Ülkemizde kentsel dönüşüm uygulamalarının temel hukuki dayanağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların hızlı şekilde yenilenmesini hedeflemekle birlikte dönüşüm sürecinde eski yapının fiili kullanım biçimi ile yeni projedeki mimari düzenlemeler arasında farklılıklar ortaya çıktığında ilgili mevzuat hatta sadece hukuki çözüm yetersiz kalabilmektedir.

Bu konuda ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümü, yalnızca hukuki düzenlemeler ile değil aynı zamanda teknik incelemelere ve objektif değerleme yöntemlerine dayanmalıdır. Bu uyuşmazlıkların başında yıkılan bina yerine inşa edilen binalarda yani alan kayıpları ve terasların kullanımına dayalı talepler gelmektedir.

Bu makalede, alan kaybı ve teras kullanımına ilişkin tipik anlaşmazlıklar hukuki ve teknik açıdan incelenmekte; çözüm önerilmektedir.

Alan Kaybı Uyuşmazlıklarının Kaynağı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki binalara ait mimari projelerde alan kaybı iddiaları genellikle şu nedenlerle ortaya çıkar:

• Fiili kullanım ile tapu kayıtları arasındaki uyumsuzluk, eski yapılarda balkonların kapatılması, ortak alanların (garaj, sığınak, kapıcı odası vs.) bağımsız bölüm gibi kullanılması, yapı kayıt belgesi ile ruhsatta yer almayan çekme kat vs. alanların kullanılması vs.
• Yeni projede mimari zorunluluklar nedeniyle net alanların veya iş yerlerinde cephe (vitrin) ölçülerinin değişmesi, Deprem Yönetmeliği, yangın merdiveni, asansör boşlukları gibi teknik gerekliliklerin bağımsız bölüm alanlarını etkilemesi.
• Yeni proje için alınan imar durumuna göre emsal artışı ya da plan notları ile bağımsız bölümlerin (konut / ticari) tespiti, asgari alan ve yükseklik ölçüleri ile bağımsız bölüm dağılımının yeniden düzenlenmesi.
• Maliklerin eski kullanım alışkanlıklarını yeni projede aynen talep etmesi.

Bu durumlarda malik, “yeni projede kullanım alanım küçüldü” iddiasında bulunabilir; ancak fiili kullanımın hukuki alanla örtüşmemesi hâlinde öncelikle teknik tespit zorunludur.

Teras Kullanımı ve Ortak Alan Sorunları

Teraslar, kentsel dönüşüm projelerinde en sık tartışma yaratan alanlardandır. Sorunlar sıklıkla şu başlıklarda toplanır:

• Eski binada bir bağımsız bölümün terası fiilen özel kullanımda iken tapuda ortak alan olarak görünmesi,
• Yeni projede terasların ortak alan olarak planlanması,
• Terasın bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmesi talepleri,
• Terasın kullanım hakkının kime ait olacağı konusunda kat malikleri arasında anlaşmazlık (teras çıkışlarının sadece bağımsız bölümden yapılıp yapılmadığı vs.)
•  Ruhsata aykırı (kaçak) çekme kat kullanımı.

Bu ve benzeri durumlarda 6306 sayılı Kanun özel bir düzenleme içermediğinden, Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar Yönetmeliği, İlgili Büyükşehir İmar Yönetmeliği, Plan Notları ve proje müellifinin teknik raporları belirleyici olmaktadır.

Öncelikle ilgilinin eski projede fiilen kullanılan alan ve ruhsatlı projesi, tapu kayıtları ve yönetim planına göre gerçek hak sahibi olduğu alan tespit edilmelidir. Terasın hangi daireye ait olduğu veya kullanım hakkının kime ait olduğu öncelikle onaylı mimari projede ve apartmanın yönetim planında belirlenir. Eğer mimari projede terasa erişim sadece tek bir dairenin içinden verildiyse ve dışarıdan başka bir giriş yoksa, bu teras o bağımsız bölümün Kat Mülkiyeti Kanunu metrekare anlamında “bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yer (eklenti)” sayılır ve ilgili bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçası / balkonu gibi kabul edilir. Ancak ortak alan olduğu yani, sadece bağımsız bölümden değil merdivenden tüm maliklerin erişimine açık olarak çıkış yapılan teras kanunen ortak alan vasfında olup bunun malik tarafından fiilen kullanımı ya da üstünün kapatılması, girişinin ayrılması gibi durumlar ortak alan vasfını ortadan kaldırmaz ve yeni projede ortak alan olarak kullanımına engel olmaz. Tapuya işlenmiş dairenin eklentisi olan terası açık alan olarak dilediğiniz gibi kullanabilirsiniz; ancak üzerini kapatmak, etrafını örmek veya kalıcı bir oda hâline getirmek istediğinizde, kat maliklerinin 4 / 5 çoğunluğu ile muvafakati ve imar mevzuatına uymak yasal bir zorunluluktur.

Yargıtayın da konuyla ilgili kararları mevcuttur. 18. Hukuk Dairesi 2009 / 12544 E., 2009 / 11718 K. kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28.maddesinde; yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu öngörülmüştür. Öte yandan aynı Yasanın 19.maddesinin ikinci fıkrasına göre de kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 4. maddesinde ortak alan olarak kabul edilen terasın salt olduğu gibi kullanma şekli yönetim planı ile teras katta bulunan kat maliklerine verilmiştir.

Maddede “Yönetim planı ile kullanma şeklinin ve kimin tarafından kullanılacağının belirlenmesi terasın ortak alan olma niteliğinde bir değişiklik meydana getirmediği gibi burayı kullanan bağımsız bölüm maliklerinin dava konusu yere müdahale edip kendi bağımsız bölümlerine buranın bir bölümünü katacak şekilde onaylı mimari projeye aykırı olarak tesis ve değişiklik yapmaları yasal mevzuata uygun düşmez” demiştir.

Hukuki Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6306 Sayılı Kanun’un Uygulanması

6306 sayılı Kanun “Uygulama İşlemleri” başlıklı 6’ıncı maddesi önceki vasfıyla tescil ilkesini getirmiş ve kural olarak bağımsız bölümlerin önceki hakları (cins, kat, konum, cephe, metrekare vs.) korunarak yeni proje üzerinden kat irtifakı kurulacağı düzenlemiş ayrıca dönüşüm sürecine ilişkin özel hükümler içerse de bağımsız bölüm alanları, ortak alanlar ve eklentiler konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanmaya devam edeceği belirtilmişidir.

Kat Mülkiyet Kanununa (KMK) “Ana yapının harap olması” başlıklı 47’nci maddesi “Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer” hükmünde olup, riskli yapı ilan edilerek yıkılan binalarda kat mülkiyeti sona erer ve kat mülkiyeti terkin edilerek cins tashihi yapılmak suretiyle tapuda arsa vasfına döner.

Bu sebeple yıkılan binaya ait mimari proje, kullanım hakları, yapı kayıt belgesi ile sağlanan haklar, kat malikleri kurulu kararları ve uygulamalar sona erer. Yeni bina bakımından, inşaat yapım sözleşmesi ve eki mimari projeye göre alınacak yapı ruhsatına esas mimari projedeki bağımsız bölüm dağılımı ve ortak alanlar ile tapuya gönderilecek arsa payları işlenen bağımsız bölüm listesine göre kat irtifakı kurulur. Bu sebeple yeni binada hem dairelerin net ve brüt metrekareleri, hem ortak alanların neler olduğu, terasların ortak alan sayılıp sayılmadığı gibi hususların sözleşme ve yönetim planına yazılması faydalıdır.

Bu sebeple maliklerin sözleşme hazırlık aşamasında eski binaya ait ruhsatlı proje, vaziyet planı, tapu kayıtlarını esas alarak kesin ve çizili imar durumuna uygun proje hazırlatması ve bunun sözleşmeye eklenerek tercihen ruhsat öncesi belediyesinden mimari proje ön onayı alınması ve ardından ruhsata esas mimarı projenin hazırlanması, yeni binada hem maliklerin kendi arasında hem de yüklenici ile olan süreci sağlıklı ve şeffaf yürütmelerini sağlayacaktır.

Belirtmek gerekir ki 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikle salt çoğunluk ile ruhsat alınmakla birlikte kat irtifak kurulumu, proje tadilatı gibi ilerleyen süreçlerde genel hükümlere göre işlem yapılmakta ve sayısal çoğunluk aranmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel görüşleri de bu yönde olup “6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişiklikler Hk” konulu dağıtımlı yazılan E-81467545-502.99-199831 sayı 12.03.2026 tarihli görüşünde;

“Taşınmazda kat irtifakı / kat mülkiyeti kurulması, yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi gibi yapı ruhsatının alınması ve yapım işine devam edilmesi için mecburi olmayan, yapı ruhsatı alındıktan sonra tesis edilen/edilebilen bu ve benzeri işlemlerin zikredilen hüküm kapsamında değerlendirilebilmesi mümkün olmayıp, bahse konu işlemlerin salt çoğunluğun kararıyla değil, meri mevzuatına göre yürütülmesi gerekmektedir” diyerek genel hükümlerin uygulanacağını belirtmiştir. Bu nedenle salt çoğunluk ile sözleşme imzalansa ce ruhsat alınsa dahi kat irtifak kurulum vb. süreçlerde KMK’nin öngördüğü sayısal çoğunluk sağlanmalıdır, somut olayın şartlarına göre resen kat irtifak kurulum vs. gibi istisnai durumlar ise saklıdır.

Önemli bir nokta olarak, yönetim planın da özellikle işyerleri olan binalar bakımından kullanım kararlarını göstermesi ve bunun yüklenici değil oturum sağlayacak malikler tarafından hazırlanarak sözleşmeye eklenmesi ve 4 / 5 çoğunluk sağlanarak tapuya tescil edilmesi önerilir. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu m 10 / 4 gereği yüklenici hem kat irtifakını kurabilmekte hem de yönetim planının tapuya işletmektedir. Yüklenicinin de parselde kök malik ya da temlik suretiyle hissedar olması, bahçe, teras vb. ortak alanları kendi ihtiyacına uygun ancak diğer maliklerin aleyhine olacak şekilde yönetim planına ekletmesi sorununu karşımıza çıkartabilir, bu sebeple maliklerin yönetim planını kendisi hazırlayarak sözleşmeye ekletmesi ve tapuya bu metnin işlenmesi noktasında denetim yapması önerilir. Örneğin bir dosyamızda sözleşme ekine yönetim planı koyulduğu hâlde yüklenicinin kırtasiyede satılan standart yönetim planını tapuya işletmesi sebebiyle ortak kullanım alanında epey sorun yaşanmış ve düzeltilmesi için yeniden karar alınarak yönetim planının oluşturulması ve tapuda işlenmesi gerekmiş ve süreç epey zahmetli olmuştu, bu sebeple maliklere ve avukatlara yönetim planının tapuya tescili aşamasını takip etmelerini öneriyorum.

Yönetim planı makalemizin konusu olan teras kullanımları ve diğer ortak alanların kullanımı noktasında da belirleyici olduğundan önem taşımaktadır.

Bağımsız Bölüm Alanı

KMK’ye göre bağımsız bölümün alanı, onaylı mimari proje ve ruhsat ekleri esas alınarak belirlenir ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 4’üncü maddede açık tanımı yapılmıştır.

Terasın Hukuki Niteliği

KMK m. 4’e göre teraslar kural olarak ortak alan niteliğindedir. Ortak alanlarda her malik arsa payı oranında kullanım hakkı sahibidir. Özel kullanım hakkı ancak: yönetim planı, proje, kat malikleri kurulunun oybirliği ile verilebilir.

6306 Sayılı Kanun’un Etkisi

Kanun, çoğunluk kararlarıyla dönüşüm sürecini hızlandırsa da ortak alanların tahsisi konusunda KMK hükümlerini bertaraf etmez. Bu nedenle teras kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar teknik ve hukuki inceleme gerektirir.

SPK Onaylı Lisanslı Firmalardan Değerleme Raporu Alınmasının Önemi

Sıkça karşımıza çıkan alan kaybı ve teras kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda önemli ve belirleyici olan ruhsat tarihinde geçerli imar planı, plan notları ve imar durumu kullanım kararları olup çekme mesafeleri, yola terk, otopark zorunlulukları, asansör ve merdiven boşlukları gibi zorunlu ortak alanlar ayrılması sonucu kullanım alanı küçülmesi kaçınılmazdır. İmar durumu ve mimari zorunluluklara uygun hazırlanacak mimari proje ve alınacak yapı ruhsatı geçerlidir. Bununla birlikte imardan kaynaklanan ya da sözleşme gereği Yüklenici ile yapılan ticari anlaşma sonucu oluşan kullanım değişiklikleri (metrekare kaybı, dükkan yerine konut verilmesi vb.) sebebiyle hak sahibinin yaşadığı değer kaybı hem eski hem yeni projenin (karşılaştırmalı) incelenmesi ile hazırlanan değerleme raporu esas alınarak, gerektiğinde arabuluculuk yöntemi ile dava açılmasına gerek kalmaksızın çözülebilir.

Örneğin batar kat denen tavan yüksekliği üst katlara göre fazla olan zemin kat dairelerin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik ile sınırlanması , sadece ticari kullanımı olmayan konut ve ticari imarlı binalarda zemin katların düz kat olarak yapılma zorunluluğu gibi yasal sınırlamalar sebebiyle alan kaybı yaşayan malikler yönünden , kendilerine değerleme raporunda belirlenecek şerefiye farkı ödenmesi yada bu bedelin inşaat bedelinden mahsup edilmesi yoluyla çözüm bulunması mümkündür. Nitekim alan kaybı iddiaları çoğu zaman subjektiftir; teknik ölçüm ve değerleme yapılmadıkça sağlıklı bir değerlendirme mümkün değildir.

Değerleme Raporunun Sağladığı Faydalar

• Eski ve yeni projedeki bağımsız bölüm alanları karşılaştırılır.
• Fiili kullanım ile hukuki alan arasındaki farklar tespit edilir.
• Terasın bağımsız bölüme değer katkısı hesaplanır.
• Alan ve hacim kaybının parasal karşılığı belirlenir.
• Taraflar arasında adil paylaşım için somut veri oluşturur.
• Yargı sürecinde bilirkişi incelemesine temel teşkil eder.

Çözüm Yolları

1. Teknik İnceleme ve Alan Tespiti

Eski binanın ruhsatı, mimari projesi, tapu kayıtları ve fiili kullanım durumu karşılaştırılarak net alan belirlenmelidir.

2. Terasın Hukuki Niteliğinin Netleştirilmesi

Terasın ortak alan mı, eklenti mi, özel kullanım alanı mı olduğu proje ve yönetim planı üzerinden belirlenmelidir.

3. Değerleme Raporu ile Maddi Telafi

Alan ve hacim kaybı varsa, bunun parasal karşılığı hesaplanmalıdır.

4. Arabuluculuk

Değerleme Raporu üzerinden yapılacak arabuluculuk süreci uyuşmazlıkların hızlı ve düşük maliyetli çözümü için etkili bir yöntemdir.

5. Yargı Yolu

Anlaşmazlık Çözülemezse Malik Ne yapabilir?

Mimari görüş de alması da önerilerek, Türk Borçlar Kanunu kapsamında teslim edilen bağımsız bölüm yönünden eksik iş sebebiyle dava yoluna gidebilir. Bu durumda ilgilinin teslim tutanağı imzalanırken ihtirazi kayıt (çekince) koyması ve yasal süresi içinde yükleniciye ihtarname göndermesi dava sürecinin sağlığı açısından zorunludur.

Süreçte açılabilecek davalara örnek olarak,

• TBK m. 112 vd ve m. 475 vd’a göre eksik teslim edilen metrekare oranında, teslim tarihindeki rayiç değer üzerinden parasal karşılık olarak bedel indirimi (tazminat) davası,
• Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3’e göre bina yıkılmadan ve tercihen riskli yapı ilan edilmeden önce yasal şartları sağlamak kaydıyla, bağımsız bölümlerin büyüklük ve konumları arsa payı ile orantısız ise mahkemeden payların yeniden düzenlenmesi için arsa payı düzeltim davası,
• TBK m. 475’e göre alan kaybı bağımsız bölümün kullanım amacını tamamen ortadan kaldıracak ölçüde fahiş ise sözleşme feshi davası,
• Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) m 683’e göre mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açılabilir.

Makalemizin konuya açıklık getirmesi ve ilgililere çözüm yolunda ışık olması dileğiyle.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşümde yeni projede alan kaybı neden yaşanabilir?

Yeni projede deprem ve yangın yönetmelikleri, asansör ve merdiven boşlukları, çekme mesafeleri, otopark zorunlulukları ve imar koşulları gibi teknik gereklilikler nedeniyle bağımsız bölüm alanları değişebilir.

2. Terasın kullanım hakkının kime ait olduğu nasıl belirlenir?

Terasın hukuki niteliği öncelikle onaylı mimari proje ve yönetim planına göre belirlenir. Teras ortak alan niteliğindeyse, bir malik tarafından fiilen kullanılması tek başına bu niteliği değiştirmez.

3. Alan kaybı nedeniyle yaşanan anlaşmazlıklar nasıl çözülebilir?

Öncelikle eski ve yeni projeler ile tapu kayıtları karşılaştırılarak teknik tespit yapılabilir. Yeni projede alan ve hacim kaybına bağlı değer kaybı oluşuyorsa değerleme raporuyla maddi karşılığı belirlenerek dava açılmadan ara buluculuk yoluyla çözüm sağlanabilir; anlaşma olmazsa yargı yoluna başvurulabilir.

The post Kentsel Dönüşümde Alan Kaybı ve Teras Kullanımı Anlaşmazlıklarına Çözüm Yolları appeared first on EMSAL.COM.

Kentsel dönüşüm süreci birden çok malikin kolektif iradesi ile bireysel mülkiyet haklarının korunması arasında hassas bir denge gerektirir. Bu süreçte salt çoğunluğun ortak kararını korurken süreci kilitleyen azınlık direncinin de hukuki yollarla aşılması gerekmektedir.

Açık artırma usulüyle satış mekanizması, mülkiyet hakkı ile kutsal yaşam hakkı arasındaki çatışmada önemli bir enstrümandır.

Satış Prosedürünün Başlatılması: İdari Başvuru ve Zorunlu Belgeler

Satış sürecinin hukuki sıhhati ve ileride açılacak olası iptal davalarına karşı dayanıklılığı, idari dosyanın eksiksiz hazırlanmasına bağlıdır. Hukuki risk yönetimi açısından, dosyadaki tek bir usul hatası tüm satış işleminin yargıdan dönmesine sebebiyet verebilir. Satış işlemi İstanbul’da ilçe belediyeleri, diğer illerde ise kentsel dönüşüm müdürlüğü nezdinde yürütülür. Kritik bir husus olarak binanın yıktırılmış olup olmaması satışın başlatılmasına engel teşkil etmez; süreç her iki durumda da işletilebilir.

İdareye sunulması gereken zorunlu belgeler şunlardır:

• Davet ve Tebligat Belgeleri: Tüm maliklerin toplantıya usulüne uygun davet edildiğine dair belgeler (bina yıkılmadıysa duyuru panosunda / bina kapısında ilan ile, noter kanalıyla veya muhtarlık askısı ile tebligat yapılması mümkündür).
• Toplantı Tutanağı: Toplantı detaylarını içeren tutanak.
• Salt Çoğunluk Karar Örneği: Maliklerin arsa payları oranında salt çoğunlukla anlaştıklarını ispatlayan imzalı karar tutanağı, sözleşme veya vekaletnameler.
• Resmi Teklifin Tebliği: Anlaşma şartlarını içeren teklifin azınlıkta kalan maliklere tebliğ edildiğine dair belgeler (E – tebligat ile, noter kanalıyla veya muhtarlık askısı ile tebligat yapılması mümkündür).
• SPK Lisanslı Değerleme Raporu: Taşınmazın güncel rayiç değerini gösteren, yetkilendirilmiş kuruluşça hazırlanmış rapor.

Tebligat Sorunu ve “Hakkaniyet” Ekseni: Gıyapta Satışın Meşruiyeti

Kentsel dönüşüm mevzuatının sürecin hızlandırılması adına tebligat hukukunun genel prensiplerinden ayrıldığı noktaları mevcuttur. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 15 / A – (4) uyarınca; “Arsa payı satılacak maliklere tebligat, satışa izleyici olarak katılmaları maksadıyla yapılır ve bunlara tebligat yapılamamış olması veya bu maliklerin satışa izleyici olarak katılmaması satışın geçerliliğine etki etmez ve gıyaplarında yapılan satış işlemi geçerli olur”. Bu hüküm uyarınca payı satılacak malike tebligat yapılamamış olması satış işleminin geçerliliğini etkilemez.

Hukuk devletinin temel ilkelerinden olan hukuki belirlilik ile taban tabana zıt bu durum; payı satılacak malikin mülkiyet hakkını ihlal eder niteliktedir. Sürecin sürüncemede kalmaması adına payı satılacak malike tebligat yapılıp yapılmadığına; tebligatın fiilen ulaşıp ulaşmadığına bakılmaksızın satışın geçerli sayılması mülkiyet hakkı açısından ciddi bir risk oluştursa da mevcut hukuki düzenlemenin bu yönde olduğu dikkate alınarak ilgili idareden satış işlemine dair idari kararı mutlaka takip etmek gerekmektedir.

Açık Artırma Usulü ve İhaleye Katılım Şartları

Açık artırma usulüyle satış süreci iki aşamalı bir yapıya sahiptir:

• İlk Satış: Yalnızca salt çoğunluk kararına katılan paydaşlar katılabilir. Payı satılan malik kendi ihalesine giremez.
• İkinci Satış: İlk ihalede alıcı çıkmaması durumunda, sürece 3. kişiler de dahil edilebilir.

Üçüncü Kişilerin İhaleye Katılım Koşulları:

Taşınmaz Üzerindeki Takyidatlar ve İhtiyati Tedbir Çıkmazı

Tapu kaydındaki ipotek, haciz veya intifa hakkı gibi şerhler mevzuat uyarınca satışa engel değildir. Ancak devri engelleyen ihtiyati tedbirler süreci kilitleyebilmektedir.

2024 / 1 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgesi uyarınca, bu tür durumlarda idarenin ilgili mahkemeye müzekkere yazarak görüş sorması gerekir. Bu noktada tavsiyemiz; idareye dilekçe ile yazılı bir şekilde başvurulması, idarenin de bu dilekçeyi bir üst yazı ile mahkemeye göndermesidir. İdareye yazılan dilekçenin bizzat hukukçu tarafından hazırlanarak idarenin “matbu” yazılarının ötesine geçilmesi önemlidir. Üst yazı ile mahkemeye gönderilmek üzere idareye sunulacak bu dilekçede; yaşama hakkının mülkiyet hakkına önceliği vurgulanmalı ve satış işleminin yapılıp satış bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi önerilmelidir.

Bu sayede taşınmazın dönüşümü sağlanırken, ihtiyati tedbir de satış bedeli üzerinde devam ettirilerek hukuki koruma sağlanmış olacaktır. Aksi halde ilgili parselde kat irtifak tapuları kurulamaz, İstanbul’da geçerli “Yarısı Bizden” kampanyası kapsamındaki ödemeler ilgililere ödenmez.

Yargısal Denetim: İptal Davaları ve Yürütmenin Durdurulması

İdari yargı denetimi, idarenin tesis ettiği satış işleminin hukuka uygunluğunu denetleyen mercidir. Satış kararına karşı malikler veya mirasçıları, 30 gün içinde İdare Mahkemesinde dava açabilirler.

Bu aşamada iki temel uyuşmazlık türü ayrıştırılmalıdır:

1. Bedel Uyuşmazlığı: Mahkemece sadece bedelin düşük olduğu saptanırsa, satış iptal edilmez; aradaki fark alıcı tarafından eski malike ödenir.
2. Sair Hukuka Aykırılık: Tebligat hatası, toplantı eksikliği veya salt çoğunluğun sağlanamaması gibi sebeplerle satış işlemi geriye etkili olarak iptal edilebilir.

Yürütmenin Durdurulması (YD) kararı, ihalenin fiilen gerçekleşmesini önlemenin tek yoludur. YD kararı alınmadığı müddetçe dava devam ederken satışın yapılması hukuken mümkündür. Dolayısıyla, kentsel dönüşümde pay satışı gibi geri dönüşü zor süreçlerde, stratejik bir hukuki planlama ve proaktif müdahale mülkiyet güvenliğinin yegâne garantisidir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşümde pay satışı hangi durumda yapılabilir?

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları, gerekli usul ve belgeler tamamlanarak açık artırma yoluyla satışa çıkarılabilir.

2. Payı satılan malik ihaleye katılabilir mi?

Hayır. İlk satışa yalnızca salt çoğunluk kararına katılan paydaşlar katılabilir; payı satışa çıkarılan malik kendi payının ihalesine katılamaz.

3. Pay satışına karşı dava açılabilir mi?

Evet. Malikler veya mirasçıları, satış kararına karşı 30 gün içinde İdare Mahkemesinde dava açabilir. İhalenin gerçekleşmesini önlemek için ayrıca yürütmenin durdurulması talep edilebilir.

The post Kentsel Dönüşümde Pay Satış Süreci: Usul, Esas ve Hak Arama Yolları appeared first on EMSAL.COM.

Bununla birlikte uygulamada, sözleşmenin imzalanmasını takiben yüklenicinin ruhsat ve proje işlemlerini süresinde gerçekleştirmemesi, yapım işine hiç başlamaması yahut başlanmış olan inşaatı belirli bir seviyede bırakarak uzun süre faaliyette bulunmaması ile sıklıkla karşılaşılmaktadır. Böyle bir durumda yalnızca sözleşmeden doğan özel hukuk ilişkisi değil, kentsel dönüşüm uygulamasının tamamı durma noktasına gelebilmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu da içeren karma nitelikte sözleşmeler olması ve resmi şekle tabi bulunması, sözleşmenin sona erdirilmesini de klasik eser sözleşmelerinden farklılaştırmaktadır. Nitekim Yargıtay uygulamasında, taraflardan birinin sözleşmeden dönme iradesinin karşı tarafça kabul edilmemesi hâlinde, kural olarak mahkeme kararıyla sözleşme ilişkisinin sona erdirilmesi gerektiği kabul edilmektedir. Ancak özellikle çok sayıda malikin bulunduğu kentsel dönüşüm projelerinde fesih davalarının uzun sürmesi, inşaatın yıllarca tamamlanamamasına ve maliklerin hem ekonomik hem de fiilî açıdan önemli kayıplara uğramasına neden olabilmektedir.

Kanun koyucu, kentsel dönüşüm uygulamalarının yükleniciden kaynaklanan nedenlerle sürüncemede kalmasını önlemek amacıyla 6306 sayılı Kanun kapsamında özel ve istisnai nitelikte bir idari fesih mekanizması öngörmüştür. Bu mekanizmanın temel amacı, yüklenicinin yapım işine başlamaması veya başlanılan yapım işini gereği gibi devam ettirmemesi nedeniyle dönüşüm sürecinin fiilen kilitlendiği durumlarda, maliklerin uzun yıllar sürebilecek bir özel hukuk davasının sonucunu beklemek zorunda kalmaksızın sözleşme ilişkisinden çıkabilmelerini sağlamaktır.

İdari fesih, belirli bir sürenin geçmesi üzerine kendiliğinden kullanılabilecek basit bir fesih hakkı değildir. Aksine sözleşmenin kurulmasından maliklerin kendi edimlerini yerine getirip getirmediğine, yüklenicinin gecikmesinin sebebinden gerekli karar çoğunluğuna, inşaatın teknik durumundan idari makam tarafından yapılacak incelemeye kadar birbiriyle bağlantılı çok sayıda şartın birlikte değerlendirilmesini gerektirmektedir.

Bu nedenle idari fesih mekanizmasının, yalnızca 6306 sayılı Kanun hükümleri üzerinden değil; Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri, tarafların karşılıklı edimleri, kusur ve temerrüt esasları ile idare hukuku ilkeleri birlikte dikkate alınarak değerlendirilmesi gerekir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi ve İdari Fesih Kurumunun Amacı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici, sözleşme ve eklerine uygun bir yapı meydana getirerek arsa maliklerine teslim etmeyi; arsa malikleri ise bunun karşılığında belirlenen arsa paylarını veya bağımsız bölümleri yükleniciye devretmeyi üstlenmektedir. Sözleşme bu yönüyle iki tarafa borç yükleyen ve eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadine ilişkin unsurları bünyesinde birleştiren karma nitelikte bir sözleşmedir.

Kural olarak tarafların amacı sözleşmeyi sona erdirmek değil, karşılıklı edimlerin gereği gibi ifası suretiyle sözleşmenin tamamlanmasını sağlamaktır. Ancak yüklenicinin işe hiç başlamaması, işe geç başlaması, inşaat faaliyetini uzun süre durdurması veya mevcut çalışma temposu itibarıyla yapıyı tamamlayamayacağının anlaşılması durumunda maliklerin sözleşmeyle bağlı tutulması ciddi mağduriyetlere neden olabilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi de eser sözleşmelerinde teslim tarihinden önce ortaya çıkan bazı gecikmelere hukuki sonuç bağlamaktadır. Buna göre yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme nedeniyle bütün tahminlere göre işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin açıkça anlaşılması durumunda iş sahibi, teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilmektedir.

6306 sayılı Kanunda öngörülen idari fesih mekanizması ile TBK m.473 arasında bu anlamda amaçsal bir yakınlık bulunmaktadır. Her iki düzenlemede de sözleşmenin teslim aşamasına ulaşması beklenmeden, yüklenicinin yapım sürecindeki davranışlarından hareketle sözleşme ilişkisinin geleceğinin değerlendirilmesi söz konusudur.

Bununla birlikte 6306 sayılı Kanundaki düzenleme, genel hükümlere göre sözleşmeden dönmeden farklı olarak, yalnızca Kanun kapsamındaki uygulamalarda ve Kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi hâlinde kullanılabilen istisnai bir mekanizmadır. Bu nedenle idari fesih, genel hukuk hükümlerinin yerine geçen genel bir fesih yöntemi olarak değil; kentsel dönüşümün kendine özgü şartları nedeniyle getirilen özel bir hukuki yol olarak değerlendirilmelidir.

İdari Feshin Temel Şartları

Yapım İşine Bir Yıl İçinde Başlanmamış Olması

6306 sayılı Kanun kapsamında idari feshe dayanak oluşturabilecek hâllerden ilki, gerekli şartların oluşmasından sonra müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanmamış olmasıdır. Peki söz konusu bir yıllık süre ne zamandan itibaren işlemeye başlayacak?  Bu bir yıllık sürenin ne zamandan itibaren işlemeye başlayacağı, 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği m.13 / f.11 / b bendi 2 paragrafında şu şekilde belirtilmiştir:

“Yapım işine başlanılmayan bir yıllık sürenin başlangıcı, bütün maliklerle anlaşma sağlanan hallerde en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihinin, riskli yapılarda riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden, riskli ve rezerv yapı alanlarında ise alan belirleme işleminden önce mi yoksa sonra mı olduğuna bakılarak belirlenir. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi, riskli yapı tespitinin kesinleşme sinden  /  riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden önceki bir tarih ise bir yıllık sürenin başlangıcında riskli yapı tespitinin kesinleştiği / riskli ve rezerv yapı alanının belirlendiği tarih esas alınır. En son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşmenin tarihi riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden  /  riskli ve rezerv yapı alanı belirleme işleminden sonraki bir tarih ise, en son anlaşma sağlanan malik ile imzalanan sözleşme tarihi esas alınarak hesaplama yapılır. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınan hallerde ise bir yıllık sürenin başlangıcı, salt çoğunluk ile alınan karara katılmayanların hisselerinin satışından sonra tapuda yeni malik adına devir işleminin yapıldığı tarih esas alınarak hesap edilir.” 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nde yüklenicinin işe başlamakta gecikmesi için bir yıllık sürenin belirlenmiş olması, kanaatimizce sözleşmenin idari yoldan sona erdirilebilmesinin istisnai bir yol olmasına bağlı olarak yüklenicinin geciktiğinin hiçbir şüpheye yer vermeyecek şekilde tespit edilmek istendiğini düşündürmektedir.

Burada önem taşıyan husus, yalnızca takvim üzerinde bir yıllık sürenin geçmiş olması değildir. Kanun, sürenin geçmesinin yanında işe başlanamamasının müteahhitten kaynaklanan sebeplere dayanmasını da aramaktadır. Dolayısıyla her bir yıllık gecikme idari fesih nedeni oluşturmaz.

Örneğin; arsanın yükleniciye teslim edilmemesi, mevcut yapının tahliye veya yıkımının gerçekleştirilememesi, yüklenicinin işlem yapabilmesi için gerekli vekâletnamelerin verilmemesi, sözleşme gereğince maliklerin yapması gereken tapu işlemlerinin tamamlanmaması veya yükleniciden kaynaklanmayan bir yargı yahut idare kararı nedeniyle inşaatın başlatılamaması hâllerinde salt sürenin geçmiş olması yeterli kabul edilemez. Bu nedenle bir yıllık sürenin incelenmesi iki aşamalı yapılmalıdır. Öncelikle Kanun’un aradığı sürenin gerçekleşip gerçekleşmediği belirlenmeli; ardından bu süre içerisinde yapım işine başlanamamasının hangi taraftan kaynaklandığı araştırılmalıdır.

Yapım İşinin Durdurulması ve En Az Altı Aydır Yeterli İnşai Faaliyetin Bulunmaması

Kanunda öngörülen ikinci durum, yüklenicinin yapım işine başlamış olmasına rağmen işi belirli bir seviyede durdurması ve en az altı aydır projenin tamamlanmasını sağlayacak seviyede ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam etmemesidir. Bu düzenleme bakımından özellikle “inşai faaliyete devam edilmesi” kavramının şeklen değil, projenin tamamlanmasına yönelik gerçek ve yeterli faaliyet üzerinden değerlendirilmesi gerekir.

Şantiyede birkaç işçinin bulunması, sınırlı birtakım imalatların yapılması veya fesih ihtimalinin ortaya çıkmasından sonra geçici olarak faaliyete başlanması her durumda Kanunun aradığı anlamda yapım işine devam edildiğini göstermeyebilir.

Belirleyici olan, mevcut ekip ve ekipmanın projenin büyüklüğü, tamamlanma seviyesi, kalan imalat miktarı ve sözleşmedeki süreler dikkate alındığında yapının tamamlanmasını sağlayabilecek nitelikte olup olmadığıdır.

Dolayısıyla değerlendirme yalnızca hukuki değil, aynı zamanda teknik niteliktedir. İnşaatın mevcut seviyesi, son fiilî çalışma tarihi, şantiyedeki personel ve ekipman durumu, yapı denetim kayıtları, SGK kayıtları, belediye ve ruhsat dosyası, fotoğraflar, şantiye tutanakları ve gerektiğinde teknik incelemeler bu konuda önem taşımaktadır.

Gecikmenin Yükleniciden Kaynaklanması Şartı

İdari fesih mekanizmasının en önemli unsurlarından biri, yapım işine başlanmamasının veya başlanılan işe yeterli şekilde devam edilmemesinin yükleniciden kaynaklanan sebeplere dayanmasıdır. Başka bir ifadeyle Kanun, salt objektif bir gecikme olgusunu yeterli görmemekte; gecikmenin sebebinin de ortaya konulmasını aramaktadır. Bu nedenle idari fesih incelemesinin merkezindeki temel soru, “İnşaat ne kadar süredir başlamamıştır veya durmuştur?” sorusundan ziyade, “İnşaat neden başlamamış veya neden durmuştur?” sorusudur.

Yüklenicinin ekonomik güçlüğe düşmesi, gerekli organizasyonu sağlayamaması, proje ve ruhsat işlemlerini sözleşmeye uygun şekilde takip etmemesi, şantiyeyi terk etmesi, yeterli personel ve ekipman bulundurmaması veya kendi organizasyon alanından kaynaklanan diğer nedenler fesih bakımından yükleniciye isnat edilebilecek sebepler arasında değerlendirilebilir.

Buna karşılık gecikmenin arsa maliklerinin davranışından veya yükleniciye isnat edilemeyecek hukuki ya da fiilî engellerden kaynaklanması hâlinde idari fesih şartlarının gerçekleştiğinden söz etmek güçleşecektir. Bu ayrım özellikle uygulamada önem taşımaktadır. Çünkü fesih başvurusu üzerine yüklenicinin ileri sürebileceği temel savunmalardan biri, yapım işinin başlamamasının veya ilerlememesinin kendi kusurundan değil, maliklerin yerine getirmediği edimlerden kaynaklandığı iddiasıdır.

Bu nedenle idari fesih başvurusu yapılmadan önce yalnızca yüklenicinin davranışları değil, maliklerin sözleşme süresince gerçekleştirdikleri işlemler de ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

Maliklerin Kendi Edimlerini Yerine Getirmiş Olması

İdari fesih başvurusunun hukuki dayanıklılığını belirleyen en önemli konulardan biri, maliklerin sözleşmeden doğan kendi yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirip getirmediğidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Yüklenicinin inşaata başlama ve devam etme borcunun karşısında, arsa maliklerinin de sözleşmenin ifasının gerçekleşebilmesi için yerine getirmeleri gereken birtakım asli veya yan edimler bulunmaktadır. Bunların başında taşınmazın inşaata elverişli şekilde teslim edilmesi gelir.

Arsa üzerinde mevcut yapının tahliye edilmesi, gerekiyorsa yıkım işlemlerinin tamamlanması, kiracı veya üçüncü kişilerin tahliyesi, yüklenicinin arsaya erişiminin sağlanması ve sözleşmenin uygulanmasını engelleyen hukuki kısıtlamaların giderilmesi somut sözleşmenin içeriğine göre maliklere düşen yükümlülükler arasında bulunabilir.

Nitekim Yargıtay uygulamasında da arsa sahibinin arsayı fiziki ve hukuki açıdan inşaata elverişli biçimde teslim etme yükümlülüğü önemle vurgulanmaktadır. Arsa sahibinin yerine getirmesi gereken öncelikli bir edim nedeniyle yüklenicinin işe başlayamaması durumunda, yüklenicinin gecikmesinden söz edilmesi mümkün olmayabilir. Aynı durum ruhsat, proje, tapu ve diğer idari işlemler bakımından da geçerlidir.

Tarafların bu konudaki yükümlülükleri öncelikle sözleşmeden belirlenmelidir. Özellikle kentsel dönüşüm sözleşmelerinde ruhsat ve belediye işlemlerinin yüklenici tarafından takip edileceğinin kararlaştırılması yaygındır. Ancak yüklenicinin bu işlemleri gerçekleştirebilmesi için maliklerin vekâletname, muvafakatname, tapu belgesi veya başka birtakım belgeleri sağlaması gerekebilir. Bu durumda maliklerin gerekli belgeleri vermemesi nedeniyle işlemlerin gerçekleştirilememesi hâlinde ortaya çıkan gecikmenin doğrudan yükleniciye isnat edilmesi mümkün olmayacaktır.

Bu sebeple idari fesih başvurusu öncesinde maliklerin kendi edimleri bakımından adeta bir “ifa kontrolü” yapılması gerekir.

Sözleşme, İmza ve Vekâletnamelerin İncelenmesi

İdari fesih başvurusundan önce yapılması gereken inceleme yalnızca yüklenicinin inşaat faaliyetleriyle sınırlı tutulmamalıdır. Sözleşme dosyasının bir bütün olarak incelenmesi gerekir.

Özellikle sözleşmenin hangi maliklerle imzalandığı, sonradan sözleşmeye katılan maliklerin bulunup bulunmadığı, ek ve tadil sözleşmelerinin imza durumu, taşınmazda meydana gelen mülkiyet değişiklikleri, yükleniciye yapılmış arsa payı devirleri ve verilmiş vekâletnameler ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Bu husus, özellikle başlangıçta bütün maliklerle anlaşma sağlanması esasına göre yürütülen projelerde önem taşımaktadır.

Sözleşmenin tüm maliklerle kurulmuş olması gerektiği bir hukuki durumda, bazı maliklerin imzalarının bulunmaması yahut mülkiyet değişiklikleri sonrasında yeni maliklerle hukuki ilişkinin açıklığa kavuşturulmaması, idari fesih başvurusunun değerlendirilmesini doğrudan etkileyebilir. Benzer şekilde vekâletnameler de son derece önemlidir.

Uygulamada yükleniciye; ruhsat, belediye, tapu, proje, yıkım, tevhit, ifraz ve benzeri işlemleri gerçekleştirebilmesi amacıyla geniş yetkili vekâletnameler verilmektedir. Maliklerden bir kısmının vekâletname vermemesi veya verilen vekâletnamelerin sonradan azledilmesi hâlinde yüklenici, gecikmenin kendisinden kaynaklanmadığını ileri sürebilir. Ancak vekâletnamenin verilmemiş veya geri alınmış olması da tek başına maliklerin kusurlu olduğu sonucunu doğurmamalıdır. Burada önemli olan, vekâletname eksikliğinin somut olarak hangi işlemin yapılmasına engel olduğu, bu işlemin sözleşmenin ifası bakımından zorunlu olup olmadığı ve vekâletnamenin verilmemesinin veya azlinin haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığının araştırılmasıdır.

Nitekim idarenin yalnızca bazı maliklerin vekâletname vermediğini veya arsa payı devrinin yapılmadığını belirleyerek başvuruyu reddetmesi yeterli değildir. İdarenin gecikmenin gerçek nedenini araştırması, tarafların iddia ve savunmalarını değerlendirmesi ve somut olayın bütün özelliklerini dikkate alması gerekir. Dolayısıyla idari fesih, şekli bir belge kontrolü değil; sözleşmenin ifa sürecinin bütün olarak incelenmesini gerektiren kapsamlı bir değerlendirmedir.

Fesih Kararının Hisseleri Oranında Salt Çoğunlukla Alınması

6306 sayılı Kanun kapsamında idari fesih sürecinin başlatılabilmesi için maliklerin gerekli karar çoğunluğunu sağlamaları gerekir. Güncel düzenleme çerçevesinde fesih kararının hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınması gerekmektedir.

Burada önemle belirtilmelidir ki söz konusu çoğunluk kişi çoğunluğu değildir. Hesaplamada arsa payları esas alınarak yapılmaktadır. Bu sebeple fesih kararından hemen önce güncel tapu kayıtlarının temin edilmesi önemlidir. Miras, satış, bağış veya başka hukuki işlemler nedeniyle malik ve pay oranlarının değişmiş olması mümkündür. Gerekli çoğunluğun hatalı hesaplanması, diğer bütün maddi şartlar gerçekleşmiş olsa dahi idari fesih başvurusunun hukuki geçerliliğini etkileyebilecek niteliktedir.Bu yönüyle çoğunluk hesabı, idari fesih sürecinin yalnızca şekli bir unsuru değil, başvurunun temel hukuki şartlarından biridir.

İdari Fesih Başvurusu ve İspat

Gerekli çoğunlukla fesih kararı alınmasının ardından yetkili idari makama başvurularak Kanunda belirtilen şartların gerçekleşip gerçekleşmediğinin tespit edilmesi talep edilir. Ancak başvurunun yalnızca fesih kararı ile sözleşmenin idareye sunulmasından ibaret görülmesi doğru değildir. İdari fesih talebinde bulunan maliklerin, iddialarını destekleyen belgeleri mümkün olduğunca eksiksiz biçimde dosyaya sunmaları gerekir.

Bu kapsamda özellikle; sözleşme ve ek protokoller, güncel tapu kayıtları, maliklerin pay oranlarını gösteren belgeler, fesih kararı, vekâletnameler, ihtarnameler, ruhsat ve proje dosyası, belediye yazışmaları, yapı denetim kayıtları, şantiye tutanakları, fotoğraflar, varsa bilirkişi veya teknik uzman raporları ve inşaatın mevcut seviyesini ortaya koyabilecek diğer belgelerin birlikte değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Özellikle yapım işinin en az altı aydır yeterli seviyede devam ettirilmediği iddiasına dayanılması hâlinde, sürenin başlangıcının objektif biçimde ortaya konulabilmesi gerekir. Fotoğrafların tarihli olması, yapı denetim kayıtlarının temin edilmesi, belediyeden gerçekleştirilen son işlem tarihinin belirlenmesi ve şantiye durumunun teknik belgelerle ortaya konulması başvurunun ispat gücünü önemli ölçüde artıracaktır.

Bununla birlikte idarenin görevi, maliklerin sunduğu belgeler üzerinden salt şekli bir değerlendirme yapmakla sınırlı değildir. İdari makamın fesih şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırması; gerektiğinde yapı mahallinde inceleme yapması, ilgili belediye ve diğer kamu kurumlarından bilgi ve belge istemesi ve yüklenicinin açıklamalarını değerlendirmesi gerekir.

Nitekim İstanbul 10. İdare Mahkemesinin E.2020  /  355, K.2020 / 1582 sayılı kararında da idarenin, bazı maliklerin vekâletname vermediği ve birtakım arsa devirlerinin yapılmadığı gerekçesiyle fesih başvurusunu reddetmesinin yeterli olmadığı; bu işlemlerin neden gerçekleştirilmediğinin ve fesih şartlarının somut olayda oluşup oluşmadığının gerekli araştırma yapılarak belirlenmesi gerektiği kabul edilmiştir. Bu yaklaşım idari fesih bakımından son derece önemlidir. Çünkü idarenin görevi taraflardan birinin beyanını esas almak değil, gecikmenin gerçek nedenini ortaya çıkarmaktır.

Yükleniciye Verilecek Otuz Günlük Süre ve Sözleşmenin Resen Feshedilmesi

İdare tarafından yapılan inceleme sonucunda Kanun’da belirtilen fesih şartlarının gerçekleştiğinin tespit edilmesi hâlinde yükleniciye otuz günlük süre verilerek işe başlaması veya yapım faaliyetine projenin tamamlanmasını sağlayacak seviyedeki ekip ve ekipmanla devam etmesi ihtar edilir.

Bu aşama, idari fesih mekanizmasının yüklenici bakımından son bir ifa imkânı tanıyan bölümünü oluşturmaktadır. Kanunun amacı yalnızca sözleşmenin sona erdirilmesi değildir. Asıl amaç kentsel dönüşüm uygulamasının tamamlanmasıdır. Dolayısıyla yüklenici otuz günlük süre içerisinde gerekli organizasyonu kurarak işe başlar veya inşaatı tamamlayabilecek seviyede gerçek ve yeterli bir faaliyete geçerse fesih sonucunun ortaya çıkması engellenebilir.

Ancak burada da faaliyetin göstermelik olup olmadığı önem taşımaktadır. Yüklenicinin yalnızca feshi engellemek amacıyla şantiyeye sınırlı sayıda işçi göndermesi veya projenin tamamlanmasını sağlamaktan uzak birtakım küçük imalatlar gerçekleştirmesi, Kanunun aradığı anlamda faaliyete devam edildiği şeklinde değerlendirilmemelidir.

Yüklenicinin otuz günlük süre içerisinde gerekli faaliyeti gerçekleştirmemesi hâlinde ise sürenin sona erdiği tarih itibarıyla Kanun kapsamındaki sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Böylelikle uzun sürecek bir özel hukuk davası ve bunun kesinleşme süreci beklenmeksizin mevcut yüklenici ile sözleşme ilişkisinin sona erdirilerek dönüşüm sürecinin başka bir yüklenici ile devam ettirilmesinin önü açılmış olur.

İdari Feshin Özel Hukuk İlişkilerine Etkisi

İdari fesih mekanizmasının en çok dikkat edilmesi gereken yönlerinden biri, sözleşmenin sona ermesi ile taraflar arasındaki bütün hukuki uyuşmazlıkların sona ermesinin birbirinden farklı hususlar olmasıdır. İdari fesih, mevcut yüklenici ile arsa malikleri arasındaki sözleşme ilişkisinin devamını engelleyerek dönüşüm projesinin başka bir yüklenici aracılığıyla sürdürülebilmesini sağlamaktadır. Ancak fesih tarihine kadar meydana gelen özel hukuk ilişkileri ortadan kalkmamaktadır. Fesih tarihine kadar yüklenici tarafından gerçekleştirilen imalatların bedeli, yükleniciye devredilmiş arsa paylarının hukuki durumu, tarafların birbirlerine yaptığı ödemeler, yüklenicinin veya maliklerin tazminat talepleri, sebepsiz zenginleşmeden doğabilecek istemler ve diğer özel hukuk uyuşmazlıkları genel hükümler çerçevesinde ayrıca değerlendirilir.

Bununla birlikte tapu siciline şerh edilmiş gayrimenkul satış vaadi veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin şerhlerin Kanunda öngörülen prosedür doğrultusunda terkin edilmesi mümkündür. İdari fesih bu yönüyle sözleşmenin ileriye dönük olarak dönüşüm sürecini bloke etmesini engellerken, geçmiş döneme ilişkin malvarlığı uyuşmazlıklarının çözümünü genel hukuk hükümlerine bırakmaktadır.

İdari Fesih İşleminin Yargısal Denetimi

İdari fesih sürecinde idare tarafından gerçekleştirilen tespit ve buna bağlı işlemler idari işlem niteliğinde olduğundan yargısal denetime tabidir. Bu nedenle fesih şartlarının oluşmadığını düşünen yüklenicinin veya fesih başvurusunun hukuka aykırı biçimde reddedildiğini ileri süren maliklerin idari yargı yoluna başvurması mümkündür.

İdari yargı mercilerince yapılacak incelemede yalnızca Kanunda belirtilen sürelerin gerçekleşip gerçekleşmediği değil; idarenin yeterli inceleme ve araştırma yapıp yapmadığı, tarafların sunduğu belgeleri değerlendirip değerlendirmediği, gecikmenin gerçekten yükleniciden kaynaklanıp kaynaklanmadığı ve maliklerin kendi edimlerini yerine getirip getirmediği de önem taşımaktadır.

Özellikle idarenin eksik incelemeye dayanarak tesis ettiği ret veya kabul işlemleri hukuka aykırılık teşkil edebilir. İdarenin, somut olayın özelliklerini araştırmadan yalnızca sözleşmedeki bir hükme, bir vekâletname eksikliğine veya taraflardan birinin soyut beyanına dayanarak karar vermesi idari işlemin sebep unsuru bakımından sakatlanmasına yol açabilecektir. Bu sebeple idari fesih mekanizması, özel hukuk sözleşmesini konu almakla birlikte idarenin aktif inceleme ve değerlendirmesini gerektiren ve nihayetinde idari yargı denetimine açık karma bir hukuki yapı ortaya çıkarmaktadır.

Sonuç

6306 sayılı Kanun kapsamında inşaat sözleşmelerinin idari yoldan feshi, kentsel dönüşüm uygulamalarının yükleniciden kaynaklanan sebeplerle yıllarca sürüncemede kalmasını önlemek amacıyla getirilmiş özel ve istisnai nitelikte bir hukuki mekanizmadır. Bu düzenleme sayesinde, belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde maliklerin uzun yıllar sürebilecek bir özel hukuk davasının sonucunu beklemeksizin mevcut yüklenici ile sözleşme ilişkisini sona erdirmeleri ve dönüşüm sürecini başka bir yükleniciyle devam ettirmeleri mümkün olabilmektedir.

Bununla birlikte idari fesih, yalnızca bir yıllık veya altı aylık sürenin geçmesi üzerine kullanılabilecek otomatik bir fesih yöntemi değildir. Öncelikle Kanunda öngörülen sürelerin gerçekleşmesi, yapım işine başlanmamasının veya devam edilmemesinin yükleniciden kaynaklanması ve maliklerin kendi üzerlerine düşen edimleri yerine getirmiş olmaları gerekir. Bu nedenle özellikle taşınmazın tahliye ve teslim durumu, yıkım işlemleri, ruhsat ve proje süreci, tapu işlemleri, arsa payı devirleri, sözleşme ve ek protokollerdeki imzalar ile yükleniciye verilmesi gereken vekâletnameler başvurudan önce ayrıntılı biçimde incelenmelidir.

Aynı şekilde fesih kararının hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile alınması ve bu çoğunluğun güncel tapu kayıtları üzerinden doğru biçimde hesaplanması zorunludur. Başvuru dosyasının hazırlanmasında ise yalnızca sözleşme ve fesih kararının sunulmasıyla yetinilmemeli; yüklenicinin gecikmesini ve bunun kendisinden kaynaklandığını ortaya koyabilecek ruhsat ve proje kayıtları, belediye yazışmaları, yapı denetim belgeleri, ihtarnameler, şantiye kayıtları, fotoğraflar ve diğer teknik deliller mümkün olduğunca dosyaya kazandırılmalıdır.

İdare de önüne gelen başvuruyu şeklen değerlendirmekle yetinmemeli; gecikmenin gerçek nedenini, maliklerin ve yüklenicinin sözleşmenin ifası sürecindeki davranışlarını ve yapım işinin fiilî durumunu araştırmalıdır.

Son olarak idari fesih ile taraflar arasındaki özel hukuk uyuşmazlıklarının birbirinden ayrılması gerekir. İdari fesih, sözleşme ilişkisinin devamını sona erdirmekle birlikte fesih tarihine kadar yapılan imalatlar, devredilen arsa payları, ödemeler, tazminat talepleri ve tarafların diğer alacakları bakımından genel hukuk hükümlerinin uygulanmasını ortadan kaldırmamaktadır.

Bu itibarla 6306 sayılı Kanun kapsamında idari fesih; yalnızca idareye sunulan bir dilekçe ve çoğunluk kararından ibaret olmayıp, sözleşme hukuku, tapu hukuku, borçlar hukuku ve idare hukukunun kesiştiği; tarafların kusur ve temerrüt durumları ile inşaatın teknik seviyesinin birlikte değerlendirilmesini gerektiren kapsamlı bir hukuki süreçtir.

Kentsel dönüşüm sürecinin sağlıklı biçimde yönetilmesi yalnızca doğru yüklenicinin seçilmesini ve güçlü bir sözleşme hazırlanmasını değil; sözleşmenin uygulanamaz hâle geldiği durumlarda doğru hukuki çıkış yolunun zamanında ve usulüne uygun şekilde işletilmesini de gerektirmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşümde yükleniciyle yapılan inşaat sözleşmesi hangi durumlarda idari yoldan feshedilebilir?
Yüklenicinin, kendisinden kaynaklanan nedenlerle bir yıl içinde yapım işine başlamaması veya inşaata başladıktan sonra en az altı ay boyunca yeterli ekip ve ekipmanla faaliyete devam etmemesi hâlinde, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki şartlar oluşmuşsa idari fesih gündeme gelebilir.

2. İdari fesih için maliklerin tamamının onayı gerekir mi?
Hayır. Fesih kararının, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınması gerekir; burada kişi sayısı değil, arsa payları esas alınır.

3. İdari fesih kararı alındığında yükleniciyle tüm hukuki uyuşmazlıklar sona erer mi?
Hayır. Sözleşmenin feshedilmesi, fesih tarihine kadar yapılan imalatlar, devredilen arsa payları, ödemeler ve tazminat talepleri gibi özel hukuk uyuşmazlıklarını ortadan kaldırmaz.

The post Kentsel Dönüşümde İnşaat Sözleşmelerinin Feshi: Şartlar ve Hukuki Sonuçlar appeared first on EMSAL.COM.

Bu kapsamda başvurulan temel uygulama araçlarından biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Anılan sözleşmeyle arsa malikleri, belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi veya devrini taahhüt etmeyi; yüklenici ise projeye ve teknik şartnameye uygun yapıyı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri maliklere teslim etmeyi üstlenir. Bununla birlikte, 6306 sayılı Kanun’un emredici nitelikteki karar, bildirim ve pay satışı usulleri sebebiyle bu sözleşme, klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı bir hukuki rejime tabidir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesini izleyen yeniden yapım kararı, karar yeter sayısının belirlenmesi, sözleşmeye davet, karara katılmayan paydaşların hukuki durumu ve arsa paylarının satışı, 6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama mevzuatı uyarınca yürütülür. Bu itibarla sözleşme ilişkisine, tarafların karşılıklı edimlerini düzenleyen özel hukuk hükümleri ile dönüşüm sürecinin usul ve esaslarını belirleyen emredici kamu hukuku kuralları birlikte uygulanır; idare de kanundan doğan görev ve yetkileri kapsamında sürece iştirak eder.

Dolayısıyla sözleşmenin geçerliliği, bağlayıcılığı ve uygulanabilirliği; yalnızca taraf iradeleri ve sözleşme hükümleri esas alınarak değil, 6306 sayılı Kanun’un emredici düzenlemeleriyle özel hukuk hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi suretiyle belirlenmelidir.

Kentsel dönüşüm uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, süreci başlatan işlem değil; riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, mülkiyet ve arsa payı durumunun açıklığa kavuşturulması, teknik ve mali fizibilitenin tamamlanması ve kanuni karar alma usulünün usulüne uygun biçimde sonuçlandırılması sonrasında düzenlenmesi gereken temel uygulama belgesidir. Hazırlık aşamasındaki hukuka aykırılıklar, ayrıntılı bir sözleşme düzenlenmiş olmasıyla kendiliğinden giderilemez. Uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü; tarafların hak ve borçlarının, teknik şartnamenin, süre ve teslim koşullarının, teminatların, bağımsız bölüm dağılımının ve tasfiye esaslarının yeterli açıklıkta belirlenmemesinden kaynaklanmaktadır.

Bu çalışma, 6306 sayılı Kanun kapsamında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, kuruluş ve şekil şartlarını, dönüşüm sürecinin sözleşmeye etkisini ve sözleşmede bulunması gereken başlıca düzenlemeleri uygulama bakımından incelemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa malikinin belirli arsa paylarını devretmeyi veya devrini taahhüt etmeyi, yüklenicinin ise sözleşme, proje ve teknik şartnameye uygun bir yapı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir sözleşme türü olarak düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadine ilişkin unsurları bünyesinde birleştiren karma ve kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir. Sözleşmenin hukuki dayanakları arasında başta Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve 1009. maddeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi olmak üzere taşınmaz mülkiyetinin devri, resmî şekil ve tapu siciline şerhe ilişkin hükümler ile yerleşik yargı içtihatları bulunmaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle tabidir. Taşınmaz satış vaadi içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de noterlikçe düzenleme biçiminde yapılması gerekir; adi yazılı belge veya yalnızca imza onayı, kural olarak geçerlilik şartını karşılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan kişisel haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir; şerh edilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir.

Resmî sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştiren, tarafların edim dengesini yeniden kuran veya yeni bir taşınmaz satış vaadi doğuran ek protokoller de kural olarak asıl sözleşmeyle aynı resmî şekle tabi tutulmalıdır. Adi yazılı bir protokol, resmî sözleşmeyi geçersiz kılacak veya taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik yeni ve geçerli bir borç doğuracak şekilde hüküm tesis edemez.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde sözleşmenin kurulması ve uygulanması; riskli yapı tespiti, karar alma, yüklenici seçimi ve sözleşmeye katılım usulleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Bu işlemlerde hem özel hukuk hükümlerine hem de özel mevzuattaki emredici usullere uyulması zorunludur.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Sözleşmeye Etkisi

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlayan dönüşüm sürecinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca özel hukuk alanında sonuç doğuran bir işlem olarak değerlendirilemez. Sözleşmenin uygulanması, 6306 sayılı Kanun’da öngörülen karar alma, bildirim, arsa payları oranlarında salt çoğunlukla karar alınması, sözleşmeye davet ve gerektiğinde pay satışı işlemlerinin usulüne uygun biçimde tamamlanmasına bağlıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce akdedilen sözleşmenin bütün maliklere karşı bağlayıcı olması ise 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk rejimine değil, taşınmazın mevcut mülkiyet yapısına ve genel hükümlere göre aranan irade birliğine tabidir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra dönüşüm işlemleri 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülür. Karar yeter sayısının belirlenmesinde bağımsız bölüm veya malik sayısı değil, tapu sicilinde kayıtlı toplam arsa payı esas alınır.

Yeniden bina yaptırılması, yüklenicinin seçilmesi, sözleşme koşullarının belirlenmesi ve taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat veya başka bir yöntemle değerlendirilmesine ilişkin kararlar, toplam arsa payının salt çoğunluğunu temsil eden paydaşlarca alınır. Çoğunluk hesabı toplantıya katılan kişi sayısına göre değil, toplam arsa payı üzerinden yapılır. Alınan karar ve anlaşma koşulları, karara katılmayan maliklere yürürlükteki mevzuatta öngörülen usulle bildirilerek sözleşmeyi imzalamaya davet edilmelidir.

Bu sebeple sözleşmenin geçerliliği ve uygulanabilirliği incelenirken sözleşme metniyle yetinilmemeli; riskli yapı tespiti, malik kararları, yüklenici seçimi, bildirim ve sözleşmeye katılım süreçleri bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Sözleşme hükümlerinin belirli, ölçülebilir ve denetlenebilir olması; dönüşümün hukuka uygun biçimde yürütülmesi, karara katılmayan maliklerin haklarının korunması ve kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde pay satışı sürecinin işletilebilmesi bakımından zorunludur.

Sözleşmenin İçeriği

Sözleşme; yer tesliminden yapının tamamlanmasına, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından bağımsız bölümlerin fiilen ve hukuken teslimine kadar tarafların hak, borç ve sorumluluklarını düzenlemeli; hükümler belirli, uygulanabilir, denetlenebilir ve uyuşmazlığı önleyici nitelikte olmalıdır.

Taraflar ve Taşınmazın Hukuki Durumu

Sözleşmede tüm arsa maliklerinin kimlikleri, arsa payları ve temsil durumları tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir. Vekâleten işlem yapılması hâlinde, vekâletnamenin sözleşmenin kurulması ve taşınmaz devri için gerekli özel yetkileri içerip içermediği denetlenmelidir.

Yüklenicinin ticaret unvanı, sicil bilgileri ve şirketi temsil ve ilzama yetkili kişiler güncel ticaret sicili kayıtlarından doğrulanmalıdır. Bağımsız bölümlerin güncel tapu kaydı incelenerek ipotek, haciz, intifa hakkı, şerh ve diğer takyidatlar belirlenmeli; sözleşme bu hukuki durum gözetilerek hazırlanmalıdır.

Projenin Kapsamı ve Teknik Şartname

Yapının niteliği, bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, otopark, sosyal donatılar ve yapım sırasında kullanılacak malzemeler ve temel teknik ölçütler açıkça kararlaştırılmalıdır. “Birinci sınıf” veya “lüks” gibi belirsiz ifadeler yerine malzemelerin teknik özellikleri, kalite standartları ile varsa marka veya dengi belirtilmelidir.

Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz eki olmalı ve yüklenicinin imalat standardını belirlemelidir. Yüklenici tekliflerinin aynı şartname esas alınarak hazırlanması, tekliflerin karşılaştırılabilirliğini ve seçim sürecinin şeffaflığını sağlar.

Bağımsız Bölüm Dağılımı ve Teslim

Sözleşmenin akdinden önce taşınmazın yürürlükteki imar planı ve ilgili mevzuat uyarınca imar durumunun belirlenmesi, buna bağlı olarak elde edilebilir toplam inşaat alanının hesaplanması ve yeni yapıya ilişkin taslak mimari projenin uzman teknik desteğiyle hazırlanması gerekir. Bu çalışmalar; sözleşmenin konusu ile tarafların edimlerinin belirli ve öngörülebilir hâle gelmesini, bağımsız bölüm dağılımının nesnel verilere dayandırılmasını ve sonradan ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesini sağlar. Ayrıca maliklerin mevcut mülkiyet haklarının yeni projedeki karşılıklarının adil ve denetlenebilir biçimde tespit edilmesi bakımından da önem taşır.

Yeni yapıda her malike ve yükleniciye tahsis edilecek bağımsız bölümlerin; numarası, katı, cephesi, brüt ve net alanı, arsa payı ve eklentileriyle birlikte açıkça gösterilmelidir. Dağılımın ileri bir tarihe bırakılması veya genel ifadelerle düzenlenmesi hukuki belirsizlik yaratır. Bağımsız bölümlerin kat, cephe, manzara ve kullanım imkânlarından doğan değer farkları objektif bir şerefiye çalışmasıyla belirlenmeli ve mevcut arsa paylarının yeni projedeki karşılıkları ile dağılımın nesnel esaslara uygunluğu, SPK onaylı bağımsız değerleme raporuyla desteklenmelidir.

Teslim Süresi

Süre ve teslim koşulları açıkça belirlenmelidir. Yapı ruhsatının alınması, yer teslimi, inşaata başlanması, kaba ve ince imalatların tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin teslimi için ayrı, kesin ve ölçülebilir tarihler veya azami süreler öngörülmelidir. “Makul süre” ya da “en kısa zamanda” gibi belirsiz ibarelerden kaçınılmalıdır. Yüklenicinin temerrüdünün saptanabilmesi için teslim kavramı; fiilî tamamlanma, eksik ve ayıpların giderilmesi, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin kullanımına elverişli biçimde zilyetliğinin devri unsurlarını kapsayacak şekilde tanımlanmalıdır.

Mücbir sebep ve idari işlem kaynaklı gecikmelerin kapsamı, bildirim usulü ve süre uzatımına etkisi ayrıca düzenlenmeli; yüklenicinin kusurundan doğan gecikmeler bu hâllerden ayrılmalıdır. Süre hükümleri; yapı ruhsatının alınması, yer teslimi, inşaata başlama, kaba ve ince imalatların tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve fiilî teslim için ayrı tarihler veya azami süreler içermelidir. Örnek süreler doğrudan benimsenmek yerine projenin büyüklüğü ve idari süreçler gözetilerek her proje için özel olarak belirlenmelidir.

Proje Değişikliği ve İlave İmar Hakkı

İmar planı değişikliği, emsal artışı veya başka bir idari işlem sonucunda ilave inşaat alanı ya da bağımsız bölüm elde edilmesi hâlinde, kazanımın maliklerle yüklenici arasında hangi oran ve esaslara göre paylaşılacağı önceden kararlaştırılmalıdır. Maliklere tahsis edilen bağımsız bölümlerin konumunu, alanını, cephesini veya kullanım niteliğini etkileyen mimari değişiklikler, sözleşmede açıkça tanımlanan onay usulüne tabi tutulmalıdır.

Teminat, Cezai Şart ve Ek Maliyet

Yüklenicinin idareye vermekle yükümlü olduğu kanuni teminat, arsa maliklerinin bireysel alacaklarını doğrudan güvence altına alan sözleşmesel teminatla aynı nitelikte değildir. Bu nedenle ifa; koşulsuz banka teminat mektubu, teminat ipoteği, sigorta ve inşaatın fiziki gerçekleşme oranına bağlı kademeli tapu devri gibi araçlarla ayrıca güvence altına alınmalıdır. Teminatın tutarı, süresi, paraya çevrilme şartları ve iade usulü açıkça gösterilmelidir.

Ruhsatın süresinde alınmaması, işe başlanmaması, teslimin gecikmesi veya teknik şartnameye aykırılık hâllerinde uygulanacak cezai şart ve tazminat hükümleri somut ihlal ve sürelerle ilişkilendirilmelidir. Teslim gecikmesinde rayiç kira kaybının veya sözleşmede belirlenen daha yüksek bir gecikme bedelinin ödenmesi kararlaştırılabilir; yaptırımlar ölçülü, belirli ve tarafların menfaat dengesiyle uyumlu olmalıdır.

İnşaat maliyetlerinin, enflasyonun veya döviz kurunun değişmesi, tek başına yükleniciye ek bedel talep etme hakkı vermez. Sözleşmede götürü bedel veya sabit arsa payı karşılığı esası benimsenmeli; ek maliyet doğurabilecek istisnai hâller, hesaplama yöntemi, belgeyle ispat koşulu, onay usulü ve üst sınır açıkça düzenlenmelidir.

Fesih ve Tasfiye

• Genel Fesih Yolları

Taşınmaz satış vaadi içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekle tabidir. Bu sözleşme, kural olarak tarafların karşılıklı iradeleriyle usulüne uygun biçimde sona erdirilebilir veya uyuşmazlık hâlinde mahkeme kararıyla feshedilebilir.

• 6306 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Fesih

Yargısal fesih yolunun uzun sürmesi, dönüşüm projelerinin gecikmesine ve hak sahiplerinin mağduriyetine yol açabildiğinden, 6306 sayılı Kanun’da belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde idari yoldan fesih imkânı öngörülmüştür. Bu yol, genel fesih usullerinin yerine geçen olağan bir yöntem değil; dönüşüm sürecinin yükleniciden kaynaklanan nedenlerle durması veya sürüncemede kalması hâlinde uygulanabilen istisnai bir mekanizmadır.

• İdari Fesih İçin Başlıca Koşullar

İdari fesih yoluna başvurulabilmesi için yükleniciden kaynaklanan nedenlerle aşağıdaki durumlardan birinin gerçekleşmesi gerekir:

– Yeni yapının yapım işine kanunda öngörülen süre içinde başlanmamış olması,

– Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı ay boyunca projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi.

Gerekli malik kararı üzerine yetkili idareye başvurulur. İdare, kanuni koşulların gerçekleştiğini tespit ederse yükleniciye işe başlaması veya devam etmesi için süre verir; ihtara rağmen faaliyete başlanmaması ya da devam edilmemesi hâlinde sözleşme, kanunda öngörülen usulle resen feshedilmiş sayılır.

• Sözleşmede Düzenlenecek Fesih ve Tasfiye Hükümleri

Sözleşmede fesih sebepleri somut ve ölçülebilir biçimde belirlenmelidir. Özellikle aşağıdaki hâller açıkça düzenlenmelidir:

• Yapı ruhsatının süresinde alınmaması,
• Yer teslimine rağmen işe başlanmaması,
• İşin haklı bir neden olmaksızın durdurulması,
• İş programına aykırı ve esaslı gecikme,
• Proje veya teknik şartnameye aykırı imalat yapılması.

Fesih öncesi ihtarın şekli, aykırılığın giderilmesi için verilecek süre ve derhâl fesih hâlleri ayrıca gösterilmelidir. Tasfiye hükümlerinde ise tamamlanan imalatların değeri, tarafların karşılıklı alacak ve borçları, devredilen arsa payları, teminatların akıbeti ve tapu sicilinde yapılacak işlemler düzenlenmelidir.

Fesih ve tasfiye hükümleri, sözleşmenin uygulanamaz hâle gelmesi durumunda tarafların haklarını koruyan, öngörülebilir ve dengeli bir sona erme mekanizması oluşturmalıdır. İdari fesih tarihine kadar gerçekleştirilen işler, yapılan ödemeler, devredilen paylar ve taraflar arasındaki diğer mali ilişkiler ise genel hukuk hükümleri çerçevesinde tasfiye edilir.

Klasik ve Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Sözleşmelerin Karşılaştırılması

Sonuç

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, dönüşüm sürecinin başlangıcı değil; hukuki, idari, mali ve teknik hazırlıkların tamamlanmasından sonra kurulan temel uygulama belgesidir. Sürecin disiplinler arası yürütülmesi, hazırlık aşamasındaki sakatlıkların inşaat sırasında ağır hak kayıplarına dönüşmesini önler.

Tarafların ve taşınmazın hukuki durumunun doğru belirlenmesi; teknik şartname, bağımsız bölüm dağılımı, teslim takvimi, teminat, ek maliyet, fesih ve tasfiye hükümlerinin açık ve ölçülebilir biçimde düzenlenmesi, uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.

İyi hazırlanmış bir sözleşme yalnızca tarafların edimlerini sıralamaz; riskleri öngörür, proje değişiklikleri ile ekonomik dalgalanmaların sonuçlarını dağıtır, ifayı güvence altına alır ve uyuşmazlık hâlinde uygulanabilir bir çözüm mekanizması kurar. Böylece projenin süresinde, teknik şartlara ve mevzuata uygun biçimde tamamlanmasına hukuki güvence sağlanır.

The post Detaylarıyla Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi appeared first on EMSAL.COM.

Kentsel dönüşüm sürecine ilişkin en çok merak edilen soruları sade, sistematik, uygulamaya dönük ve yargı kararları ışığında cevaplamak amacıyla soru – cevap yöntemiyle kaleme alınan eser, uygulamada karşılaşılan hukuki sorunlara kapsamlı bir rehber sunuyor.

Kitapta; riskli yapı tespitinden yıkım ve tahliye işlemlerine, açık artırma usulüyle satış süreçlerinden kira yardımı, teşvik, hibe ve muafiyetlere kadar kentsel dönüşüm aşamaları güncel mevzuat ve yargı kararları doğrultusunda sistematik bir şekilde ele alınıyor.

424 sayfadan oluşan eser; başta hukukçular olmak üzere mimarlar, şehir plancıları, mühendisler, danışmanlar, gayrimenkul değerleme uzmanları, sosyologlar ve kamu yöneticileri için uygulamada ihtiyaç duyulabilecek kapsamlı bir başvuru kaynağı niteliği taşıyor.

Eserin Konusu

Kitapta, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm uygulamaları, uygulamada en çok karşılaşılan hukuki sorunlar esas alınarak inceleniyor. Akademik teoriden ziyade uygulamaya odaklanan eser; riskli yapı tespiti işleminden yargısal süreçlere kadar tüm aşamaları sade ve sistematik bir anlatımla soru – cevap yöntemi üzerinden açıklıyor.

Kitapta yer verilen konular, yalnızca mevzuat hükümleriyle sınırlı kalmıyor; Danıştay, Yargıtay ve diğer yargı mercilerinin kararları ışığında değerlendirilerek okuyucunun uygulamadaki tereddütlerine çözüm sunuyor.

Eserde Yer Alan Başlıca Bölümler

Eserin giriş bölümünde; kentsel dönüşüm, rezerv yapı alanı, riskli alan, riskli yapı ve uygulama alanı gibi temel kavramlar açıklanarak okuyucuya sürecin hukuki altyapısı aktarılıyor. Ardından eser, kentsel dönüşüm uygulamalarının tüm aşamalarını sistematik bir bütünlük içerisinde ele alıyor.

Genel olarak ise kitabın ilk beş bölümünde, kentsel dönüşüm hukukuna ilişkin bilinmesi gereken temel konular ve uygulamada en sık karşılaşılan sorular sistematik bir yaklaşımla ele alınıyor. Altıncı bölümde ise konuya daha derinlemesine hâkim olmak isteyenler için uygulamada tartışma yaratan hukuki meseleler ve detaylı değerlendirmeler yer alıyor.

Kitabın uygulamada en çok ihtiyaç duyulan konulara yanıt aradığı başlıca bölümler ise şu şekilde sıralanıyor:

Riskli Yapının Tespiti

• Riskli yapı başvurusunu kimler yapabilir?
• Riskli yapı başvurusu nasıl yapılır?
• Riskli yapı tespitini hangi kurum ve kuruluşlar yapabilir?
• Riskli Yapılar Hangi Esaslara Göre Tespit Edilir?
• Hangi Yapılar Riskli Yapı Tespitine Konu Edilebilir?
• Riskli Yapı Başvurusunun Masrafını Kim Karşılar?
• Riskli Yapı Başvurusunun İptali Mümkün Müdür?
• Riskli Yapı Tespiti Tapuya Bildirilir Mi?
• Riskli Yapı Tespiti Engellenebilir Mi?
• Riskli Yapı Tespitinin Engellenmesi Suç Teşkil Eder mi?
• Riskli Yapı Tespitine İlişkin Raporun Tebliğ Usulü Nasıldır?

Yıkım ve Tahliye İşlemleri

• Riskli Yapının Yıkımını Kim Yapar?
• Riskli Yapının Yıkım Masrafını Kim Karşılar?
• Yıkım ve Tahliye İçin Maliklere Ne Kadar Süre Verilir?
• Yıkım ve Tahliye Kararının Tebliğ Usulü Nasıldır?
• Yıkım Ruhsatı İdarece Kaç Gün İçinde Verilir?
• Yıkım Ruhsatı Verilmesi İçin Aranan Şartlar Nelerdir?
• Tahliye İşlemi Engellenebilir Mi?
• Tahliye İşleminin Engellenmesi Suç Teşkil Eder Mi?

Açık Artırma Usulü ile Satış

• Hangi Maliklerin Arsa Payı Satılabilir?
• Arsa Payının Satışını Kim Yapar?
• Arsa Payının Satışı İçin Yapının Yıktırılmış Olması Gerekir Mi?
• Açık Artırma Usulüyle Satış Kararı Alınması İçin Gereken Şartlar Nelerdir?
• Açık Artırma Usulüyle Satış Kararının Tebliğ Usulü Nasıldır?
• Açık Artırma Usulüyle Satış İşlemine Kimler Katılabilir?

Yardım, Teşvik, Hibe ve Muafiyetler

• Uygulama Alanındaki Konut Sahipleri İçin Hangi Yardımlar Mevcuttur?
• Uygulama Alanındaki İşyeri Sahipleri İçin Hangi Yardımlar Mevcuttur?
• Uygulama Alanındaki Konut Kiracıları İçin Hangi Yardımlar Mevcuttur?
• Uygulama Alanındaki İşyeri Kiracıları İçin Hangi Yardımlar Mevcuttur?

Eserin son bölümünde ise uygulamada sıkça karşılaşılan ve yargı kararlarıyla şekillenen pek çok güncel konu ayrıntılı biçimde değerlendiriliyor. Bunlar arasında;

• Çoğunluk Kararına Uymayan Kat Malikinin Arsa Payı Piyasa Değerinden Daha Düşük Bir Bedelle Satışa Çıkarılabilir Mi?
• Kentsel Dönüşümde Toplantı ve Toplantıya Davet Zorunluluğu Var Mıdır?
• Binanın Riskli Yapı Olarak Tespit Edilmemesi Depreme Dayanıklı Olduğu Anlamına Gelir Mi?
• Arsa Payının Düzeltilmesi Davalarında Projenin Önemi Nedir?
• Kat Mülkiyeti Terkin Edildikten Sonra Açılan Arsa Payının Düzeltilmesi Davasında Görevli Mahkeme Neresidir?
• 6306 sayılı Kanun Kapsamındaki İnşaatlarda Müteahhit Firmanın Teminat Verme Zorunluluğu Var Mıdır?
• Kiracı Riskli Yapı Tespitine Karşı Dava Açabilir mi? gibi birçok güncel başlık yer alıyor.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Riskli Yapı tespitine kiracılar itiraz edebilir mi?

Hayır, riskli yapı tespitine yalnızca yapı malikleri ve kanuni temsilcileri itiraz edebilir.

2. Salt çoğunluk kararıyla sözleşmeyi imzalamazsam ne olur?

Salt çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları 6306 sayılı Kanun kapsamında açık arttırmayla satılabilir.

3. Yıkım ve tahliye kararına karşı kiracılar dava açabilir mi?

Evet, bunu sınırlayan açıkça bir kanun hükmü olmadığı gibi son dönem yargı kararları da bu yöndedir.

The post Yargı Kararları Işığında Kentsel Dönüşüm Uygulamaları appeared first on EMSAL.COM.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun temel amacı, can ve mal güvenliğinin sağlanması olmakla birlikte, uygulamada dönüşüm sürecinin yalnızca teknik ve idari bir mesele olmaktan çıktığı; mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, azınlık hakları ve adil yargılanma ilkeleri bakımından ciddi hukuki tartışmaları da beraberinde getirdiği görülmektedir.

Bu bağlamda; 6306 sayılı Kanun’un en tartışmalı kurumlarından biri, şüphesiz “pay satışı” uygulamasıdır. Kanunun 6. maddesi kapsamında düzenlenen bu mekanizma ile riskli yapı maliklerinden çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının, açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılması mümkün hâle getirilmiştir. Kanun koyucu tarafından bu yöntem, dönüşüm sürecini tıkayan uyuşmazlıkların giderilmesi ve çoğunluk iradesinin hayata geçirilmesi amacıyla öngörülmüş olsa da uygulamada pay satışı işlemlerinin çoğu zaman azınlık maliklerini sistem dışına iten, mülkiyet hakkını ağır şekilde sınırlayan ve çoğunluk gücünün kötüye kullanılmasına açık bir araç hâline dönüştüğü yönünde ciddi eleştiriler bulunmaktadır.

6306 sayılı Kanun’un öngördüğü sistemde, mülkiyet hakkına yapılan müdahale ile salt çoğunluğun iradesi arasında hassas bir dengenin korunması gerekir. Ne var ki uygulama, çoğu kez bu dengenin mülkiyet hakkı aleyhine bozulduğunu; salt çoğunluk iradesinin, azınlık maliklerin mülkiyet hakkını zedeleyen hatta fiilen ortadan kaldıran bir araca dönüştüğünü göstermektedir. Bu yönüyle pay satışı işlemleri, yalnızca teknik bir uygulama işlemi değil; aynı zamanda Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale teşkil eden ağır sonuçlu bir idari tasarruf niteliği taşımaktadır. Öte yandan, süreci kasıtlı biçimde tıkayan bazı kat maliklerinin dönüşümü bütünüyle durdurmasının önüne geçilmesi de önem taşır.

Bununla birlikte, meselenin yalnızca azınlık maliklerin korunması boyutuyla ele alınması da yeterli değildir. Salt çoğunluğun usulüne uygun biçimde sağlandığı ve azınlıkta kalan maliklerin arsa paylarının korunduğu, adil dağılınım sağlandığı durumlarda, çoğunluğun mülkiyet hakkı ve dönüşüm iradesi de korunmalıdır. Nitekim uygulamada, bazı azınlık maliklerin süreci sürekli itirazlarla tıkadığı, uzattığı ve bu nedenle diğer maliklerin hem zaman kaybına hem de ciddi maddi zararlara uğradığı örneklerle de karşılaşılmaktadır. Bu nedenle hukuki denetim, bir yandan azınlık maliklerin mülkiyet hakkını güvence altına alırken, diğer yandan çoğunluğun meşru ve usule uygun dönüşüm kararının keyfi biçimde engellenmesini de önleyecek dengeli bir yaklaşım benimsemelidir.

Nitekim Danıştay, Bölge İdare Mahkemeleri ve Anayasa Mahkemesi kararlarında da pay satışı işlemlerinin sıkı bir yargısal denetime tabi tutulması gerektiği yönünde önemli değerlendirmeler yapılmaktadır. Özellikle idarenin sahip olduğu yetkinin kamu yararı amacı dışında kullanılmaması, çoğunluk iradesinin azınlık maliklerini tasfiye aracına dönüşmemesi ve dönüşüm sürecinin hukuk devleti ilkesi çerçevesinde yürütülmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Bu çalışmada; 6306 sayılı Kanun kapsamında pay satışı kurumunun hukuki dayanağı, uygulama usulü, hukuki niteliği ve yargısal denetimi ayrıntılı şekilde incelenecektir. Ayrıca uygulamada en sık karşılaşılan hukuka aykırılıklar, güncel yargı kararları ışığında değerlendirilecektir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Pay Satışının Hukuki Dayanağı

Pay Satışının Temel Hukuki Dayanağı

6306 sayılı Kanun ile Türk hukukunda, klasik mülkiyet hukuku anlayışından önemli ölçüde ayrılan özel bir dönüşüm rejimi oluşturulmuştur. Kanunun temel amacı, afet riski taşıyan yapıların süratle dönüştürülmesini sağlamak olup bu doğrultuda maliklerin bireysel iradesi yerine çoğunluk iradesine üstünlük tanıyan bir sistem benimsenmiştir. Bu sistemin en önemli araçlarından biri pay satışı mekanizmasıdır.

Pay satışının temel hukuki dayanağı, 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesi ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15 / A maddesidir. Bu hükümler, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda yapılacak uygulamalara ilişkin kararların maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilmesi kabul edilerek oybirliği esasına dayanan klasik kat mülkiyeti sistemine istisna getirilmiştir.

Bu çerçevede, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usul ve güvenceler çerçevesinde satış sürecine konu olabilmektedir. Böylece dönüşüm sürecinin azınlık maliklerin muhalefeti nedeniyle tamamen durmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Ancak bu düzenlemeler, doğrudan mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıdığından, anayasal ilkeler ve idare hukuku bakımından son derece dikkatli ve dengeli bir uygulamayı zorunlu kılar.

04.02.2026 Tarihli Değişiklik ve Toplantı Zorunluluğu

04.02.2026 tarihli değişiklik ile birlikte, pay satışına esas kararların usulüne uygun toplantı yapılmaksızın alınabilmesinin önüne geçilmiş ve maliklerin ortak bir toplantı çerçevesinde karar alması zorunlu hâle getirilmiştir.

Bu değişiklik öncesinde uygulamada sıklıkla; elden imza dolaştırılması, sonradan imza tamamlama, maliklerin birbirinden habersiz şekilde karar oluşturulması, toplantı yapılmaksızın karar tutanağı hazırlanması gibi uygulamalar görülmekteydi.

Yeni düzenleme ile birlikte toplantının belirli bir tarih, yer ve gündem çerçevesinde yapılması zorunlu hâle getirilmiş; maliklerin bilgi alma ve karar sürecine etkin katılımı amaçlanmıştır. Bu değişiklik, pay satışı gibi mülkiyet hakkına ağır müdahale oluşturan bir mekanizmanın en azından asgari usuli güvenceler altında yürütülmesi bakımından önemli bir gelişme niteliğindedir. Ancak riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra 6306 sayılı yasa kapsamında yapılacak iş bu toplantı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılan toplantı usul ve yönteminden farklıdır. Kat maliklerinin hepsine ayrı ayrı tebligat yapılmaksızın toplantı, gün ve saatin belirlenip taşınmazın bulunduğu muhtara Ek – 12 belgesinin asılması ve salt çoğunlukla toplanıp karar alınması yeterlidir. Bu anlamda Kat Mülkiyeti Kanuna göre yapılması gereken Kat Malikleri Toplantısı’na göre daha kolay bir yöntem ve usul düzenlenmiştir.

Pay Satışı Süreci ve Usulü

Toplantı Şartı

6306 Sayılı Yasa’da 04.02.2026 tarihli yapılan değişiklik sonrası pay satışı süreci öncesi en az salt çoğunlukla toplantı yapılması en önemli aşamadır. Toplantının yukarıda bahsettiğimiz usulüne uygun yapılmaması ve salt çoğunlukla karar alınmaması, işlemin iptaline yol açabilecek ağır hukuka aykırılıklar doğurmaktadır.

Salt Çoğunluk ile Karar Alınıp Yüklenicinin Seçilmesi ve Yeni Yapılacak Yapıda Dağılımın Adil ve Arsa Payları ile Uyumlu Olması

Salt çoğunlukla seçilen yükleniciyle yapılacak anlaşmanın, kat maliklerinin mülkiyet hakkını koruyan ve arsa paylarıyla uyumlu adil koşullar içermesi gerekir.

Bu çerçevede özellikle şu ölçütler gözetilmelidir:

• Anlaşma şartları, kat maliklerinin arsa paylarını korumalı ve mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlamamalıdır.
• Yükleniciye bırakılacak arsa payı veya ödenecek yapım bedeli, maliklerin aleyhine olacak şekilde aşırı yararlanma sonucunu doğurmamalıdır.

Salt Çoğunlukla Seçilen Yüklenici ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi veya Eser Sözleşmesinin Denetlenebilir Olması

Seçilen yüklenici ile imzalanacak sözleşmede, kat maliklerinin arsa payları ile bu paylara karşılık gelen mülkiyet haklarının açık, net ve denetlenebilir biçimde gösterilmesi gerekir. Sözleşme hükümlerinin belirsiz bırakılması hem maliklerin haklarının korunmasını güçleştirir hem de pay satışı işleminin hukuka uygunluğunu tartışmalı hâle getirir.

Bu husus, taraf olduğum İzmir 6. İdare Mahkemesi’nin 2025 / 1867 E. ve 2026 / 328 K. sayılı kararında “davacının sözleşmeye katılması hâlinde durumunun önceki bağımsız bölümü ve arsa payı ile orantılı olup olmadığı…dolayısıyla hakkaniyetli bir paylaşım yapılıp yapılmadığı gibi hususlarda sözleşmenin denetlenebilir olmadığı … ortada usulüne uygun olarak düzenlenmiş sözleşme bulunmadığı…” diyerek azınlık maliklerinin elde edeceği bağımsız bölüm ve arsa payının önceki durumu ile orantılı olup olmadığının ve paylaşımın hakkaniyete uygun şekilde yapılıp yapılmadığının sözleşmeden denetlenemediğini belirtmiştir. Bu nedenle, usulüne uygun ve yeterince açık bir sözleşme bulunmaması, pay satışı işlemini hukuka aykırı hâle getirmektedir.

Salt Çoğunlukla İmzalanan Sözleşmeye Azınlıkta Kalan Kat Maliklerinin Davet Edilmesi

Salt çoğunlukla alınan karar doğrultusunda yüklenici ile sözleşme imzalanmasından sonra, karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklerin de sözleşmeye davet edilmesi zorunludur. Bu husus 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Kanun hükmüne göre sözleşmeyi imzalamayan maliklere yapılacak bildirim iki farklı yöntemle gerçekleştirilebilmektedir: Kararın, sözleşme şartlarının ve sözleşme eklerinin noter aracılığıyla tebliğ edilmesi veya ilgili mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün süreyle ilan edilmesi.

Muhtarlık ilanı yolunun tercih edilmesi hâlinde, on beş günlük ilan süresinin son günü bildirim tarihi olarak kabul edilmektedir. Bildirimin yapılmasından itibaren maliklere ayrıca on beş günlük bir değerlendirme ve kabul süresi tanınmaktadır. Bu süre içerisinde sözleşmeyi kabul etmeyen veya herhangi bir irade açıklamasında bulunmayan maliklerin arsa payları bakımından pay satışı süreci başlatılabilmektedir.

Dolayısıyla sözleşmeye davet prosedürü, pay satışının ön koşulu niteliğindedir. Karara katılmayan malike alınan kararın ve sözleşme şartlarının usulüne uygun şekilde bildirilmemesi, kanunda öngörülen sürelerin beklenmemesi veya davet yazısında sözleşmenin kabul edilmemesi hâlinde pay satışına gidileceği hususunun açıkça belirtilmemesi, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale sonucunu doğurduğundan pay satış işleminin iptaline yol açabilecek ağır usul eksiklikleri olarak değerlendirilmelidir.

Satışa Konu Arsa Payının Değer Tespiti

Pay satışı sürecinin en kritik aşamalarından biri satışa esas alınacak muhammen bedelin belirlenmesidir. Bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmaması durumunda idari yargı satış iptaline karar verebilmektedir.

Pay Satışı İşlemine Karşı Açılabilecek Davalar

İptal Davaları

6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen pay satışı işlemleri önemli ölçüde idari işlem niteliği taşımaktadır. Bu nedenle işlemlerin önemli bir kısmı idare mahkemelerinde iptal davasına konu olmaktadır.

Özellikle toplantı usulsüzlükleri, çağrı eksiklikleri, salt çoğunluk hesabındaki hatalar, yapılacak toplantıda toplantıya katılmayan kat maliklerin verdiği vekâletnamesinin usulüne uygun olmaması, değerleme raporlarının gerçeği yansıtmaması, yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşat sözleşmesinin veya eser sözleşmelerinin belirsiz veya adil olmaması, sözleşmeye davetin usulüne uygun yapılmaması, idare mahkemelerinde açılan iptal davalarının temelini oluşturmaktadır.

Yürütmenin Durdurulması

Pay satışı işlemleri kısa sürede tapu devrine dönüşebildiğinden, yürütmenin durdurulması kararı büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde mülkiyetin el değiştirmesi nedeniyle davalar fiilen konusuz hâle gelebilmektedir. Bu sebeple İdare Mahkemeleri davalı idarenin savunması alınıncaya kadar geçici yürütmeyi durdurma kararı verdiğini görmekteyiz.

Rayiç Bedelin Düşük Belirlenmesi Nedeniyle Açılacak Davalar

Pay satışına esas alınan muhammen bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmaması hâlinde idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür. Özellikle emsal satışların dikkate alınmaması, ticari niteliğin göz ardı edilmesi, proje sonrası değer artışının hesaba katılmaması, objektif değerleme kriterlerine uyulmaması, işlemin iptaline yol açabilmektedir.

Anayasa Mahkemesi Kararları ve Mülkiyet Hakkı

Anayasa Mahkemesi’nin Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven Başvurusu (B. No: 2018 / 1567, 10.02.2022) kararı, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkına ilişkin en önemli bireysel başvuru kararlarından biridir. Mahkeme kararında, maliklerin mülkiyet hakkına ilişkin itirazlarının etkili biçimde incelenememesi ve davaların fiilen konusuz kalması nedeniyle mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir. Mahkeme ayrıca pay satışının mülkten yoksun bırakma sonucunu doğurduğunu açıkça kabul etmiş; mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin dar yorumlanması gerektiğini vurgulamıştır.

Nitekim son yıllarda idare mahkemeleri ve bölge idare mahkemeleri tarafından verilen birçok kararda; toplantı usulsüzlükleri, düşük rayiç bedel tespitleri, eksik inceleme, maliklerin yeterince bilgilendirilmemesi gibi nedenlerle pay satışı işlemlerinin iptaline daha sık rastlanmaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen pay satışı kurumu, afet riski altındaki yapı stokunun dönüştürülmesi bakımından önemli bir araç olmakla birlikte; mülkiyet hakkına doğrudan müdahale oluşturan istisnai bir rejim niteliği taşımaktadır.

04.02.2026 tarihli değişiklik ile birlikte toplantı zorunluluğunun getirilmesi, maliklerin bilgi alma ve karar sürecine katılımı bakımından önemli bir usuli güvence oluşturmuştur.

Özellikle Anayasa Mahkemesi ve idari yargı mercilerinin son dönemde geliştirdiği yaklaşım, pay satışı işlemlerinin artık çok daha sıkı bir anayasal ve usuli denetime tabi tutulduğunu göstermektedir. Yargı mercileri, dönüşüm sürecinin hızlandırılması amacının, mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandıran uygulamaları meşrulaştırmayacağını açık biçimde ortaya koymaktadır.

Aksi hâlde pay satışı sistemi, kentsel dönüşümün hızlandırılması amacından uzaklaşarak, çoğunluk maliklerin azınlık maliklere karşı kullandığı bir mülkiyet transfer mekanizmasına dönüşme riski taşımaktadır. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun’un uygulanmasında yalnızca dönüşüm hızının değil, anayasal mülkiyet hakkı güvencelerinin de ön planda tutulması zorunludur.

The post Kentsel Dönüşümde Pay Satışı Uygulaması ve Yargısal Denetimi appeared first on EMSAL.COM.

Yıl sonuna kadar devam edecek Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden kampanyasından yararlanmak isteyen maliklerin, müteahhit seçimi öncesinde kampanyadaki desteklerin niteliğini ve binalarının kampanyadan yararlanma şartlarını iyi öğrenmeleri gerektiğini vurgulayan Kiraz, “Riskli yapı kararı alınıp bina yıkıldıktan sonra yapının kampanya kapsamına girmediğinin anlaşılması ciddi mağduriyetlere yol açabilir” diyor.

Kentsel Dönüşümde Müteahhit Seçimi Yaparken Dikkat Edilecekler

“Kentsel Dönüşümde Yarısı Bizden” desteğinden faydalanarak evini yenilemek isteyen maliklerin müteahhit seçiminde dikkat etmesi gereken kriterler nelerdir?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında Yarısı Bizden kampanyasından faydalanmak isteyen malikler öncelikle bu kampanya kapsamındaki destek niteliğini iyi öğrenmelidirler. Çünkü hibe+kredi desteği şeklinde olan kampanyadan sadece hibe veya hibe+kredi seçimlik hakkı şekillerinden birisinin seçilmesi ile yararlanılabilinir. Burada kritik nokta bu iki ödeme türünde de ödemeler maliklere değil müteahhitlere yapılmaktadır.

Bir de malikler, binalarının kampanyadan yararlanma koşullarını karşılayıp karşılamadığını iyi öğrenmek zorundadırlar. Çünkü riskli yapı ilan edilip bina yıkıldıktan sonra eğer yarısı bizden kampanyası kapsamına giren bir bina niteliğinde değilse ciddi bir mağduriyet ortaya çıkabilecektir.

Buna göre;

a) Eski binanızın inşaat alanı otopark ve sığınak alanları hariç, eski binadaki toplam inşaat alanının 1,5 katını geçmemelidir.

b) Yeni binada oluşacak bağımsız bölüm sayısı eski binadaki bağımsız bölüm sayısının 1,5 katını geçmemelidir.

Yarısı Bizden kampanyasının kapsamını, apartmanlarının bu kampanyaya girip girmediğini ve hibe dışında kredi seçilmişse geri ödeme süreçlerini öğrenen malikler açısından müteahhit seçimi büyük önem arz etmektedir.

Bu noktada müteahhit ile malikler arasındaki en önemli husus, sözleşme ve eklerinin dikkatle hazırlanmasıdır.

Karşımıza bu kapsamda şu belgeler çıkmaktadır:

a) İnşaat sözleşmesi: Kat karşılığı, bedel karşılığı, hasılat paylaşımlı veya karma modellerle yapılacak olan bu sözleşmelerde hukuki ve teknik şartname kısımları vardır. Hukuki şartname bölümünde:

a1) Süreler mutlaka detaylı ve açıklayıcı bir şekilde yazılmalıdır.

Sözleşme imzaları tamamlandıktan sonra ne kadar sürede inşaat ruhsatı alınacağı, inşaat ruhsatı sonrası ne kadar süre içerisinde tamamlanıp fiilen teslim edileceği, fiilen teslim sonrası ne kadar süre içerisinde iskan alınacağı mutlaka detaylı bir şekilde yazılmalı ve genel ifadelerden kaçınılmalıdır. (Örneğin “Sözleşme imzasından itibaren 24 ay içerisinde inşaat tamamlanıp teslim edilecektir” şartı içeren bir sözleşmede müteahhite 8. ayda neden hâlâ inşaat ruhsatı alıp inşaata başlamadın demek biraz zordur. Çünkü müteahhit 24 ay süresi içerisindedir. Oysaki “Son sözleşme imzasından itibaren veya %50.01 imzasından itibaren 4 ay içerisinde inşaat ruhsatı alınacaktır aksi hâl sözleşmenin feshi sebebidir” şeklinde bir madde yazıldığında bu durumda müteahhit eğer belediye kaynaklı bir gecikmeyi ispat edemiyorsa malikler açısından fesih sebebi oluşmuş olur).

a2) İnşaat yapım modeli ve müteahhitte devir süreçleri açıklayıcı bir şekilde yazılmalıdır.

Müteahhitte pay devrinin kat irtifakının inşaat ruhsatı alınıp hemen kurulduğu ve devredildiği müteahhit payları üzerine ipotek tesis edildiği modelde (kamuoyunda bilinen adı ile İstanbul usulü modeli 2025 yılında Yargıtay İBK kapsamında arsa sahiplerine önermemekteyiz) mutlaka bina tamamlama sigortası talep edilmeli, paylar devredilip teminat ipotekleri müteahhit paylarına konulduğu için ipotek feklerinin inşaat aşamalarının dikkatle yazılmasını önermekteyiz.

Örneğin %50 – 50 kat karşılığı anlaşma yapılmış bir binada eski hâli 10 yeni hâli ile 20 bağımsız bölüm oluşacak ise “müteahhitle su basman seviyesinde veya zemin kotuna geldiğinde 4 daire ipoteği çözülecektir” şeklindeki bir anlaşma, inşaatın hemen başında inşaat seviyesi %20 bile olmadan %40 pay devri anlamına gelmektedir. Müteahhitte inşaatı yapmaya teşvik edici ipotek fek oranları konulmalıdır.

Yine müteahhitler sözleşmelerde ipotek fekleri açısından iskân alımı ile son ipotek fekki yapmayı tercih ederler. İskan alımı belediye ile yapılan bir işlem neticesinde gerçekleşmektedir. Oysaki daire içlerinde veya ortak alanlarda ortaya çıkacak eksik işlerin bir kısmı iskân alımı kapsamı dışında olduğu için bizler maliklere son veya son birkaç bağımsız bölüm ipotek fekki için “iskan alımı ve ayıp – eksik işlerin tamamlanmış olması şartı ile son daire / dairelerin ipotekleri fek edilecektir” maddesinin yazılmasını çok önemli görmekteyiz.

Müteahhite pay devrinin en başta yani ruhsat alımı, kat irtifakı kurulumu ile yapılmadığı ve inşaattaki hak ediş süreçlerine göre yapıldığı modelde (kamuoyunda bilinen adı ile Ankara usulü modeli 2025 Temmuz ayı Yargıtay İBK kapsamında arsa sahiplerinin hakkını koruduğu için önermekteyiz) ise hak ediş süreçleri ve pay devirlerinin mutlaka inşaat yapım seviyelerine göre sözleşmede düzenlenmesini önermekteyiz. İstanbul usulü sözleşmelerde ipotek fekleri için dikkatini çektiğimiz seviyeleri Ankara usulü yani hak ediş modelinde inşaatın yapımının teşvik edilmesine göre yapılmasını tavsiye etmekteyiz.

a3) Her iki inşaat yapım modeli için de inşaat şirketi hakim ortağının sözleşmeye garantör sıfatı ile imza koymasının istenmesi ileride çıkabilecek olumsuzluklar açısında önem arz etmektedir. Şirketlerin hukukumuzda sınırlı sorumlu olmaları sebebiyle şirket ortağının da şahsi mal varlığı ile sözleşmeye garantör olması büyük bir güvence oluşturacaktır.

a4) Sözleşmede cezai şartların, teslim süresinde gecikme hâlinde ödenecek hak mahrumiyeti bedellerinin mutlaka açıklayıcı bir şekilde ve fahiş olmayacak oranlarda yazılması gereklidir. Özellikle hak mahrumiyeti bedellerinde enflasyon kapsamında erime dikkate alınarak “gecikme hâlinde malik başına ödenecek aylık hak mahrumiyeti bedeli taşınmazın teslim tarihinde kiraya verilmesi hâlinde ödenecek kira bedelidir” şeklinde yazılması bu şekilde enflasyon kayıplarının önüne geçecektir.

a5) Sözleşmenin teknik şartname kısmının mutlaka detaylı bir şekilde incelenmesi ve malzeme kalitelerinin, niteliklerinin açık, net olması esastır. Teknik şartnamelerde genel olarak var olan “bu malzeme bulunmazsa muadili malzeme kullanılacaktır” şeklindeki ifadeleri doğru bulmadığımız gibi malzeme kalitelerinde de genel ifadeler kabul edilmemelidir. Örneğin salona ve yatak odasına iki klima takılacaktır şeklinde bir teknik şartname maddesinde klimanın markası ve niteliği (kaç BTU olacağı gibi) yazılmalıdır.

b) Müteahhitin resmi yeterlilik belgesi, finansal gücü ve daha önce bitirmiş olduğu projelerin detaylı bir şekilde maliklerce incelenmesi gerekir. Aksi hâlde inşaat karnesi yetmeyen bir firma ile sözleşme imzalanıp sonrasında sözleşmeden dönmek hem 6306 Sayılı Yasa’ya ilişkin fesih süreçlerinin hem de mahkemelerde dava süreçlerinin uzunluğu nedeniyle ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir. Ayrıca bu şekilde sözleşme imzalayan müteahhittin varlığı nedeniyle başka yükleniciler bu sözleşme feshi sağlanmadan parsellere de teklif vermemektedirler. Yine finansal güç ve daha önce bitirilen projelerin incelenmesi de müteahhittin gücünü, vizyonunu, kalitesini göstermesi açısından önemlidir.

Uzlaşma Sağlanamayan Süreçlerde Hukuki Yol Haritası

Malikler arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda süreç nasıl ilerlemektedir?

6306 Sayılı Yasa kapsamında bir riskli yapıda maliklerin salt çoğunlukla anlaşmaları esası vardır. Bu salt çoğunluk bağımsız bölüm sayısına göre değil arsa payı salt çoğunluğudur. Bu kapsamda riskli yapı ilanı öncesi yapılan toplantıların tamamı istişari niteliktedir, yine bu toplantılarda alınan kararlarında resmi bir niteliği yoktur. Esas olan binada bir kişi ile başlatılabilen riskli yapı başvurusunun yapılması, binanın riskli yapı olarak ilan edilmesi ve itiraz edildi ise itiraz sonucunda edilmediyse kanuni sürelerin sonunda kesinleşmek zorunda olmasıdır (riskli yapı raporu düzenlenip belediyece uygun görüldükten sonra bina girişine askı suretiyle belgenin ilan edilmesi, e-Devlet sisteminden maliklere bilgi verilmesi ve muhtarlığa askı suretiyle riskli yapı ilanı yapılması esastır. Buna göre askının yapıldığı tarihten sonra 15. gün sonu itibarıyla tüm maliklere riskli yapı tebligatı yapılmış sayılır. Bu tarihten itibaren 15. gün sonu itibarıyla da riskli yapı itirazı yapılmış olmalıdır. İtiraz edilmemiş ya da bu tarihten sonra edilmiş ise itiraz komisyonu karar tebliğ tarihi itibariyle riskli yapı kesinleşmiş olur).

Riskli yapı kesinleştikten sonra 04.02.2026 yeni yönetmelik değişikliği ile toplantı yapma zorunluluğu geri getirilmiştir. Buna göre kesinleşme sonrası eğer bina yıkılmamış ise Ek 12 form düzenlenerek bina girişine toplantı tarihi askısı yapılarak veya Ek 12 form düzenlenmek suretiyle muhtarlığa toplantı bildirimi asılarak veya noterlikten tüm hissedarlara ihtarname gönderilerek toplantı bildirimi yapılmak zorundadır.

Binaya askı veya muhtarlığa askıda 15 gün süre ile ilan esası vardır ve bu tarihler içerisinde kesinlikle toplantı yapılamaz. Ayrıca binaya askı ve noterden ihtarname gönderilerek toplantı tarihi bildirimi yapılması binaya askıda “askının yapılmadığı ve tevsik edilmediği” noterlikten bildirimde de tüm hissedarlara ulaşmak zorunda olunması nedeniyle tavsiye edilmemektedir. Tavsiye edilen toplantı daveti Ek 12 formun doldurularak muhtarlığa asılması ve muhtarlığın da bu belgeyi tevsik etmesinin sağlanmasıdır.

Toplantı tarihinin belirlenmesinde muhtarlığa askı yapılması kapsamında 15. gün sonu itibarıyla artık maliklere toplantı bildirimi yapılmış varsayılacaktır. Bu nedenle de toplantıda “bana toplantı daveti yapılmadı” şeklinde bir itiraz, öncesi ve sonrasında dinlenmeyecektir.

Toplantı, Kat Mülkiyet Kanunu esaslarına göre yapılan bir olağan veya olağanüstü kat malikleri genel kurulu değildir. Bu nedenle karar defterine işlenmesi gerekmez hatta tarafımızca şiddetle de tavsiye edilmez. Bu toplantıda alınan kararlar bina ortak karar protokolüne yazılacak ve arsa payı salt çoğunluğu tarafından imzalanacaktır. Karara katılmayan malikler ihtirazi kayıtlarını protokol altına yazabilirler. Bu toplantıya resmî noterden düzenlenmiş ve 6306 Sayılı Yasa’ya ilişkin toplantıya katılma, oy kullanma hakkı verilmiş içerikler olması kaydı ile vekaleten katılınabilir. Vekaletname kullanımında Kat Mülkiyeti Kanunu’nda genel kurullarda yer alan bir sayı sınırı yoktur, sınırsız sayıda vekaletname kullanılabilir. 6306 Sayılı Yasa, bir kat malikleri yasası değil arsa sahipliği yasasıdır.

Arsa payı salt çoğunluğu, karar aldıktan sonra karara katılmayan pay sahiplerine ilk olarak arsa sahibinin UETS kaydı var ise buraya göndermek esas olmak kaydı ile ihtarname göndererek 15 gün içerisinde sözleşmeyi imzalaması, aksi hâlde paylarının açık arttırma suretiyle satılacağı ihtarını yapmalıdır. UETS kaydı olan arsa sahibinin kendisine bildirim ulaştıktan sonra 5. gün sonu itibarıyla tebliğ almış olduğu varsayılır ve tebliğden itibaren 15 gün içerisinde sözleşmeyi ve ekleri imzalaması gereklidir. Aksi hâlde 15. gün sonu itibarıyla açık arttırma satış süreci başlayacak ve salt çoğunluk kabul etmediği müddetçe bir daha sözleşmeyi imzalama hakkı olmayacaktır. UETS’ye yapılacak bildirimde; sözleşme, bina ortak karar protokolü, kat dağılım şeması, kat planları, SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporu sonuç kısmının yer alması ve gönderilmesi şarttır.

UETS kaydı olmaması hâlinde çoğunluk hissedarları tarafından yine muhtarlığa askı suretiyle 15 gün içinde sözleşme imzalanması bildirimi yapılmak zorundadır. Burada bakanlıkça düzenlenen form doldurulacak ve muhtarlığa asılacaktır. Burada askı tarihinden itibaren 15. gün sonu itibarıyla karara katılmayan arsa sahibine tebliğ yapılmış varsayılacaktır. Yine bu süreden itibaren 15. günün sonu itibarıyla sözleşme imzalanmış olmalıdır.

Bu toplam sürelerin sonunda yine malik sözleşmeyi imzalamak isterse ancak salt çoğunluk kararı ile imzalayabilir. Aksi hâlde açık arttırma satış süreci başlayabilecektir. Bu yöntemde askı bildirimi içerisinde mutlaka sözleşme ve eklerinin inceleneceği yer ve zamanlar belirtilmelidir. Örneğin, sözleşme ve tüm ekleri (vekaletnameler, muvaffakatnameler, yönetim planı, bina ortak karar protokolü, kat dağılım şeması, kat planları, SPK lisanslı değerleme şirketi değerleme raporu) X inşaat şirketinin …adresinde hafta içi…saatleri arasında incelenebilir gibi.

Salt çoğunluğa sahip malikler UETS kaydı olmaması hâlinde muhtarlık askısı yolunu da kullanmak istemiyorlarsa bu bildirimi noterden karara katılmayan maliklerin tebligat adreslerine de gönderebileceklerdir. Bu durumda ise tebliğ tarihinden sonra 15 gün sonu itibariyle sözleşme ve eklerinin imzalanması gereklidir. UETS kaydı var ise kullanılması zorunlu olup olmaması hâlinde muhtarlık askısı veya noterlikçe adrese ihtarname gönderimi seçimlik haktır.

Karara katılmayanlara bildirim yapıldıktan sonra askı ise son günden sonra noterlikçe gönderilmiş ise tebliğden sonra 15. günün dolmuş olması şartı ile salt çoğunluk açık arttırma pay satışı başvurusu yapabilecektir. Açık arttırma sürecinde kurulan satış komisyonlarının değerleme raporlarındaki bedelleri belirleme zorunlulukları yoktur. Kendileri bir bedel belirleyecek bu bedel üzerinden açık arttırma satışı yapılacaktır. Açık arttırma satışında ilk ihaleye sadece o parselde malik olanlar katılabilirler, ilk ihalede alıcı çıkmaz ise ikinci ve devam eden ihalelere dışarıdan katılım mümkündür. İhale neticesinde ortaya çıkan bedeli beğenmeyen ve karara katılmayan hissedar bu nedenle dava açar veya açılan davada sadece bedel yönünden bir iptal kararı verilir ise ihale tekrar edilmez, ihale kapsamında taşınmazı satın alan yeni malik yasal faizi ile birlikte aradaki farkı ödemek zorundadır.

İnşaat Aşamasında Hukuki Riskler ve Çözüm Yolları

Kentsel dönüşüm uygulamalarının inşaat sürecinde en sık karşılaşılan hukuki riskler nelerdir ve bunlar nasıl önlenebilir?

Kentsel dönüşüm yasası kapsamında yapılacak olan inşaatlarda ortaya çıkabilecek riskler şunlardır;

a) Uygulama başlamadan önce riskler:

Uygulama öncesi hak sahipleri veya müteahhitlerce yeterli inceleme yapılmadan bazen taşınmazlarla ilgili birtakım kayıtların sorun çıkarabildiği görülmüştür. Örneğin taşınmaz içerisinde tarihi eser olabilir, bahçesinde olabilir veya bir tarihi esere yakınlığı bulunabilir. İşte bu nitelikteki tüm taşınmazlar açısından Kültür ve Tabiat Varlıkları Koruma Kurulu onayları esastır. Hatta taşınmaz bizzat tarihi eser niteliğinde ise riskli yapı tespiti dahil olmak üzere kurul onayına tabi olacaktır.

Kurul onayı demek projenin kurulun kabul ettiği şekilde yapılması zorunluluğuna tabi olması demektir. Müteahhit ile arsa sahipleri arasında yapılan sözleşme ve bu sözleşme kapsamındaki taslak proje kurula sunulduğunda reddedilebilir, değişiklik talep edilebilir. İşte bu nitelikteki taşınmazlar için avan proje onayı nasıl belediyeden talep edilebiliyorsa yine kuruldan da istenebilir. Bu nedenle de hem taşınmazın niteliği araştırılmalı hem de ön onay alınmadan asla sözleşmeye devam etme izni müteahhite verilmemelidir.

Yine uygulama başlamadan önce maliklerce belediyede imar durumu incelemesi detaylı bir şekilde yapılmalı veya teknik bir uzmana yetki verilerek yaptırılmalıdır. Riskli yapı tespiti yapmak çok kolaydır ancak bina riskli yapı olduktan sonra güçlendirme alternatifi dışında yıkılıp yeniden yapılmak zorunda kalacaktır. İşte bu noktada yeni bina imar durumu ne olacaktır, aynı bina yapılabilecek midir, kayıplar ve varsa kazançlar nelerdir? Mutlaka öğrenilmelidir.

Arsa sahipleri genelde müteahhitlerin sözleşme ekinde sundukları proje örneğini esas proje zannetmektedirler. Oysaki bu bir taslaktır ve belediye tarafından kabul edilmek zorunda değildir. Size 85 metrekare net bağımsız alan verilen bir sözleşme eki proje taslağı, belediyede mevcut imar durumu ve ekleri nedeniyle 75 metrekare yapılmak zorunda olabilir. İşte bunu bilmeden yola çıkmak ciddi mağduriyetler oluşturabilecektir.

b) Uygulama devam ederken ve sonrası riskler:

Uygulama süreci, genelde müteahhitler tarafından arsa sahiplerine kapalı bir süreç olarak devam eder. Bu nedenle de apartman veya site dönüşümlerinde temsil heyeti içerisine mutlaka bir teknik uzman alınması veya dışarıdan bir profesyonel teknik destek hizmeti alınması sağlanmalıdır. Bu teknik destek hizmeti müteahhit ile yapılacak sözleşmeye de yazılmalıdır ki bu kişi veya kişiler inşaat alanına girip inceleme yapabilsinler. İşte bu noktada teknik heyete veya kişiye belli aralıklarla inşaatı denetleme yetkisi verilmeli bu konuda sözleşme ile eksiklikler müteahhite bildirilmeli ve düzeltmesi sağlanmalıdır. Aksi hâlde sözleşme sonrası ciddi eksik ve ayıplarla karşılaşılabilmektedir.

Uygulama tamamlanıp fiili teslim aşamasına gelindiğinde maliklerin dairelerini ve ortak alanlarını teslim konusunda eksikler olduğu görülüyorsa mutlaka ihtirazi kayıt koymadan binayı ve bağımsız bölüm alanını teslim almamaları gerekmektedir.

Taşınmaz tamamlandıktan sonra daire içerisinde ve ortak alanlarda görülen bazı uygulamalarla ilgili eksiklik bildiriminin hemen yapılması gereklidir. Örneğin bazı odalara kapı takılmamış ise, cam pencere takılmamış ise, armatürler eksik ise hemen bildirim yapılmalıdır ki bunun müteahhit tarafından yapılmadığı ispat edilebilsin. Ancak kullanım ile ortaya çıkabilecek eksiklerde de yine gerekli sürelerde itiraz etmek esas olmalıdır. Kanalizasyon sisteminin tüm bina yerleşimi yaptıktan sonra problemli olması ancak kullanım sonrası ortaya çıkabileceği için bundan sonra bu durumun bildirilmesi esas olmalıdır.

Bu nedenlerle de bina ve bağımsız bölüm alanları teslim alınmadan önce eğer ciddi eksikler göze çarpıyorsa delil tespiti başvurusu mahkemelere yaptırılarak bilirkişi marifeti ile bu durum tespit edilmeli akabinde bu rapor ihtarname ile müteahhite bildirilmeli ve seçimlik haklar talep edilmelidir. Seçimlik haklarda müteahhiten bu eksiklerin giderilmesinin istenmesi, bedelinin ödenmesi veya arsa sahiplerince ödenip sonra tazmin ettirilmesi şeklinde olacaktır.

Kat Karşılığı Sözleşmelerde Hak Kayıplarının Önlenmesi

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde maliklerin hak kaybı yaşamaması için hangi hukuksal güvenceler sağlanmalıdır?

Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde kentsel dönüşüm alanında uygulama kapsamında genelde en büyük sorun müteahhit iflası, konkordatosu veya ekonomik zora girilmesi hâlidir. Bu nedenle de 6306 Sayılı Yasa kapsamında özel bir fesih hal getirilmiştir.

Buna göre, inşaat sözleşmelerinin %50,01 çoğunlukla imzalanmasından itibaren 1 yıl içinde inşaata başlanmamış olması veya devam eden inşaatlarda 6 aydan uzun süre yeterli ekip ve ekipmanla çalışılmaması hâlinde, sözleşme; yetki devri yapılan illerde ilçe belediyeleri, yetki devri bulunmayan yerlerde ise Kentsel Dönüşüm İl Müdürlükleri tarafından gerekli süreçlerin tamamlanmasının ardından feshedilebilmektedir. Ancak bu fesih yolunda da arsa payı devri yapılmış ise ciddi sorunlar oluşmakta sözleşme fesh edilse bile arsa payı müteahhitte kaldığı için yeni müteahhit bulunamamakta ve her koşulda sözleşme feshi ve tapu iptali yolu genel mahkemeler yoluyla yapılmak zorunda kalınabilmektedir.

2025 Temmuz ayında Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile tapu iptalinde iyi niyet kuralı da getirildiği için müteahhit eğer tapuları tüketicilere devretmiş ise bu da arsa sahipleri için mağduriyetin katlanmasıdır. Genel mahkemelerde bu davanın alt derece – istinaf ve Yargıtay aşamalarını da görecek olması nedeniyle İstanbul dışında 2 – 3 yıl, İstanbul için ise 4 – 5 yıl sürebileceğini ön görebiliriz. Bu nedenle de kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki tanımına atıf yapılan Türk Borçlar Kanunu’nda yer alan eser sözleşmeleri ile ilgili “Eser Sözleşmeleri Uygulama Yönetmeliği” çıkarılmalıdır. Bu yönetmelik ile iflas, konkordato veya ekonomik zorluk ve süre bittiği hâlde teslim edilememe hâllerine ilişkin acele tespit, acele uygulama ve tamamlama hakları arsa sahipleri lehine düzenlenmelidir. Müteahhit ekonomik hakları da yine bu düzenleme içerisinde korunmalıdır. Ancak uzun yıllar bekleyen inşaat alanları asla oluşmamalıdır.

Böyle bir düzenleme ihtiyacı esastır ve açıktır. Ancak böyle bir düzenleme yapılıncaya kadar arsa sahiplerinin haklarını İstanbul usulü ile inşaat yapılacak ise bina tamamlama sigortası yapılarak güvence altına almalarını, İstanbul usulü ile inşaat yaptırmayacaklarsa (ki bu usulü asla tavsiye etmiyoruz) Ankara usulü yani hak ediş modeliyle veya karma modelle inşaat usulü ile yaptırmalarını önermekteyiz.

Çoğunluk Kararının Kötüye Kullanılması ve Hukuki Başvuru Yolları

Dönüşüm sürecinde çoğunluk karar mekanizması, mülkiyet hakkı ile nasıl dengelenmelidir? Çoğunluk kararının kötüye kullanılması hâlinde maliklerin başvurabileceği hukuki yollar nelerdir?

Kentsel dönüşüm yasası ve yönetmelikleri değiştikçe süreç hızlanmaktadır. Bu olumlu bir gelişmedir ancak zaman zaman ortaya çıkan azınlık hakları da hiç yabana atılmaz şekilde haklı gerekçelere sahiptir.

Dükkanı olan malike daire verilmesi, deniz gören manzaralı daire sahibinin haksız şekilde alt katlara indirilmesi, kişinin yasal kullanım metrekaresine riayet edilmeden komşularına uygulanan hakkın kendisine uygulanmaması gibi durumları görmekteyiz. İşte bu durumda çoğunluk veya süreci aslında arka planda yöneten müteahhitler açık arttırma satış tehdidini bu kişiler üzerinde kullanmaktadırlar.

Yeni düzenlemeler ile %50.01 ile karar alma ve bu karar kapsamında son açık arttırma ilanı askı süresi sonu ile inşaat ruhsatı alma hakkı getirilmiştir. O hâlde neden kişinin mülkiyet hakkı satılmaktadır? Derhal ve ivedilikle açık arttırma satışı kısmı yasadan çıkarılmalı, kişi her halükarda hak sahipliğine devam etmeli genel mahkemeler ve idari yargıda mülkiyet hakkı ihlali var ise tazmini veya diğer yolları (sözleşme iptali veya uyarlanması gibi) burada kullanabilmelidir. Açık arttırma satışı Anayasa’da yer alan mülkiyet hakkı korunması ilkesine açıkça aykırıdır.

Yönetmelik değişikliği ile %50.01 veya salt çoğunlukla karar alma süreçleri ile ilgili olarak apartman veya sitelere SPK lisanslı değerleme raporları kapsamında eski bina yeni bina değerlemesi yapılarak hak sahipliğinin doğru dağıtılmış olup olmadığı belirlenebilir. İşte bu noktada yukarıda belirttiğimiz haklı şekilde itiraz edenler tespit edilebildiği gibi haksız şekilde talepte bulunup süreci kitlemek isteyen bazı azınlık hak sahipleri de engellenebilecektir. Açık arttırma satışı da iptal edildiği takdirde aslında kötü niyetle itiraz eden için katlanma, iyi niyetle itiraz eden için evini kaybetmediği ve genel mahkemelerde mücadelesine devam edebildiği ama inşaatın da sürdüğü bir süreç oluşacaktır.

Zorunlu Yenileme ile Gönüllü Dönüşüm Arasındaki Sınır

Kentsel dönüşümde “zorunlu yenileme” ile “gönüllü dönüşüm” arasındaki hukuki sınır nerede başlar?

Bu iki kavram arasındaki sınırı doğru belirleyebilen esas nokta aslında karot alımı öncesi tarafların yasada zorunlu olmayan görüşmeler sürecidir. Burada ortaya çıkan yenileme iradesinde belirlenen temsil heyetlerinin temel yaklaşımı aslında binadaki temel tabloyu ve zorunlu – gönüllü ayrımını ortaya çıkaracaktır. Bazı apartman ve sitelerde haksız elde edilen bazı yasal olmayan metrekare veya arsa payı sahiplerince dönüşümün ele alınıp arsa payı çoğunluğu ile diğer maliklere dikte ettirildikleri görülmüştür.

İşte bu noktada azınlık arsa sahipleri davalar ile itirazlar ile uzun ve genelde de başarısız süreçlerle karşılaşmaktadır. Ancak itiraz nedeni haklı ise onlara çoğunluğu dikte ettirenler sebepsiz zenginleşme –  denkleştirme davaları ile karşı karşıya kalmakta ve dava neticesinde de yasal faizle birlikte ciddi meblağları bu arsa sahiplerine ödemek zorunda kalmaktadırlar.

Oysaki en baştan kurulan heyetler “alakasız, haksız ve çıkar elde etmeye yönelik talepleri olan bazı azınlık arsa sahipleri” dışında gerçekten de talepleri haklı olan arsa sahipleri için de orta yolu bulmaya çalıştıkları takdirde oy birliği veya ona yakın bir oranda kentsel dönüşüm sürecine girebilmektedirler. Bu nedenle de başta en başta var olan uzlaşma görüşmeleri tek bir tarafın değil tüm arsa sahiplerinin kazanılmış haklarını da koruyan bir yönden bakarak yürütülür ise bu bir gönüllü dönüşüm olmakta, aksi hâlde ise zorunlu dönüşüm ile devam edilmektedir.

Sonuçta yasal düzenleme salt çoğunluk, yani %50.01 ile karar almayı yeterli görmektedir. İşte ön görüşmeler süreci başarısız olan apartman veya site dönüşümlerinin zorunlu dönüşüme geçtikleri an, %50.01 salt çoğunlukla devam etme kararının alındığı andır.

The post Kentsel Dönüşümde Kritik Hata: Yıkım Öncesi Yanlış Değerlendirme appeared first on EMSAL.COM.

İmza Sürecindeki En Büyük Engel: Finansman Bariyeri

Son yıllarda artan arsa, işçilik ve inşaat maliyetleri nedeniyle birçok kentsel dönüşüm projesinde müteahhitlerin talep ettiği katkı payları (yapım bedelleri) kritik seviyelere ulaştı. Bu durum, binalarını yenileme konusunda oldukça istekli olan birçok kat malikinin, sırf bu finansman bariyeri nedeniyle imza atmaktan ve karar vermekten çekinmesine yol açıyor.

Rakamların büyüklüğünü anlamak için İstanbul’un mevcut yapı stokuna bakmamız yeterli. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı verilerine göre İstanbul’da 2000 yılı ve öncesinde inşa edilmiş 3 milyon 393 bin bağımsız bölüm bulunuyor. En çarpıcı veri ise bu yapıların içinde tam 600 bin konutun acilen dönüştürülmesi gerektiği gerçeği. Yüz binlerce dayanıksız konutun hızla yenilenmesi gerekirken, sürecin önündeki en büyük barajı ise finansman oluşturuyor.

Mevcut tabloda devlet destekleri sürecin başlaması için çok önemli bir zemin oluşturuyor. İstanbul özelinde yürütülen “Yarısı Bizden” kampanyası, bugüne kadar önemli bir yükü sırtladı. Ancak 31 Aralık 2026 itibarıyla bu hibe programının sona erecek olması ve kentsel dönüşüm stratejisinin yön değiştirmesi, gözleri tamamen yeni finansman modellerine çevirdi.

Nitekim Bakanlığın ilan ettiği Dünya Bankası finansmanlı yeni paket, bu strateji değişiminin en somut kanıtı oldu. Yeni modelde doğrudan hibe yerine; 3 milyon TL’ye kadar limitli, aylık %0,69 faiz oranlı, ilk 12 ayı ödemesiz ve 180 ay (15 yıl) vadeli devasa bir kredi mekanizması devreye alındı.

Vatandaşın bu sürdürülebilir ve düşük maliyetli kredilere olan açlığı ise resmi verilere yansıdı. İstanbul’un projeye dahil edilmesinin ardından sadece iki ay gibi kısa bir sürede 196 binden fazla konut ve iş yeri için ön başvuru yapıldı. Bahçelievler, Kadıköy ve Bakırköy gibi riskli yapı stokunun yoğun olduğu ilçeler başvuru rekoru kırarken, kentsel dönüşümün artık tamamen bir “makro finansman” sorununa dönüştüğünü net bir şekilde görüyoruz.

Konuyu somut bir örnekle ele alalım: Bir apartmanın kentsel dönüşüm kapsamında yeniden yapılacağını ve hak sahibi başına düşen toplam inşaat maliyetinin 4,5 milyon TL olduğunu varsayalım. Hak sahibi, Dünya Bankası kaynaklı bu yeni 3 milyon TL’lik krediyi sonuna kadar kullansa bile, geriye vatandaşın kendi cebinden nakit veya ek kaynakla karşılaması gereken 1,5 milyon TL’nin üzerinde bir finansman açığı kalmaktadır.

Finansman Açığına Çözüm: Tabana Yayılmış Akıllı Finansman Modelleri

İşte bu noktada, tasarruf finansman sisteminin sunduğu çözüm modelleri tekrar önem kazanıyor. Emsal.com’da daha önce kaleme aldığım “Erişilebilir Konut İçin Tasarruf Finansmanı: Yeni Çözüm Önerileri” başlıklı yazımda, arsa ve inşaat süreçlerinde tasarruf finansmanının nasıl bir kaldıraç etkisi yaratabileceğini detaylandırmıştım. Bugün, acil dönüşmesi gereken o 600 bin konutta oluşan bu 1,5 milyon TL’lik finansman açığının kapatılmasında da benzer bir modelin uygulanması, sürecin önündeki en büyük tıkanıklığı açabilir.

Özellikle oturduğu binanın birkaç yıl içinde dönüşüme gireceğini öngören mülk sahiplerinin bugünden bir “Kentsel Dönüşüm Tasarruf Planı” yapabilmesi veya projenin başında ihtiyaç duyulan ek kaynağa yüksek faiz yükü altına girmeden, maliyet ortaklığıyla erişebilmesi dönüşümün hızını katlayacaktır.

Kentsel dönüşümün önündeki en büyük engelin çoğu zaman teknik değil, finansal olduğu unutulmamalıdır. Bugün binaların yenilenmesi için gerekli mevzuat, mühendislik gücü ve teknik imkanlar fazlasıyla mevcuttur; eksik olan tek şey, tabana yayılmış akıllı finansman modelleridir.

Önümüzdeki dönemde kamu otoriteleri, bankacılık sistemi, gayrimenkul yatırım fonları ve tasarruf finansman sektörü arasında kurulacak hibrit iş birlikleri, kentsel dönüşümde kilitlenen dişlileri yeniden harekete geçirecektir. Çünkü güvenli şehirler inşa etmek yalnızca harç karıp yeni binalar yükseltmekle değil; vatandaşın bu dönüşümü sürdürülebilir şekilde finanse edebilmesini sağlamakla mümkün olacaktır.

Kentsel dönüşüm özünde sadece bir inşaat projesi değil, devasa bir makro-finans projesidir. Bu nedenle gelecekte kentsel dönüşümün başarısı, sadece üretilen konut sayısıyla değil; geliştirilen finansman çözümlerinin etkinliği ve erişilebilirliği ile ölçülecektir.

The post Kentsel Dönüşümde Finansman Sorunu: Hak Sahibinin Katkı Payı Nasıl Karşılanacak? appeared first on EMSAL.COM.

Riskli Yapı Kavramının Yasal Dayanağı

6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinde riskli yapı; “Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı” olarak tanımlanmıştır.

Riskli yapı tespitleri, Başkanlıkça, İdarece ve Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılmakta; hazırlanan raporlar ilgili Tapu Müdürlüğüne bildirilerek tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmektedir.  Ayrıca maliklere, ayni ve şahsi hak sahiplerine, tebliğ yerine geçmek üzere; riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilir.

Riskli yapı tespit işlemi, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Riskli yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir.

Riskli yapı tespiti, yalnızca teknik bir değerlendirme olmayıp mülkiyet hakkının kullanımını sınırlayan idari bir işlem niteliği taşıdığından, bu işlemin hukuka uygunluğunun denetlenmesi büyük önem taşımaktadır.

Kanuni İtiraz Mekanizması

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin, tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde itiraz etme hakkı bulunmaktadır. İtirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplini öğretim üyeleri arasından görevlendirilecek dört ve Bakanlıkta / Başkanlıkta görevli üç kişinin iştiraki ile teşkil edilen teknik heyetler tarafından incelenip karara bağlanır.

Bu heyetler; alanında yetkin uzman kişilerden oluşmakta olup, riskli yapı raporunun teknik yeterliliğini yeniden değerlendirmektedir. İnceleme kapsamında özellikle karot sonuçları, beton dayanım değerleri, donatı tespitleri, taşıyıcı sistem analizleri ve statik hesaplar gözden geçirilmektedir.

Dolayısıyla itiraz sürecinde yalnızca hukuki argümanların değil, teknik raporların ve uzman görüşlerinin de belirleyici olduğu görülmektedir. Ayrıca riskli yapı tespitine ilişkin kanuni itiraz mekanizması öngörülmemiş olsaydı dahi 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu [2577 sayılı Kanun] m. 11 uyarınca dava açma süresi içerisinde mezkur idari işleme karşı itiraz etme imkanı doğacağı da ortadadır.

İtirazın Reddi Sonrasında Dava Yolu

Teknik heyetin itirazı reddetmesi, hukuki koruma yollarının tükendiği anlamına gelmez. İlgililer, teknik heyet kararının ardından idari yargıda iptal davası açabilirler. Bu aşamada mahkemeler, riskli yapı tespit raporunu ve teknik heyet değerlendirmelerini bilirkişi incelemesi yoluyla yeniden denetleyebilmektedir. Uygulamada davaların önemli bir kısmı, raporların usulüne uygun düzenlenip düzenlenmediği, numune alma işlemlerinin mevzuata uygun yapılıp yapılmadığı ve taşıyıcı sistem analizlerinin bilimsel yeterliliği gibi teknik hususlar üzerinde yoğunlaşmaktadır.

Yeri gelmişken ifade etmemiz gerekir ki riskli yapı tespitine karşı dava açmak için itiraz etme şartı bulunmamaktadır. Rapora itiraz edilmemiş olsa dahi dava açma hakkı bakidir.

Danıştay Kararları Işığında Özet

Danıştay’ın yerleşik yaklaşımına göre, riskli yapı tespitlerinin salt idarenin takdirine dayanan işlemler olarak değerlendirilmesi mümkün değildir. Bu işlemler, yargısal denetim sırasında bilirkişi incelemesine tabi tutulabilmekte ve teknik raporların doğruluğu mahkemeler tarafından yeniden incelenebilmektedir. Bu durum, Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının korunması bakımından önem taşımaktadır.

6306 sayılı Kanun’un 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, riskli yapı tespitine karşı maliklerin veya kanuni temsilcilerinin itiraz ve dava hakkı bulunmaktadır. Danıştay 14. Daire 2015/10568 E., 2016/1792 K., 15.03.2016 T. sayılı kararında taşınmaz satış vaadi alacaklısının riskli yapı tespitine karşı açtığı davanın ehliyet yönünden reddedilemeyeceğini ifade etmiştir. Bu karar, 6306 sayılı Kanun ve ilgili mevzuat hükümlerinin içtihaden genişletildiği istisnai bir karardır.

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktası olmakla birlikte, kesin ve tartışmasız bir işlem değildir. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi, maliklere ve kanuni temsilcilerine on beş günlük itiraz hakkı tanımış; Danıştay içtihatları ise bu işlemlerin hem teknik hem de hukuki açıdan denetlenebilir olduğunu ortaya koymuştur.

Bu nedenle riskli yapı tespitine ilişkin tebligatı alan maliklerin, süreleri kaçırmadan teknik ve hukuki destek alarak itiraz haklarını kullanmaları büyük önem taşımaktadır. Özellikle raporun hazırlanış sürecindeki hukuki sıkıntılar veya teknik hatalar hem idari itiraz aşamasında hem de yargısal denetimde sonuca etkili olabilecek niteliktedir.

The post Kentsel Dönüşümde Riskli Yapı Tespiti, İtiraz ve Dava Yolu appeared first on EMSAL.COM.

Peki, modern şehircilik ilkeleri, 3194 sayılı İmar Kanunu ve yürürlükteki Otopark Yönetmeliği doğrultusunda bu kördüğümü nasıl çözebiliriz?

Gelin, mevzuatın sunduğu genel enstrümanları, kentsel dönüşüm sahasında yaşanan tıkanıklıkları ve madalyonun mali yönünü masaya yatıralım.

Planlama Perspektifinden Sorunun Kökeni ve Mekânsal Yaklaşım

Geleneksel planlama anlayışı, her parselin kendi otopark ihtiyacını kendi içinde çözmesini amaçlar. Ancak yoğun kent merkezlerinde, küçük parsellerde veya tarihi dokularda bu her zaman teknik ve ekonomik olarak mümkün olmaz. Modern şehir planlama, otoparkı binaların bir eklentisi olarak değil, ulaşım ana planının (UAP) ayrılmaz bir parçası olarak görür.

Mevcut mevzuatımızın temel felsefesi de her binanın kendi otopark ihtiyacını parselinde karşılamasıdır. Geçmişte her daireye bir otopark gibi esnek olan kurallar, artık daire büyüklüklerine göre kademelendirilmiştir. Otopark Yönetmeliği uyarınca; 80 m²’den küçük her 3 daire için en az 1 otopark istenirken, 180 m²’den büyük her daire için en az iki otopark yeri ayrılması zorunludur. Ancak her parselin geometrisi buna izin vermediğinde ne olacak? İşte burada imar mevzuatının sunduğu genel teşvikler ve bu teşviklerin kentsel dönüşüm sahasındaki can suyu rolü devreye giriyor.

İmar Mevzuatındaki Genel Teşvikler, Standartlar ve Dönüşüme Etkisi

Otopark ve imar yönetmeliklerinin genelinde yer alan emsal teşvikleri ve ölçü standartları, sadece kentsel dönüşüme özel ayrıcalıklar olmasa da özellikle 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında yenilenen binalarda kronikleşmiş otopark sorununu çözmek için adeta altın bir anahtara dönüşüyor. Mevzuatın tüm yeni yapılar için geçerli kıldığı bu imar kolaylıkları ve standartlar, dar alanlarda sıkışan dönüşüm projelerinde hayati birer kaldıraç rolü üstleniyor:

• Bodrum Katların Emsal Dışı Tutulması: Tüm yeni yapılar için geçerli olan en büyük teşvik emsal hesaplarında saklıdır. Binaların tamamen yer altında kalan bodrum katlarında yapılan otopark alanları emsal hesabına (toplam inşaat alanına) dahil edilmez. Yani yer altına ne kadar büyük bir otopark yaparsanız yapın, bu durum yukarıdaki dairelerinizin alanından çalmaz. Özellikle kentsel dönüşümde hak sahiplerinin metrekare kaybı endişesini ortadan kaldıran en kritik kural budur.
• Mekanik Sistem Standartları (PropTech) ve Esneklikler: Mevzuat, parsel alanı dar olan tüm yeni projelerde asansörlü, hidrolik veya “puzzle” tipi mekanik otopark sistemlerinin kullanımına izin vermektedir. Binek araçlar için net park alanını en az 2,50 x 5.00 metre olarak sabitleyen yönetmelik, parsel yapısının zorunlu kıldığı durumlarda otopark rampa eğimlerinin (taşıt tutucu önlemler alınması kaydıyla) yüzde 20’ye kadar esnetilmesine imkan tanır. Bu esneklik ve mekanik çözümler, özellikle kentsel dönüşüme giren o dar ve geometrisi bozuk eski kent parsellerinde metrekareden muazzam bir tasarruf sağlayarak projelerin tıkanmasını önler.

Sahadaki Gerçeklik

Mevzuat ve teşvikler kağıt üzerinde ne kadar ideal görünse de uygulamadaki mekânsal gerçeklik çok daha sert bir duvara çarpıyor. Geçenlerde kentsel dönüşümün en yoğun yaşandığı ilçelerimizden birinin sokaklarında yürüyordum. Başımı nereye çevirsem bir şantiye, nereye baksam filizlenen yeni binalar… Fiziksel olarak kabuk değiştiren bir kent dokusuna şahit olmak ilk bakışta umut verici görünse de bir adım sonrası tam bir planlama paradoksu.

Sokakta yürürken kendimi bir anda iki büyük inşaat firmasının beton mikserleri ile kaldırıma sıfır park etmiş araçların arasında sıkışmış buldum. Dönüşüm projeleriyle gelen plan notları, buradaki parsellere ciddi inşaat hakkı (emsal) artışları tanımış. Kağıt üzerinde her şey harika; eski 4 daireli binalar yıkılıyor, yerine 8 – 10 daireli modern yapılar dikiliyor. 5 katlı yapılar yıkılıp yerlerine 10 – 11 katlı binalar yapılıyor. Ancak kimse şu soruyu sormuyor: Bu dairelerle birlikte katlanarak artan nüfusu ve araçları, mevcut ulaşım akslarının ve yol kapasitelerinin fiziksel eşikleriyle tamamen çelişiyor mu?

Yol boyunca ilerledikçe sorunun cevabı kendiliğinden netleşti. Dar sokaklar ve geometrik yapısı bozuk parseller yüzünden, o cillop gibi yeni binaların altında yeterli otopark alanı üretilememiş. Üretilemeyen her otopark alanı ise doğrudan sokağa atmış kendisini. Zaten dar olan ve artan nüfus yükünü kaldıramayan o güzelim ulaşım aksları, kontrolsüz yol boyu parklanmalar yüzünden tek şeride düşmüş durumdaydı. O an durup düşündüm: O sokakta o esnada bir yangın çıksa ya da acil bir hasta olsa, bir itfaiye aracının veya ambulansın o labirentten geçmesi mucizelere bağlı. İşte özellikle büyük şehirlerdeki ilçe belediyelerimizde bu tablo, bütüncül bir ulaşım ve otopark stratejisi olmadan yapılan “parsel bazlı” dönüşümlerin, kenti depreme karşı güvenli yaparken trafik ve erişilebilirlik açısından nasıl bir felce sürüklediğinin canlı bir vesikasıdır.

Madalyonun Diğer Yüzü: Otopark Fonları Gerçekten Amacına Uygun mu?

Eğer parselin fiziki şartları hiçbir şekilde otopark yapılmasına izin vermiyorsa, mevzuat mülk sahiplerine bir alternatif sunar: Otopark Bedeli ödemek. Vatandaş parselinde yapamadığı otoparkın harcını belediyeye yatırır; belediye de Otopark Yönetmeliği’nin 13. maddesi uyarınca bu parayı en geç 5 yıl içinde binanın 1000 metre yarıçapındaki bir alanda “bölge otoparkı” veya “genel otopark” inşa etmek için kullanmakla yükümlüdür.

Ancak uygulamadaki en büyük tıkanıklık tam olarak burada başlamaktadır. Bu konudaki iddiaları somutlaştırmak adına, bizzat Sayıştay Başkanlığının resmi internet sitesine girerek yerel yönetimlerin en son yayımlanan mali denetim raporlarını tek tek, satır satır inceledim. Karşıma çıkan tablo, acı bir kentsel ve mali gerçekliği yüzümüze çarpıyor.

Sayıştay denetçilerinin resmi raporlarında; belediyelerin Otopark Yönetmeliği’ne açıkça aykırı hareket ederek, vatandaştan tahsil edilen otopark bedellerini açılması zorunlu olan “özel vadeli otopark hesabında” tutmadığı, bu fonları belediyenin genel cari hesaplarına aktararak anlık nakit ihtiyaçları, personel maaş ödemeleri, mal ve hizmet alımları veya diğer belediye borçları için harcadığı resmi olarak belgelenmiştir.

Yaptığım bu dijital tarama gösteriyor ki bu durum sadece bir iki yerel yönetimin münferit hatası da değil; İstanbul’daki ilçe belediyelerinin neredeyse üçte birinde aynı yasal ihlal kronik birer sistemik bulgu olarak kayda geçmiş.

Belediyelerin resmi denetim raporlarında tablo maalesef değişmemektedir. Birçok belediyenin raporunu açıp incelediğinizde, vatandaşın bölge otoparkı yapılsın diye ödediği milyonlarca liralık otopark gelirinin tamamının belediyenin genel mal ve hizmet alımlarında eritildiği kuruşu kuruşuna listelenmiştir. İdareler ise denetçilere verdikleri savunmalarda “nakit yetersizliğini” gerekçe göstermiştir. Hatta bazı raporlarda, bir önceki yıl yapılan uyarılara rağmen bu usulsüz harcama alışkanlığının ısrarla ve kararlılıkla devam ettirildiği kalın harflerle vurgulanmıştır.

Müteahhit emsal dışı bodrum kat teşvikiyle otopark yapmak istese de dar bir parselde sıkışıp yasal olarak harç ödemeyi seçtiğinde, ödediği para kentsel bir çözüme değil, belediyenin bütçe açığını kapatmaya gitmektedir. Vatandaş harcını ödediği halde aracını yine sokağa park etmekte, sokaklar kilitlenmekte ve kentsel dönüşüm kendi amacını baltalamaktadır.

Uygulamada Ne Yapılmalı?

Otopark kördüğümünü çözmek için yasal çerçevenin sahadaki denetimle desteklenmesi şarttır:

• Fon Şeffaflığı ve Sıkı Bloke Denetimi: Sayıştay raporlarında kronik bir usulsüzlük olarak öne çıkan “otopark fonlarının amacı dışında kullanılması” uygulamasına son verilmelidir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile İçişleri Bakanlığı, bu hesapları kesin bloke fon statüsüne almalı ve bölge otoparkı projesi dışında tek bir kuruşun dahi harcanmasına izin vermemelidir.
• Bütüncül Ulaşım ve Bölge Otoparkı Entegrasyonu: Dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde, parsel bazlı inşaat artışları verilirken ulaşım akslarının taşıma kapasitesi hesaplanmalı, toplanan otopark bedelleriyle acilen kamulaştırmalar yapılarak mahalle ölçeğinde “Yeraltı Bölge Otoparkları” inşa edilmelidir.
• Paylaşımlı Otopark Teknolojileri: Akıllı şehir yönetim sistemleri ve mülkiyet erişim teknolojileri (PropTech) kullanılarak, gündüz boş kalan konut otoparkları ile gece boş kalan ofis ve kamu binası otoparkları “paylaşımlı modelle” mahalleliye açılmalıdır.

Özetle; şehirlerdeki otopark problemi sadece teknik bir çizim veya mimari bir detay değildir; mali disiplin, şeffaf yönetim ve doğru imar vizyonunun birleşmesi gereken bütüncül bir şehircilik sınavıdır. Yasalarımızın genel teşvikleri ve kentsel dönüşüm dinamikleri elimize bu gücü veriyor; geriye kalan tek şey, toplanan kentsel kaynakları yine kentin geleceği için harcayacak kararlılığı göstermektir.

The post Kentlerde Otopark Sorunu: Kentsel Dönüşüm ve Buharlaşan Fonlar appeared first on EMSAL.COM.