Kira sözleşmesi sona erdiğinde kiralananı teslim ederken nelere dikkat etmeliyim?
Acaba anahtarları vermem yeterli olur mu?
Kiraya veren anahtarların komşuya bırakılmasını isterse ne yapmalıyım?
Komşu anahtarı almak istemezse ne olacak? Hem komşu da kim, ben onu tanımıyorum ki! Anahtarları bıraktığım hâlde sonradan anahtarları bırakmadın derse ne olacak?
Sonradan şunu sen kırmışsın bunu sen bozmuşsun, denmemesi adına acaba taşınmazın fotoğraflarını da mı çeksem?

Yukarıda örneklendirmeye çalıştıklarım başta olmak üzere pek çok soru, kiraladığı mülkten ayrılacak kişilerin zihinlerini meşgul etmektedir. Öncelikle bu işlerin emin olunmayan bir tavır içerisinde yapılmasının, genellikle sonradan pişmanlık veya öfke getireceğini belirtmek gerekmektedir. Tüm ilişkilerimizde davranışlarımızı sağlam hukuki temeller üzerine inşa ettiğimizde ise sadece hukuki ve ekonomik faydalar elde etmekle kalmaz, ruh sağlımızı da korumuş oluruz.

Burada Gandhi’nin meşhur özdeyişlerini paylaşmak istiyorum:

Söylediklerinize dikkat edin, düşüncelerinize düşünür. Düşüncelerinize dikkat edin, duygularınıza dönüşür. Duygularınıza dikkat edin, davranışlarınıza dönüşür. Davranışlarınıza dikkat edin, alışkanlıklarınıza dönüşür. Alışkanlıklarınıza dikkat edin, değerlerinize dönüşür. Değerlerinize dikkat edin, karakterinize dönüşür. Karakterinize dikkat edin, kaderiniz olur.

Konumuza dönecek olursak kiralananın teslimi konusunda her somut olayda farklı detaylara ihtiyaç duyulabilir. Ancak kiralananı teslim ederken dikkat edilmesi gereken hususları ana hatlarıyla bilmekte büyük yarar vardır.

Kira Sözleşmesi Bitmeden Kiracı Taşınmazdan Çıkabilir mi?

Öncelikle kiralananı zamanında teslim etmeliyiz. Bu noktada çok sık karşılaşılan husus, kiralananın erken teslimidir. Erken teslim, örtülü bir fesih iradesi ortaya koymak ve sözleşmeyi bozmak anlamına gelir. Dolayısıyla bu, sözleşmeye aykırı bir davranıştır. Sözleşme hukukunda genel bir prensip olarak sözleşmeye aykırı davranan, bu davranışı nedeniyle karşı tarafın uğradığı zararı gidermekle (tazmin) yükümlüdür.

Erken Teslimde Kira Borcu Devam Eder

Kira sözleşmelerinde söz konusu durumla çok sık karşılaşıldığı için kanun koyucu, bu noktada özel bir düzenleme getirmiştir. Bahse konu özel kural, genel kuraldan daha önce uygulanır. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 325’e göre sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmaksızın kiralananın geri verilmesi durumunda kira sözleşmesinden doğan tüm borçlar, kiralanın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre için devam eder. Kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilmesi, her somut olayda farklılık arz eder. Bunun tespiti için mahkemeler emlak bilirkişisinden rapor alma yoluna gitmektedirler.

Peki, teslimden sonraki makul süre boyunca devam edecek kira bedelini ödemekten kurtulmanın bir yolu yok mu? Var, ikame kiracı bulmak. Yani yerimize kiracı olarak oturacak birisini bulmak. Ancak bu kişi, ödeme gücüne sahip ve kiraya verenin kabul edeceği bir kişi olmalıdır. Böyle bir yeni kiracı (ikame kiracı) bulunabilirse, kira sözleşmesinden doğan borçlar sona erer.

Kira Sözleşmesi Yapılırken Fotoğraf ve Video Çekilmeli

Kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK madde 334). İşte bu nedenle kira sözleşmesi yapılırken kiralananın fotoğraf ya da videolarının çekilmesi çok faydalı olur. Çünkü kiraya veren ile kiracı arasında en çok görülen ihtilaflardan biri, teslim sırasındaki durumun nasıl olduğuna dairdir.

Kiracı Çıkarken Kiralananı Boyatmak Zorunda mı?

Özellikle boyalı olarak teslim edilen kiralananın, geri verilmesi sırasında yeniden boyatılması istenilmektedir. Ancak bu isteğin çok isabetli olduğu söylenemez. Çünkü TBK madde 334’e göre kiracı, sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir.

Tabii ki ilgili madde, olağan kullanımla sınırlıdır. Olağan kullanımı aşan, duvarlarda iz bırakan veya dökülmelere sebep olan bir kullanım; bu kapsamda değildir.

Unutmadan bir hususu daha belirtmekte de fayda vardır: İnternet ilanlarındaki fotoğraflar, kiralananın ne durumda teslim alındığına dair önemli bir delil teşkil edebilir.

Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tazminat

Kiracıdan sadece sözleşmeye aykırı kullanımlar nedeniyle doğan zararları tazmin etmesi istenebilir. Bunun dışında başkaca bir tazminat istenemez. Hatta sözleşmede başka tazminatlar istenebileceğine dair hüküm bulunsa bile bir anlam ifade etmez. Çünkü TBK madde 334/2’ye göre kiracının başkaca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.

Kiracı Anahtar Teslim Tutanağı

Kiracı, teslim fiilini mutlaka belgelendirmelidir. Yani nasıl para verildiğinde bir belge alma ihtiyacı duyuluyorsa, anahtar verildiğinde de bir belge alma gereksinimi duyulmalıdır.

Bu aşamada bir anahtar teslim tutanağı düzenlenerek, anahtarın nerede ve ne şekilde teslim edildiği kayıt altına alınmalıdır. Mümkünse kiralanana gidilerek boşaltılmış hâlinin gezilip görülmesi, varsa eksikliklerin tutanakta belirtilmesi gerekir.

Maalesef teslim tutanakları, en fazla ihmal edilen konuların başında gelmektedir. Taraflar ya hiç tutanak tanzim etmemekte ya da üstünkörü yazılmış, bir işe yaramayan tutanaklar oluşturmaktadırlar. Bu da sonrasında ne yazık ki pek çok mağduriyetin ve istismarın yaşanmasına neden olmaktadır.

Kiraya Veren Kiralananı Teslim Alırken Gözden Geçirmekle Yükümlü

Teslim tutanağını ihmal etmenin sonuçları ağırdır. TBK madde 335’te bu durum şu ifadelerle hüküm altına alınmıştır:

Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur.

Görüldüğü gibi kiralananın iadesi sırasında kiraya veren, gözden geçirme yükümlülüğü altındadır. Bunu ihmal etmesinin sonucu ise kiracının her türlü sorumluluktan kurtulmasıdır. Tıpkı muayene ve ihbar yükümlülüğü yerine getirilmediğinde satılanın ayıplı olmasından doğan seçimlik hakların kullanılamaması gibi bir durum ortaya çıkmaktadır. Bu ağır sonuca katlanmak zorunda kalmamak için meseleye daha fazla özen gösterilmelidir.

Kiralananın iade edilmesi üzerine hemen gözden geçirme yapılmalı ve eksiklikler tespit edilerek bir ihtarname ile kiracıya bildirilmelidir. Buradaki “hemen” ifadesi, makul bir süreyi ifade eder. Örneğin aynı gün içerisinde bunun yapılması gerekmez. Esasen çoğu kez aynı gün içinde bunun yapılması imkân dahilinde de olmaz. Bu nedenle somut olayın özelliklerine göre makul bir süre içerisinde gözden geçirme yapılmalı ve varsa eksiklikler bildirilmelidir.

Çok problem yaşanacağı düşünülen iadelerde gözden geçirmenin bir bilirkişiye yaptırılması daha isabetli olur. Taşınmazda yüksek dekorasyon masrafları veya ağır hasar söz konusuysa sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti yapılması çok faydalı olur.

Gizli Ayıpların Varlığı Hâlinde Kiracı Sorumluluğu Devam Eder

Tabii ki kiraya veren gözden geçirme sırasında gizli ayıpları tespit edemez ve böyle bir zorunluluğu yoktur. Çünkü TBK madde 335’ göre; teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Kiracının Kiralananda Değişiklik Yapması

Son olarak kiracı tarafından yapılan dekorasyonlar hakkında TBK madde 321’in uygulanacağını belirtmeliyiz. TBK madde 321’e göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.  Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

The post Kiralanan Taşınmazın Tesliminde Dikkat Edilmesi Gerekenler appeared first on EMSAL.COM.

Bahsi geçen düzenlemelere göre paydaşların mülkiyet konusu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunurken uymaları gereken karar yeter sayıları bulunmaktadır.

Kentsel Dönüşümde Oy Birliği Şart mı?

Kabaca söylemek gerekirse paylı mülkiyette önemli kararlar için pay ve paydaş çoğunluğu (çifte çoğunluk); çok önemli kararlar için de oy birliği gerekmektedir. Buna karşılık 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ise konuyu farklı bir şekilde düzenlemiş ve kentsel dönüşümde üçte iki çoğunlukla karar alınmasını yeterli kabul etmiştir.

Ancak mülkiyet hakkı aynı zamanda anayasal bir insan hakkı olarak kabul edildiği için konunun anayasa hukuku ve insan hakları hukuku boyutu da bulunmaktadır. Konuya ilişkin mevzuat hükümlerine bakıldığında ise ortaya karmaşık bir hukuki durum çıkmaktadır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 692, “Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruflar” başlığı altında şu düzenlemeye yer vermiştir:

Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oy birliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

3’te 2 Çoğunluk Yasası

6306 sayılı Kanun’un madde 6 hükümlerine göre riskli alanlardaki kararlar aşağıdaki şekilde verilir:

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.

6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği madde 15/II konuyu şöyle düzenlemektedir:

Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. (…)

Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Sağlanamazsa?

Yine ilgili maddenin devamında kararı kabul etmeyen üçte birlik kısımla ilgili yapılacaklar açıklanmaktayken, riskli yapıların dönüşümü için 2/3 çoğunluk sağlanamazsa, yani kentsel dönüşümde anlaşmazlık çıkarsa ne olur? sorularına da cevap verilmektedir. Kentsel dönüşümde imza vermeyen, özetle karara katılmayanlara tebliğ ile başlayan sürecin devamında teklifin kabul edilmemesi durumunda yapılacaklar da kanun maddesinde paylaşılmıştır:

(…) Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.

Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin birinci fıkrasında yer alan son cümle ise Danıştay Kararıyla iptal edilmiştir. Danıştay Altıncı Dairesinin 7/10/2021 tarihli ve E.:2019/17559; K.:2021/11060 sayılı kararı ile iptal edilen ibare, şu ifadelerden oluşmaktadır:

Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.

Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Anayasa Mahkemesi

T.C. Anayasa Mahkemesi, 2018/1567 numaralı Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven başvurusunda verdiği 10/02/2022 tarihli kararında mülkiyet hakkının ihlal edildiğine hükmetmiştir:

Somut olayda üçte iki çoğunluğun kararına iştirak etmeyen başvurucuların çoğunluk kararına karşı iki farklı yargısal yola başvurdukları görülmektedir. Başvurucular öncelikle Asliye Hukuk Mahkemesinde Malikler Kurulu kararının iptali ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzeltilmesi istemiyle dava açmıştır. Bu davada binanın eski hâlinde dört işyeri ve bir mesken olmak üzere toplam beş bağımsız bölüme sahip iken çoğunluk tarafından kabul edilen projeye göre kot seviyesinin altında iki bağımsız bölümün başvuruculara verildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin toplantıdan önce ve başvurucularla müzakere edilmeden noterde imzalandığı ve çoğunluğun lehine olduğu ileri sürülmüştür. Asliye Hukuk Mahkemesi başvurucuların hisselerinin -davanın açılmasından sonra- İdare tarafından satıldığını gözeterek başvurucuların mülkiyet hakkının sona erdiği neticesine ulaşmış ve davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir. Başvurucular aynı iddiaları satış kararının iptali istemiyle İdare Mahkemesinde açtıkları davada da ileri sürmüştür. İdare Mahkemesi davayı reddederken başvurucuların bu iddialarına yönelik olarak 16/100 oranındaki hisselerinin yeni paylaşımda da değişmediği, ayrıca dört işyerinin aslında tek bir bağımsız bölüm olduğu hâlde fiilen dörde bölünerek kiralandığı vurgusunu yapmıştır. Bununla birlikte Bölge İdare Mahkemesi istinaf isteminin reddine ilişkin kararında İdare Mahkemesi kararında yer alan bu gerekçenin karar metninden çıkartılmasına karar vermiştir. Bölge İdare Mahkemesi davanın konusunun satış kararının hukukiliğinin denetlenmesiyle sınırlı olduğunu, Malikler Kurulu kararının davaya konu olmadığını kabul ederek bu sonuca ulaşmıştır…

Tüm bu hususlar gözetildiğinde ihalenin iptali istemiyle açılan davanın en önemli meselesi olan hisselerin değerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmediği sorunu çözüme kavuşturulmadan, başvurucuların değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazları incelenmeden karara bağlanması, hisselerinin iradeleri dışında satılması suretiyle mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyle başvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amacıyla getirilen güvencelerin somut olayda sağlanmaması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin aynı zamanda orantılı da olmadığı kanaatine ulaşılmıştır. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.

Kentsel Dönüşümde Hak İhlali

Gerek Danıştay’ın iptal gerekse T.C. Anayasa Mahkemesi’nin ihlal kararı dikkate alındığında kentsel dönüşüm uygulamalarının ileride birçok hukuki soruna neden olacağını öngörmek mümkündür.

Kentsel dönüşüm sürecinde toplumdaki genel kanı, üçte iki çoğunluk sağlandığında hukuken hiçbir sorun yaşanmayacağı yönündedir. Ancak üçte iki çoğunluk ile karar alınmış olmasının, hukuki problem yaşanmamasını garanti etmediğini vurgulamak gerekmektedir. Zira kentsel dönüşümde 1/3 azınlık hakları da bulunmaktadır.

Yukarıda ifade ettiğim yanlış algı nedeniyle telafisi imkânsız zararların meydana gelmesi ihtimal dahilindedir. Bu nedenle oy birliğiyle karar alınmış olan yerlerde temkinli davranılması hayati öneme sahiptir.

Ülkemizde bir gayrimenkul edinebilmek için uzun yıllar çalışmak ve para biriktirmek gerekir. Bu meşakkatli sürecin boşa çıkmaması için mülkiyet ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili atılan her adımın hukukçularla detaylı bir şekilde müzakere edilmesi ve kentsel dönüşümde riskler tam olarak öğrenildikten sonra adım atılması, ileride yaşanacak büyük problemleri engelleyebilir.

The post Kentsel Dönüşümde Üçte İki Çoğunluk Üzerine appeared first on EMSAL.COM.

Öncelikle inşaat konusunda topyekûn bir bilinçlenme seferberliğine ihtiyacımız olduğunu söylemeliyim. Çünkü en azından bu sektördeki temel bilgilere vakıf olmadıkça bina güvenliğimizi sağlayacak bir sisteme ve hukuk düzenine erişemeyeceğimiz gün gibi ortada.

Örneğin hangi kriterlere göre binanın mukavemetinin ölçüldüğü bilmiyoruz. Birçok farklı ölçüm sisteminden ve teoriden bahsediliyor ancak hangisinin daha elverişli olduğu konusunda hiçbir fikrimiz yok. Bu konuda temel parametreler olarak kabul edilen ve sıkça anılan “beton basınç dayanımı, sismik ultrason, korozyon, rezonans, kat ötelemesi, eksenel basınç gerilemesi” gibi riskli yapı tespit yöntemlerini çoğumuz bilmiyoruz. Oysa bu kavramların kabaca ne anlama geldiğini bilmek bile bir binaya bakış açımızı tamamen değiştirebilir.

Bu dipnotun ardından, hukuki açıdan farkındalığa katkı sağlamak adına riskli yapı konusunda merak edilen başlıkların yanıtlarını vermeye başlayalım.

Riskli Yapı Nedir?

Bulunduğu coğrafi nokta için tanımlanan deprem tehlikesi altında yıkılma veya ağır hasar görme riski yüksek olan yapı, riskli bina olarak tanımlanmaktadır. Riskli binanın tespiti için uygulanacak değerlendirme kuralları ise “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar”da paylaşılmıştır.

Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar madde 1.3’te, bu esaslarda verilen yöntemlere göre riskli bulunmayan binaların depreme dayanıklı tasarım esaslarını sağladığı sonucunun çıkarılamayacağı belirtilmektedir. Son derece dikkat çekici olan bu hükmü daha açık bir şekilde ifade etmek gerekirse; başvuru neticesinde hakkında riskli yapı tespiti yapılmayan binaların risksiz olduğunun varsayılamayacağı işaret edilmektedir. Dolayısıyla bir binanın malikleri başvurup gerekli süreci usulüne uygun bir şekilde yürütseler ve yapıları hakkında risk tespiti yapılmasa dahi binanın muhtemel depremde yıkılmayacağı söylenemez.

Bu hükme hukuki ve cezai sorumluluk almamak için mi, yoksa başka amaçlarla mı yer verildiğini bilmiyoruz fakat izaha muhtaç görünüyor. Tabii ki muhtemel bir depremde binanın yıkılmayacağına garanti vermek çok zor. Ancak ortada bir inceleme ve rapor olduğuna göre, risksiz raporuna rağmen binanın depremde yıkılması hâlinde birtakım sorumlulukların açıkça hükme bağlanması gerekmez mi?

Riskli Yapı Tespiti Yöntemi

Bina güvenliğini sağlama konusunda 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da yer alan riskli yapı tespiti yöntemi ön plana çıkmaktadır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Alanı” başlıklı 73. maddesi hükümleri de ikinci yöntem olarak değerlendirilmektedir.

Üçüncü bir yöntem ise maliklerin resmî kurumlara başvurmaksızın doğrudan özel sektör firmalarından rapor alıp kendi kararları ve imkânlarıyla yapılarındaki riskleri tespit ettirmeleridir.

Öncelikle vatandaşların özel sektör firmalarıyla risk tespiti yaptırmaları, şirket ile düzenlenecek sözleşmede yer almaktadır. Firma, sözleşmede bir rapor tanzim etmeyi üstleniyorsa ortaya bir eser sözleşmesi çıkmakta ve sözleşmede hüküm bulunmayan hâllerde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri uygulanmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Başvurusu

Riskli yapı tespitine dair çalışmalara başlanması için başvuru yapmak, âdeta çamaşır makinesinin düğmesine basmaya benzer. Bir çalışmaya başladıktan sonra işlem tamamlanana kadar durdurulamaz. Kat maliklerinden sadece birinin bu başvuruyu yapması yeterli kabul edilir.

Özetle riskli yapı tespiti için bir başvuru yapmak, aynı zamanda dönüşü olmayan bir yola girmek anlamına gelir. Hem de öyle bir yol ki sonucunda riskli yapı tespit kararı çıkabilir ve bu karar itiraz ya da mahkeme yoluyla değişmezse artık yıkım kaçınılmaz bir işleme dönüşür. Bu yüzden özel sektör firmalarına haricen tespit yaptırmanın daha sağlıklı bir yöntem olduğunu düşünenler de bulunmaktadır.

Riskli Yapı Güçlendirme

Riskli yapının güçlendirilmesi imkân dahilindeyse, yıkılmasına gerek yoktur. Ancak güçlendirme nadiren tercih edilen bir seçenektir… İlave olarak imar hukuku açısından sadece ruhsatlı yapılar güçlendirme imkânından yararlanabilmektedir. Ülkemizdeki ruhsatsız yapı oranının yüksekliği de göz önüne alındığında, hâlihazırdaki yapıların neredeyse yarısının güçlendirme imkânından yararlanması hukuken mümkün değildir.

Güçlendirme yolunun tercih edilmesi için yapılan maliyet hesaplarının standardize edilmiş kriterlerle yapılamaması, güçlendirme projesinin çizim safhasında ülkemizde uygulanabilir malzeme dayanımlarını denetleyecek merkezi bir üst yapının eksikliği ve teknik elemanların güçlendirme projesinin çizimi esnasında yapıda gerçekleşecek değişimlerin mekânsal etkisinin üzerinde yeterince durmaması, iyi bir güçlendirme uygulaması yapımına engel olan önemli problemlerdir (ÇELİK, s. 91).

Herkes kendi binasını kendi çabalarıyla yenilemeye ya da güçlendirmeye çalışırken alan uzmanları, konunun sadece bina ya da alan bazlı düşünülerek etkin bir şekilde çözülmesinin mümkün olamayacağını belirtmektedir. Ayrıca, riskli yapı kavramının sadece deprem riski açısından değil daha geniş bir şekilde tanımlanması gerektiğinin de altı çizilmektedir (Bakınız: Esin Bilge ÇELİK, 6306 Sayılı Kanun Uyarınca Riskli Yapıların Güçlendirilmesi: Mevzuat ve Mimari Yönden Bir İrdeleme, İstanbul 2021).

Belediye Yıkım Kararı Verirse Ne Olur?

Malikler, Belediye Kanunu madde 73’e dayanılarak kentsel dönüşüm alanı ilan edilen bir bölgede ikamet ediyorlarsa; belediye tarafından bir anlaşma teklifi alacaklardır. Anlaşma sağlanırsa süreç, buradaki esaslara göre ilerleyecektir. Eğer anlaşma sağlanmazsa maliklere, tıpkı İmar Kanunu madde 18 uygulamalarında olduğu gibi başka bir parselden denk bir yer tahsis edilecektir. Ancak bunu da kabul etmeyen malikler, kamulaştırmasız el atma davası açmakta serbesttirler.

Riskli Yapı Tespitini Kim Yapar?

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği madde 6 gereğince riskli yapılar, T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarca tespit edilir.

Riskli Yapı Nasıl Tespit Edilir?

Riskli yapılar, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar’a göre Bakanlıkça geliştirilen/belirlenen elektronik yazılım programı kullanılarak tespit edilir. Söz konusu işlem öncelikle yapı malikleri veya bunların kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır.

Riskli Yapı Tespiti Talebi Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespiti talebi, elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılır. Bakanlık, belirlediği alanlardaki riskli yapıların tespitini süre vererek İdareden de isteyebilir. İlgili tapu müdürlüğünce tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, ayni ve şahsi hak sahiplerine 11/02/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu’na göre tebliğ edilir. Söz konusu tebligatta; riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilir.

Yapılan bu tebligat yazılı olarak veya elektronik ortamda Müdürlüğe bildirilir.

Riskli Yapı Tespiti İtirazı Nasıl Yapılır?

Riskli yapı tespitine karşı yapı malikleri veya kanuni temsilcilerince 15 gün içinde yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe veya Bakanlıkça yetki devri yapılması durumunda İdareye verilecek bir riskli yapı itiraz dilekçesi ile itiraz edilebilir. Riskli yapı tespiti neticesinin, itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi hâlinde durum, ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir.

Riskli Yapı Yıkım Süresi Ne Kadar? Riskli Bina Ne Zaman Boşaltılır?

Riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazın reddedilmesi veya söz konusu sonuca itiraz edilmemesi suretiyle yapının riskli olduğunun kesinleşmesi durumunda Müdürlük, gerekli tebligatların yapılmasını ve riskli yapının yıktırılmasını İdareden ister. Ardından İdare, 60 günden az olmamak üzere süre vererek riskli yapıların tahliyesini ve yıkımını yapı maliklerinden ister.

Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye bildirimi yapılmadığının tespit edilmesi durumunda bildirim, İdare tarafından yapılır. Riskli yapılar malikleri tarafından yıktırılmamışsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre verilerek tebligatta bulunulur.

Verilen süreler içerisinde maliklerce yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile İdarece yapılır veya yaptırılır.

Riskli Yapı Kira Yardımı Kaç Ay?

Anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye veya yıkım tarihinden itibaren Bakanlıkça kararlaştırılacak aylık kira yardımı yapılabilir. Riskli yapı kira yardımı süresi riskli alan dışındaki yapılarda 18 aydır. Riskli ve rezerv yapı alanlarında kira yardımı süresi 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurum tarafından belirlenir.

Riskli Yapı Kira Yardımı Kimlere Verilir?

Riskli yapı kira yardımı bedeli Bakanlık tarafından belirlenir. İnşaat durumunda olup içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden; sadece malik, kiracı ve sınırlı ayni sahipleri faydalanır. Mümkün olması durumunda anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine kira yardımı yerine geçici konut veya iş yeri tahsisi de yapılabilir.

Riskli Olmayan Yapıya Riskli Demek Sorumluluk Doğurur

Danıştay 6. Dairesinin E. 2020/3049, K. 2020/12509 sayılı 09/12/2020 tarihli ilamındaki kararında, riskli olmadığı hâlde bir yapı hakkında riskli yapı raporu düzenleyen kuruluşa uygulanan idari yaptırımların davalı İdare tarafından varsayıma dayalı veriler esas alınarak uygulandığı gerekçesiyle iptal edildiği, Bölge İdare Mahkemesi ve Danıştay tarafından da bu gerekçeyle iptalin hukuka uygun bulunduğu görülmektedir. Dolayısıyla riskli olan bir yapı için risksiz demek sorumluluk doğurduğu gibi risksiz olan bir yapı hakkında riskli demek de sorumluluk doğurabilecektir.

Kiracı Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilir mi?

Riskli yapı tespit başvurusu için sadece bir malikin başvurmasının yeterli olduğunu belirtmiştik ancak kiracılar için böyle bir başvuru imkânı öngörülmemiştir.

Riskli Yapı Kararına Kiracı İtiraz Edebilir mi?

Bir kiracı oturduğu bina hakkında verilen riskli yapı tespit kararına karşı idari yargıda dava açma hakkına sahiptir (Bakınız: M. Ali AYDIN, İmar Hukukunda İdari Yaptırımlar, İstanbul 2022, s.301).

Yıkılacak Binada Kiracı Tahliyesi

Riskli yapı tespit kararı verilmesi hâlinde mevcut kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı da önemli bir hukuki problem olarak karşımıza çıkmaktadır. Burada iki farklı görüş ileri sürülmektedir.

Birinci görüşe göre kira sözleşmesi imkânsızlık nedeniyle sona erer.

İkinci görüşe göre ise TBK madde 350 hükmü ile 6306 sayılı Kanun hükümleri birlikte değerlendirilerek hukuki çözümler üretilir.

Örneğin TBK madde 350 hükmünde yer alan inşa ve imar nedeniyle tahliye için dava açılması gerekmektedir. Oysa 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğine göre İdare’nin verdiği süre içerisinde taşınmazın boşaltılması gerekmektedir. İşte ikinci görüşe göre burada 6306 sayılı Kanun özel hüküm kabul edilerek öncelikle uygulanmalıdır. Burada hüküm olmayan durumlarda ise inşa ve imar nedeniyle tahliye davasına ilişkin hükümler baz alınmalıdır.

Özellikle bu durumda TBK madde 355 hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı, tartışılması gereken bir husustur. Çünkü TBK madde 355’e göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Kiraya veren bu hükme aykırı davranırsa eski kiracı son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteme hakkına sahip olur. (Bakınız: Ayça Ebru ÇELEP, Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye ve Kentsel Dönüşümde Kiracının Durumu, İstanbul 2018, s. 192).

Riskli Yapıda Rayiç Bedel Nasıl Belirlenir?

Rayiç değer, Müdürlük bünyesinde en az 3 kişiden oluşan bedel tespiti ve satış komisyonunca daha evvel malikler tarafından Sermaye Piyasası Kuruluna (SPK) tespit ettirilen taşınmazın değeri de göz önünde bulundurularak ortaya çıkarılır. Riskli yapı hakkında değerlendirme yapılırken; taşınmazın mevcut durumu, maliklerin tespiti, bağımsız bölümlerin yüz ölçümü, arsa payı ve bağımsız bölüm değerleri dikkate alınır. Söz konusu paylar üzerinde haciz yahut sınırlı ayni hak olması satışa engel teşkil etmeyecektir. Payların, malikler tarafından satın alınmaması durumunda aynı bedel üzerinden Hazineye satışı yapılacak ve Hazine adına tescili gerçekleştirilecektir. Sonuçta azınlık olarak tabir edilecek olan üçte birlik kısmı temsil eden paydaşlar, paydaşlıktan çıkarılacaktır (İshak Kâmil KİSBET, Kentsel Dönüşüm Hukukunda Riskli Yapı Tespiti, İstanbul 2022, s. 104-105).

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarındaki Eleştiriler

Sadece riskli yapı tespitine dair uygulamalar değil kentsel dönüşüm düzenlemelerinin tamamı yoğun şekilde eleştirilmektedir.

Uygulamada özellikle şu konularda ciddi şikâyetler dile getirilmektedir:

• Kentsel dönüşümün temel dayanağı olan 6306 sayılı Kanun hükümlerinin hukuk düzeni içinde nereye oturduğunun belirsiz olması,
• Birçok konuda hukuken çelişki arz eden anlamların ortaya çıkması,
• Adımlarda bütüncül bir yaklaşım sergilenmemesi,
• Kentsel dönüşüm uygulamalarında yüklenici tercihinin piyasada haksız rekabet meydana getirmesi,
• Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluğun oyunun yeterli görülmesi nedeniyle kalan üçte birlik kısımdaki maliklerin mülkiyet haklarının zedelenmesi.

Bunlar içerisinde mülkiyet hakkı ihlaline yönelik olan eleştiri, hukuki sonuçlar doğurma potansiyeline de sahiptir. Zira bu yapılacak uygulamaların bireysel başvuru yoluyla Anayasa Mahkemesi önüne gitmesi de kuvvetle muhtemeldir.

Depreme Hazırlık Toplumsal Talebe Dönüştü, Yasal Düzenleme Şart

Kat maliklerinin riskli yapıyla ilgili alacakları kararlarda ve yapacakları işlemler hakkında 6306 sayılı Kanun’da hüküm yoksa 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği ifade edilmektedir (Yeşim Beyazkılıç, Kentsel Dönüşümün Özel Hukuk Alanında Getirdiği Sorunlar, Ankara, 2017, s. 92).

Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki düzenlemelere göre önemli kararlar için oy birliği gerekmektedir. Riskli yapı tespiti ve sonrasında gerçekleşecek işlemler binanın yıkılıp yeniden yapılmasını gerektirmektedir. Bunların çok önemli kararlar olduğu ve kat mülkiyeti hukuku açısından oy birliği gerektireceği aşikârdır. Öte yandan kentsel dönüşüm için 6306 sayılı Kanun’da ise üçte iki oy çoğunluğu yeterli görülmüştür ve bahse konu farklı düzenlenmeler dolayısıyla ortaya çıkabilecek hukuki problemlerin nasıl çözüleceği de ciddi bir belirsizlik oluşturmaktadır. Bu yüzden kanaatimce depreme hazırlık yönündeki yoğun isteklerin, “toplumsal talebe” dönüştüğü gerçeğini kabul edip bu ihtiyaca cevap verecek bir yasal düzenleme yapılması en makul yoldur.

Kentsel Dönüşüm Kararları Nasıl Alınmalı?

Bilimsel bir çalışmada, kentsel dönüşüm uygulamalarına dönük olarak kat mülkiyeti yönetiminde nasıl karar alınması gerektiği şu şekilde sıralanmıştır: (Bakınız: A. Arif ELLEK, Riskli Yapı Hakkında Karar Alma Usulü ve Usuli Eksikliklerin Kararın Geçerliliğine Etkisi, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Cilt:7, Sayı: 2, Temmuz 2021, 375 – 393, s.) 

Öncelikle yönetici, denetçi veya kat maliklerinin yahut paydaşların üçte biri tarafından diğer paydaşlar veya kat malikleri olağanüstü toplantıya çağrılır.

Daha sonra riskli yapının değeri, Sermaye Piyasası Kurulu’na bağlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir.

Bu toplantıda; riskli yapıda riskin nasıl bertaraf edileceğine, yapının güçlendirileceğine mi yoksa yıktırılacağına mı, eğer yıkım gerçekleştirilecekse yıkım sonrası arsa hâline gelecek taşınmazın ne şekilde kullanılacağına, arsanın üzerine tekrar bina inşa edilecekse bunu kimin yapacağına, eğer kendileri yapmayacaksa hangi yüklenici ile sözleşme imzalanacağına ve bu sözleşmenin ne gibi koşullar içereceğine kat maliklerince veya paydaşlarca oy birliğiyle karar verilmeye çalışılır.

Oy birliği sağlanamazsa ne yapılacağına en az 2/3 çoğunlukla karar verilir.

Bu karar tutanak altına alınır ve karara katılanlar tarafından imzalanır.

Bu karar, karara katılmayanlara veya toplantıya iştirak etmeyenlere bir teklifle birlikte noter vasıtasıyla tebliğ edilir.

Bu bildirimde kararın 15 gün içinde kabul edilmemesi hâlinde kabul etmeyenlerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının satışı yoluna gidileceğine dair bilgi verilir.

Uygulamada bu sıralamaya uyulması faydalı olacaktır. Çünkü, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 26/01/2015 tarih 2015/2026 E. 2015/17243 K. sayılı kararında; yıkımdan önce alınacak yapının yıkılarak yeniden yapılması yönündeki kararın 6306 sayılı Kanun somut olayda henüz uygulanamayacağından 2/3 oy çoğunluğuyla değil Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uyarınca oy birliğiyle alınması gerektiğine içtihat etmiştir.

Son olarak olayın gündeme gelebilecek bir diğer boyutu da kat mülkiyeti olan bir binanın yıkılmasından sonra yeni bina yapılması aşamasına geçildiğinde malikler arasındaki hukuki statünün ne olacağıdır… Çünkü kat mülkiyetine tabi bina yıkılmıştır ve ortada sadece arsa vardır. Bu ihtimalde artık kat maliklerinden değil, arsa hissedarlarından söz edilmesi gerekecektir. Özellikle yıkım ile yeni bina yapımı arasında uzun bir sürenin geçmesi hâlinde, kat mülkiyeti statüsünün ve kat maliki sıfatının tartışmalı hâle gelmesi yaşanabilecek hukuki problemlerden biridir.

The post Hukuksal Boyutlarıyla Riskli Yapı Tespiti appeared first on EMSAL.COM.

Bu noktadaki soru işaretlerine mevzuat kapsamında cevap vererek tarafların haklarını açıklamak önem arz etmektedir.

Konuya, merak edilen kavramların kısa tanımlarıyla başlayalım…

Yan Gider Nedir?

Kira sözleşmesine ilişkin yasal hükümlerde (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu [TBK] madde 299-385) yan giderler oldukça karmaşık bir şekilde düzenlenmiştir. Yan giderlerden kastedilen ise kiralananın kira bedeli dışında kalan giderleridir.

Faydalı Masraf Nedir?

Mülk içerisinde gerçekleştirilen faydalı masraflar, kullanım açısından elzem değildir. Özetle bu masraflar hayat kalitesine katkı sağlamakta, ancak bir zorunluluk arz etmemektedir.

Zorunlu Masraf Nedir?

Zorunlu masraflar, faydalı masrafların aksine mülkteki yaşamın devam etmesi adına mutlaka yapılması gereken işlemleri içermektedir. Örneğin yapıdaki su, elektrik veya doğal gaz tesisatındaki arızaların tamiri; zorunlu masraf kapsamına girmektedir.

Lüks Masraf Nedir?

Lüks masraflar; tamamen kullanım tercihine göre yapılmaktadır. Örneğin kullanılabilir olan boyanın farklı bir renk ile değiştirilmesi, sağlam kapıların lüks modellerle yenilenmesi, seramiklerin pahalı olanlarıyla değiştirilmesi lüks masraf olarak değerlendirilebilir.

Kiracı ve Mal Sahibinin Sorumluluğundaki Giderler

Kiracının ve mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu giderler konusunda hemen hemen herkesin aklına gelebilecek bir sınıflandırma yaparak konuya dair genel bir kavrayış sunulabilir. Her kiracı, “Ben bu evde oturmuyor olsaydım bu masraflar çıkmayacaktı.” diyebilecek mülk sahibi de “Mülküm boş olsaydı bana böyle bir masraf çıkmayacaktı.” düşüncesine kapılabilecektir. Demek ki bir gayrimenkulün varlığından ileri gelen masraflar ile kullanımından ileri gelen masraflar arasında belirgin bir farklılık vardır.

Kiracının Ödemekle Yükümlü Olmadığı Masraflar

Söz gelimi kullanılmasa da o mülkün site aidat masrafı, çevre vergisi gibi giderleri olacaktır. Söz konusu giderler mülkün varlığından ileri geldiğinden mülk sahipleri bunlara katlanmak zorundadır. Çünkü mülkiyet hem haklar hem de yükümlülükler demetidir. Buna karşın kullanımla oluşan masraflar da bulunmaktadır. Örneğin, elektrik kullanımı olmazsa ya da çok az olursa, elektrik bir kalemi oluşturmaz, ancak kullanıldığında tüketim miktarına göre masraf çıkar.

Kanundaki yasal düzenlemeler incelendiğinde de bahse konu temel farklılığın esas alındığı görülür. Bununla birlikte kiralananın ayıplı hâle gelmesi durumundan kaynaklanan masraflar da farklılık arz etmektedir. Diğer yandan, vergisel yükümlülükler için de kurallar mevcuttur. Neticede ortaya karmaşık bir yan gider rejimi çıkmaktadır.

Hangi Giderler Ev Sahibine Aittir?

Bilindiği üzere kiralananın; emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası, çevre vergisi gibi birtakım kamusal giderleri bulunmaktadır. Yasa koyucu da 6098 sayılı TBK madde 302’de konuyu şu şekilde düzenlemiştir:

Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.

Görüldüğü üzere bu gider kalemleri kiraya veren tarafından karşılanır. Ancak bahsi geçen kural emredici değildir, yani taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırabilirler. Devamında bazı özel hüküm niteliğindeki kanunlarda, vergi yükümlüsünün kiracı olarak öngörülmesi hâli de saklıdır. Örneğin Belediye Gelirleri Kanunu’nda yer alan çevre temizlik vergisinin binayı kullananlar tarafından dolayısıyla kiracı tarafından ödenmesi gerektiği öngörülmüştür.

Yargıtay’ın konuyla ilgili bir kararı şu şekildedir:

Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan 06.09.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar üçüncü maddesinde stopajın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olmakla TBK’nin 302. maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu davalı kiracıya yüklenmiştir. Somut olayda; stopaj bedellerinin esasen davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödeme yapmadığı ve stopaj bedellerinin davacı kiraya veren tarafından ödendiği anlaşılmaktadır. Mahkemece stopaj bedelinden davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödemediği hususu dikkate alınarak davacının ödediği stopaj bedelinin hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile bu talep açısından davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 05.03.2018 tarih 2017/2324 E. 2017/12841 K. sayılı ilamı.)

Kiracı Ev Sahibinden Hangi Tadilatları Talep Edebilir?

TBK madde 303’e göre kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Burada kastedilen çatı onarımı, dış sıva, bahçe düzenlemesi, park yeri düzenlemesi gibi giderlerdir. Dikkat edilirse bu giderler, kiralanan boş olsa da meydana gelebilecektir.

Hangi Giderler Kiracıya Aittir?

Kiracı TBK madde 314 gereğince, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Böylece taraflar yan giderleri kapsayacak şekilde bir kira sözleşmesi yapabilirler ve yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceğini kararlaştırabilirler.

TBK madde 317’ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Burada kullanım giderlerinden kasıt; elektrik, su, doğal gaz veya temizlik bedeli gibi gider kalemleridir. Dikkat edilirse bunlar, kiracının kullanımına bağlı olan giderlerdir. Başka bir ifadeyle kiralanan boş durduğunda meydana gelmeyecek giderlerdir.

Konut ve çatılı iş yeri kiraları için aynı yönde bir kural sevk eden TBK madde 341, hükümleriyle şöyledir:

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.

Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak 2012 yılında yürürlüğe giren yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, “yan giderleri” de tahliyeye dayanak olabilecek temerrüt nedeni olarak düzenlemiştir. Daha açık bir ifadeyle eskiden sadece kira bedelini ödemede temerrüde düşmek tahliye sonucu doğurabilirken; artık yan giderleri ödeme temerrüde düşmüş olmak da kiracının tahliyesine neden olabilmektedir.

Kiracının Yaptığı Masrafları Talep Hakkı

Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi nedeniyle de bazı giderler çıkması mümkündür. Söz gelimi musluk bozulması, ampul sönmesi, çatı akması, su sızıntısı, kombi arızası gibi muhtemel birçok masraf sonradan ortaya çıkabilir. Bu hâllerin nasıl çözüme bağlanacağı, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesini düzenleyen TBK madde 305 ve devamındaki hükümler esas alınarak belirlenir. Kiralanın sonradan ayıplı hâle gelmesiyle ilgili olarak ortaya çıkabilecek masraflarla ilgili temel hükümler şunlardır:

Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir (TBK madde 306).

Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (TBK madde 307).

Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK madde 308).

The post Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya? appeared first on EMSAL.COM.

Söz konusu gelişmenin doğruluğu henüz netlik kazanmadı ve aksi yönde haberler de çıktı. Ancak çoğu insanı yakından ilgilendiren bu konu, hâliyle yoğun ilgi gördü. Tam da bu noktada akıllardaki soru işaretlerini ortadan kaldırabilmek adına konuyu irdelemek istedik.

Kira Artışlarında Standart Kural: 12 Aylık TÜFE Ortalaması

Bilindiği üzere kira artışı konusu, Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde şöyle düzenlenmiştir: “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Geçici Düzenleme: %25 Artış Sınırı

Yukarıda paylaştığımız maddeye göre kira artışlarındaki yasal baraj sınırı, bir önceki yılın tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Yani maliklerin, bu baraj oranının üzerinde kira artışı yapması yasaya aykırıdır. Ancak kanun koyucu, 08/06/2022 tarihli ve 7409 sayılı Kanun’un 4. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici bir madde eklemiştir.

Bahse konu Türk Borçlar Kanunu Geçici Madde 1 hükmü şöyledir:

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ila 01/07/2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hakim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Baraj oranını aşan anlaşmaların fazla miktar yönünden geçersiz olduğu, yasada açıkça hükme bağlanmıştır. Örneğin aylık kirası 1.000 TL olan bir konutun kira artışı en fazla 250 TL olabilecektir. Tam da bu noktada söz konusu gündemden hareketle, “Peki taraflar aylık 2.000 TL olarak anlaşıp ödemeleri bu rakam üzerinden gerçekleştirdilerse, geriye dönük olarak fazladan ödenen 750 TL’lik bedel istenebilir mi?” sorusu gündeme gelmektedir.

%25’in Üzerindeki Zam Farkı, Talep Edilebilir mi?

Öncelikle burada bir iade (geri verme) yükümlülüğünün doğabilmesi için “sebepsiz zenginleşme” olgusunun gerçekleşmesi gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme konusu da Türk Borçlar Kanunu’nun 77. maddesinde şöyle düzenlenmiştir: “Haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğmuş olur.”

Hiç şüphesiz kira zamlarında %25 sınırının aşılması, emredici bir hukuk kuralına aykırı olduğu için geçersizdir. Ancak bu geçersizliğe rağmen ödemeyi yapan kiracı iade talebinde bulunabilecek midir? Ya da bu durum sebepsiz bir zenginleşme teşkil eder mi? Özetle yanıtlamak gerekirse söz konusu durum geçersiz sözleşmeye dayandığı için sebepsiz zenginleşme teşkil edecektir.

Hukuka veya Ahlaka Aykırı Bir Sonucun Gerçekleşmesi Amacıyla Verilen Şey Geri İstenemez

Tüm bu bilgiler ışığında kiracının iade talebinde bulunmasının önünde iki muhtemel hukuki engel vardır. Bunların birincisi, aşağıda paylaşacağım Türk Borçlar Kanunu madde 81 hükümleridir:

“Hukuka veya ahlaka aykırı bir sonucun gerçekleşmesi amacıyla verilen şey geri istenemez. Ancak açılan davada hâkim, bu şeyin Devlete mal edilmesine karar verebilir.”

Kiracı, %25’ten fazla artışın hukuken geçersiz olduğunu bilmesine rağmen fazla olan artış bedelini de ödeyerek hukuka aykırı sonucun gerçekleşmesine sebep olmaktadır. Dolayısıyla böyle bir davada talep kabul edilecek olsa dahi iade edilecek tutarı kiracının mı yoksa devletin mi alması gerektiği, ayrı bir tartışma konusu olacaktır.

Hem Ödeme Yapıp Hem İstemek Çelişkili Davranış

Kiracının fazladan ödediği bedeli iade istemesinin önündeki ikinci engel de Türk Medeni Kanunu madde 2’de düzenlenen dürüstlük kuralıdır. Herkes haklarını kullanırken ve borçlarını öderken dürüstlük kuralına uymak zorundadır. Buna göre çelişkili davranış, dürüstlük ilkesine aykırılığın yaygın görünüm şekillerinden biridir.

Hem ödeme yapıp hem de iade istemek çelişkili bir davranıştır ve çelişkili davranış yasağını çiğnediği için dürüstlük kuralına aykırıdır. Dolasıyla böyle bir davada kiracının, hakkını dürüstlük kuralına uygun şekilde kullandığını ortaya koyabilmesi de çok zor görünmektedir.

Yapılan Ödemenin Talep Edilmesi Hukuk Prensipleriyle Uyuşmuyor

Konuyla ilgili kanaatimizi belirtecek olursak kiracılar, sadece yasal sınır olan %25 artışı kiraya verenin hesabına yatırmalıdır. Bu durumda kiraya verenin rahatsız edici davranışları bulunuyorsa da başka hukuki yolların kullanılması mümkündür.

Belirttiğim imkân varken kiracının hem ödeme yapıp hem de iade talep etmesi, arz ettiğimiz hukuk prensipleriyle uyuşmamaktadır. Ayrıca bir kiracının ihtirazi kayıt koymaksızın yaptığı ödemeleri geri almak için dava açabilmesini, kira hukukunun teorisiyle bağdaştırmak da son derece güçtür.

The post Yüzde 25’in Üzerindeki Zam Farkı, Talep Edilebilir mi? appeared first on EMSAL.COM.

Daha detaylı aktarmak gerekirse bir bina, inşa edildiği toprak kiminse ona ait olur. Yani toprağın ve binanın farklı kişilere ait olması düşünülemez. Eğer biri, başkasının toprağı üzerindeki binanın kendisine ait olduğunu iddia ediyorsa öncelikle bunu ispatlamalıdır. Bahsi geçen ispat gerçekleşse dahi kişi; binayı değil binanın değeri olan bedeli almaya çalışmalıdır. Zira -çok istisnai durumlar dışında- binaya sahip olmak, toprağa sahip olmayı gerektirmez.

Mülkiyet, En Fazla Hukuki Bilgi Üretilen Alanların Başında

Bilindiği üzere şu an kullandığımız hukuk sisteminin kökenleri, Roma hukukuna dayanmaktadır. Mülkiyet ise çok çok eski devirlerden beri hukukun temel konularından biridir. Hatta mülkiyet, en fazla hukuki bilgi üretilen alanların başında gelebilir. Yazının başlangıcında ifade ettiğimiz çerçeve de tarihî temelleri Roma hukukuna kadar uzanan mülkiyet hukukunun genel teorisidir. Bu teoriye göre toprak kime aitse üzerindeki bina da onundur…

Hiç şüphesiz yazımızın bu noktasında akıllara, günümüzde çok katlı binalarda farklı maliklerin bulunma durumu gelecektir.

Evet, günümüzde arsaların üzerine çok katlı binalar inşa edilmekte ve her katta birbirinden farklı malikler bulunmaktadır. Bu vakayı mülkiyet hukuku ile izah edebilmek için de büyük uğraşlar verilmiştir. Çünkü klasik mülkiyet teorisine göre toprak parçasının üzerindeki binanın bir katının birine, ikinci katının diğerine ait olması mümkün değildir.

Çok Katlı Yapılarda Daire Sahibi Olmanın Toprak Mülkiyeti Açısından İzahı

Klasik mülkiyet teorisine karşın günümüz dünyasında kentler, büyük ölçüde çok katlı yapılardan oluşmaktadır.

Peki çok katlı yapılarda bir daire sahibi olmak, toprak mülkiyeti açısından nasıl izah edilecektir? Sonuçta esas olan bina değil toprak mülkiyetidir.

Bahse konu problemi çözmek üzere binadaki her dairenin, toprak mülkiyetinin belirli bir payına (hissesine) karşılık gelmesi esası benimsenmiştir. Daha açıklayıcı bir ifadeyle daire sahibi, aynı zamanda binanın üzerinde bulunduğu arsanın da hissedarıdır ve mülkiyet hakkı da bu hisseye dayanmaktadır.

Ortak Alan Giderlerinden Doğan Sorumluluklar

Daire sahibinin, arsa payı oranında ortak alanlar üzerinde de mülkiyet hakkına sahip olduğu kabul edilir. Buna bağlı olarak ortak alanlar için yapılan giderlerden de bir sorumluluk doğmaktadır. Asansörün tamiri, merdiven ışıklarının elektriği veya çatının bakımı gibi işlemler; ortak alan gideri sayılan kalemlerdir.

İlk etapta bu masrafların paylaşımının da hisse oranlarına göre yapılacağı düşünülebilir. Ancak bazı durumlar, tereddüt arz etmektedir… Örneğin herhangi bir yapının birinci katında oturanlar, hiç kullanmadıkları asansörün bakım ücretine katılmak istemeyebilirler.

Bu tarz sorunların çözümünde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinden faydalanılır. İlgili Kanun, bazı ortak giderler için arsa oranında paylaşımı bazıları içinse eşit paylaşımı öngörmektedir.

AVM Ortak Alan Giderleri

Kat Mülkiyeti Kanunu, temelinde apartmanlar ve siteler için yazılmış bir yasadır. Ancak zaman içerisinde alışveriş merkezleri (AVM) gibi farklı yapılar ortaya çıkmıştır ve bünyesinde pek çok bağımsız bölüm bulunduran bu yapılarda da tıpkı apartmanlarda olduğu gibi ortak alan sorunları yaşanabilmektedir. AVM ortak alanları için yapılan masraflar ve buna dair istenen bedeller, sürekli tartışma konusu olmaktadır.

Ortak Giderler, Kira Sözleşmesi Hukukunun Esaslarına Uygun Olmalı

Bilindiği üzere AVM’lerdeki bütün iş yerleri, kira sözleşmeleri ile işletilmektedir. Bu nedenle ödenecek ortak giderlerin de kira sözleşmesi hukukunun esaslarına uygun olması gerekmektedir.

Kira hukukunda, kira bedeli dışında “yan giderler” adı altında bir ödeme kalemi mevcuttur. Ancak yan giderler kavramının, kat mülkiyeti hukukundaki ortak gider kavramıyla birebir örtüşmesi mümkün değildir.

AVM’ler açısından sorunu daha karmaşık hâle getiren diğer bir nokta; kiracıların tamamının, orayı bir işletme olarak görmesidir. İşletme olduğu için de bu alanların bir apartmandan çok daha farklı ihtiyaçları bulunmaktadır.

Bahsi geçen ihtiyaç fark edilmiş olacak ki 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun sayesinde AVM ortak giderlerinin yönetmelikle düzenlenmesi esası benimsenmiştir.

Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik, 26 Şubat 2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Ardından 18 Ağustos 2022 tarihinde 31927 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile birlikte AVM ortak alan giderlerine dair birçok değişiklik yapılmıştır.

Sadece Ortak Giderler Değil, Ortak Gelirler de Düzenleme Altına Alındı

Söz konusu yönetmelikle birlikte sadece “ortak giderler” değil “ortak gelirler” de tanımlanmış ve düzenleme altına alınmıştır. Böylece AVM yönetimleri, gelirleri ve giderleri gösteren raporlar hazırlamakla veya hazırlatmakla yükümlü kılınmıştır.

Öte yandan ortak alanların AVM yönetimleri tarafından “alan tahsis sözleşmeleri” ile kiraya verilmesi nedeniyle bağımsız bölüm kiracılarının ortak alandan yararlanma hakkının kısıtlandığı da kabul edilmiştir. Bunun büyük bir paradigma değişikliği olduğunu söyleyebiliriz. Çünkü geçmişte AVM yönetimleri, ortak alanlarda özgür ve inisiyatif sahibi kabul edildikleri için diledikleri gibi alan tahsisi yapabilmektelerdi.

Düzenlemelerle Ortak Giderler Yeniden Ele Alındı

Düzenlemelerle ortak giderler de yeniden ele alınmış ve AVM’nin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ve yönetim giderleri olmak üzere iki ana kategori ayrımı gerçekleştirilmiştir. Bunun yetkin bir ayrım olduğunu söylemek oldukça güçtür. Ancak söz konusu ayrım ile önceki uygulamalara nazaran ciddi değişiklikler meydana gelmiştir.

Bahse konu değişiklikleri maddeler hâlinde sıralamak gerekirse şunlar söylenebilir:

• Yönetim giderleri tanımında sadece fiilen bordrolu çalışanların göreviyle ilgili masraflar ortak gider kapsamında kabul edilmiştir.
• Pazarlama ve reklam gibi masraf kalemleri ortak gider kavramının dışına taşınmıştır.
• Ortak kullanım alanı giderleri AVM’nin aynına ilişkin olmayan gider kalemlerine özgülenmiştir.

Detaylandırmaya çalıştığımız bu düzenlemelerin, doğuracağı birçok tartışma da muhakkak olacaktır. Ancak önceden yapılan sözleşmelerin süresi sona erene dek birtakım muafiyetler tanındığı için yeni düzenlemenin etkisi hemen hissedilmeyebilir.

The post Tartışılan Konu: AVM’lerdeki Ortak Alan Giderleri appeared first on EMSAL.COM.