Talep görme açısından yaygın olarak karşılaştığımız arsalar ve konutlar dışında; sağlık, sanayi, eğitim, turizm/otel, finans/ticaret merkezi yapıları, eğlence tesisleri, atölye ve dükkânlar, AVM’ler, zincir marketler, tarihi yapılar, yalılar vb. çok amaçlı kullanılan yapılar gibi birçok hizmet ve faaliyet alanına yönelik gayrimenkul arzı bulunmaktadır.

Satış ve pazarlama da tam olarak burada devreye girer. Satış ve pazarlama faaliyetlerinde aracılık hizmetleri; alıcı, satıcı ve kiralayıcı taraflarının memnun kalacağı şekilde yönetilerek bu yönde sürekli ve geleceğe dönük bir politika izlenmelidir.

Müşteri Odaklı Stratejiler Geliştirilmeli

Ülkemizde emlak satış pazarlama sektörü, mülkün alış ve satışına aracılık eder. Ülkemizde bu aracılığın satış ve pazarlama sürecinde müteahhit firmalar, yatırımcılar, al-sat yapan emlak tüccarları, emlak firmaları ve mülk sahipleri yer almaktadır. Bunların yanında ilan siteleri, sosyal medya, afiş/branda, tanıtım ve reklam gibi propaganda araçları kullanılmaktadır.

Burada temel olgu gayrimenkulün satılması, kiralanması veya alınmasıdır. Satış pazarlama teknikleriyle ilgili 2006 yılında yazılmış bir makaleye göre gayrimenkul pazarı her geçen gün gelişmekte, kârlılıklar artmakta ve bu durumu gözlemleyen yerli ve uluslararası işletmeler de pazardan pay almaya çalışmaktadır. Şüphesiz geleneksel pazarlama ve satış stratejileri ile pazara hükmetmek artık imkânsızdır. Daha çok müşteri odaklı stratejiler geliştirilmeli, imaj ve prestij çalışmaları konusunda işletme bazında uygulamalara gidilmelidir. Yoğun pazarlama faaliyetleri yürütüp hedef kitleye doğru şekilde ulaşan ve daha sonra hedef kitlenin değişen taleplerini inceleyerek bunları takip eden işletmeler satış ve pazarlama faaliyetleri konusunda başarılı olmuşlardır.

2006 yılında yazılan bir makale ile anlaşılıyor ki bilimsel metotlar bize her zaman yol gösterici olmuşlardır. Değişen koşullarla birlikte emlakta satış ve pazarlama için emlak danışmanları ve emlak firmaları piyasanın %85’ini ele geçirmiş durumdadırlar. İlanlar, emlakçılar olmadan girilemez ve pazarlanamaz hâle dönüşmüştür. Sektörün olmazsa olmazları emlakçılar, çalışmalarını daha çok butik ve franchise olarak yürütmekteler. Müşteri istatistiklerine göre tercih edilebilirlik açısından “markalar mı yoksa butik emlak firmalar mı?” denildiğinde sadece %8’lik bir kısım markaların önemli olduğunu dile getirmiştir. Bu istatistiki bilgi ise Türkiye’de yaygın olarak bulunan bir emlak franchise markasının power start eğitimlerinde dile getirilmiştir. Peki bu ne demek?

Bu sonuç, söz konusu mülk için marka faydasının sadece %8 olduğu, asıl faydanın veya öznenin satışa veya alıma konu mülk olduğu anlamına gerekiyor. Yani burada konu özetle şudur: Satış veya alışa konu mülk, fiyat performansı açısından iyi düzeydeyse, satışa yönelik ödeme yöntemlerinde esnekse, lokasyon açısından iyi konumdaysa, büyüklük olarak talebi karşılıyorsa, daha sonra satılırken/kiralanırken kolay işlem yapılabiliyorsa emlak markalarının danışmanlar ve mülkün satışındaki pazarlama faaliyetleri konusunda hiçbir önemi yok demektir.

Gayrimenkul Satışında Başarılı Bir Süreç Nasıl Yönetilir?

Gerçek satış ve pazarlama faaliyetleri; bilimsel metotlar, potansiyel alıcılara ulaşım, bilinirlik, güvenilirlik, satış sonrası hizmet ve destek, para alışverişlerinin güvenilir bir ortam içinde olması, mülkün tapusunun temiz olması ve satış sonrası hukuki problemlerin yaşanmaması, alınan kaporaların iade süreci, hizmet bedellerinin ve paylaşıma açık portföylerin hizmet bedellerinin karşılıklı olarak doğru hesaplanması, satışa konu mülkün üstüne emlakçılar ya da komisyoncular tarafından fazladan paraların eklenmesi vb. gibi olumlu ve olumsuz birçok etmenin bir araya gelmesiyle gerçekleşir.

Müşteri geri dönüşlerinin ve sektör dinamiklerinin özeti olan bu süreçler içerisinde olumlu referans oluşturanlar başarılı satışlar yaparken olumsuz süreçler yaşayanlar gayrimenkul satışına tırmalayarak devam etmektedirler.

Emlak Satışı Uzmanlık İster

Danışmanların gelişmesini ve büyümesini destekleyen emlak firmaları çeşitli eğitim ve safarilerle danışmanlarını destekleseler de burada asıl konu, herkesin alacağı komisyona odaklanmış olması… Bu noktada eksik olan birçok parametre bulunuyor. Emlak satışı teorik bilgilerin haricinde tamamen uzmanlık isteyen bir alandır. Türkiye’de bu kadar emlak firması olması ve emlak komisyonculuğundan bu kadar para kazanılmasının sebebi; asgari ücret ve geçim şartlarının sıkıntılı olduğu ülkemizde satılan mülkten %4, kiralanan mülkten ise bir kira bedeli komisyon alınmasıdır.

Gayrimenkul Danışmanlarına Altın Tavsiyeler

Emlakçılar ve gayrimenkul danışmanlarının değişen dünya ve dijitalleşme ile sadece ofislerden çeşitli sitelere ilan girip beklemek yerine potansiyel müşteriler için mülk satışından önce hem kendileri hem de mülkler için doğru ve etkili pazarlama çalışmaları yürütmeleri gerekiyor. Bununla birlikte bu mesleği yapan kişilerin iletişim kanalları ve teknolojik ürünleri etkin şekilde kullanarak bilinirliklerini artırmaları, sattıkları mülkün çalışmalarını blog ve video platformlarından birebir yürüterek paylaşımlarda bulunmaları da üzerinde durulması gereken noktalardan.

İnternet platformlarının sayesinde çeşitlendirilmiş mukayese yöntemlerinin kullanılması da mülkü ön plana çıkararak satışın önünü açabilecek yollar arasında yer alıyor.

Emlaktaki Yüksek Komisyon Oranları Düşürülmeli

Kazanç, gider ve sorumluluk mukayesesinde emlak sektörü en kârlı ve rahat kazanca sahip tek sektördür. Örneğin Türkiye şartlarında ortalama bir dairenin 3 milyon TL olduğunu varsayalım. Bu dairenin satışını gerçekleştiren kişi emlak bedeli olarak, alıcı ve satıcı tarafından %2+%20 KDV olacak şekilde (60 bin TL+12 bin TL) toplam 120 bin TL komisyon ve 12 bin TL KDV alarak işlemi kapatacaktır.

Bu miktar bir asgari ücretlinin yaklaşık bir yıllık maaşıdır. Sermaye bile koymadan, gelirini müşterinin parasından sağlayan ve hayatını yıpranmadan geçiren bir emlak komisyoncusuyla, diğer yanda geleceği olmayan ve günü kurtararak hayatını idame ettirmeye çalışan bir işçinin koşullarına bakıldığında emlak komisyonculuğundaki yüksek oranların düşürülmesi gerektiğini söylemem gerekiyor.

The post Türkiye’de Emlak Satış ve Pazarlamasının İncelikleri appeared first on EMSAL.COM.

Bu deprem sadece insan hayatını etkilemedi. Doğa kabuk değiştiriyor, birlikte yaşadığımız canlılar da yaşamlarını yitiriyorlar. Ekonomi için imalatın yanı sıra gayrimenkul sektörü ve konut üretimi çok önemlidir. Bu yüzden yapılan işlerin ciddiyetinin bilinciyle hareket edip kaliteli işler çıkararak, kalıcı yapılar üretmek, toplumun tüm dinamiklerine uzun yıllar hizmet edecektir.

Artçı deprem sayısı: 17 bin civarı.

Bir ayda yaklaşık 17 bin artçı deprem yaşandı. Artık depremle yaşamayı öğrenmeliyiz, diyor doğa. Deprem gerçeği ve tektonik hareketler bizim yaşamımızın bir parçası. Bu bağlamda barınma alanlarımızı inşa ederken doğru sistemleri kullanmalıyız. Mühendislik zihniyetimiz ve eğitimimizde gerekli revizyonları yapmamız lazım.

Bir deprem, olduktan sonra tamamen bitmiyor. Yaşanan artçı depremlerde de binalar yoruluyor ve depremin enerjisine karşı koyamayıp hasar alabiliyorlar. Bu yüzden yapılarımızı ortalama 50 yıl kullanılacak şekilde tasarlamamız ve inşa etmemiz, bunun yanında mülk alırken deprem modelli statik rapor istememiz gerekiyor.

Bilinç Düzeyinizi Artırın

Zarar görmeden güvenle yaşayacağınız yapılar içinde oturmak için bilinç düzeyinizi lütfen artırın. Emlakçılara tamamen güvenmeyin. Evi satmak için gerçekte olmayan nitelikleri önünüze koyarak sizi ikna edebilirler.

Örneğin, “bu binada müteahhit oturuyor”, “bina radyal temel (bu da radyal değil radye temeldir ve her zaman doğru bir temel sistemi değildir)”, “müteahhit işinde hassas ve hep başında duruyor (müteahhit evi ticaret için yapar, siz siz olun her ayrıntısına vakıf olmadığınız daireyi/binayı almayın)”, gibi cümleler duyabilirsiniz.

Nasıl ki müteahhitlik için karneler, sınıflandırmalar, teminatlar getirildiyse, emlakçılar için de bir eliminasyon gerekmektedir. Herkes emlak işini kolayca yapmamalı ya da emlak sektöründeki rant sınırlandırılmalı. Bilgiyle iş yapmayan herkesten uzak durun.

Yapıların Hasar Alma Nedenleri

Tasarım hataları ve kesit yetersizlikleri, zemin durumu, malzeme kalitesizliği, uzman yetersizliği, denetlemelerin tam yapılamaması, bitişik nizamların çekiçleme etkisi, çerçeve sistemlerde perde kolonların eksiklikleri, bodrum katların olmaması, asma katların yüksekliği, yumuşak kat, kısa kolon, güçlü kiriş-zayıf kolon etkileri, yapıların sünek olmaması, kesme etkileri, kaçak yapılar vb. gibi yapısal ve ahlaki birçok sebep sayabiliriz.

Bu fotoğraftaki yapıya dair mülk sahibinin annesinin yaptığı açıklamada, oğluna depreme dayanıklı olduğu iddia edilerek satıldığı için bu projeden daire aldığı ve dairenin tapusunun bir hafta kadar önce verildiği, bu ailemizin yıkılan diğer rezidansta vefat ettiği, bu rezidansın da 2012 yılları civarında yapıldığı aktarılmıştır.

Geriye Kalan: İnsanlık Enkazı

Açıklanan rakamlar farklı olsa da realiteye göre 100 bin civarı insanımızı 80 saniye ve 69 saniye süren iki depremde ihmalden, bilinçsizlikten, kadercilikten, geç müdahaleden kaybettiğimiz 6 Şubat Depremi için bu yazım hâliyle biraz sert olacak demiştim. Ülkemizde güzel bir deyim var, “Ateş düştüğü yeri yakar.”

İş makinaları ve ekskavatörler enkazlar için değil, depreme dirençli, güçlü, ayakta kalan, kesintisiz hizmet veren, doğru mühendislik hizmeti alarak yapılan binalar için çalışmalı!

Aileler, birilerinin kuralsızlığının, bilgisizliğinin, cehaletinin, görevini kötüye kullanmanın, denetimsizliğin, komisyonculuğun ve ahmaklığın bedelini ödeyip sevdiklerinden ayrı ayrı kalmamalı, enkaz başında yakınlarını çaresizce beklememeliler.

Bu acı bu ülkeye yetmeli artık!

“Kahramanmaraş Depremlerine Teknik ve İnsani Bakış” yazı dizimizin birinci bölümünü okumak için tıklayınız.

The post Kahramanmaraş Depremlerine Teknik ve İnsani Bakış 2 appeared first on EMSAL.COM.

Deprem mi oluyor?

Deprem oldu!

Binamız yıkıldı, yardım lütfen!

Sessizlik! Sessizlik! Sessizlik!

Sesimi duyan var mı?..

Bildikleriniz Maalesef Bildiğiniz Gibi Değil

Dost acı ve doğru söyler. Sektöre yıllarını vermiş biri olarak bu yazıyı okuyanlara, dinleyenlere, ilgilenenlere, araştıranlara, “Acaba binam nasıl, bize bir şey olur mu?” diye endişeye düşenlere, panik olanlara, aileleri için korkanlara önerim, yazı dilimi “dost” olarak görmeleridir.

Dünyamızda yaşadığımız jeolojik değişimlerden olan ve ülkemiz insanları için (dirençli kentler ve yapılar oluşturamamaktan kaynaklı sonuçlarla) acı hatıralar yaratan deprem felaketi, bir kez daha 6 Şubat 2023 tarihinde 04:17 ve 13:24 saatlerinde gerçekleşerek geride büyük yaralar açtı.

Teknik Açıdan Deprem

TV’lerde ve sosyal medyada yeterince bilgilendirme yapıldığı için bilinenleri özet olarak geçeceğim:

Deprem lokasyonu ve ivmesi: Kahramanmaraş, Pazarcık ve Ekinözü. 7,8 Mw ve 7,5 Mw (9 saat ara ile).

Etkilenen bölgeler: Pazarcık merkezli 200 km yarıçapındaki çevre il ve ülkemize sınır diğer ülkeler (yaklaşık olarak Almanya büyüklüğünde bir alanda hasar söz konusu).

Yıkılan bina sayısı: 18.200

Bu veriler ne anlama geliyor? Türkiye bir deprem ülkesi. Batı, Doğu ve Kuzey Anadolu Fay Hattı üzerine konutlar inşa edilmiş ama deprem açısından güvenlik sorgulanmamış. Türkiye’de konut, uzun süre düşünülüp, araştırılıp, sorgulanıp, acele edilmeden alınmalı. Emlakçılardan değil gerçek mühendislik firmalarından destek alınarak araştırılmalı. Emlakçılara yüz binlerce TL ödeyen tüketiciler, ailelerinin yaşam güvenliğini çok daha küçük miktarlardaki profesyonel destek ödemelerinden kaçmak için riske atmamalı, yapısal ekspertizler yaptırıp raporu gördükten sonra alacakları konutun güvenilir olduğuna kanaat getirmelidirler.

2000 yılı sonrası yapılıp yıkılan bina oranı: %51

2018 Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği 2019 yılında uygulamaya alındı. Yani ruhsat tarihi itibarıyla 2019 yılından sonra yapılan binaların tercih edilmesi öncelik olabilir. Yapı denetim kanunundan sonra yapılan binalarda da yıkılanlar var! Kanunlar tek başına etkisiz demek ki. Teorik kısmın uygulamadaki geçerliliğine bakıp denetlemeden, doğru parametreleri analiz etmeden yalnızca kanun koymak yetersiz geliyor.

Ağır hasarlı veya yıkılacak konut sayısı: 269.051

Bu veri, acil müdahale edilemediği için enkaz yığınlarının binlerce can kaybına neden olduğu anlamına geliyor.

Tespit yapılamayan konut sayısı: 231.878

Durumun vahametine bakınca yetersiz kalındığı ortaya çıkıyor. Kaldı ki bu karmaşık ortamda yapılan tespitlerin doğruluğu da denetlenmeli.

Depremden zarar gören yapı sayısı: 717.614

6 Şubat 2023 bir milat olmalı. Bu yıkımın yarattığı bilinçle yapı inşası hususunda etken olan kim varsa bu işin ciddiyeti kavranmalı. Müteahhitlik yapmak bu kadar kolay olmamalı. Bu işlere imza atanlar tek tek incelenmeli. İnşaatlar kaba ve ince hâlleriyle ayrıca denetlenmeli.

Ruhsat ve iskan aşamaları ayrı kısımlara bölünmeli. Üst kurum olan ve projeleri onaylayan belediyelerin; imar yönetmeliklerini, mimari sınırlamaları, statik çözümleri ve iskan yüzdelerini verirken doğru denetlemelerde bulunmaları gerekir. Belediye-müteahhit ilişkileri son bularak kurallar herkes için aynı olmalıdır.

Bunların yanında beton firmalarının standart üstü yetkinliklerde olmaları, proje, tasarım, uygulama ve inşa birimlerinde görev alan ekiplerin yaptıkları işin sonuçlarının sorumluluğuyla yüzleşebilmeleri konusunda daha doğru davranabilmeleri, ranta değil, mesleki değerlere önem verilerek bunlara uyulmasını anayasa hâline getirmiş donanımlı mesleki kadroların ve sistemlerin kurulması gereklidir.

Depremden zarar gören ortalama aile sayısı: 500.000

Bu konu toplumsal bir yaranın ötesinde artık. Öyle ki depremden sonra ülke geneli ve dünya üzerinden gelen yardımların hiçbiri yadsınamaz ama maalesef ateş düştüğü yeri yakıyor, hatta kor ediyor.

Deprem henüz yeni olduğu için travmatik sonuçları muhtemelen daha sonra ortaya çıkacak. Daha bir ay geçmiş olmasına rağmen yağmur yağdığında bile mağdur olan depremzedelerin yaraları yara bandıyla kapatılsa da hepimiz biliriz ki yara bandı ve bandajlar geçici tedavidir. Doğru tedavi uygulanmazsa daha kötü sonuçlar doğacağı aşikârdır. Gerçekler acıdır ve bu acılar çeşitli vicdan tatminleriyle geçmeyecektir. Topyekûn dayanışma ortamı, toplumun tamamına yayılmalı ve hiç kimse hemen normalleşmemeli.

“Kahramanmaraş Depremlerine Teknik ve İnsani Bakış” yazı dizimizin ikinci bölümünü okumak için tıklayınız.

The post Kahramanmaraş Depremlerine Teknik ve İnsani Bakış appeared first on EMSAL.COM.

Yatırımdan hiç anlamayan bir müşteri gözüyle düşünecek olursak; günümüz dünyası net olarak dijital platformlar üzerinden dönmektedir. En basit yöntemden yola çıkarsak, arama motoruna “yatırımlık ve oturumluk gayrimenkul” yazdığımızda karşımızda 658.000 sonuç görünmektedir. Soru işaretleri, ülke gündemi ve global faktörler derken bu çıkan sonuçlar karşısında nasıl reaksiyon alınmalı ve karar verilirken nelere dikkat edilmeli? Şimdi bu sonuçları teknik, istatistik ve ekonomik olarak kazanç yönünden veriler ile destekleyerek değerlendirelim…

Müşteriler Nasıl Değerlendirme Yapmalı?

Öncelikle şunu belirtmeliyim ki gayrimenkul yatırımı için çok büyük birikimlerinizin olmasına gerek yok. Ne almak ve nasıl almak istediğinize karar vermeniz yeterli. Maaşlı çalışan ve gayrimenkul yatırımına korkarak bakan, elinde küçük birikimleri olup onunla bir şey alınamayacağını düşünen insanlar için bir yol haritası çizmek istiyorum…

Tecrübelerim bana madalyonun diğer tarafında bu işlerden genelde varlık durumu iyi olanların fırsatları görüp korkmadan daha çok yatırım yaptığını, cesaretli davranarak gelirlerini artırdıkları ve geleceklerini bir iki hamleyle kurtardıklarını rahatlıkla gösterdi.

İnternet üzerinden ulaştığınız 658.000 sonuç karşısında çok fazla bir şey yapmanıza gerek yok. Çünkü zaten ilk sayfalardan gelen linkler reklamlardan ibaret olduğu için ve sonrakiler de (blog yazıları ve makaleler hariç) bir işe yaramadığından güven olgusuna fayda sağlamayacaktır. Sonuç olarak hiç kimse bilmediği bir şeye yatırım yapmak istemez. Yatırımdaki en büyük parametre, güvendir. Güven de ancak cevaplanmış soruların arkasından gelir. Tüm gayrimenkul alışverişlerinde beyin, öncelikle 5N 1K sorularını sorarak hareket ederse yatırımda hata olmaz.

Yatırım ve Oturum Amaçlı Alınan Gayrimenkullerin Farkları Nelerdir?

Yatırımlık ve oturumluk gayrimenkuller arasında çeşitli farklar bulunmaktadır. Yatırımlık gayrimenkul zorunlu değilken, oturumluk gayrimenkuller her zaman barınma açısından bir zorunluluktur. Bunlar daha çok görselliğe hitap ederler. Bunun yanında aileler için sosyal imkânlar ile donatılmaları ve güvenlikli olmaları da tercih sebebidir.

Yatırımlık gayrimenkulde ise en önemli faktör, elbette risktir. Risk oranı yatırımlık gayrimenkulde daha yüksekken oturumluk gayrimenkullerde düşük olmaktadır. Çünkü oturumluk gayrimenkul alınırken (alan kişilerin beklentisini karşıladığı sürece) fiyat kısmı çok önemsenmeden ve yatırım getirisi çok fazla hesaba katılmadan tapu devri yapılarak alışveriş tamamlanmış olur. Yatırımlık gayrimenkullerde ise risk analizi, yatırım analizinden daha önemlidir. Türkiye’de gördüğümüz, duyduğumuz ve yaşadığımız hukuksal olaylar bize yatırım getirisinin değil yatırımdan önceki risklerin ne olduğunun ve daha sonrasında da sonuçların ne olacağının masaya yatırılması ve birçok detayın ele alınması gerektiğini göstermektedir.

Farklı Amaçlar İçin Alınacak Gayrimenkullerde Nelere Dikkat Edilmeli?

Yatırımlık gayrimenkullerde risk analizi tamamlandıktan sonra yatırım kısmıyla ilgili (doğru fiyat ve bilgi ile) analizler yapılmalı ve daha sonra kısa ve uzun vade getirileri yıllık öngörüler ile hesaplanıp, amortisman süreleri belirlenerek alım-satım yapılmalıdır.

Yatırımlık gayrimenkullerde gayrimenkulün alınacağı bölge çok önemlidir. Bölge konusunda ise satan ile satılana aracılık edenlerin dürüstlüğü en önemli faktörlerden biridir. Bölgeye artacak talebin olması için gerekli projelerin araştırılması, ulaşım, sosyal imkânlar yönünden desteklenmesi ve belediye imar birimlerinden konunun detaylı araştırılması ile arama motorunda bulduğumuz 658.000 sonuçtan çok daha kıymetli bilgilere ulaşılacaktır ve bu da doğru karar verme sürecinde etkili olacaktır.

Tüm yatırımlık gayrimenkuller aslında ihtiyaçlara hitap eder. Bunlar bir gün artan nüfusla birlikte mutlaka “oturumluk gayrimenkullere” dönüştüğü ve getiriyi oluşturan arz-talep dengesinde talep hep olacağı için oturumluk gayrimenkuller de yatırım getirisini kaybetmeyeceklerdir. Oturumluk gayrimenkul alımı yapılırken aranılan kriterler genelde son tüketicinin dikkat ettiği şeylerdir ama kendi gözümüzden bir kez daha hatırlatmakta fayda var.

Proje geliştirme aşamalarında müteahhit firmalar yapacakları projelerin; hangi müşteri profiline hitap edeceği ve lokasyonun yanında mağaza, dükkân, AVM gibi yatırımda kazancı daha da yükseltecek faktörleri projelere eklerler. Böylece satış gelirleri yükseldiği zaman projenin prim değeri de ciddi anlamda yükselecektir. Bu da mevcut yatırımcılara bir sonraki projeler için güven aşılar. Satışların devamının gelmesi için analitik olarak “sonraki hamleyi düşünerek adım atmak” yatırımdaki en büyük kazançtır.

Bu şu demek oluyor; yatırımlık ya da oturumluk olması fark etmeksizin bir gayrimenkul alırken bunu gerçekten mesleği haline getirmiş olan profesyonel anlamda bu işi yapan müteahhit firmalardan alışveriş yaparak güven denilen olgunun devamlılığı üzerine bir satış gerçekleşmesi kolaylaşacak ve böylece kazanç sağlanacaktır.

Doğru Bilinen Yanlışlar

Arsa payı, kat irtifakı, kat mülkiyeti, yapı ruhsatı, imar durumu, emsal değerler, dairenin net ve brüt alanları, lansman sonrası teslim süresi, tapu senedinde hisse oranı gibi konular, doğru yatırımda büyük öneme sahiptir. Bunun yanında şu söylemlere de dikkat etmek gereklidir: “Yer çok güzel, bugün al yarın iki katına sat, proje efsane, deniz manzaralı, helikopter pisti var, olimpik havuz var, arsa çukurdan alınır, plaja çok yakın, iki sene sonra imara açılacak…”

Asansörü bitmeyen binada yaşamın iki ay sonra başlayacağı gibi yanlışlara inanılmadan; tapu rayiç değerleri, gelir vergisi kısmı, hukuksal geri dönüşler, kredilendirme faktörleri, tapu dairelerindeki döner sermaye, tapu harcı vs. gibi resmî süreçlerin de sorumlulukları hesap edilerek adımlar atılmalıdır.

Bunun yanında sıfır konut alırken karşılaşılan; farklı müteahhit yaklaşımları, sözleşme süresine uyulmayan daire teslimleri, kusurlu imalat, izale-i şuyu konusu, satılan gayrimenkulün arkasından açılan miras kaçırma davaları, bir gayrimenkul için emlakçıların fiyatları farklı şekilde ilana girmeleri ve şişirmeleri, komisyonların yüksek söylenmesi, bankaların kredilendirme süreçlerinde farklı tutumlar izlemeleri (aynı bankaların farklı şubeleri dahil) gibi faktörler de alım-satım süreçlerini izleyen tüm aşamalarda tamamıyla dikkate alınıp profesyonel bir şekilde yürütülerek sonuçlandırılması gereken konulardır.

The post Yatırımlık ve Oturumluk Gayrimenkullerde Rota appeared first on EMSAL.COM.

Biz Türkiye devleti olarak yaşadığımız coğrafya gereği, Asya ve Avrupa gibi iki ana karanın ortasındaki yerimizle dünyanın sosyal, ekonomik ve siyasal merkezi konumunda olmak gibi bir sorumluluğu da üstlenmiş bulunuyoruz.

Bu sorumluluktan dolayı özellikle 2000’li yıllardan itibaren yaşam standartlarımız, (dünyanın da genel değişimine ayak uydurarak) ulaşım, turizm, sağlık, konut/barınma, spor, havalimanları gibi alanlarda geçmiş yıllara göre yükselen bir ivmeyle devam etti.

Hızlı Yapılaşma, Herkesi Bilinçsizce Alım Satım Yapmaya Yöneltti

Yakalanan bu ivme ile inşaat çalışmalarındaki terminler öne çekilip, doğaya saygılı ve planlı imar çalışmaları suistimal edildi. Sonrasında da inşaatların yapım ve işçilik kalitesi ile iş sağlığı ve güvenliği kuralları önemseniyor gibi görünse bile rakamlar bize tam tersini gösterdi. İnşaatlardan hemen sonra yaşanan kalite sorunları ve inşaat çalışmalarında yaşanan kaza ve ölümler ile bu haberlerin devamı bize amaçlananın değil gerçeklerin ne olduğunu açık bir şekilde gösteriyordu.

Oysaki yaşam denilen olgu, tüm evren ve doğa içerisinde süregelen bir döngüden başka bir şey değildir. Canlılığın temeli bile yapılaşma üzerine kurulmuşken, genel olarak inşaat yapıları ve gayrimenkul alım satımları ile yükselen yaşam standartlarımız doğaya saygı ve insani/manevi değerler anlamında değişen dünyanın ritmine ayak uyduruyordu.

2010 yılından itibaren Türkiye’nin birçok ilinde çalışmalar yürütmüş biri olarak, bu ivme ile her alanda çok hızlı bir yapılaşma olduğunu ve bu yapılaşmanın karşılığı olan arz-talep dengesindeki müşteri davranışlarının da herkesi gayrimenkul piyasasında bilinçsiz bir şekilde alım-satım yapmaya yönelttiğini söyleyebilirim.

Bilinçsizlik Pahalıya Patladı

Özellikle büyükşehirler ve turistik bölgelerdeki gayrimenkuller konusunda müşteriler başından sonuna, yapımdan satışa kadar olan süreçte hiçbir yeterliliği olmayan inşaat firmalarının çalışmaları ile muhatap oldular.

Öte yandan mühendislik ve etik satış bilincinden uzak, yetersiz firmalar (deprem ülkesi olarak her yanımız faylarla kaplıyken bile) inşaat yapmanın temel prensibi olan, “kaba inşaat” denilerek önemsenmeyen ama asıl dinamik olan “kalite ve denetimden uzak” bir şekilde inşaatlar yaptılar ve büyüdüler (işini hakkıyla yapan firmalar bu konunun dışındadır).

Bunda görsel süslemelerden etkilenen müşteriler de dahil olmak üzere; mimarlar, mühendisler, yapı denetim firmaları, resmî kontrol ve denetim mekanizmaları, beton ve demir firmaları, emlakçılar ve bu kalitesizliğin önderi müteahhitlerin payı var. Ayrıca sadece bir gayrimenkulü veya yazlığı olsun isteyen sade vatandaşların da mülk alırkenki bilinçsizliği, paralarının karşılığı olmayan mülkleri satın almalarına yol açtı.

Mülk Alırken Bilinçli Davranmak Gerekir!

Başlığı atarken Türkiye’de inşaat sektörüyle ilgili kısımları yukarıda kısaca belirttim. Aslında özetlemek istediğim nokta şu; odak noktasını insanın belirlediği Türkiye lokasyonu ve doğasında, “para, yaşam ve gayrimenkul” döngüsünde kendini konumlandırmak isteyen insanoğlunun gayrimenkul/mülk alırken daha bilinçli davranması gerekiyor.

Bilinçli davranış, müşterinin değerini artıracak ve inşaat sektörünün dolaylı olarak gelişmesine katkıda bulunacaktır. Hangi ürüne hangi parayı ödediğinizin karşılığı olarak da arz-talep dengesinde güçlü konumda yer alacaksınız. Müşteriler olarak şunu bilmelisiniz ki gayrimenkul alırken para sizde ve siz, müteahhit firmalar ve emlak firmaları için değerlisiniz, Kalibrasyon ve olması gereken hizmet seviyesine ulaşmamız ancak sizin “zor müşteri” olmanız ile mümkün olacaktır.

Menfaate Değil Garantiye Odaklanılmalı

Biraz daha detaya girecek olursak; mülk alırken sadece telefondan, sosyal medyadan, bir komşudan veya yakından, satış danışmanından duyduklarınızla değil, rasyonel verilerle hareket ederek, %100 gerçekler ile alım-satım işlemlerinizi yapmanızı tavsiye ederim. Gerçeklerle hareket edilmeyen durumların sonrasında büyük problemler yaşanacağı ve kandırılmış olma duygusunun içinizden kolay kolay atılamayacağı da malumunuz…

Piyasa koşulları ne olursa olsun mülk alırken “menfaat odaklı hizmet alımına değil garantili hizmet alımına” yönelerek, kısa vadede yüksek getirisi olmasa da uzun vadede sizlere kazandıracak mülklere odaklanmanız, işlerinizi kolaylaştıracaktır.

The post Türkiye’de İnşaat Sektörü, Gayrimenkuller ve Müşteriler appeared first on EMSAL.COM.