Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi, müteahhidin (inanılan) arsaya yapıyı yapması için arsa paylarını tapudan üzerine temlik istediği ve arsa payı sahibinin de (inanan) müteahhide duyduğu güven nedeniyle taşınmazı inşa edeceği süre boyunca temlik edip, bina inşa edildikten sonra taşınmazdan kendisine taahhüt edilen daireleri tapuda devir almasına dair yapılan sözleşmedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesinin Farkları Nelerdir?

Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesinden dört temel farkı bulunmaktadır:

• İlk olarak güven ilişkisi açısından bir fark bulunmaktadır. Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devredilmez, müteahhit hak sahipleri adına bir yapının yapılması için sadece sözleşmenin borçlusu durumundadır. Ancak Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinde güven ilişkisi çok yoğundur. Arsa sahibi süreci hızlandırmak, bürokratik engelleri aşmak adına bina tamamlanmadan müteahhidin kesin işi bitireceğine güvenerek arsa payını müteahhide devreder. Karşılığında da hızlı şekilde yapının tamamlanmasını ve kendisine düşen payın geri devrini yapının bitirilmesiyle talep eder.
• İkinci fark: Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa payı devri olmadığından müteahhide geniş yetkiler veren bir vekalet verilmesi gerekirken; kat karşılığı inançlı temlikte vekalet verilmesine gerek yoktur, çünkü kağıt üzerinde taşınmaz müteahhide devredilecektir.
• Üçüncü fark, sözleşmelerin ifa hızı ve maliyetiyle alakalıdır. Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi ifanın hızını artıran ve maliyetleri azaltan bir sözleşmeyken; kat karşılığı inşaat sözleşmeleri arsa sahiplerinin haklarının korunması gerekçesiyle daha uzun süreçlerde ifa edilebilen ve müteahhit açısından maliyetleri daha çok olan bir sözleşmedir.
• Dördüncü fark mülkiyet hakkı açısındandır. Klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesi mülkiyeti arsa sahibi üzerinde bıraktığından hakkın korunması açısından daha güçlü bir sözleşme iken; kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinde mülkiyet hakkı devredildiğinden hakkı daha az koruyan bir sözleşmedir.

Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesinin Özellikleri ve Bu Sözleşmenin Kentsel Dönüşüm Kapsamında İmzalanmasının Faydaları

Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesinin özellikleri şunlardır;

a) Geçici olarak mülkiyet devredilmektedir.

b) Bu sözleşmenin ispatı için noterde ve tapuda resmi şekilde yapılması gerekir. Normalde inançlı temlik adi yazılı şekilde yapılabilir. Ancak kat karşılığı inançlı temliğin resmiyet kazanması için noterde yapılması gerekir. Yine taşınmazın devri işlemi de tapuda yapılmaktadır.

c) Gerçek hak sahibi olan arsa sahibi, borcun ifasından sonra taşınmazı iade alma hakkı vardır. Müteahhit taşınmazı iade etmezse, arsa sahibi geri alım hakkı davası ya da inançlı işleme dayanan tapu iptali ve tescil davası açabilecektir. Üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarının çürütülmesi için sözleşmenin tapuya şerh edilmesini tavsiye ederiz. Artık müteahhidin payları akde aykırı olarak üçüncü kişilere devretmesi durumunda, şerh edilen sözleşmeyi tapuda göreceklerinden bu kişiler iyi niyet iddiasında bulunamaz.

Bu tür sözleşmeler, müteahhitler tarafından küçük şehirlerdeki kentsel dönüşüm süreçlerinde daha çok tercih edilmektedir. Çünkü nüfusun yoğun olmadığı yerlerde ikili ilişkiler ve karşılıklı güven ilişkisi ticari ilişkilerde en önemli faktördür. Bir başka neden ise, taraflar bu sözleşmeyi imzalayarak ciddi zaman ve para tasarrufunda bulunabilmektedir. Çünkü müteahhit sanki kendi arsasında kendi yapısını inşa ediyormuşçasına hızlı şekilde yapıyı yapma imkânına kavuşmaktadır. İdare, arsa sahibinin haklarını korumayacağından yapıya müdahalesi daha az olacaktır. Ancak arsa sahipleri, riskli yapı tespitiyle 6306 Sayılı Kanun’un vermiş olduğu haklardan da yararlanabilecektir.

Kat Karşılığı İnançlı İşlem Sözleşmesinin Riskleri ve Alınacak Hukuki Tedbirler Nelerdir?

Kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesi, klasik kat karşılığı inşaat sözleşmesine göre çok daha riskli bir sözleşme türüdür. Gerçekten arada bir güven ilişkisi yoksa ve müteahhit firmanın ekonomik gücü yerinde değilse bu sözleşme tercih edilmemelidir. Çünkü müteahhide arsa payı devredildikten sonra yüklenici inşaatı hiç tamamlamayabilir ya da sizin hakkınıza düşen daireleri üçüncü kişilere satabilir. Bu nedenle, inanan arsa sahibi açısından risk unsuru yüksek bir sözleşme türüdür. Ancak bazen yaşadığınız bölgedeki ticari teamüller ya da taraflardan birinin ısrarı bu tür sözleşmelerin yapılmasına neden olmaktadır.

İşte bu sözleşmeler yukarıda sayılan nedenlerden biriyle yapılırsa, alınması gereken hukuki tedbirler şunlardır;

a) Kat karşılığı inançlı işlem sözleşmesini tapuya şerh edin,

b) Sözleşmede taahhüt edilen sürede daireler teslim edilmezse geri alım hakkının kullanılacağı şerhini düşün,

c) Müteahhidin (inanılan) arsa paylarını üçüncü kişilere sözleşme tamamlanana kadar devredemeyeceğini tapuya şerh düşün. Ancak müteahhit satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilme hakkı verilsin.

Müteahhit Arsa Payını Üçüncü Kişilere Karşı Devreder, İnancı Kötüye Kullanırsa Hak Sahipleri Ne Yapabilirler?

Müteahhit ile yapılan sözleşme feshedilirse, müteahhit inşaatı yarım bırakırsa ya da müteahhit sözleşmeye aykırı olarak sizin hakkınıza düşen daireleri de üçüncü kişilere satarsa arsa sahipleri haklarını nasıl korurlar?

Arsa sahipleri, aralarındaki kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesine dayanılarak iyi niyetli üçüncü kişilere karşı tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Burada sözleşmenin noterde yapılması ve tapuya şerhi önem kazanmaktadır. Sözleşme tapuya şerh edilirse üçüncü kişi iyi niyet karinesinden yararlanamayacaktır. Ancak sözleşme tapuya şerh edilmezse üçüncü kişi kötü niyetini ispat edilmediği sürece taşınmazdaki mülkiyet hakkını kazanacaktır. Bu durumda mülkiyet hakkı kaybedileceğinden müteahhit aleyhine sadece sebepsiz zenginleşme davası açılarak tazminat istenebilir.

Arsa sahipleri, kat mülkiyeti sözleşmeleri, ön alım, alım ya da geri alım haklarını, satış vaadi sözleşmelerini ve kira sözleşmelerini tapuya şerh ettirebilirler. Arsa sahipleri, kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi ve geri alım hakkına dair şerh düşerlerse müteahhit aleyhine ihtarname çektikten sonra geri alım davası açarak taşınmazlarını geri alma hakkını kullanabileceklerdir.

Kat karşılığı inançlı temlik sözleşmesi, hukuki sakıncaları çok olan bir sözleşme türüdür. Mümkün olduğunca kaçınılması gerekir ancak bu sözleşme yapılması kararlaştırıldığı durumlarda, yukarıda sayılan tedbirler alınmalıdır. Böyle bir sözleşme imzalanacaksa uzman bir avukattan hukuki yardım alınmasını tavsiye ederim. Bu makalemizden okuyanların faydalanmasını dilerim.

The post Detaylarıyla Kat Karşılığı İnançlı Temlik Sözleşmesi appeared first on EMSAL.COM.

Makalemizde, bu davaları görevli yargı yerini esas alarak kategorize etmeye çalışacağız. Davaların kısa künyelerini paylaşacağız ancak asıl inceleyeceğimiz husus davaların kimler tarafından hangi maksatla açıldığı olacaktır.

İdari Yargıda Açılan Davalar

Riskli Yapı Tespitine ve Yıkıma Karşı İptal Davası

Bu dava, 6306 sayılı Kanun kapsamında taşınmaz hakkında riskli yapı tespiti yapıldığında ya da riskli yapı tespitine istinaden idarece alınan yıkım kararına karşı açılan dava türüdür. Bu davada davacı arsa malikidir. Bu idari dava, riskli yapı tespiti yapan Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü adına Valiliğe karşı açılır. Dava açma süresi 30 gündür. Dava, İdari Yargıda ivedi yargılama usulüne göre görülür. Davanın yetkili olduğu mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu davayı genelde taşınmazın yıkılmasını istemeyen ve azınlıkta kalan kat maliklerince açılmaktadır. Mahkemece, idarece verilen karar teknik uzmanlık gerektirdiğinden riskli yapı kararı tespitine karşı yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırarak karar verilmektedir. İdare Mahkemesinde açılacak davada yıkım kararı da verilmişse açılan davada yürütmeyi durdurma Kararı talep edilmesinde hukuki yarar olacaktır.

Riskli Alan Tespitine Karşı İptal Davası

Riskli Alan ilanı, Resmi Gazete’de ilan edilen Cumhurbaşkanlığı kararına dayanır. Bir alanın riskli alan olarak belirlenmesi halinde söz konusu alanın statüsünde önemli değişikliklere olmaktadır. Riskli alanlarda ekonomik faaliyetlerini yürütenler ve burada yaşayanlar açısından önemli hukuki kısıtlamalara uğramaktadır. Bu nedenle, bu tür tek taraflı düzenleyici idari işlemlere karşı ilk derece mahkemesi sıfatıyla Danıştay’da dava açılması önünde bir engel bulunmamaktadır. Bu davalarda davacı, riskli alan içerisinde yaşayan malikler ve sivil toplum örgütleridir. Davalı, Cumhurbaşkanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığıdır. Dava, 30 gün içinde açılır. Dava idari yargıda ivedi yargılama usulüne tabi olarak bakılır. Davanın yetkili olduğu mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu dava genelde riskli yapı ilanından etkilenen maliklerce açılmaktadır. Mahkemece, idarece verilen riskli alan kararı teknik uzmanlık gerektirdiğinden alanda keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak hüküm verilecektir. İdare Mahkemesinde riskli alan tespiti sonrasında bu karara istinaden acele kamulaştırmalar başlayacağından açılan davanın yürütmeyi durdurma talepli açılması gerekmektedir.

Rezerv Yapı Tespitine Karşı İptal Davası

Rezerv Yapı Alanı, Riskli Alanda bulunan, zemini kötü, sel ya da başkaca doğal felaketlerin görülme olasılığının yüksek olduğu alanlarda yaşayan insanların daha güvenli ve jeolojik olarak riski düşük yerlere yerleştirilmeleri yönünde idarece tek taraflı alınan kararlardır. Bu kararlara karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde dava açılabilir.

Davada hasım olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı gösterilir. Dava açma süresi 30 gündür. Davacı ise rezerv yapı alanı ilan edilmesi yüzünden hakları kısıtlanan malikler ile karar karşı çıkan sivil toplum örgütleridir. Dava idare mahkemesinde ivedi yargılama usulüne tabi olarak görülmektedir.

Bu davanın arsa maliklerinden ziyade daha çok sivil toplum örgütlerince ya da diğer idarelerce açıldığı görülmektedir. Bunun nedeni, bir yerlerin ranta açılarak doğal yaşama geri dönülemeyecek ölçüde zarar verildiği iddiası olmaktadır. Mahkemece genelde Çevresel Değerlendirmeye ilişkin raporlar alınmak suretiyle karar verilmektedir. Bir takım yeşil alanların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi gibi durumlar örnek gösterilebilir.

Azınlık Paydaşların Arsa Paylarını Diğer Paydaşlara ya da İdareye Satılmasına ve Bedele İtiraz Davası

Salt çoğunluk kararına katılmayan ve azınlıkta kalan paydaşların arsa payları değişen yönetmelik kapsamında değeri tespit edilerek önce devlete olmazsa sırasıyla müteahhit ya da çoğunluk arsa sahiplerine satılmaktadır.

Bu davada satış işlemine karar veren ve ihale açan idare olduğundan görevli yargı yeri de İdare Mahkemesi olacaktır. Davacı azınlıkta kalan hak sahibi, davalı ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü adına Valilik olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılacaktır. Bu davada, iki ana hususa itiraz edildiği görülmektedir. İlki ihalenin usul kurallarına uygun yapılıp yapılmadığı, ikincisi gayrimenkulün değerinin doğru tespit edilip edilmediğidir. Çünkü idarelerce belediye rayiç değer esas alınarak kamulaştırma yapılabilmektedir.

Bu davada genellikle kentsel dönüşüm alanında azınlıkta kalan pay sahipleri ya da azınlıkta kalmamak adına sözleşme imzalayıp sonradan vekaleti azledenler dava açtıkları görülmektedir. Azınlıkta kalanların en büyük itirazı değere olmaktadır. Değerin doğru tespiti için mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak karar verilmektedir.

İdarece Müteahhidin Sözleşmesinin Feshi Kararı Verilmesine Karşı İptal Davası

Bir alan riskli yapı olarak belirlendikten sonra o alanla alakalı arsa sahiplerince bir müteahhit firma ile anlaşılır ve inşaatı belirlenen sürelerde bitirmesi beklenir. İşte bu yüklenici firma taahhüt etmesine rağmen inşaat bir yıl içinde başlamazsa ya da inşaatı altı ay süreyle yavaşlatırsa ya da durdurulursa arsa maliklerinin salt çoğunluğunun başvurusuyla idarece sözleşme feshedilebilir. İşte bu durumda müteahhit firma tarafından idarece alınan fesih kararına karşı dava açılabilecektir. Davalı ise, fesih kararını alan Valiliktir. Davada, fesih kararının haklı olup olmadığı ve usulüne uygun alınıp alınmadığı davaya konu olacaktır. Dava taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesinde açılacaktır.

Bu dava riskli yapı ilan edilen ve o alanda bir sürü masraf yaparak süreci başlatmış olan müteahhit firma tarafından açılmaktadır. Bazen alana giren başkaca bir rakip firma çoğunluğu toplayan firmayı kovmak için arsa sahipleriyle görüşmekte fesih yöntemini başlatabilmektedir. Bu gibi durumlarda davacı yüklenici tarafından sözleşmeye koyduğu maddeler, durmanın ya da başlamanın haklı sebeplere dayanmasını ispatlayarak kararı iptal ettirebilir.

Kentsel Dönüşüme İlişkin İmar Planı ve Parselasyon Planlarına Karşı Açılan İptal Davası

Bir alanın rezerv yapı alanı ya da riskli alan ilan edilmesi sonrası devamında bu bölgeler için yeni imar planları yapılmaktadır. Yeni imar planlarıyla ya da değişikliklerle alan bazında yapı yoğunlukları üzerinde plan değişiklikleri olmaktadır. İşte bu türden imar planı yapımı ya da imar planı değişikliği aleyhine arsa sahipleri tarafından, planı ilan idare aleyhine olacak şekilde iptal davası açılabilir. Bu davada, davacı arsa sahibi; davalı ise Belediye, Valilik ya da Bakanlıktan hangisi imar planını yaptıysa o idare olacaktır. Dava, idare mahkemesinde açılmakta, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülmektedir.

Dava genelde, riskli yapı ya da rezerv yapı kararının iptali davalarından biriyle birlikte açılmaktadır. Ancak özellikle hak düşürücü süreler kaçırıldıysa, sadece plana karşı iptal davası açılarak hak kaybı telafi edilmeye çalışılmaktadır. Çünkü riskli ya da rezerv yapı alan kararına karşı 30 günlük iptal davası açma süresi kaçırılmış olsa dahi, 60 günlük süre içinde mahkemeye açılacak imar planı iptali davasıyla iptal kararı alınarak riskli ya da rezerv yapı alanı işlevsiz hâle gelebilir.

Sulh Hukuk Mahkemesinde Açılacak Davalar

Paydaşlıktan Çıkarma Davası

Çoğunlukta kalan hak sahiplerince, azınlıkta kalan hak sahiplerinin aleyhine kentsel dönüşüm için tespit yaptırılmasını engellemek adına açılabilecek bir davadır. Bu davanın açılabilmesi için ön şart, azınlıkta kalan arsa maliklerinin kentsel dönüşüm sürecini çeşitli nedenlerle başlatmaya çalışmalarıdır.

Olay genelde şu şekilde gelişmektedir: Bir müteahhit yapıya gelmekte, buradaki kat maliklerine binalarını kentsel dönüşüme sokmalarını ve kendi firmasıyla anlaşmalarını teklif etmektedir. Ancak çeşitli nedenlerle, binadaki pay ve paydaş çoğunluğu müteahhidin teklifini reddetmektedir. Bu durumda, müteahhit anlaştığı maliklerin birisinin adına binanın riskli olduğuna dair tespit yaptırarak kentsel dönüşüm sürecini başlatarak, salt çoğunluğu kendisiyle anlaşma yapmaya zorlamaktadır. İşte bu durumda paydaşlardan biri diğer maliklerin aleyhine hareket ederek, diğer paydaşların mülkiyet hakkına zarar verdiğinden bu paydaşın paydaşlıktan çıkarılması için bu dava açılabilecektir.

Bu davada sulh hukuk mahkemesi, kanuna karşı hile yapılarak malikler iradesi dışında bir zorlamayla karşılaşılıp karşılaşılmadığı hususunu inceleyecektir. Davacı, kentsel dönüşüme taraf olmayan salt çoğunluğa sahip kat malikleri, davalı ise kentsel dönüşüm sürecini çoğunluğun hilafına hareket ederek yol açan azınlıkta kalan kat maliki olacaktır. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yine azınlıkta kalanlarca, Kentsel Dönüşüm Kanunu madde 6 kapsamında paydaşlıktan çıkarılma kararına karşı itiraz davası açılabilir. Bu dava, bina yıkılıncaya kadar Sulh Hukuk Mahkemesinde Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olarak kat malikleri kararının iptali için açılabilecektir. Ancak yapı yıkılmışsa artık ortada bir bina kalmadığından dönüşüm başlamış sayılacak ve tüm işlemler 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’na tabi olacak ve İdare Mahkemelerinde dava açılabilecektir.

Tahliye Davası

Kentsel dönüşüm kararı verildi ise müteahhide daireyi boş ve inşaat yapmaya uygun olarak vermek zorundasınız. Hâlâ tespit yaptırılmadığından kentsel dönüşüm süreci başlamamış ve dairenizde ya da dükkanınızda kiracınız yıkıma kadar taşınmazı boşaltmak istemiyor diyelim. Müteahhitle yapılan sözleşme gereği, riskli yapı tespiti yapılmadan önce taşınmazın boşaltılması yüklenici tarafından talep edilmekte.

Kentsel dönüşüme sokulması için salt çoğunluğun yakalandığı ancak sürecin resmî olarak başlamadığı binalarda kiracının taşınmazı boşaltması için mahkemeden dava yoluyla tahliyesini talep edebilirsiniz. Borçlar Kanunu md. 350 / 2 kapsamında “yeniden inşa ve imar” gerekçesiyle taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabilecektir. Davada karar defteri, müteahhitle yapılan sözleşmeler ve varsa avan ya da mimari projeyi sunmak, samimiyetin ispatı için yeterlidir. Davacı taşınmaz sahibi, davalı ise kiracıdır.

Arsa Payı Düzeltme Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespiti yapılan binalarda, kararlar arsa payı çoğunluğuyla alındığı için, payı düşük olan malikler hak kaybına uğrama riskiyle karşılaşmaktadır. Bu nedenle, mevcut durumdaki haksızlığı gidermek isteyen malikler, yapı yıkılmadan önce arsa payı düzeltme davası açarak paylarının yeniden tespit edilmesini talep etmektedirler. Dava sulh hukuk mahkemesinde ve taşınmazın bulunduğu yerde açılabilir. Davanın davacısı adil paylaşım yapılmadığını düşünen hak sahibidir, davalı ise diğer kat malikleridir.

Dairelerin şerefiyeleri mahkeme tespitiyle tekrar hesaplanır ve kentsel dönüşüm başladığında müteahhit dağıtımda güncel konum ve yüzölçümü değerlerini tespit ederek dairelerin adil dağıtımını arsa sahipleri arasında yapacaktır.

Veraset İlamı Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde, kat maliklerinden birisinin ölümü durumunda notere ya da sulh hukuk mahkemesine başvurularak veraset ilamı alınmalı ve bu ilamla taşınmazın tapudan intikali işlemi yapılmalıdır. Bu veraset ilamı davası taşınmazın bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılır. Davacı mirasçılar olup, hasımsız açılır.

Bu davanın önemi, müteahhitlerin inşaata devam edebilmesi için veraset ilamı alındıktan sonra tapuda intikalin yapılarak yeni hak sahiplerinin belirlenmesi ve müteahhit intikal sonrasında idari sürecin takibi için mirasçılardan veraset ilamına dayanılarak yeniden noter vekaletini almasıdır. Bu sayede, tapu ve belediyedeki işlemlerini yasal engellerle karşılaşmadan yapabilecektir. Aksi hâlde, idari süreç tıkanacağından inşaat durmak zorunda kalacaktır.

Vasi Atanması Davası veya Vasi Atanmışsa Mahkemeye Müteahhitle Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Onaylanması İçin Başvurulması

Kentsel dönüşüm sürecinde kat maliklerinin ileri yaşta olması, akıl ve ruh sağlıklarının yerinde olmaması gibi nedenlerle sağlık raporu alınarak kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanabilir. Noterlik, sağlık raporunu görmediği takdirde sözleşme imzalanmasına onay vermeme yetkisine sahiptir. İşte bu nedenle, böyle bir engelle karşılaşmak istemeyen kat maliklerinin yakınları taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde vasi tayini için dava açabilmektedirler. Davacı, kişinin kendisi ya da yakınları olur, davalı yoktur ve dava hasımsız açılır. Bu, noterde sözleşme imzalanması ve vekaletname alınması gibi süreçlerde yüklenici ile imzalanacak sözleşmenin geçerliliği açısından önem taşır.

Noterlik, vasisi olmayan ve akıl sağlığı yerinde olmayan kişinin sözleşmesine onay vermeyecektir. Noterlik verse bile imzalanan sözleşme batıl olacağından akit kurulamayacaktır. İşte bu nedenle, bu tür süreçlerde vasilik davası açılarak arsa sahibi adına süreci mahkemece atanan vasi yürütecektir.

Kentsel dönüşüm süreci başlamadan evvel kendisine vasi atanan kişilerin, müteahhitle imzalayacakları sözleşmeyi mahkemeye dilekçeyle sunarak onaylatmaları gerekmektedir. Bu durumda, vasinin mahkemeye başvurarak müteahhitle sözleşmenin imzalanması ve vekalet verilmesi için hakimden izin alması gerekmektedir. Hakim, keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verebileceği gibi dosya üzerinden de karar verebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

6306 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmazlarda, mirasçıların birbirlerine karşı ortaklığın giderilmesi için dava açması mümkündür. Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Ortaklığın giderilmesi davası açılması salt çoğunlukla karar alınmasını ya da kentsel dönüşüm sürecinin sürmesini etkilemez. Arabuluculuk, dava açma şartıdır. Davanın sonuçlanabilmesi için taşınmazdaki tüm paydaşların (veya mirasçıların) davaya dahil edilmesi (taraf teşkili) zorunludur; aksi takdirde karar verilemez.

Bu davalar bazen azınlıkta kalan malikler aleyhine diğer arsa sahipleri tarafından açılabilmektedir. Ancak mahkemeler taşınmazın kentsel dönüşüme girmesi kesinleşmişse, ortaklığın giderilmesi talebini “uygun olmayan zamanda” yapılmış bir talep olarak değerlendirerek davayı reddedebilirler. Bu davalar daha çok mirasçılar arasında açılmaktadır. Bu durumda taksim mümkünse mahkeme taksim yapacak aksi hâlde arsa payını satışa çıkaracaktır.

Hakimin Müdahalesi Talepli Dava

Kentsel dönüşüm sürecinde malikler arasında yasada aranan karar yeter sayısının (salt çoğunluk) sağlanamaması durumunda, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 691. maddesinin 3. fıkrası uyarınca hakimin müdahalesi talep edilebilir. Bu hukuki yol, özellikle paydaşların bir karar etrafında birleşemediği durumlarda sürecin tıkanmasını önleyen bir mekanizma olarak işlev görür.

Bu dava özellikle, iki müteahhit arasında kararsız kalan ve bir müteahhit üzerinde salt çoğunlukla anlaşamayan kat maliklerinin çoğunlukla başvurdukları bir yöntemdir. Dava sulh hukuk mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılır. Davanın davacı ve davalısı kat malikleridir. Hakimin bu süreçteki müdahalesi, çoğunluğun azınlığa dayattığı ancak mülkiyet hakkını ihlal edebilecek (örneğin fahiş bedeller veya haksız paylaşım içeren) genel kurul kararların denetlenmesi ve hakkaniyetli bir paylaşımın sağlanması açısından kritik önem taşır.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Davası

Bu dava, ana gayrimenkulün yönetiminde en üst karar organı olan genel kurulun aldığı kararların yargısal denetimini sağlar. Davacı azınlıkta kalan kat malikleriyken; davalı salt çoğunlukla kentsel dönüşüme ve müteahhide karar veren kat malikleridir. Bina yıkılana kadar Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılabilirken; bina yıkılıp arsa vasfına geçtikten sonra idari yargıda dava açılabilecektir.

Kentsel Dönüşüm Yönetmeliği’ndeki son değişiklikle kentsel dönüşüm kararlarının mutlaka toplantı yapılarak alınması zorunluluğu getirilmiştir; bu usule uyulmadan alınan kararların da iptali dava edilebilir. Bu dava kentsel dönüşüm kararı alınmasına karşı olan kat maliklerince en çok açılan davalardan biridir. Ancak hak düşürücü sürelere ve özellikle toplantı tutanağına itiraz şerhi düşme zorunluluğuna dikkat edilmesi hak kaybını önlemek adına kritiktir.

Asliye Hukuk Mahkemesi ve Tüketici Mahkemesinde Açılan Davalar

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshi Davası

Borçlar Kanunu 125. maddesi kapsamında müteahhidin temerrüde düşmesi hâlinde kat maliklerinin seçimlik hakları vardır. Malikler; ya işin aynen ifasını ve gecikme tazminatını isteyebilir ya da sözleşmeden dönerek (fesih) uğradığı zararların tazminini talep edebilirler.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri noter huzurunda “düzenleme şeklinde” yapıldığı için, tek taraflı irade beyanı ile fesih, kural olarak mümkün değildir; bir mahkeme kararı ile feshin tespiti gerekir. Kentsel dönüşüm süreci içinde, kat maliklerinden biri ya da birden fazla kat maliki sözleşmenin feshi için taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açabilirler. Davacı kat malikleri, davalı ise müteahhit firmadır. Ama bazı durumlarda, örneğin ciddi miktarda kat malikinin vekaleti azletmesi gibi, arsa sahiplerinden kaynaklanan engellemelerde fesih için müteahhitte dava açan taraf olabilir. İnşaatın ilerleme seviyesi dikkate alınarak fesih ileriye ya da geriye doğru yapılabilir.

Genelde bu dava inşaatı durduran ya da taahhüt edilen sürelerde inşaatı bitirmeyen müteahhit aleyhine arsa sahibi / kat maliklerince açılmaktadır. Uzun süren ancak net sonuç veren bir dava türüdür.

Nama İfaya İzin Davası

Borçlar Kanunu madde 113 gereği, kentsel dönüşüm sürecinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi müteahhidin temerrüde düşmesi ve / veya eksik ifada bulunması hâlinde arsa sahipleri tarafından sözleşme fesih yoluna gitmeden nama ifaya izin alınabilir. Bu davayla eksiklikler arsa sahipleri tarafından giderilerek, bu giderim sonucunda yapılan masraflar müteahhitten mahkeme kararıyla istenilebilir. Ancak sadece arsa sahibi bu davayı açmaz. Alacaklının temerrüdü durumunda müteahhitte kat malikleri aleyhine inşaat ilerlemesi için kendisine verilmiş olan vekaletnameyi azleden arsa sahibi aleyhine de nama ifaya izin talebini mahkemeden isteyebilecektir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Bu davayı arsa sahibi açarsa, eksik iş bedelini ve müteahhide düşen payların satış yetkisini isteyebilecektir. Müteahhit tarafından açıldığında ise, azledilen vekalet yerine mahkemeden nama ifa kararı alınarak müteahhit, kentsel dönüşüm sürecinin idari takibini yapabilecektir.

Sebepsiz Zenginleşme Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde sebepsiz zenginleşme davası, özellikle paydaşların salt çoğunluk (%50+1) ile aldığı kararlar sonucunda hak kaybına uğrayan azınlık maliklerin başvurduğu kritik bir hukuki koruma yoludur.

Bu dava türü, mülkiyet hakkının ihlal edildiği veya komşular arasında adil olmayan bir paylaşımın yapıldığı durumlarda bozulan mali dengeyi sağlamayı amaçlar. Yeni projede dairesi haksız yere küçültülen, konumu kötüleştirilen veya arsa payı orantısız şekilde azaltılan kat malikleri genelde bu davayı açan davacılardır. Davalı ise aleyhine haksız zenginleşen diğer kat malikleridir. Ancak inşaatın yapımında müteahhit fahiş iş bedelleri talep ettiyse, kat maliklerince müteahhit aleyhine de bu dava açılabilecektir.

Dava taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılabilir. Bu davayı müteahhitle sözleşme imzalamayarak belediye rayiç fiyatı üstünden kamulaştırılan kat malikleri de idare aleyhine açabilirler.

Görüldüğü üzere, kendisine haksızlık yapıldığı ve bir tarafın mülkiyet hakkının ihlal edildiğini düşündüğü tüm hak sahiplerince, haksız kazançtan sorumlu tutulanlar aleyhine bu dava açılabilecektir.

Bedel Tespiti ve Tescil Davaları ve Acele Kamulaştırma Davaları

İdarelerce bir alan riskli alan olarak ilan edilirse, riskli alan içinde bulunan taşınmazların hak sahipleri tespit edilerek bu kişiler uzlaşmaya davet edilir ve uzlaşma gerçekleştirilmezse aleyhlerine 2942 sayılı Kanun gereği bedel tespiti ve tescil davası açılır. Davada davacı, kentsel dönüşümü yürüten idare olup, davalı ise riskli alan içinde taşınmazı bulunan maliklerdir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılabilir. Mahkemece, taşınmazın değeri keşif ve bilirkişi raporuyla tespit edilir.

Bu davada, idarenin kentsel dönüşüm gereği ivedi kamulaştırma talep ettiği durumlarda dava acele kamulaştırma davası olarak açılmaktadır. Acele kamulaştırma davası ile bedel tespiti ve tescil davasında süreçler benzer olup, yargılama hızı açısından acele kamulaştırma davası hızlı ilerlemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Dayalı Olarak Açık ya da Gizli Ayıba Karşı Tekeffül ve Tazminat Davası

Kentsel dönüşüm sürecinde ifa gerçekleşmekle birlikte, eksik, açık veya gizli ayıplı ifa söz konusu olabilir. Bu gibi durumlarda arsa sahipleri ya da müteahhitten daire alan kişilerce, eksik ya da açık / gizli ayıplı ifalara karşı dava açılabilir. Arsa malikleri ya da sonradan daire alanlar davacı, müteahhit firma ise davalıdır. Dava taşınmazın bulunduğu yerde tüketici mahkemesinde açılır. Mahkemece eksiklik ya da ayıbın tespiti keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde tespit edilir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı olarak açılan eksik ifa davasında sözleşmede cezai şart ve tazminata ilişkin hükümler var ise, bu hükümlere dayanılarak hem zararın tazmini hem de ayrıca tazminat istenebilecektir.

Sözleşme sonunda özellikle imalat hatalarından kaynaklanan açık ve gizli ayıplara karşı çok sayıda dava açıldığı görülmektedir. Bu nedenle, çok yaygın görülen bir dava çeşididir. Bu davada, arsa malikleri tüketici kabul edilmekte, müteahhit hizmet sunan iş insanı kabul edildiğinden dava tüketici mahkemesinde açılmaktadır. Bu davada, amaç sözleşmenin feshi değil, zararın tazminidir. Maddi ve manevi tazminat ile sözleşme gereği kararlaştırılan diğer cezai şart, gecikme ücreti vb. hükümler gereği başkaca tazminat imkanı tanınmaktadır.

Sonuç

Bu makalemizde size 19 farklı türde kentsel dönüşüm davasından bahsettik. Kentsel dönüşümü konu edinen kitap ve makalelerde ayrıntılı olarak kentsel dönüşüme özgü açılan dava türlerinden bahsedildiğini, ancak diğer davalara pek değinilmediğini fark ettim. Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde açılması muhtemel tüm davaları künyeleriyle birlikte inceleyen bir araştırma makalesi hazırlama kararı aldım. Bu yönüyle makalemizin alıntısı bol, referans bir makale olmasını dilerim.

Kentsel Dönüşüm Hukuku sadece 6306 sayılı Kanun’dan ibaret değildir. Kentsel dönüşüm sürecinde; borçlar kanunu, medeni kanun, kat mülkiyeti kanunu, idari yargılama usul kanunu, hukuk muhakemeleri kanunu, imar kanunu, inşaata ilişkin mevzuat gibi birden fazla alt hukuk dalını ilgilendirmektedir. Yine mühendislik, mimarlık, şehir planlama, değerleme gibi ayrı branşları da doğrudan ya da dolaylı olarak kapsayan multidisipliner bir alandır.

Bu kadar kompleks bir süreçte, özellikle arsa sahiplerinin işbilen bir hukukçudan danışmanlık almasını şiddetle tavsiye ederim. Çünkü kentsel dönüşüm süreci bir kere başladıktan sonra durdurulması ve kontrol edilmesi çok zorlaşmakta, süreçte inisiyatif tamamen müteahhit firmaya geçmektedir. İşin sonunda arsa payını ve daireyi kaybetme ya da eksik imalatla teslim alma ihtimalleri bulunmaktadır.

Kaynakça:

• Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları, Suat Şimşek, Seçkin Yayınları 5. Baskı, Ankara 2025.
• https://www.delilavukatlik.com/post/kat-karsiligi-insaat-sozlesmesinin-feshi (20.04.2026/ S:15.00)
• https://www.ocalhukuk.com/muteahhite-karsi-acilacak-tazminat-davalari/ (20.04.2026 / S: 15.03)
• https://www.tahanci.av.tr/kentsel-donusum-kira-yardimi/ (20.04.2026 / S: 15.07)
• https://www.hukukihaber.net/arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-muteahhidin-yuklenicinin-temerrudu-halinde-arsa-hak-sahibinin-haklari-nelerdir-1 (20.04.2026 / S: 15.14)
• https://www.hukukihaber.net/kira-tahliye-davasi-asim-sogut-1 (20.04.2026 / S: 15.18)
• https://emsal.com/paydasliktan-cikarma-davasi-ve-hukuki-surec/ (21.04.2026 / S: 14.01)
• https://emsal.com/kentsel-donusum-kapsaminda-yapilan-arsa-payi-karsiligi-insaat-sozlesmeleri/ (21.04.2026 / S: 14.43)
• https://emsal.com/gayrimenkulun-degerini-etkileyen-faktorler-nelerdir/ (21.04.2026 / S: 15.02)

The post Kentsel Dönüşüm Sürecinde Açılan Tüm Davalar appeared first on EMSAL.COM.

Paydaşlıktan Çıkarma / Hissesini Ayırma veya Satmaya Zorlama Davası ve Hukuki Dayanağı Nedir?

Paydaşlıktan Çıkarma Davası Nedir?

Paydaşlıktan çıkarma davası ya da diğer ismiyle hissesini ayırmaya veya satmaya zorlama davası; hisseli maliklerden biri ya da birkaçının hukuka aykırı tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların mülkiyet hakkından kaynaklanan haklarını kullanmasına engel olması neticesinde kusurlu ortağı mahkeme kararıyla ortaklıktan çıkardıkları dava türüdür. Bu dava, dayanağını aşağıda sayılan kanun maddelerinden alır.

Paydaşlıktan Çıkarma Davasının Hukuki Dayanağı Nedir?

Paydaşlıktan çıkarma davası içtihat ile oluşmamış; kanunda düzenlenmiş davalardan biridir. Bu dava türü, üç farklı Kanunda ayrı ayrı düzenlenmiştir. Bunlar sırasıyla; Medeni Kanun madde 696, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun madde 6 ve Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25-26’dır. (1)

Medeni Kanun 696 / 1 maddesindeki paydaşlıktan çıkarma davası, “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.” şeklindedir.

Kat mülkiyetinin 25. maddesi, “…Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü hâlinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, herhâlde mevcut farz edilir:

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33’üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve herhâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.” şeklindedir.

Yine Kat Mülkiyeti Kanunun 26/2 maddesi “kat irtifakının zorunlu devri” de düzenlenmiştir; “…Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir.” şeklindedir.

6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunun 6/1 maddesi, “…Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında tespit edilen rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek olan Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenmek suretiyle satın alınır.” şeklindedir.

Paydaşlıktan Çıkarma Davası Türleri Nelerdir? Dava Türlerine Göre Dava Açma Şartları Değişiyor mu? Paydaşlıktan Çıkarma Davası Örnek Yargıtay Kararları

Paydaşlıktan Çıkarma Davası Türleri Nelerdir?

a) Medeni Kanun Kapsamında paydaşlıktan çıkarılma davası ancak şartları varsa diğer hissedarlar tarafından açılabilir, zira mülkiyet hakkı korumasını Anayasa’dan alan ve olağanüstü bir durum olmadıktan sonra mülkiyet muhafaza edilmesi gereken temel bir haktır. Bu nedenle, bu davanın açılabilmesi için kanunda aranan şartların varlığı gereklidir.

Paydaşlıktan çıkarma davası açmanın şartları şunlardır;

1. Taşınır veya taşınmaz bir eşyaya hisseli maliklik söz konusu olacak,
2. Bir paydaş ya da vekilinin olumsuz tutum ve davranışları neticesinde diğer paydaşların biri ya da birkaçına karşı yükümlülükler ağır biçimde ihlal edilecek,
3. Bu ağır ihlal, diğer paydaşlar açısından ortaklığı çekilmez hâle getirecek,
4. Hissedarların çoğunluğu, bir ortağın paydaş olmaktan çıkarılması konusunda karara varacak,
5. Usulüne uygun bir dava açılacak.

Kanun maddesinde bahsedilen olumsuz tutum ve davranışların neticesinde diğer paydaşların yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal edilmesinden ne anlamalıyız?

Yargıtay içtihatlarında bu cümleye nasıl mana vereceğimizi bizlere açıklamıştır; “…721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 696. maddesi gereğince paydaşlıktan çıkarma kararı verilebilmesi için bir paydaşın tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tümüne veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır suretle ihlal etmesi ve bu davranışı yüzünden müşterek mülkiyet ilişkisinin devamının çekilmez hâle gelmesi gerekmektedir. Maddede bahsedilen yükümlülüklerin ağır surette ihlali deyiminden kusurun özel bir yoğunlukta ve önemde bulunması amaçlanmıştır. Ağır surette ihlal unsurunun gerçekleşebilmesi için, paydaşın kasten ve bilerek müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmesi gerekir.” İçtihatlarda yorumun dar tutulduğu anlaşılmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2011/14107 E. ve 2012/2502 K. sayılı kararı; “…Olayımıza gelince; Eminönü, Sururi Mahallesi 337 ada 20 parsel No’lu 323.50 m2 alanlı altında mağazaları olan han nitelikli taşınmazda 69 / 4608 pay maliki davalı taşınmazın 250 kapı No’lu mağazasında kiracı olarak faaliyet gösterdiği gibi, aynı taşınmazda 6 No’lu iş yerinin kiracı tarafından boşaltılmasından sonra burasını da kullanmaya başlamıştır. Davacı taraf taşınmazda payına düşenden fazla yer tasarruf eden davalının paylı mülkiyeti çekilmez hâle getirdiğini iddia ederek paydaşlıktan çıkarılmasını istemiştir. Nitekim süreç içinde taşınmazın diğer paydaşları bu nedenle davalı hakkında çok sayıda haksız işgal tazminatı davaları açmışlar ve kullanılan taşınmazdaki hak ve paylarını mahkeme kararları ile almışlardır. Her ne kadar taşınmazdaki payı az olsa da taşınmazın paydaşı sıfatıyla davalının Medeni Kanun’un 693. maddesi gereğince diğer paydaşların hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanma ve kullanma hakkı bulunmaktadır. Payından fazla yer kullanması ve diğer paydaşların haklarını ihlal etmesi hâlinde, koşulları varsa bu kullanımın karşılığını diğer paydaşlara ödemekle yükümlüdür. Diğer paydaşlar da bu haklarını süreç içinde açtıkları haksız işgal tazminatı davaları ile almışlardır. Davalının taşınmazda payından fazla tasarrufta bulunması, paylı mülkiyete ilişkin yükümlülüklerini ağır biçimde çiğnediği şeklinde nitelendirilemez. Dosya kapsamından da taraflar arasındaki uyuşmazlığın kullanım bedeli konusundaki çekişmeden kaynaklandığı anlaşılmaktadır. Bunun çözümü de daha önce yapıldığı gibi haksız işgal tazminatı davaları ile konunun yargıya taşınmasıdır. Davada paydaşlıktan çıkarma koşulları oluşmadığı hâlde yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden hüküm bu nedenle bozulmalıdır.” şeklindedir. Görüldüğü üzere Yargıtay tarafından, bir paydaşın taşkın kullanımı haksız işgal tazminatıyla giderilebileceği için tek başına ağır ihlal sayılmamaktadır. (2)

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2009/12157 E. ve 2010/3760 K. sayılı kararı; “…Olayımıza gelince; davalının malik olduğu taşınmazda kendine ait bina yapmak amacıyla davacılar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine katılmak istememesi taşınmazdaki kullanma hakkının yasal bir sonucu olup müşterek mülkiyet ilişkisinin ağır surette ihlali anlamına gelmediği gibi paydaşlığı çekilmez hâle de getirmez. Bu nedenle davanın reddine karar vermek gerekirken, yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.” şeklindedir. (3) Avukatlara en çok sorulan sorulardan biridir: Müteahhit gelmiş arsada kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak bina yapmak istiyor, ancak ortaklardan biri ya hissesine düşen paydan daha fazla bir daire istiyor ya da hiç imzalamaya yanaşmıyor, ne yapabiliriz? Bu durumda Yargıtay, satış yoluyla paydaşlıktan çıkarmaya cevaz vermiyor, ancak paydaşı ayırarak çıkarma mümkün ise mahkemeden ifraz talep edilmelidir. Avukat davayı terditli açmalı, açılan davada öncelikle hissenin ayrılması bu mümkün değilse diğer paydaşlara satılması talep edilmelidir. Zira ifraz durumunda mülkiyet hakkına son verilmeden ortak ortaklıktan çıkarılabileceğinden Yargıtay’ın dar yorumundan kurtulma imkânı doğacaktır. Yani Medeni Kanun kapsamında açılan paydaşlıktan çıkarma davasında ifraza öncelik verilmelidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2010/12449 E. ve 2011/1410 K. sayılı kararı; “…Olayımızda; davacılar dava dilekçesinde davalıların paydaşı olduğu dava konusu 91 parsel sayılı taşınmaza ait ortak gider ve vergi borcunu ödemeyerek diğer paydaşlara yük getirdiğini, davalıların sürekli borçlanarak haklarında icra takibi yapılmasına ve alacaklılar tarafından taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi davası açılmasına sebebiyet vererek ortak kullanımı imkânsız hâle getirdiklerini belirterek davalıların ortaklıktan çıkarılmasını istemişlerdir. Davacıların ileri sürdüğü bu sebepler, Türk Medeni Kanun’un 696. maddesinde açıklanan, davalıların diğer paydaşlara karşı olan yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği ve müşterek mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirdiğini göstermediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” şeklindedir (4).

Görüldüğü üzere, Yargıtay ortak gider ve vergi borçlarını ödememeyi bile paydaşlıktan çıkarılma davası için yeterli görmemektedir. Yargıtay mümkün olduğunca bu dava türünü dar yorumlama eğilimindedir. Bunun nedeni, temel insan haklarından olan mülkiyet hakkını korumaya yönelik bir tutum olabilir. Bu nedenle, insanlar daha çok ortaklığın giderilmesi davası açmakta, paydaşlıktan çıkarılma davası hukukçular tarafından riskli bulunmaktadır.

Dava Türlerine Göre Dava Açma Şartları Değişiyor mu?

b) Kat mülkiyeti kaynaklı paydaşlıktan çıkarma davasının şartları daha belirgindir. Davanın kabul ihtimali daha yüksektir. Bu davanın açılabilmesi için;

• Kat mülkiyeti kütüğünde ana taşınmazın hissedarlarından biri olmak,
• Diğer kat malikleri için çekilmezlik hâlinin söz konusu olması. (Kanunda çekilmezlik hâlinin neler olduğu sınırlı sayıda sayılmıştır. Bunlar; ortak giderleri ya da avansları ödememek, öteki kat maliklerinin haklarının ihlali ve kendi bağımsız bölümünde ahlaka aykırı hareketlerde bulunmak vb.),
• Diğer kat maliklerinin çekilmez komşunun ortaklıktan çıkarılması için bir hissedara dava açılması için yetki vermesi,
• Kat malikleri adına dava açması için yetki verilen kişiye yetkinin pay ve paydaş çoğunluğuyla verilmesi ve bu kararın kat malikleri karar defterine yazılması,
• Dava açılabilmesi için karar defterine yazılmasından itibaren altı ay ya da beş yıllık hak düşürücü süre içinde dava açılmasıdır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/828 E. ve 2017/6172 K sayılı kararı “…Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerin incelenmesinde; 15.12.2013 tarihli kat malikleri kurul toplantısında “6 nolu kat maliki ve ailesinin ortak hayatı diğer kat malikleri için çekilmez hâle getirmesi nedeniyle KMK’nin 25. maddesi gereğince 6 nolu bağımsız bölüm ün arsa payı oranında diğer kat maliklerine devri için dava açılmasına , dava açmak için de 8 nolu bağımsız bölüm maliki …’a yetki verilmesine” karar verilmiş olduğu tespit edilmiştir. Ayrıca dava konusu köpeğin tahliyesi için … 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2003/222 E. -2003/961 K. sayılı ilamının kesinleşmesinin ardından infazı için … 4. İcra Müdürlüğünün 2004/ 7573 sayılı dosyası ile takip yapıldığı anlaşılmış olup Kat Mülkiyeti Kanununun 25. maddesindeki şartların oluşup oluşmadığı hakkında yukarıdaki tespitler de dikkate alarak değerlendirme yapılması gerekirken eksik inceleme ile hüküm kurulması doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA” şeklindedir (5).

Yargıtay bu içtihadında, apartmanda köpek beslemek suretiyle ortak alanların kirletilmesi ve kokuya neden olunmasını çekilmez hâl olarak kabul etmiş ve paydaşlıktan çıkarılmasını reddeden ilk derece mahkemesi kararını bozmuştur.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/3418 E. ve 2018/5954 K. sayılı kararı “…634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 18. maddesine göre kat malikleri gerek bağımsız bölümlerini gerek eklenti ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlere uymakla yükümlüdürler. Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlar ile yasal gerektirici nedenlere göre, kat maliklerinin birbirini rahatsız edici davranışlardan kaçmaları gerektikleri gözetilerek mahkemece davanın kabulüne karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığına göre, yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usûle ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA” şeklindedir (6). Görüldüğü üzere Yargıtay, gürültü yaparak diğer kat maliklerini rahatsız eden kat malikinin paydaşlıktan çıkarılması davasını onamıştır.

c) Kentsel dönüşüm kapsamında paydaşlıktan çıkarmak, bu dava türünün özel bir biçimini oluşturur. Burada paydaşlıktan çıkarma için bir mahkeme kararına ihtiyaç yoktur. Bu dava paydaşlıktan çıkarma idari işlemine karşı itiraz mahiyetinde açılabilecektir. Bu davanın açılabilmesi için;

1. Kat mülkiyeti kütüğünde ana taşınmazın hissedarlarından biri olmak,
2. Dairenizin kentsel dönüşüm kapsamında bir alanın içinde kalması ve bu alanın idarece rezerv bölge alanı, riskli alan ya da riskli yapı ilan edilmiş olması gerekir,
3. Kentsel dönüşüm kararlarına karşı hisse ve pay olarak azınlıkta kalmak ve yüklenici ile sözleşme imzalamamak,
4. Azınlık hisselerin İdarece satışa çıkarılmasına karar verilmesi,
5. Dairenizin diğer malikler ya da yüklenici tarafından satın alınarak ya da idarece kamulaştırılarak hissedarlıktan çıkarılması,
6. Paydaşlıktan idari işlem ile çıkarılan malik tarafından bu hususa mahkemelerde usulüne uygun açılan bir dava ile itiraz edilmesi.

Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında paydaşlıktan çıkarılma kararına karşı itiraz davası, bina yıkılıncaya kadar Sulh Hukuk Mahkemesinde Kat Mülkiyeti Kanuna tabi olarak kat malikleri kararının iptali için açılabilecektir. Yine kentsel dönüşüm kararına karşı iptal davası ve satış sonucunda dairenin değerine itiraz, idari yargıda dava edilebilecektir. Ancak yapı yıkılmışsa artık ortada bir bina kalmadığından dönüşüm başlamış sayılacak ve tüm işlemler 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’na tabi olacak ve İdare Mahkemelerinde dava açılabilecektir.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/2239 E. ve 2018/5517 K. sayılı kararında“…Dava konusu …… apartmanının 22/09/2015 toplantı tarihi itibariyle binanın yıkılmamış olması hâlinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki hükümlere göre genel kurulun iptali talebinin değerlendirileceği açık olup binanın yıkılması hâlinde Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmayacağı ve 6306 sayılı Kanun hükümlerinin ve yönetmeliğinin değerlendirileceği dikkate alınarak öncelikle toplantı tarihinde dava konusu taşınmazın yıkılıp yıkılmadığı hususu araştırılıp buna göre değerlendirme yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme ve yetersiz araştırma doğrultusunda karar verilmesi doğru görülmemiştir.” şeklindedir.

Hissenin Ayrılması ya da Satılmaya Zorlanması Davasında Davacı ve Davalı Kimdir? Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Hissenin Ayrılması ya da Satılmaya Zorlanması Davasında Davacı ve Davalı Kimdir?

Paydaşlıktan çıkarma davası / hissenin ayrılması ya da satılmaya zorlanması davasında davacı, ortaklığın kendisi için açısında ağır külfet getiren ve çekilmez hâle gelen ortaklardır. Bu davalarda, davalı ise ortaklığı çekilmez hâle getiren ortaktır.

Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

Davada görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sadece Kentsel Dönüşüm kapsamında paydaşlıktan çıkarmaya itiraz davasında görevli mahkeme yapı yıkılmadı ise sulh hukuk mahkemesi; yapı yıkıldı ise İdare Mahkemesi olacaktır. Çünkü yapı yıkıldığı andan itibaren artık Kat Mülkiyeti ortadan kalkacak, Kentsel Dönüşüm süreci başlamış sayılacaktır.

Dava Süreci Nasıl İlerler? Elbirliği Mülkiyetinde Bu Dava Açılabilir mi? Ortaklığın Giderilmesi Davası ile Bu Dava Arasındaki Temel Fark Nedir?

Paydaşlıktan Çıkarılma Davasında Dava Süreci Nasıl İlerler?

Paydaşlıktan çıkarılma davasında dava açıldıktan sonra mahkeme öncelikle görev ve yetki açısından bir inceleme yapacaktır. Bu inceleme sonucunda mahkeme (görevli ve yetkili mahkeme) tarafların iddia ve savunmalarını inceleyecek ve paydaşlıktan çıkarılma davası için kanunda aranan dava şartlarının olup olmadığı hususunda bir inceleme yapacaktır. Mahkeme, davanın açılabilmesi için aranan şartların var olduğunu kabul ediyorsa ya taşınmazı ayıracak ya da satış talebi varsa bilirkişi raporu ile taşınmazın kıymet takdirini yaptırarak diğer hissedarlar tarafından satın alınabilmesi için davacılara süre verecektir. Süre sonunda para bankaya depo edilirse davanın kabulüne ve davalının hissesinin tapudan terkine karar verilecektir.

Elbirliği Mülkiyetinde Bu Dava Açılabilir mi?

Elbirliği mülkiyetinde paydaşlıktan çıkarma davası açılması mümkün değildir. Elbirliği mülkiyetinde bu davanın açılabilmesi için öncelikle paylı mülkiyete geçilmesi sonrasında bu dava açılabilecektir.

Ortaklığın giderilmesi davasında ortaklığın tamamen sona erdirilmesi için dava açılırken; paydaşlıktan çıkarılma davasında sadece bir hissedar ortaklıktan dışlanmaya çalışılmaktadır. Bu dava sonucunda ortaklık sona ermemektedir.

Sonuç

Medeni Kanun’a tabi açılan paydaşlıktan çıkarma davalarında, davacılar tarafından dava kazanılırsa, davalı hissesi diğer ortakların eline geçecek ya da eşyadan ayrılabiliyorsa ayrılarak müstakil hâle gelecektir.

Medeni Kanun’a tabi açılan paydaşlıktan çıkarma davasında Yargıtay, kanun lafzında geçen “olumsuz tutum ve davranışların neticesinde diğer paydaşların yükümlülüklerini ağır biçimde ihlal edilmesi” ifadesini dar yorumlamıştır. Bu yüzden bu türden davalarda öncelikle mahkemelerden ortak taşınmazdan davalıya düşen hissenin ayrılması talep edilmeli, bu mümkün değilse diğer hissedarlara satılması suretiyle ortaklıktan çıkarılması talep edilmelidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu madde 25 – 26 ve 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre paydaşlıktan çıkarma ise daha geniş yorumlanmakta bu türlerde sadece ortaklara satış mümkün olmaktadır. Bu türden paydaşlıktan çıkarma davalarında davaların açılması hâlinde mahkemece kabul edilme ihtimali daha yüksektir. Bunun nedeni Kat Mülkiyeti Kanunu ve Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda paydaşlıktan çıkarılma davasının şartlarının daha ayrıntılı ve kapsamlı düzenlenmiş olmasıdır.

Netice itibarıyla, sorunlu bir hissedarın varlığı nedeniyle diğer ortaklar açısından çekilmez hâle gelen bir eşyayı taraflar bir arada malik ya da paydaş olmak zorunda değillerdir. Malın maliklerinin pay ve paydaş çoğunluğunun kararıyla, sorunlu görülen ortağı dava açmak suretiyle ortaklıktan dışlama imkânını kanun vermiştir.

Kaynakça:

• • https://muratezcan.av.tr/paydasliktan-cikarilma (08.12.2025 / S:13.02)
  • https://karararama.yargitay.gov.tr/ (08.12.2025 / S: 14.26)
  • https://karararama.yargitay.gov.tr/ (08.12.2025 / S: 14.27)
  • https://karararama.yargitay.gov.tr/ (08.12.2025 / S: 14.28)
  • https://karararama.yargitay.gov.tr/ (09.12.2025 / S: 13.27)
  • https://karararama.yargitay.gov.tr/ (08.12.2025 / S: 13.28)

The post Paydaşlıktan Çıkarma Davası ve Hukuki Süreç appeared first on EMSAL.COM.

Bu yazımızın konusu, takasa tabi taşınmazların hangi idari süreçler neticesinde trampa yapılabileceğine ilişkindir.

Takasa Tabi Taşınmazlar Nelerdir?

Takasa tabi taşınmazlar, Tabiat Varlıkları, Doğal Sit Alanları ve Özel Çevre Koruma Bölgelerinde Kalan Yapı Yasaklı Taşınmazların Hazine Taşınmazları ile Değiştirilmesi Hakkında Yönetmelik’in 1. maddesinde, “tabiat varlıkları ve doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinin” trampaya tabi olacağı düzenlenmiştir.

Tabiat varlıkları, jeolojik devirlerle, tarih öncesi ve tarihi devirlere ait olup ender bulunmaları veya özellikleri ve güzellikleri bakımından korunması gerekli, yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan değerleri ifade eder. (Pamukkale, Bergama Antik Kenti vb.)

Doğal Sit Alanı, Özel Çevre Koruma Bölgesi ve Tabiat Varlıkları Kavramları Ne Anlama Gelir?

Doğal Sit Alanları

Jeolojik devirlere ait olup, ender bulunmaları nedeniyle olağanüstü özelliklere sahip yer üstünde, yer altında veya su altında bulunan korunması gerekli alanları ifade eder. (Kınalıada, Yassıada vb.)

Özel Çevre Koruma Bölgesi

Ülke ve dünya ölçeğinde ekolojik önemi olan, çevre kirlenmeleri ve bozulmalarına duyarlı toprak ve su alanlarını, biyolojik çeşitliliğin, doğal kaynakların ve bunlarla ilgili kültürel kaynakların gelecek kuşaklara ulaşmasını emniyet altına almak üzere gerekli düzenlemelerin yapılabilmesi ve bu alanlarda uygulanacak koruma ve kullanma esasları ile plan ve projelerin tek elden hazırlanması amacıyla Cumhurbaşkanı kararı ile ilan edilen bölgeleri ifade eder. (Ihlara Vadisi, Salda Gölü, Gökova, Köyceğiz vb.)

Vatandaşlar tanımı birbirine benzer bu yapıları genel olarak “sit alanı” şeklinde adlandırmaktadır. Bu nedenle biz de makalemizde “özel çevre koruma bölgesi, doğal sit alanı, tabiat varlıkları” ifadeleri yerine vatandaşımızın adlandırdığı şekilde “sit alanı” genel ifadesini ve yönetmelikteki hukuki kavram olan “trampa” ifadesi yerine “takas” ifadesini sıklıkla kullanmayı tercih edeceğiz. Yine sit alanı için takas talebinde bulunan gerçek ya da tüzel kişileri “istekli” olarak ifade edeceğiz.

Sit Alanı Takasının Şartları Nelerdir?

1 / 1000 ölçekli onaylı koruma amaçlı imar planında kesin yapı yasağı getirilen tabiat varlıkları, doğal sit alanları ile özel çevre koruma bölgelerinde mekânsal planlar ile kesin yapı yasağı getirilen hassas zon sınırları içerisinde kalan, genel müdürlük tarafından her yıl belirlenecek trampa programlarına alınan gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmazlar, Hazine taşınmazları ile trampa edilebilirler.

Ancak sit alanı olsa bile;

a) Mülkiyet problemi yaşanan,

b) Tapu kütüğünde sit alanı dışında başka şerhler bulunan,

c) Doğal sit alanı şerhi görülmesine rağmen ilk maliklerince devredilen,

ç) Bir kısmı kıyı kenar çizgisi içinde bulunan,

d) İmar planında; yola, oto parka, yeşil sahaya rastlayan veya diğer kamu kurum ve kuruluşlarının görevleri kapsamında sorumlu bulundukları veya bakım ve onarım ile görevli oldukları taşınmazlarda,

e) Sit alanlarıyla; zeytinlik alan, sulama ya da tarım uygulama alanı, askeri yasak alan, orman alanı, milli park alanı, turizm teşvik alanı, doğal afet alanları, mera alanları, iskân alanları içerisinde kalan alanlarla çakışan (başkaca kanun kapsamına ve diğer idarelerin yetki alanları içerisine girdiğinden) çekişmeli sit alanlarında takas mümkün değildir.

Hangi Hazine Taşınmazları Takas Dışı Tutulur?

Yönetmelik takasa konu taşınmazların seçimi açısından da birtakım kriterler belirlenmiştir. Daha çok idarenin kendi iç işleyişiyle alakalı olduğundan çok detaya girmeden birkaç örnek verirsek;

• Kamu hizmetlerine tahsis edilen,
• Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan ancak hazine adına tescil edilmemiş,
• Özel kanun hükümleri gereği devletin kullanım hakkı olan,
• Kamulaştırılan,
• İmar planlarında bir kamu hizmetine ayrılan yerler ile birden fazla idarenin yetki alanına giren taşınmazlar takas / trampa için seçilemez.

Takas Talebi ve İdari Süreç

İdare kendiliğinden ya da sit alanı malikleri (istekliler) yazılı takas talebiyle Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı (Bakanlık) tarafından değerlendirilmeye alınır. Değerlendirme neticesinde isteklilerin sayısı ve Milli Emlak Genel Müdürlüğünün görüşü de dikkate alınarak yılda iki defadan fazla olmamak kaydıyla takas programı ilan edilebilir.

Sit alanları bulunduğu yerdeki bir taşınmazla takas yapılabilir. Takas programına alınan hazine taşınmazları bulunduğu yerlerdeki valilik, kaymakamlık, belediyeler ile (köy sınırları içinde ise) köy muhtarlıklarında 30 gün süreyle ilan edilir. İlan süresi dolduktan sonra 60 gün içinde ya Bakanlık ya da İl Müdürlüğüne istekliler dilekçe ile başvururlar, isteklilerin listesi Milli Emlak Müdürlüğüne bildirilir.

İsteklinin dilekçesinde;

a) Taşınmazın ölçekli krokisi ile birlikte tapu senedi örneği,

b) Taşınmazı gösteren ve tanıtıcı nitelikte ve net çekilmiş fotoğrafları,

c) Taşınmazın konumunu gösteren temin edilebilecek ölçekli haritası,

ç) Üzerinde paylı veya elbirliği mülkiyeti olan taşınmazların tapu senedinden veya çaplı tasarruf vesikasından paydaşlık veya pay oranı ya da ortaklık durumu anlaşılmıyorsa mirasçılık belgesi,

d) Malikin ve varsa vekilinin yazışma adresleri bulunur.

Trampa programına alınmış olan isteklilerin gayrimenkulleri hakkında inceleme yapması için bir komisyon kurulur. Bu komisyon; Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü Tabiat Varlıklarını Koruma Şube Müdürlüğü (Müdürlük) ve Milli Emlak Birimi personelince, eğer o ilde tabiat varlıklarını koruma şube müdürlüğü yoksa müdürlüğün uygun göreceği konuya ilişkin uzmanlıkları bulunan personel ve Milli Emlak Birimi personeli ile ilgili Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü gibi diğer idarelerden oluşur. Bu komisyonca bir inceleme raporu ile değer takdiri yapılır ve Bakanlığa gönderilir. Bakanlık, takas için Milli Emlak Müdürlüğünden uygun taşınmazların tespitini ister.

Takasa Konu Taşınmazların İlanı, Taşınmazın Değerine İtiraz ve Takasın Tescil Süreci

Milli Emlak Müdürlüğü tarafından belirlenen taşınmazlar, sit alanının bulunduğu ildeki il müdürlüğü ilan panolarıyla internet sitelerinde ilan edilir, ayrıca isteklilere de taşınmazının değeri ile takasa uygun hazine taşınmazlarının listesinden %20’lik değer farkıyla trampa yapılabileceğine ilişkin bir taahhütname gönderilir. Bu tebliğden sonra istekli kendine ait taşınmazın kıymet takdirine Müdürlüğe yapacağı yazılı başvuruyla 30 günlük süre içinde varsa belgeleri de sunmak suretiyle itiraz edebilir.

Kıymete itiraz, 30 gün içinde kıymet takdirini yapan komisyon tarafından incelenerek karara bağlanır, karar 15 gün içinde ilgiliye tebliğ edilir. İlgiliye gönderilen karara karşı idari yargıda iptali için dava açılabilir. Ancak tarafımızca takip edilen sit alanlarının takasına ilişkin idari süreçlerde, isteklilerce talepte bulunulmadan evvel sulh hukuk mahkemesinde delil tespiti davası açılarak sit alanın değerine mahkeme tespitinin sunulması hâlinde itirazımız kabul edilmekte ve mahkeme tespiti doğrultusunda karar verilmektedir. Uygulamada genelde, komisyon takas listesindeki hazineye ait taşınmazların değerini yüksek gösterirken; isteklilere ait taşınmazların değerini düşük göstermektedir. Bu nedenle hak kaybına uğramamak adına sürecin bir gayrimenkul avukatı eşliğinde takibinde yarar vardır.

İstekli ya da istekliler kıymet takdirine itiraz etmez ve taahhüt verirlerse, Devlet İhale Kanunu md. 51 gereği tek istekli ya da bir den fazla istekli arasında yapılacak ihale neticesinde en fazla fark bedeli ödeyen ihaleyi kazanır. İsteklilerden biri ihaleye katılmaz ya da komisyona yanlış bilgi verdiği anlaşılırsa takastan vazgeçmiş sayılır ve bir daha bu haktan yararlanamaz. Trampa işlemi nedeniyle istekli / isteklilere ait taşınmazlara ilişkin ödenmesi gereken vergi, resim ve harç gibi her türlü giderler bunlar tarafından ödenir. İlgili tapu sicil müdürlüklerince işlemler sonuçlandırılır.

İmar Hakkı Transferi ile Taşınmaz Takasının Karşılaştırılması

İmar hakkı transferi, mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da değer esasına dayanarak gerektiğinde kendisine değer farkı ödenmek şartıyla ile evvelden belirlenmiş rezerv bölgelere transfer edilmesidir. (1)

Mantıkları benzer olsa da imar hakkı transferine ilişkin uygulama yönetmeliği hâlen yayınlanmadığından kapsamı hakkında bilgi sahibi değiliz. (2) İmar hakkı transferinde, gayrimenkul sertifikası verilmesi ve bu sertifikaların borsada işlem görebileceği iddiaları doğruysa imar hakkı transferinin daha kapsamlı takası da kapsayan bir yöntem olacağı aşikârdır.

Takasın Gerçekleşmemesi Hâlinde Kamulaştırmasız Hukuki El Atma Davası Açılabilir mi?

Taşınmaz takasının idarece reddi ya da taşınmazın değerinin itirazı neticesinde trampa işlemi gerçekleşmezse, hukuki kısıtlama hâlen süreceğinden kişi bu sürece katlanmak zorunda bırakılmamalıdır. 2863 sayılı kanunun 15. maddesinin (a) bendi “Kısmen veya tamamen gerçek ve tüzelkişilerle mülkiyetine geçmiş olan korunması gerekli taşınmaz kültür ve tabiat varlıkları ile korunma alanları Kültür ve Turizm Bakanlığınca hazırlanacak programlara uygun olarak kamulaştırılır. Bu maksat için, Kültür ve Turizm Bakanlığı bütçesine yeterli ödenek konur” ifadeleriyle idare, yapılan kısıtlama karşısında mağduriyeti gidermek zorunda olduğu ortadadır. Nitekim Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 28.09.2011 tarihli 2011 / 5468E., 2011 / 15095K. sayılı kararı söz konusu maddenin amacını destekler niteliktedir. Yargıtay kararı, “…Davaya konu taşınmaz Kültür ve Turizm Bakanlığı Kültür ve Tabiat Varlıkları Yüksek Kurulunun 12.10.1984 tarih ve 441 sayılı kararı ile 1. Derece Arkeolojik Sit Alanı içine alınmış, bu kararla birlikte taşınmazda hiçbir yapılaşmaya, bilimsel araştırma, restorasyon, konservasyon düzenleme çalışmalarının dışında hiçbir kullanıma, yeni tarımsal alanların açılmasına ve ağaçlandırmaya izin verilmeyeceği belirlenmiştir. Davacının taşınmazı kullanmasının engellendiği anlaşıldığından taşınmaza davalı Kültür ve Turizm Bakanlığınca kamulaştırmasız el atıldığının kabulü gerekir.” şeklindedir. Dolaysıyla hak sahipleri açısından idareyle hiçbir uzlaşma talebinde bulunmaksızın doğrudan dava açmanın önünde de herhangi bir engel bulunmamaktadır. (3)

Sonuç

Taşınmaz takası, vatandaşların hukuken kısıtlanan sit alanlarındaki haklarına kavuşmaları içindir. Vatandaşlar bunun için ya kamulaştırma davası açacaklar ve davanın kazanılmasını bekleyecekler ya da idareyle uzlaşarak takas yapmak suretiyle hukuki kısıtlamaya çözüm yolu bulacaklar.

Taşınmaz takası uygulaması pek rastlanılmayan spesifik bir yöntem olup, kısıtlı durumda olan taşınmaz malikleri için denenmesini öneririz. Bu yöntemin hem idari hem de hukuki boyutları bulunmakta aynı zamanda uzun ve meşakkatli bir süreç olduğundan bir gayrimenkul avukatından destek alınmasını tavsiye ederiz.

Makalemin okuyanlara faydalı olmasını dilerim.

Kaynakça:

(1) İmar Hakkı Aktarımı ile Hedeflenen Hukuki Yarar

(2) Türkiye’de İmar Hakkı Aktarımı ve Yasal Boyutları

(3) Arkeolojik Sit Alanlarında Kamulaştırmasız El Atma

The post Sit Alanlarının Takası ve Hukuki Süreç appeared first on EMSAL.COM.

Konuyla alakalı olarak özellikle arsa sahipleri / kat maliklerinden son dönemde yoğun sorulara muhatap olduğumdan bu makaleyi yazarak insanların merak ettiği sorulara cevaplar vermek istedim.

Kentsel Dönüşüm Nedir?

6306 sayılı Afet Riskli Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm, yerel yönetim ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda riskli yapı ya da riskli alan olarak tespit edilen yerlerde ilan edilen uygulama planları doğrultusunda yapı stokunun yenilenmesi işlemidir.

Yapı sahipleri kendi talepleriyle kentsel dönüşüm işlemlerini başlatabilecekleri gibi bakanlık tarafından yapılan resen tespit neticesinde de kentsel dönüşüm süreci başlayabilir. Kentsel dönüşüm süreci nasıl başlarsa başlasın yapı malikleri ile yüklenici / müteahhit arasında bir sözleşme imzalanmasıyla kentsel dönüşüm faaliyetleri başlayabilecektir.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi (kat karşılığı inşaat sözleşmesi); sözleşme konusu taşınmazın veya arsanın belli bir payını müteahhit (yükleniciye) devretmesi, müteahhidin de bunun karşılığında söz konusu arsa üzerine inşa ettiği belli sayıda bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir. Tam iki tarafa borç yükleyen karma bir sözleşme türüdür. Arsa sahibi arsayı devretmek ve yüklenici ise projeye uygun olarak yapıyı tamamlayarak arsa payları oranında maliklere teslim etmekle mükelleftir.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin Diğer Türdeki Arsa Payı İnşaat Sözleşmelerinden Farkı Var mıdır?

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmelerinin diğer türlerden temel farkı, tabi olduğu kanunlar, yapının mevcudiyeti, yükleniciye ek ödeme yapılmasının öngörülmesidir. Öncelikle kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri mevcut bir yapının yıkılarak yeniden yapılmasını öngörmektedir. Dolaysıyla ortada bir arsa değil bir yapının arsa payları söz konusudur. Müteahhit her yapı sahibine ait arsa paylarından belli oranda kesinti yaparak kendisi de ortaya çıkacak yapıdan pay almaktadır.

İkinci olarak klasik arsa payı inşaat sözleşmeleri tamamen Borçlar Kanunu’na tabi ve özel hukuk kapsamında kalmakta iken; kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmeleri ise hem Borçlar Kanunu hem de 6306 sayılı Kanun ve Yönetmeliklerinden etkilenmektedir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmeleri hem özel hukuk hem de kamu hukuku boyutu olması dolaysıyla klasik sözleşmelerden daha kapsamlı ve karışıktır.

Üçüncü olarak klasik sözleşmeler sadece arsa payının devri ile yapılabilirken; kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmelerinde hem arsa payı devredilir hem de üstüne para ödenir.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmelerinin Tarafları Kimlerdir?

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı inşaat sözleşmesinin bir tarafı müteahhit / yüklenici, diğer tarafı yapının arsa payı sahipleri / kat malikleridir. Ancak riskli alan tespitini yapan ve kentsel dönüşüm sürecinin denetçisi olarak Bakanlık ve İdare de sürecin takip edicisi ve garantörüdür. İşte bu süreçte olaya idare dahil olmakta ve süreci etkilemekte, kamuyu dolaylı olarak sürecin bir parçası hâline getirmektedir.

Bu Sözleşme Türünün Şartları Nelerdir?

Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kurulabilmesi için dört unsur bulunmaktadır;

• Kentsel dönüşüm şartlarını sağlayan riskli yapı ya da riskli alan içinde bulunan bir yapı,
• Mal sahiplerinin yeni bir yapı ve yüklenicinin ise yapıdan pay alması şeklinde karşılıklı edimlerde anlaşmaları,
• Resmi şekil şartına uyulması (sözleşmenin noterden onaylanması ve mümkünse tapuya şerh edilmesi),
• Mal sahiplerince yükleniciye noterden inşaat yapılabilmesi ve süreci yönetebilmesi için resmi olarak yetkilendirilme yapılması. Taraflar sözleşmeyi noterde imzalarken genelde müteahhidi de yetkilendirmektedirler.

Bu Sözleşmenin Taraflara Getirdiği Temel Yükümlülükler Nelerdir?

Kentsel dönüşüm kapsamında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleriyle her iki tarafa da borç yükleyen, atipik ve karma nitelikte bir sözleşmedir. Tarafların ana sorumluluğu kat maliklerinin yapılacak yeni yapı karşılığında arsa paylarını müteahhide devretmeleri ve kararlaştırılan parayı arsa payı oranlarında ödemeleri iken; yüklenici ise yeni yapının tam, ayıpsız meydana getirilmesi ve teslimi ile yükümlüdür. Bunun haricinde sözleşmeyle her iki tarafa başkaca yan yükümlülükler de yüklenmektedir. Detaylara aşağıda yer verilecektir.

Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinin Hazırlanmasında Dikkat Edilmesi Gereken Unsurlar Nelerdir?

Kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri; Medeni Kanun, Borçlar Kanunu, Kentsel Dönüşüme İlişkin Mevzuat, Yapı Denetim Kanunu gibi hem özel hukuk hem kamu hukuku boyutu olan karma nitelikli sözleşme türlerindendir. Bu türde spesifik sözleşmelerin hazırlanması esnasında sözleşmede boşluk bırakılmaması adına bir hukukçudan yadım alınmasını tavsiye ediyorum. Bu türden sözleşmelerde bulunması gereken hususlar başlıklar hâlinde kısaca şunlardır;

1. Sözleşmenin başlığında “Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” ifadesi geçmelidir.

2. Bu sözleşmenin taraflarına ilişkin tüm bilgiler sözleşmede yazılmalıdır. Mal sahipleri kimler, müteahhit kim? Taraflar gerçek kişi ise bu kişilerin; T.C. kimlik numarası, sahibi olduğu taşınmaza ait tapu bilgilerini ve adreslerini, iletişim bilgileri, tapu ve kimlik fotokopileri sözleşmeye eklenmelidir. Müteahhit taraflardan biri şirket ise; şirketin merkezi kayıt sistemi (MERSİS) numarası, vergi ve ticaret sicil numarası ile iletişim bilgileri, vergi levhası ve imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmeyi imzalayan tarafların yetkili olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Şirket yetkilisine ait kimlik bilgileri de sözleşmeye eklenmelidir.

3. Sözleşme konusu taşınmaza ilişkin tapu bilgileri ve inşa edilecek taşınmazın; özelikleri, kat sayısı, bir katta bulunan daire sayısı, dairelerin alanı, cephesi, hangi malike ait olacağı özellikle belirtilmelidir.

4. Sözleşmede süre belirlenmelidir. Bu süre genelde arsa payı inşaat sözleşmesinin noterde taraflarca imzalandığı günden itibaren başlayacağı kararlaştırılır. Uygulamada bu tür sözleşmelerde, imzanın atılmasından başlanarak 24 ay içinde binanın kabulü yapılmış, iskanı alınmış, cins tashihi yapılmış, kat mülkiyeti tesis edilmiş hâlde teslimi vaat edilmektedir. Uygulamada yapılan sözleşmelerde genelde mücbir sebep dolaysıyla yükleniciye 6 ay kadar gecikme süresi tanınmaktadır. Sözleşmede inşaat ilerleme seviyesine göre sürelerin belirlenmesinde fayda vardır. Bu tür sözleşmelerde, ilk 6 ay inşaat ruhsatı alınması dahil her türlü hazırlık safhası için, ondan sonraki 12 ay inşaatın başlayıp her türlü imalat ve işin bitirilmesi için, en sondaki 6 ay ise iskân almak için verilebilir. Ancak sürelerin daha kısa sürelere parçalanarak inşaat ilerleme seviyesine göre belirlenmesi taraflar açısından süreci daha öngörülebilir hâle getirecektir. Sözleşmede hangi hâllerin mücbir sebep olarak sayılacağı, mücbir sebep ortaya çıkarsa bu durumun nasıl taraflara bildirileceği ve mücbir sebep ile inşaat durursa ne kadarlık ek süre verileceği hususları düzenlenmelidir.

5. Müteahhit ile mal sahiplerinin paylaşımı şüpheye yer vermeyecek şekilde belirlenmelidir. Arsa payı inşaat sözleşmeleri; paylaşım krokisine ve ekindeki mimari projeye, fen ve sanat kaidelerine ve sözleşme şartlarına uygun olarak inşa edilmelidir. İnşaat tamamlandığında ortak alanlar (otopark, sığınak, su deposu, elektrik odası, sistem ve kamera odası, sayaç ve hidrofor odası) mal sahiplerinin uhdesine bırakılacağı düzenlenmeli ayrıca zemin kat dahil diğer katlarda kaç adet daire olacağı, binanın kaç katlı olacağı belirlenmelidir. Bu belirleme sonrasında hangi kattaki hangi dairelerin hangi mal sahibine ya da müteahhide bırakılacağı tüm ayrıntılarıyla tespit edilmelidir. Bu belirleme yapılırken, karışıklığa sebebiyet vermemek adına dairelerin özellikleri ve cepheleri tek tek belirtilerek kime bırakıldığı sözleşmeye geçilmeli, proje üzerine kodlama yapılarak işaretlenmelidir.

6. Arsa payı inşaat sözleşmelerinde vekalet ve tebligata ilişkin hükümler koymayı tavsiye ediyoruz. Öncelikle sözleşmeyle alakalı yolunda gitmeyen bir durum olduğunda ya da taraflar yükümlülüklerini yerine getirmediğinde hangi adrese bildirim yapılacağı sözleşmede belirlenmelidir. Yine sözleşmede tarafların kimlik fotokopilerine, e-posta adreslerine ve telefon numaralarına da yer verilmelidir. Adres değişikliği hâlinde bunun sözleşmenin diğer taraflarına hangi süre içinde ne şekilde belirtileceği kararlaştırılmalıdır. Müteahhit haklı olarak kat maliklerinden vekalet isteyecektir. İnşaatın yapılması için gerek proje, gerek uygulama, gerekse iskân safhasında kat malikleri adına müteahhit işlem yapacağından belediye, tapu, vergi daireleri, bakanlıklar ve ilgili kamu kurum ve kuruluşları nezdinde (banka, finans kurumları ve satış ile ilgili hususlar hariç olmak üzere) kat malikleri adına gerekli taleplerde bulunmaya, gerekli belge ve bilgi için başvuru yapmaya ve sonuçlandırmaya, arsa sahiplerince kira yardımı alması konularını ve işlemlerin takibini de kapsayacak bir vekaletnameyi yükleniciye vermelidirler. Vekaletname alınmaması hâlinde yüklenicinin inşaatı bitirmesi imkansız olacaktır. Arsa sahiplerinin vekaletin azlinin sonuçları ve inşaat etkisi de sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır. Taraflar vekaletnamenin süresini inşaat süresiyle sınırlı olarak kararlaştırabileceklerdir.

7. Tarafların hak ve sorumlulukları sözleşmeyle ayrıntılı biçimde düzenlenmelidir. Kat malikleri / arsa sahiplerinin hak ve yükümlülükleri neler, müteahhittin hak ve yükümlülükleri neler ve bu yükümlülüklerin yerine getirilmemesi hâlinde ne gibi sorumluluklar doğacak? Bunlar sözleşmede ayrıntılı şekilde yer almalıdır.

a) Yüklenici, müteahhitlik yetki belgesine sahip olmalıdır. İskân alınana kadar bu belgenin geçerliliğini sürdürmek zorunda olduğu sözleşmede yer almalıdır,

b) Yüklenicinin; yasalar, resmi izinler ve yönetmeliklere uygun olarak projeleri zamanında tamamlamak ve iskân ruhsatı alınmış olarak teslim etmekle yükümlü olduğu akitte yer almalıdır,

c) Elektrik, su, kanalizasyon ve doğalgaz bağlantılarının yapılması ve aboneliklerin hazır hâle getirilmesi gibi tüm resmi işlemler yüklenicinin sorumluluğunda olmalıdır,

ç) Yine elektrik ve su saatlerinin satın alımı ve montajı yükleniciye ait olmalıdır,

d) Yüklenici, borçlu duruma düşmemeli ve bu nedenle taşınmazın tapu kaydı üzerine haciz ve ipotek koydurmamakla yükümlü olmalıdır,

e) Yapı denetim ücreti, laboratuvar test ücreti ve inşaat ile ilgili her türlü harç ve vergilerin yükleniciye ait olduğu sözleşmede yer almalıdır,

f) Yüklenicinin inşaatı kendi malzeme ve işçileri ile bizzat yapacağı ve arsa sahiplerinden masraf talep etmeyeceği düzenlenmelidir,

g) Yüklenicinin bina enkazının kaldırılması ve bahçedeki ağaçların kesilmesi gibi işlemlerden sorumlu olacağı sözleşmeye konulmalıdır,

h) Yüklenici, inşaat süresince meydana gelebilecek her türlü iş kazalarından ve üçüncü şahıslara verilecek zararlardan sorumlu olacağını kabul etmelidir,

ı) Yüklenici, işin tesliminden sonra 5 yıl boyunca eksik ve kusurlu işlerden sorumlu olacağı akitte yer almalı, kat malikleri gizli ayıplardan korunmalıdır,

i) 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 8. maddesinin 6. fıkrası kapsamında, müteahhit tarafından kapsamı, koşulları ve uygulama esasları Hazine ve Maliye Bakanlığınca belirlenen bina tamamlama sigortası (inşaatın gecikmesinden, kısmen veya tamamen durmasından, taahhüdün yarım kalmasından, akdin feshinden veya cezai şartların uygulanmasından doğan her türlü zararlar teminat altına alınacak şekilde) yaptırılacağı veya Başkanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartlar sağlayacağını taahhüt etmelidir. İlgili mevzuat gereği bina tamamlama sigortası yaptırılırsa bankadan ayrıca teminat mektubu alınmasına gerek yoktur. Ancak bina tamamlama sigortasının ilgili idarece istenmesi ihmal edilmişse kat maliklerinin müteahhitten teminat mektubu almasını tavsiye ederiz.

Bu tür sözleşmelerde arsa sahibi / kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri;

• Arsa sahiplerinin yeni yapılacak binada belirlenen bağımsız bölümlerin sahibi olma hakkı ve süre bitene kadar belirlenen ücreti yükleniciye ödeme yükümlülükleri bulunmaktadır,
• Arsa sahipleri kentsel dönüşüm kapsamında kira yardımı veya kredi olanaklarından faydalanma hakkına sahiptirler,
• Kat malikleri inşaat süresince yapılan işlerin kontrolünü yapma ve hatalı, kusurlu işlerin düzeltilmesini talep etme hakkına sahiptirler,
• İnşaatın tamamlanmasından sonra 5 yıl boyunca açık ve gizli imalatın düzeltilmesini, düzeltilmediği takdirde tazmini talep etme hakkına sahiptirler,
• İnşaat süresince gerekli işlemler için yükleniciye vekaletname verme ve tebliğ adresi bildirme yükümlülükleri vardır,
• Kendilerine ait bağımsız bölümlerin devri sırasında doğacak tüm vergi, ceza, harç ve masrafları karşılamakla yükümlü olup, bu masraflardan yüklenici sorumlu tutulamayacaktır,
• Yükleniciden inşaat malzemeleri veya işçilikle ilgili özel talepleri varsa, bunların bedelini karşılamak yükümlüdürler. Bu sayılanlar, arsa sahiplerinin hak ve yükümlülüklerini genel hatlarıyla kapsamaktadır.

Bir de inşaatın geciktirilmesi, üçüncü şahıslarca veya devlet dairelerince yapılan icra takipleri sonucunda, taraflardan birinin borçlarını ödemede acze düşmesi ya da iflası hâlinde inşaat ilerlemesinin durmasına sebep olan tarafın kusursuz tarafa tazminat ödeme yükümlülüğü sözleşmeye konulmalıdır. İnşaatın kontrol ve denetiminin müteahhidin yükümlülüğü olduğu, arsa sahiplerinin ise hakkı olduğu unutulmamalıdır. Ancak bağımsız bir firmaya denetim yaptırmak isteyen arsa sahiplerinin çıkacak masrafları ödemek zorunda kalacağı da sözleşmeye konulmalıdır.

8. Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş süreci, bağımsız bölümlerin yükleniciye devredilmesi ve arsa sahiplerinin ödeme planı hususları sözleşmede düzenlenmelidir. Aslında bu kısım hak ve yükümlülükler başlığı altında da düzenlenebilir ancak ayrı bir başlık altında düzenlenmesi daha uygun olacaktır.

a) Belediyeden inşaat ruhsatı alınması sırasında, tasdikli projelere uygun olarak Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre arsa sahipleri / kat malikleri adına kat irtifakı tesis edileceği, inşaat %90 oranında tamamlandığında kat mülkiyetine geçiş için tapuda gerekli işlemlerin başlatılacağı hususu akitte düzenlenmelidir.

b) Kat irtifakı kurulması ile ilgili olarak hazırlanacak yönetim planının, taraflarca müşterek bir çalışma ile hazırlanacağı ve arsa sahipleri / kat malikleri tarafından salt çoğunlukla kabul edileceği kontratta yer almalıdır.

c) Yükleniciye inşaat karşılığı devredilecek arsa payına karşılık gelen daireler için kusurlar giderilip binanın iskanı alındıktan sonra gecikmeksizin tapudan devir hakkı verilmelidir. Bu devir ve ferağlar sırasında alıcı ve satıcı tarafından ödenmesi gereken tapu harç ve giderlerinin tümü yüklenici tarafından karşılanacağı hususu sözleşmede yer almalıdır.

ç) İnşaatın en az %90 oranında tamamlanmasından sonra yükleniciye ait dairelerden bir kısmının ferağı / satış hakkı verilebilir. Yapılacak binanın tamamlanıp iskân ruhsatı alındıktan sonra geriye kalan dairenin ferağı / satış hakkı verileceği düzenlenmelidir. Yüklenicinin payına düşen dairelerin tamamına tek seferde satış yetkisi verilmesini tavsiye etmiyoruz, aksi halde yüklenici kat mülkiyetini almadan inşaattan elini çekebilir. Bina tamamlansa dahi ferağın / satış hakkının verilebilmesi için yüklenicinin arsa sahiplerine ait konutlarda çalışan işçilere ve alt yüklenicilere herhangi bir borcu kalmamış olması şartına yer verilmelidir.

d) Binanın yeniden yapımı için arsa sahipleri tarafından yükleniciye ilave ödeme yapılması kararlaştırılırsa arsa payları üzerinden metrekare olarak ne kadar ödeneceği listelenerek sözleşmeye yazılmalıdır. Bu ödemelerin taksitler hâlinde ve inşaat ilerleme seviyesine göre yapılması düzenlenmelidir. Örneğin; “inşaat ruhsatı alındığında borcun %40’ı, çatı kapatıldığında borcun %30’u ve iskân aşamasında borcun kalan %30’u ödenecektir”

9. Cezai hükümler, gecikme cezası, fesih, tazminatlar ve anlaşmazlıkların çözümü de akitte hükme bağlanmalıdır. Özellikle arsa malikleri açısında unutulmaması gereken en önemli durum, inşaatın ilerlemesinin durmasına çoğu zaman müteahhitten ziyade diğer arsa sahiplerinin akde aykırı davranışlarının neden olduğudur. Örneğin, kat maliklerinden herhangi birinin payına banka tarafından bir ipotek ya da mahkemece tedbir konulması inşaatın durmasına sebep olabilecek ve hem yükleniciyi hem de diğer malikleri olumsuz etkileyecektir. Bu nedenle, sözleşme düzenlenirken bu hususlar gözden kaçırılmamalıdır.

a) İnşaat aşamasında yüklenicinin sözleşme hükümlerine uymadığının tespit edilmesi hâlinde, arsa sahiplerinin salt çoğunluğunca karar alınarak derhal inşaatın durdurulmasını ve yasal olarak bilirkişi incelemesini isteme hakkı olduğuna akitte yer verilmelidir. Aynı haklar, arsa sahiplerinin sözleşmeye uymamaları hâlinde yüklenici için de geçerli olmalıdır,

b) Taraflardan herhangi birisinin sözleşme hükümlerini engellemesinden kaynaklanacak zarar ve ziyandan, engellemeyi meydana getiren kişi veya kişilerin sorumlu olacağı sözleşmede yer almalıdır,

c) Taraflardan birisi sözleşmeyi sebepsiz yere feshetmek isterse ya da verdiği vekaletnameyi azlederse, cayan taraf karşı tarafın ve diğer arsa sahiplerinin bu nedenle doğacak her türlü zararını karşılamayı peşinen kabul ve taahhüt edeceği sözleşmede yer almalıdır,

ç) Yüklenicinin sözleşmeye ilişkin bütün yükümlülük ve taahhütlerini üçüncü kişilere temlik veya ciro edemeyeceği ve inşaatı bizzat kendisi tamamlayıp bitirmeyi, aksi hâlde arsa sahiplerine kendilerinde kalan dairelerin güncel rayiç satış bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ettiği sözleşmede kararlaştırılmalıdır. Zira taşerona yaptırılan işlerde ayıplı ifa durumu ile çok karşılaşılmaktadır,

d) Yüklenicinin binanın teslim tarihinde sözleşmeye ve imar durumuna uygun olarak bitirilip oturulabilir vaziyette teslim etmediği takdirde, arsa sahiplerine her bir bağımsız bölüm ve her ay için ayrı ayrı emsal ve güncel rayiç bedel üzerinden kira parası ödeyeceği akde konulmalıdır,

e) Yüklenici inşaata hiç başlamazsa, yapmaktan vazgeçerse, inşaatı sebepsiz olarak 3 aydan fazla durdurursa, iflas ederse, borçlarını ödeyemez hâle gelirse, inşaatı yarım bırakırsa, işe zamanında başlamazsa arsa sahipleri salt çoğunluğun kararı ile yüklenici firmaya ihtar vererek sözleşmeyi feshedebilmelidir. Bu durumda yüklenicinin, o ana kadar yaptığı işleri bedelsiz olarak arsa sahiplerine devretmeyi, hiçbir talepte bulunmamayı ve ödeme planı kapsamında aldığı ödemeleri iade edeceğini kabul ve taahhüt etmesi sözleşmede yer almalıdır,

f) Uyarı ve çağrıya rağmen inşaatla ilgili eksikliklerin tanınan süre içerisinde tamamlanmaması hâlinde, yükleniciye ait konutların satışı ve eksikliklerin bu yolla arsa sahipleri tarafından tamamlatılması hâlinde yükleniciye rücu edileceği sözleşmeye konulmalıdır,

g) Sebepsiz olarak taraflardan herhangi birisi sözleşmeden vazgeçerse veya sözleşmeyi tek taraflı olarak feshederse, karşı tarafın o ana kadar olan masraflarını ve her türlü zararını diğer tarafa ödemeyi peşinen kabul, beyan ve taahhüt edeceği sözleşmede yer almalıdır.

Sonuç

Yukarıda izah edildiği üzere son derece teknik ve karmaşık bir sözleşme türü olan kentsel dönüşüm kapsamında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin hukuki yardım alınarak hazırlanmasını, bu yapılamayacak ise en azından yüklenici tarafından önünüze konulan sözleşmenin bir avukat tarafından kontrol edilmesini tavsiye ederim. Olabildiğince ayrıntılı ve anlaşılır olarak yazmaya çalıştığım bu makaleyi zahmet edip okuyanların faydalanmasını umuyorum.

The post Kentsel Dönüşüm Kapsamında Yapılan Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri appeared first on EMSAL.COM.

Beklenti

Her gayrimenkul yatırımcısının taşınmaza yaptığı yatırıma göre beklentileri de farklılık göstermektedir. Gayrimenkul, ailenin barınma ihtiyacı nedeniyle alınıyorsa daireye yapılan harcamadan beklenti, konfordur. Gayrimenkul, kira geliri elde etmek için alındıysa yatırımcının beklentisi minimum yatırım maksimum kira geliridir. Beklenti ilkesi, yatırımın amacının taşınmazın değerine olan etkisini açıklar.

Değişim

Bir bölgeye ilerde imar gelmesi veya kamu yatırımları yapılması gibi beklentilerle girişimcinin yatırım kararı alıp almamasını etkileyen faktörlerin, taşınmazın değerine olan katkısını açıklar.

Arz ve Talep

Gayrimenkul üreticisi mevcut maliyetler ve verilen emekle en yüksek kârı elde etme arzusundadır. Gayrimenkulü talep eden ise; en az maliyetle en kârlı ve konforlu (beklentisi ne ise) taşınmazı elde etmek ister.

Üretimde (arz veya talepte) dengesizlik çıkması durumunda piyasa dengesi bozulacak ve uzun vadede piyasa denge bulana kadar durgunluk yaşanabilecektir. Türkiye’de son dönemde inşaat maliyetlerinin çok yükselmesi piyasanın arz kısmını olumsuz etkilemiş, konut ve iş yeri fiyatları çok şişmiştir. Hâliyle şişen fiyatlar ve yüksek faiz oranları konuta olan alım talebini de olumsuz etkilemiştir. Şu anda ülkemizde ciddi bir arz ve talep dengesizliği yaşanmaktadır.

Rekabet

Arz ve talep kısmında yeterli rekabet var mı? Bu soruya verilecek cevap, taşınmazın değerini doğrudan etkilemektedir. Örneğin Türkiye piyasasında yabancılara konut satışı talep kısmında ciddi rekabete neden olmuştur.

Yabancılara konut satışı; İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya gibi illerde piyasayı ciddi yönde olumlu etkilerken; yabancı yatırım çekemeyen ya da turistik olmayan küçük illerimizde (Çankırı, Yozgat gibi) fiyatların yükselmesine sebebiyet verdiği için piyasayı olumsuz etkilemiştir. Yine kamu yatırımlarında yabancı inşaat şirketlerinin altyapı ihalelerini alması, arz kısmının kısmen rekabetçi hâle gelmesini sağlamaktadır. Ancak Türkiye’de yabancı müteahhitlik şirketleri sadece altyapı projeleri açısından yatırım yapmakta, konut üretimi işine girmemektedirler. Bu nedenle, piyasanın arz kısmında yeterince rekabet olduğu söylenemez.

İkame

Bu ilke özellikle talep kısmıyla alakalıdır. İkame edilebileceği farz edilen gayrimenkulün günümüz koşullarında yeniden üretilmesi durumunda katlanılacak maliyeti ile taşınmazın değeri daha isabetli tahmin edilebilecektir.

Denge

Piyasada ihtiyaç duyulan talebi aşan ve maliyeti artıran yatırımlar belli bir aşamadan sonra yarar değil, tam aksine verimliliği düşüreceğinden zarara sebep olmaktadır. Örneğin Türk aile yapısı genelde 4 veya 5 birey olup ortalama 120 metrekarelik 3+1 konut, bu aile tipi için ideal görünmektedir. Ancak konut tipleri ve alanlarının büyütülmesi (örneğin dubleks veya 5+1 konut üretimi) piyasanın geneli açısından olumlu bir üretim şekli olmayacak, satıcı açısından üretilen konutun değerini olumsuz etkileyecek ve konut üretim maliyetini artıracaktır.

Katkı

Bir gayrimenkulü satın aldığımızda bize nasıl bir katkı sunuyor? Bu ilke, taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda sınırlı etkisi var iken; söz konusu taşınmaz bir yatırım ise yatırımın kendi amorti etme süresi, yatırımın işletmemize olan katkısı, taşınmazdan nemalanma vb. unsurları göz önüne alarak değerini belirleyen önemli bir faktör olacaktır.

Artık Verimlilik

Taşınmazın üretimi yapılıp maliyetler çıktıktan sonra, geriye ne gelir kalıyor? Bu ilke, yatırım kararının alınmasında belirleyici bir faktör olup, değerleme tekniklerinin özellikle gelir yöntemi ile değerleme yapılmasının temelini teşkil etmektedir.

Uygunluk

Denge ilkesiyle de ilişkili olan bu ilke, yapılan yatırımın piyasa beklentileriyle uygun olup olmamasının değerlemeyi etkileyen önemli bir faktörü olarak kabul eden ilkedir. Sizin müteahhit olarak, müşteri portföyünüz yüksek gelirli kişiler ise, evlerin geniş ve lüks olması öne çıkarken; müşteriniz portföyünüz orta ve dar gelirli ise kullanılabilirlik, lokasyon gibi unsurlar ön planda olmalıdır. Aksi takdirde, evin değeri maliyetinden daha düşük olacak ve bu durum işletmenizin zarar etmesine yol açacaktır.

Dışsallık

Gayrimenkulün, çevresinde meydana gelen gelişmelerden etkilenmesini ifade eder. Örneğin bir gecekondu bölgesinin kentsel dönüşüme sokulması, oradaki arsa fiyatlarını olumlu etkilerken; bir bölgede afet olması bunu olumsuz etkileyecektir.

Sonuç olarak, gayrimenkul değerleme uzmanı sıfatıyla yazdığım bu yazıda değerleme raporları incelenirken bu faktörleri göz önünde bulundurarak inceleme yapılması hâlinde rapor hakkında daha doğru bir analiz yapılacağı kanaatindeyim. Yazımı okuyan herkesin faydalanmasını dilerim.

The post Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler Nelerdir? appeared first on EMSAL.COM.

Kira Sözleşmesi Nedir? Kira Sözleşmesinin Mevzuattaki Dayanağı Nedir?

Borçlar Kanunu’nun (BK) 299 – 378. maddeleri arasında düzenlenen kira sözleşmesi, hukukumuzda en sık rastlanan sözleşme türlerinden biridir. BK md. 299’da; “…Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Kira Sözleşmesi Türleri Nelerdir?

Borçlar Kanunu’nda üç tür kira sözleşmesi tanımlanmıştır;

a) Taşınır kira sözleşmeleri,

b) Taşınmaz kira sözleşmeleri,

c) Ürün kira sözleşmeleri.

Taşınır kira sözleşmelerine örnek olarak araba veya iş makinalarının kiralanması gösterilebilir. Bir dairenin kiralanması taşınmaz kira sözleşmelerine örnek gösterilebilecektir. Bir meyve bahçesinin ürünlerinden faydalanmak için kiralanması da ürün kirasına örnek gösterilecektir. Bu hususlar kira sözleşmesi ile alakalı genel özellikler olup makalenin bu aşamasından itibaren taşınmaz kiralamalarına ait özellikler üzerinde durulacaktır.

Kira Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?

Kira sözleşmesinin tarafları mal sahibi kiralayan ile maldan yararlanacak olan kiracıdır. Kiralayan mal sahibi değilse, mal sahibinden özel vekalet alarak malı kiralayabilir. Aksi durumda, akdin kurulmasında taraflardan birinin iradesi olmadığından sözleşme geçersiz olacaktır.

Kira sözleşmesinin yapılması için üç unsur bulunmaktadır;

a) Tarafların kiralama hususunda karşılıklı irade beyanlarının olması,

b) Kiraya vermeye uygun bir mal,

c) Kiralanan mal için ödenecek bedel üzerinde tarafların anlaşması.

Bir dairenin kiralanması üzerinden anlatılanları izah edelim. Kiracının evde asılı ilanı araması üzerine ev sahibinin evi göstermesi ve taşınmazın kira bedeli hususunda ayak üstü anlaşmaları hâlinde kira sözleşmesi kurulmuş sayılır. Ayrıca tarafların aralarında mutlaka yazılı bir sözleşme yapmış olması gerekmez. Ancak uygulama göstermektedir ki, kira sözleşmesinin yazılı yapılmasında ve kiraya ilişkin tüm unsurların sözleşmeyle ayrıntılı olarak düzenlenmesi hâlinde sağlıklı bir kira ilişkisi kurulabilecektir. Aksi hâlde, kira akdi sözlü yapıldıysa kesinlikle konuşulmayan detaylar ile ilgili bir uyuşmazlık çıkmaktadır. Kira uyuşmazlıklarının sonlandırılması açısından kira sözleşmesinin yazılı ve tüm detayları içerir şekilde hazırlanması çok önemlidir.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gerekenler Unsurlar Nelerdir?

Kira sözleşmesi yaparken tarafların genellikle bir yıllık sözleşme yaptıkları ve kırtasiyeden alınan maktu sözleşmeleri kullandıkları görülmektedir. Bu yanlış bir uygulamadır. Her taşınmazın cinsine göre, taşınmazın sahibi ile kiracının durumu göz önünde bulundurularak konuya özel sözleşmeler hazırlanmasını ve sözleşmede boşluk bırakılmamasını tavsiye ediyorum. Bir kira sözleşmesinde bulunması gereken hususlar başlıklar hâlinde kısaca şunlardır;

• Sözleşmenin başlığında “kira sözleşmesi” ifadesi geçmelidir.
• Kira sözleşmesinin tarafları sözleşmede yazılmalıdır. Kiracı kim, kiralayan kimdir? Kiracı ve kiralayandan biri gerçek kişi ise kişinin T.C. kimlik numarası, iletişim bilgileri ile kimlik fotokopileri sözleşmeye eklenmelidir. Kiralamada taraflardan biri şirket ise, şirketin merkezi kayıt sistemi (MERSİS) numarası, vergi ve ticaret sicil numarası ile iletişim bilgileri, vergi levhası ve imza sirküleri sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmeyi imzalayan tarafların yetkili olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.
• Kira konusu taşınmaza ilişkin tapu bilgileri ve taşınmazın özelikleri açıkça belirtilmelidir. Kiraya konu taşınmazın adresi yazılmalı, tapu bilgileriyle eşleşip eşleşmediği kontrol edilmelidir.
• Kira süresi sözleşmeyle belirlenmelidir. Kira sözleşmelerinin süresi tarafların talebine göre istenildiği gibi kararlaştırılabilir. Taraflar bir günlük kiralama da yapabilirler, yirmi veya otuz yıllık kiralama da yapabilirler. Ancak özellikle konut kiralamalarında enflasyonun olgusu da göz önüne alınarak en az iki ya da üç yıllık kira süresi kararlaştırılması ve her kira dönemi için ücretin belirlenmesini tavsiye ederim.
• Kiraya verilen malın durumu sözleşmede belirtilmeli, gerekirse teslim edilen malın fotoğrafları çekilerek ne hâlde teslim edileceği sözleşmeye geçirilmelidir. Elektrik, su, doğal gaz tesisatları, dolaplar ne şekilde teslim edildiyse hepsi tüm ayrıntılarıyla yazılmalı, teslim edilirken ne şekilde teslim edilmesi gerektiği belirtilmelidir. Demirbaş eşyanın tespiti, kira sözleşmesinin feshi ile taşınmazın hasar görmesi durumunda depozito kesintisinin miktarının belirlenmesinde önem arz etmektedir.
• Kira bedeli miktarı, kiranın ödenme zamanı ve şekli ile yan giderleri kimin karşılayacağı sözleşmede belirlenmelidir. Öncelikle taraflar malın kira bedelini belirlemelidirler. Kira bedelinin miktarı belirlendikten sonra, ödemenin zamanı ve ne şekilde ödemenin yapılacağı belirlenmelidir. Kira parası elden mi ödenecek, borçlu bedeli banka hesabına havalemi gönderecek (500 TL üzeri kiralarda posta ya da banka havalesi zorunludur) sözleşmede belirtilmelidir. Yan giderler kimin üzerinde olacak, örneğin daire site içinde ise aidatı kim ödeyecek, sözleşmede ayrıntılarıyla belirtilmelidir. Ayrıca özellikle aidat borcunun neleri kapsadığı, mevzuat kapsamında kimin hangi borçlardan sorumlu olduğuna dair sözleşme maddelerinin konulmasında fayda vardır.
• Kira bedelinin artış oranı sözleşmeyle kararlaştırılmalıdır. Enflasyon ve kira artış oranının kanunla belirlenmesine önlem olarak, kiraya verenlerin en az üç yıllık kiralama yapmasını, dönem dönem kira bedelinin sözleşmeyle belirlenmesini tavsiye ederim. Böylece kiralayan baştan şartları belirleyerek, malı kiralayacak uyuşmazlıklar azalacaktır. Örneğin, bir konutun üç yıllığına kiraya verildiğini düşünelim. 2023 yılında kira bedelinin 10.000 TL, 2024 yılında 15.000 TL, 2025 yılında 22.500 TL olarak belirlenir ve taraflar sözleşmeyi imzalarlar ise, kanunla artış oranı %25 olarak belirlenmiş olsa bile tarafların arasında imzaladıkları sözleşme hükümlerine göre kira bedeli ödenecektir. Kira artış oranı sözleşmede belirtilmediyse, kira sözleşmesinin belirsiz süreli hâle gelmesiyle enflasyon oranında kira artışı yapılacaktır.
• Kiralanan malın tadilatı hakkında sözleşmeye hüküm konulmalıdır. Kiracının tadilat yapıp yapamayacağı akitte kararlaştırılmalı, tadilatın kapsamı belirtilmeli, kira ilişkisi (gerek doğal yollardan gerekse de erken fesih ile) sona erdiğinde tadilatla elde edilen değerin kime kalacağı sözleşmede belirlenmelidir.
• Kiralanan mal ile alakalı depozito alınacak mı? Alınacaksa kaç kira bedeli depozito alınacak? Kira depozito bedeli kiralayanda mı kalacak, bankada ortak hesap açılarak buraya mı yatırılacak? Kirada depozito bedeli üç kira bedelini geçemez. Depozitonun enflasyonist ortamlarda dolar kuru veya gram altın değeri üzerinden belirlenmesinde fayda vardır.
• Kiralama dolayısıyla ödenecek KDV ve diğer vergilerin kimin ödeyeceği kira sözleşmesinde belirlenmelidir. Normalde tüm vergi yükü kiraya verenin üzerindedir. Ancak sözleşme ile aksi kararlaştırılarak, vergi yükü kiracıya bırakılabilir.
• Kiracı tarafından alt kiralama yapılacak mı? Kiracıya alt kiraya verme hakkı tanındı ise hangi şartlarda bunu yapabilecektir? Özellikle ticari gayrimenkullerde, iş yeri ve kira akdinin devri söz konusu olabiliyor. Bu gibi durumlarda kira akdinin devri mümkün olacak mıdır? Taşınmazın malik tarafından satışı durumunda kiracının durumuna ilişkin sözleşmeye madde konulması da ihmal edilmemelidir.
• Kiracının kirayı erken feshetmesi durumunda cezai şart konulacak mıdır? Kira sözleşmesinin feshi durumunda hangi şartlara bağlı olarak, cezai şart ödenecektir? Sözleşmenin erken feshi durumunda, kiracı kiralayana kaç gün önceden bildirecektir? Cezai şarta ilişkin ayrıntılı düzenlemeler, sözleşmeye konulmalıdır. Yargıtay içtihatları ile kira dönemi bitesiye kadar ki kira bedelinin ödenmesine ilişkin cezai şartları fahiş bulmaktadır.
• Kira sözleşmesi tapuya şerh edilecek mi? Kira sözleşmesi noter vasıtasıyla mı yapılacak? Genelde kiracı kurumsal bir firma ise, sözleşmeyi uzun dönemli, noter vasıtasıyla ve tapuya şerh edilerek yapılmasını isteyecektir. Bu nedenle, kurumsal kiracıyla anlaşan kiraya verenlerin notere hazır sözleşme götürmesi, tapuya şerh için talepte bulunması gerekir.
• Kiracıdan tahliye taahhüdü alınacak mıdır? Kiracıdan tahliye taahhüdü alınacak ise kira sözleşmesi ile aynı tarihte alınmamasına dikkate edilmelidir. Tahliye taahhüdünde; tahliye tarihi, taahhüt tarihi, taşınmazın adresi açıkça yazmalıdır.
• Kira sözleşmesine kefil istenmekte midir? Kefil, hangi meslek grubundan (memur vb.) olacaktır? Kira sözleşmesinde eşler birbirine kefil olur mu? Kira sözleşmesinde, kiralanan ev aile yurdu ise eşlerden biri kiracı, diğeri kefil olmaktadır. Bu yanlış bir uygulamadır. Eşlerin beraberce taşınmazı kiralamaları daha uygundur. Eşler haricinde birinin kefil olarak getirilmesi ise daha doğrudur. Kira sözleşmesinde, kefalet kontratının ayrı yapılmasını tavsiye ederim. Kira sözleşmesiyle, kira bedeli ödenmezse ayrıca imzalanmış yazılı bir kefalet sözleşmesiyle kefil aleyhine açılacak alacak davası rahatça kazanılabilecektir. Ayrıca belirli süreli imzalanan ve sonrasında birer yıl uzayan kira sözleşmelerinde, ayrı bir kefil sözleşmesi yapılmadı ise kefilin sorumluluğu bir yıl ile sınırlıdır. Bu nedenle, kefille ya ayrı bir sözleşme yapılarak kefaletin bütün kira dönemini kapsar şekilde genişletilmesini ya da her kira dönemi yenilemesinde tekrar kefaletin yenilendiğine ilişkin sözleşme maddesi konulmasını tavsiye ederim.

Kira sözleşmeleri kaynaklı dava ve uyuşmazlıklarının giderek arttığı şu dönemde, uyuşmazlığın önünü almak adına maktu sözleşmelerle konut kiralamayın. Kendi sözleşmenizi kendiniz ya da profesyonel bir avukattan hukuki yardım alarak hazırlayın. Böylece yaşayabileceğiniz muhtemel hukuki sorunları beraberce düşünür ve çıkabilecek sorunlar hakkında kiracınızla en baştan konuşarak olası problemleri önlersiniz.

The post Kira Sözleşmesinde Nelere Dikkat Edilmeli? appeared first on EMSAL.COM.

El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir?

Taşınır ya da taşınmaz malikinin mülkiyet hakkından kaynaklanan haklarını kullanmasının üçüncü kişilerce engellenmesi durumunda, bu engellemenin mahkeme yoluyla bertaraf edilebilmesi için açılan davaya el atmanın önlenmesi davası denir. Kaynağını Medeni Kanun’un 683. maddesinden alır.

El Atmanın Önlenmesi Davasının Konusu Nedir?

El atmanın önlenmesi davasının konusu taşınır ya da taşınmaz mallardır. Müdahalenin meni davası açılabilmesi için zilliyet olmak yetmez; malik olmak gerekir. Malik olmayan, sadece eşyayı hâkimiyeti altında bulunduran zilliyet, zilliyetlikten doğan saldırının meni davası açabilir. Yine mülkiyetin sicil dışı kazanıldığı durumlarda da el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Mesela, miras olarak kalan meyve bahçesinin meyvelerinin üçüncü kişilerce toplanması hâlinde el atmanın önlenmesi davası açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davasının Şartları Nelerdir?

El atmanın önlenmesi davasında, korunan hukuki değer mülkiyet hakkıdır. Mülkiyetin kapsamı dahiline ise ayni ve sınırlı ayni haklar ile kat mülkiyeti girer. O hâlde el atmanın önlenmesi davası açılması için;

• Ayni ya da sınırlı ayni hak sahibi olmak ya da kat maliki olmak gerekir,
• Mülkiyetin kullanılmasını engelleyen bir müdahale ya da müdahale tehlikesi olmalıdır,
• Bu müdahale ya da müdahale tehlikesi haksız olmalıdır.

Davanın açılabilmesi için bu el atma veya el atma tehlikesi güncel olmalı, saldırı ya da saldırı tehlikesi devam etmelidir. Haksız el atan kişinin iyi niyetli veya kötü niyetli olmasının bir önemi yoktur. El atana karşı her zaman el atmanın önlenmesi davası açılabilir. Ancak el atmanın önlenmesi davası ile ecrimisil davası açılacaksa sadece kötü niyetli işgalciye karşı bu davalar birlikte açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davasının İstihkak Davasından Farkı Nedir?

İstihkak davası, malikin elinden kendisinin rızası olmadan çıkan mallar için söz konusudur. Malik artık zilliyet değildir ve eşya üzerindeki tasarruf yapma yetkisini kaybetmiştir. Örneğin çalınan eşyada da durum böyledir.

El atmanın önlenmesi davasında ise malikin elinden eşya çıkmamış ve eşya malikin kontrolündedir. Ancak eşyaya karşı haksız bir saldırı söz konusudur. Örneğin, malikin tarlasına izinsiz moloz dökülmüş ve tarlanın bir kısmı kullanılamıyor ise müdahalenin meni davası açılabilir. Hem istihkak davası hem de el atmanın önlenmesi davası birbiriyle yarışır. İki dava birbirinin yerine açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davasında Davanın Tarafları Kimlerdir?

El atmanın önlenmesi davasında davacı kural olarak maliktir. Paylı malikler birbirlerine ya da üçüncü kişiye karşı bu davayı açabilirler. Yine kat malikleri diğer kat maliklerine karşı dava açabilirler. El birliği hâlinde malikler ise davayı birlikte ya da atayacakları temsilci vasıtasıyla açabilirler.

Acil durum dolayısıyla el birliği maliklerinden biri tarafından açılan dava, mahkemece hemen reddedilmez. Bu noktada mahkemece diğer ortakların onayı dava aşamasında aranacaktır. Yine sınırlı ayni hak sahipleri (intifa, geçit, oturma, rehin hakkı sahipleri) el atmanın önlenmesi davası açabilecektir.

El atmanın önlenmesi davasında davalı, el atan kişi ya da kişilerdir. Bu açıdan fiilin hukuka aykırı olması şart ise de kusurluluk aranmayacaktır. El atmanın önlenmesi davasında davalı birden fazla ise bu kişilere karşı ayrı ayrı ya da birlikte açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davasında Zaman Aşımı Süresi Var Mıdır?

Ayni bir dava türü olan el atmanın önlenmesi davasında bir zaman aşımı ya da hak düşürücü süre yoktur, ancak el atılma süreci devam ettiği sürece dava edilebilir. El atma sona ermiş ve el atma sınırlarını aşarak bir işgale dönüşmüş ise artık istihkak davası açılabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

El atmanın önlenmesi davasında yetkili mahkeme, eşya taşınır ise davalının ikametgah mahkemesi, taşınmaz ise taşınmazın bulunduğu yerin mahkemesidir. Müdahalenin meni davasında görevli mahkeme ise taşınır ve taşınmazlarda asliye hukuk mahkemesidir. Ancak kat mülkiyeti kaynaklı el atmanın önlenmesi davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olacaktır.

El Atmanın Önlenmesi Davasında İspat Yükü Kimdedir?

El atmanın önlenmesi davasında ispat yükü davacıdadır. Açılan davada davacının iki şeyi ispatlaması gerekir. Davacı, öncelikle işgal edilen şeyin kendisine ait bir mal olduğunu yani malik olduğunu, ikinci olarak ise işgalin bir hukuki dayanağının olmadığını ispatlamakla yükümlüdür.

Davalı ise bir hakka dayanılarak (ayni veya şahsi) hak müdahalede bulunduğunu ya da davacının gerçek malik olmadığını ya da eşyaya hiçbir müdahalede bulunmadığı şeklinde savunma yapabilir.

El Atmanın Önlenmesi Davasının Hükmü Nedir?

El atmanın önlenmesi davası açıldığında ihtiyati tedbirle birlikte açılmalıdır. Diğer türlü el atma hemen önlenemez ve müvekkil hak kaybına uğrayabilir. Mahkeme haksız el atıldığına dair karar verdiği andan itibaren saldırı durdurulur ve yasaklanır. Mahkeme kararına rağmen saldırı devam ediyorsa, İcra İflas Kanunu 30. md gereği cebri icra yoluyla saldırgan engellenir.

El atmanın önlenmesi davası, çok yaygın açılan gayrimenkul davalarından biridir. Bu yazımızda, el atmanın önlenmesi davasının özelliklerinden bahsettik. Ecrimisil ve istihkak davası ile ilişkisine değindik. Okuyanların faydalanması dilerim.

The post El Atmanın Önlenmesi Davası Nedir, Nasıl Açılır? appeared first on EMSAL.COM.

Öncelikle simsarlığa ilişkin tüm sözleşmelerin Borçlar Kanunu madde. 520’de ancak yazılı olarak kurulabileceği belirtilmiştir. Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmelikte ise dört türde sözleşme ve bir belgeden bahsedilmektedir.

Yönetmelikte sırasıyla;

a) Yetkilendirme sözleşmesi,

b) Alım / satım ve aracılık sözleşmesi,

c) Kiralamaya aracılık sözleşmesi,

d) Hizmet ortaklığı sözleşmesi,

e) Taşınmaz gösterme belgesi olarak sıralanmıştır.

Yönetmelikte bu sözleşmelerde bulunması gereken asgari unsurlara yer verilmiş olup, bu hususlarda eksiklik olması hâlinde sözleşme Borçlar Kanunu 27/1’e göre hükümsüz kabul edilecektir. Ancak Borçlar Kanunu’nun “sözleşme serbesti ilkesi” gereği Yönetmelikte düzenlenmesi istenen sözleşmenin içeriğine ilişkin asgari hususlar haricinde başkaca ayrıntılara ilişkin maddelerin eklenmesi hususu tarafların takdirinde olacağı ortadadır.

Yetkilendirme sözleşmesinde bulunması gereken asgari hususlar nelerdir? Yönetmeliğin 15. maddesi gereği bir emlak komisyon sözleşmesi yapılmadan önce taraflar arasında yetkilendirme sözleşmesi imzalanmalı ve en az iki nüsha olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmede gayrimenkule ilişkin verilen eksik bilgilerden iş sahibi sorumlu olacaktır. Bu sözleşmede;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- İş sahibinin gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı ve iletişim bilgileri ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası,

3- İşletme veya sözleşmeli işletme tarafından verilecek hizmetler ve hizmet bedelleri,

4- Tarafların hak ve yükümlülükleri,

5- Kararlaştırılması hâlinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için toplam hizmet bedelini aşmamak koşuluyla tarafların sözleşmeden cayması durumunda ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde uygulanacak ceza koşulu ile tarafların diğer mali ve hukuki sorumlulukları,

6- Sözleşmenin süresi,

7- Tarafların tebligat adresleri,

Alım / satım ve kiralamalara ilişkin yetkilendirme sözleşmelerinde ikinci fıkradaki bilgilerle birlikte taşınmaza ilişkin asgari olarak aşağıdaki bilgilere yer verilir:

a) İmar ve yapı kullanma izin durumu,

b) Tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi,

c) Büyüklüğü, yaşı ve fiili kullanım durumu,

ç) Kat, cephe ve manzara gibi konum özellikleri,

d) Toplu taşıma araçlarının duraklarına yaklaşık mesafesi,

e) Sosyal ve kültürel mekânlara yaklaşık mesafesi,

f) Oda, salon, banyo, tuvalet ve balkon sayısı ile bunların yaklaşık büyüklükleri gibi iç özellikler,

g) Apartman, site, bina veya müstakil olma durumu ile sosyal ve kültürel donatıları gibi dış özellikleri,

ğ) Araziler için hisse, emsal ve öngörülen bina yüksekliği bilgileri ile üzerinde ekili veya dikili ürün bulunup bulunmadığı,

h) Üzerinde ipotek, haciz ve benzeri kısıtlamaların bulunup bulunmadığı hususlarına yer verilmelidir.

Alım / Satıma Aracılık Sözleşmesinde Bulunması Gereken Asgari Hususlar Nelerdir?

Yönetmeliğin 16. maddesinde düzenlenmiş olup, en az üç nüsha hâlinde düzenlenir. Yönetmelik gereği alım satıma aracılık sözleşmesinde;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel işinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası,

3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri,

4- Taşınmazın alım / satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi,

5- Kararlaştırılması hâlinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde uygulanacak ceza koşulu,

6- Hizmet bedeli,

7- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü,

8- İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması hâlinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.

Kiralamaya Aracılık Sözleşmesinde Bulunması Gereken Asgari Hususlar Nelerdir?

Yönetmeliğin 17. maddesinde düzenlenmiş olup, en az üç nüsha hâlinde düzenlenir.

Yönetmelik gereği alım satıma aracılık sözleşmesinde;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- Alıcı veya satıcının gerçek kişi olması durumunda bu kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası, iletişim bilgileri, tebligat adresi ve imzası; tüzel kişi olması durumunda ise tüzel kişinin unvanı, iletişim bilgileri ve tebligat adresi ile temsile yetkili kişisinin adı, soyadı ve imzası,

3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi ile varsa taşınmazın enerji kimlik bilgileri, 4- Taşınmazın alım satım bedeli ve bu bedelin ödenme yöntemi,

5- Kararlaştırılması hâlinde oran veya tutarı işletme veya sözleşmeli işletme için hizmet bedelini aşmamak koşuluyla alıcı veya satıcının sözleşmeden cayması durumunda karşı tarafa ve işletme veya sözleşmeli işletmeye ödenecek cayma bedeli ve sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde uygulanacak ceza koşulu,

6- Hizmet bedeli,

7- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli gibi masrafların alıcı ve satıcı arasındaki paylaşım usulü,

8- İlgili kanuna göre sözleşmenin uygulanmasından doğan uyuşmazlıklarda hangi il mahkeme ve icra dairelerinin yetkili olduğu hususu, uyuşmazlığın çözümü için arabuluculuk veya tahkim gibi alternatif çözüm yollarına başvurulmasına ilişkin kayıtlar ve kararlaştırması hâlinde tarafların diğer hukuki ve mali sorumlulukları.

Hizmet Ortaklığı Sözleşmesinde Bulunması Gereken Asgari Hususlar Nelerdir?

Yönetmeliğin 18. maddesinde düzenlenmiş olup, en az iki nüsha hâlinde düzenlenir. Gayrimenkul danışmanlığı işletmesi tarafından yetkilendirme sözleşmesinde yer alması koşuluyla hizmetin ortak verilmesi hususunda başka bir veya birden fazla işletme ile yetkilendirme sözleşmesinin konusuna yönelik ortak çalışma yürütülebilir. Gayrimenkul danışma şirketi tarafından, üçüncü bir şirketle hizmet ortaklığı sözleşmesinin düzenlendiği gün iş sahibine bilgi verilerek bu sözleşmenin bir örneği düzenlenme tarihinden itibaren üç iş günü içinde iş sahibine yazılı ya da elektronik olarak gönderilir. Gönderime ilişkin ispat yükü gönderimi yapan işletmeye aittir. Hizmet ortaklığı sözleşmelerinde;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmelerin yetki belgesi numarası, unvanı ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- Sözleşmenin konusu,

3- Hizmet bedelinin paylaşım usulü,

4- Tarafların hak ve yükümlülükleri yer alır.

Taşınmaz Gösterme Belgesinde Bulunması Gereken Asgari Hususlar Nelerdir?

Yönetmeliğin 19. maddesinde düzenlenmiş olup, en az iki nüsha düzenlenmelidir. Alım satımına veya kiralanmasına aracılık edilen taşınmazın alıcı veya kiracıya gösterilmesi hizmeti, her bir taşınmaz için ayrı ayrı taşınmaz gösterme belgesi düzenlenmek suretiyle verilir. Taşınmazı gösterme hizmeti karşılığında herhangi bir bedel talep edilemez. Taşınmaz gösterme belgesinde;

1- İşletme veya sözleşmeli işletmenin yetki belgesi numarası ve iletişim bilgileri ile sorumlu emlak danışmanının adı, soyadı ve imzası,

2- Taşınmazın gösterildiği kişinin adı, soyadı, T.C. kimlik numarası veya yabancı kimlik numarası ile iletişim bilgileri ve imzası,

3- Taşınmazın tapu kaydı bilgileri, cinsi ve adresi,

4- Taşınmazın hangi amaçla gösterildiği ve gösterilme tarihi

4- Hizmet bedeli oranı veya tutarına yer verilir.

İnternette elden ele dolaşan sözleşmelerde, hatta ticaret odalarının standart sözleşme örneklerinde bile asgari hususların tamamı yer almamaktadır. Mesela, internet ortamında paylaşılan hiçbir emlak yetki sözleşmesinde taşınmazın metroya veya ana caddeye yakınlığına ilişkin bilgi verildiğine rastlamadım. Ancak bu sözleşmeler dolayısıyla olay yargıya intikal etse, sözleşmenin yönetmelikte belirtilen standartlara uygun olmadığı tespit edilse, mahkem eksik sözleşmeyi hükümsüz mü sayacak yoksa eksik sözleşme unsurlarına rağmen ayakta mı tutacak belli değildir.

Sözleşme hükümsüz sayılırsa, akit hiç kurulmamış sayılacağından emlak komisyoncusunun hak ettiği ücretinden olma ihtimali vardır. Sözleşme eksikliklerine rağmen ayakta tutulması yönünde yorumlanırsa boşluk Borçlar Kanunu ve diğer mevzuata göre doldurulacak olup, mahkemenin birçok boşluk bulunan sözleşme hükümlerini nasıl yorumlayacağı asla bilinemez. Bu nedenle, gayrimenkul tellallığı sözleşmelerinin profesyonel bir hukuki destek alınarak hazırlanmasında fayda bulunmaktadır.

Hukukçu Gözüyle Emlak Sözleşmelerinde Başka Hangi Hukuki Düzenlemelere Yer Verilmelidir?

Bir hukukçu gözüyle baktığımızda genel olarak sözleşme hazırlanırken hâkimin takdir hakkını olabildiğince sınırlandırmaya çalışmak gerekir. Bir emlak komisyon sözleşmesinde hukuki tüm ayrıntılara yer verilmelidir. Bir gayrimenkulün fiyatı günümüzde milyonlarla ifade edilmekte ve komisyon ücretlerinin hak edilmesiyle çok ciddi kazançlar elde edilmektedir. Bu kazançların riske atılmaması için standart sözleşmelerin dışında, akitte bulunması gereken birtakım hususlara yer verilmeli, uyuşmazlık hâlinde sözleşmede ücret, fesih, cayma hakkı, cezai şartlar garantilenmelidir.

Yönetmelikteki asgari sayılan düzenlemeler haricinde bir avukat gözüyle emlak sözleşmelerinin içermesi gereken hususlar şunlardır:

• Sözleşmenin başlığı doğru konulmalıdır. Örneğin uygulamada yetkilendirme sözleşmesi ile alım / satım işlemine ilişkin sözleşmeler karıştırılmaktadır. Bu sözleşmeler birlikte hazırlanabilir, ancak başlık ona göre konulmalıdır.
• Bir sözleşmede aracı işletme ve iş sahibine ilişkin bilgilere yer verilmelidir. Ancak bazı durumlarda iş sahibi adi ortaklık ya da mirasçı topluluğu olabilir. Bu gibi durumlarda standart sözleşmenin dışına çıkılması ve hukuk kurallarına uygun yetkilendirme yapılması önemlidir. Yine temsile yetkili işletmenin imza yetkisinin araştırılması gerekmektedir.
• Tanımlamalar çok doğru şekilde yazılmalıdır. Sadece alıcı, satıcı ve aracı gibi sıfatlar yerine şirket isimlerinin kısaltılarak yazılması sözleşmenin anlaşılmasını kolaylaştıracaktır.
• Sözleşmenin konusu açık ve sarih şekilde yazılmalıdır. Sözleşmenin konusunun doğru yazılması; hangi kanunun ve kanundaki hangi hukuk kuralının uygulanacağının belirlenmesi açısından önemlidir.
• Tarafların hak ve borçları çok ayrıntılı ve net yazılmalıdır. Uyuşmazlık durumunda hak ve borçlar hususunda sözleşmede boşluk bulunması hâlinde boşluğu hâkim doldurur ve öngörülemeyen sonuçlarla karşılaşılabilir.
• Faiz oranları belirlenirken ne tür bir işleme girildiğine göre uygulanacak faiz oranı da değişmektedir. Ticari işlerde uygulanan akdi faiz ile adi işlere uygulanacak kanuni faiz oranı farklıdır. Yine ücret ödemelerinde temerrüt faiz oranları kanunda yazan sınırların üzerinde belirlenemeyecektir.
• Damga vergisi başta olmak üzere, vergi ve diğer masraflardan sorumlu olanlar sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Bu düzenleme yapılmazsa tarafların vergilerden eşit oranda sorumlu olacağı unutulmamalıdır. Kanun gereği vergilerin eşit ödeneceğine ilişkin madde olması hâlinde bile sözleşmede vergileri iş sahibinin ödeyeceği kararlaştırılmışsa işletmenin rücu imkânı olacağı unutulmamalıdır.
• Cezai şart belirlenirken, ceza koşulu ile borç arasındaki ilişki doğru kurulmalıdır. Ayrıca cezanın indirilmesi ve istisnalara ilişkin içtihatlar bilinerek sözleşme düzenlenmelidir. Cezai şart ile götürü tazminat birbirine karıştırılmamalıdır.
• Sözleşmede sonradan yapılacak değişikliklere ilişkin sözleşme maddeleri ve şekli kararlaştırılmalıdır. Mahkemelerce sözleşmenin uyarlanması talebi hâlinde iş, hâkimin takdirine bırakılmamalıdır.
• Mücbir sebep durumunda tarafların hak ve yükümlülükleri düzenlenmelidir. (Örneğin sözleşme konusu taşınmaz depremde yıkılırsa ne olur?)
• Taraflar tacir ise gizlilik anlaşması yapılmalıdır.
• Uyuşmazlık durumunda hak ve menfaatlerin korunması için delil anlaşması yapılmalıdır.
• Bildirim / tebligat adresleri ile bu adreslerin ve bildirim yerlerinin değişmesi hâlinde ne olacağı sözleşme ile düzenlenmelidir.
• Devremülk, otel ve günlük ev kiralamalarında sorumsuzluk anlaşması yapılmalıdır.
• Sözleşmede alacağın devrine ilişkin sorumluluk formüle edilmelidir.
• Yetkili mahkeme belirlenirken Hukuk Muhakeme Kanunu’nun ilgili maddeleri dikkate alınmalıdır.
• Sözleşmenin sona ermesine ilişkin hükümler tek tek düzenlenmelidir. Hangi durumlarda sözleşme haklı nedenlerle feshedilebilir. Hangi durumlar haksız fesih sayılmakta, hangi durumlarda tek taraflı olağanüstü fesih hakkı taraflara verilmekte, bunlar tek tek sözleşmeyle düzenlenmelidir.
• Sözleşmenin diline ilişkin kural konulmalıdır.

Basiretli bir tacir olduğu varsayılan gayrimenkul danışmanlık şirketinin sözleşme yaparken (yönetmelikte sayılan asgari maddelerin haricinde) yukarıda sayılan hususlarla alakalı sözleşme maddeleri ilave etmesi, satıcı veya alıcı ile uyuşmazlık yaşanması hâlinde aracının ücrete hak kazanması açısından önem taşıyacaktır.

Sonuç

Türk milleti, “kervan yolda düzülür” mantığındadır. Milletimiz “önce anlaşalım, yolda kuralları belirleriz” düsturuyla hareket etmektedir. Nitekim iş insanlarımızın yabancı ülkelere ihracat yaptıklarında sözleşme yapma oranı %20 civarında iken; ithalat yaptıklarında sözleşme yapma oranının %90’lara çıktığı Bakanlık kayıtlarına geçmiştir. Yani yabancılar bir alışverişte sözleşme yapmaya olağanüstü önem verirken; bizler malımızı sattığımızda karşı tarafla sözleşme yapmaya bile gerek duymuyoruz.

Gayrimenkul danışmanları da içinden çıktığı topluma uygun davranmakta, antlaşmalarını internetten buldukları ya da standart sözleşmelerle yapmaktadırlar. Sadece gayrimenkul danışmanları değil, diğer sektör temsilcileri de sözleşmenin profesyonel bir hukukçuya hazırlatılması mantığından çok uzaktalar. Ancak sözleşme yukarıda sayılan şekil şartlarına uygun olmadığından hükümsüz sayılabilir ve ücret alınamayabilir ya da sözleşme mahkemece ayakta tutulsa bile alacak tehlikeye girmekte ve senelerce süren davalarda tarafların yıpranması kaçınılmaz olmaktadır. Hâlbuki sözleşme ile tüm uyuşmazlık çıkacak noktalar önceden saptanarak çözüm yolları belirlenirse her iki tarafta hem paradan hem zamandan tasarruf edebilecektir.

The post Gayrimenkul Ticareti ve Emlakçılık Sözleşmeleri: Üçüncü Bölüm appeared first on EMSAL.COM.

Emlak Komisyon Ücreti ve Emlak Sözleşmelerinde Komisyon Oranlarının Sınırları Ne Kadardır?

Emlak komisyon oranları 05.06.2018 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği’nin 20. Maddesi’nde “(1) Alım satım işlemlerinde hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz. (2) Kiralama işlemlerinde hizmet bedeli, kiralamaya aracılık sözleşmesinde yer alan kira bedelinin katma değer vergisi hariç bir aylık tutarından fazla olamaz. (3) İşletme, taşınmaz alım satımının tapu siciline tesciliyle veya iş sahibi ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinin kurulmasıyla hizmet bedeline hak kazanır. Alım satım ve kiralama dışındaki hizmetlerde hizmet bedeli hakkı ilgili sözleşmenin kurulmasıyla doğar.” şeklinde ifade edilmiştir.

Buna göre komisyon oranında üst sınır %4 olarak belirlenebilir. Kiralamalarda ise bir aylık kiralama bedelini aşamayacaktır. Ancak alış/satış ve kiralamalarda alt sınıra ilişkin bir düzenleme yoktur. Ancak yönetmelik gereği sözleşmede bir oran yazmak zorunludur.

Emlak komisyon oranları belirlenirken alım / satım / kiralama haricindeki diğer hizmetler için ayrı bir yetkilendirme sözleşmesi yapılmış olsa dahi bir kira bedelini ya da satış değerinin %4’lük oranını üstünde ücret kararlaştırılamaz.

Emlak komisyon ücretleri sözleşmeyi imzalayan taraflar arasında aksi sözleşme ile kararlaştırılmadıkça eşit olarak ödenecektir. Emlak komisyonu ücreti, alıcı ve satıcı veyahut kiracı ve kiralayan ile ayrı ayrı imzalanmışsa sadece bir hizmet bedeli olarak alınabilir. Örneğin; alıcı ve satıcı ile ayrı yetki sözleşmeleri imzalanarak ikisinden ayrı ayrı %4 komisyon istenemez, ancak bir tane ücret alınır ancak ücret ikisinin arasında eşit ya da farklı oranlarda bölünebilir.

Ortak çalışma sonucu hizmet bedeline hak kazanılıyorsa, paylaşım öncelikle sözleşme esas alınarak yapılır, ancak sözleşmede paylaşıma ilişkin madde yoksa ücret eşit pay edilir.

Sözleşmeye Konulacak Hükümler Ayrıntılı Şekilde Düzenlenmelidir

Standart emlak komisyon sözleşmelerinde hep şu ifadenin geçtiği görülmektedir: “Satıcı, aracı tarafından önerilen bir kuruluş veya alıcıyla ya da alıcının I. derece akrabaları, eşi, kan veya sıhri hısımları, annesi, babası, kardeşleri, ortağı veya idarecisi – çalışanı bulunduğu şirket, dernek, vakıf gibi kuruluşlar ile sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren … süre içinde satışı gerçekleştirirse, belirtilmiş olan hizmet bedelini ve ayrıca hizmet bedeli kadar cezai şart ödemeyi kabul ve taahhüt eder.”

Bu ifadenin konulmasında gayrimenkul danışmanı açısından hukuki yarar vardır. Çünkü Yönetmelik madde 20/6’da taşınmaz yetkilendirme süresi içinde işletme veya sözleşmeli işletme bertaraf edilerek alıcı ve satıcının birbirine tapuda devir yapması halinde aracı işletmenin ücrete hak kazanacağına ilişkin “doğrudan satışla bertaraf” düzenlenmiş, ancak “muvazaalı bertaraf” düzenlenmemiştir.

Emlakçının sözleşmeye koyacağı “muvazaalı bertarafa” ilişkin yukarıdaki gibi bir hüküm ile tarafların birinci dereceden akrabaları üzerinden aracıyı bertaraf etmesine tedbir alınabilir. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.03.2017 tarihli 2017/13-644 esas ve 2017/460 karar sayılı içtihadında, “Bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında imzalanan 04.05.2009 tarihli yer gösterme sözleşmesinde davacı müşteriye davalı emlakçı aracılığıyla Gültepe Mahallesi, Sarıkaya Villaları 19 numaralı evin gösterildiği, sözleşmenin 3/A fıkrasında bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren 1 yıl içerisinde her ne suretle olursa olsun sözleşmeye konu taşınmazın müşteri adına veya üçüncü dereceye kadar akrabaları adına satın alınması halinde 300.000,00 TL satış bedeli üzerinden %3 komisyon ücreti ve KDV’nin ödeneceğinin, 3/B fıkrasında ise 3/A fıkrasında belirtilen şartın emlak komisyoncusu devre dışı bırakılmak suretiyle gerçekleşmesi halinde müşterinin, kendisine ve taşınmaz mal sahibine ait komisyon ücretinin tamamını ödemekle yükümlü olduğunun kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Bu sözleşme geçerli olup bu hükümler tarafları bağlayacağından yer gösterme sözleşmesinde bahsi geçen taşınmazın sözleşmenin imzalanmasından 25 gün sonra davacının eşi tarafından mal sahibinden satın alınmış olması karşısında davacının imzasını inkâr etmediği sözleşme çerçevesinde sorumlu olduğunun kabulü gerekir” şeklinde karar vermiştir.

Sözleşmeye konulacak hüküm çok ayrıntılı düzenlenmeli özellikle “eş, çocuk, kardeş, anne ve baba” ifadelerine yer verilmelidir. Çünkü emlak komisyon sözleşmelerinde, birinci dereceden sıhri hısımları gibi genel ifadelerle yapılan düzenlemelerde sözleşme maddelerinin soyut olmasından bahisle aleyhe kararlar çıkabilmektedir.

“Gayrimenkul Ticareti ve Emlakçılık Sözleşmeleri: Birinci Bölüm” için tıklayın.

The post Gayrimenkul Ticareti ve Emlakçılık Sözleşmeleri: İkinci Bölüm appeared first on EMSAL.COM.