İçindekiler
Kentsel dönüşüm uygulamaları büyük ölçüde paylı (hisseli) mülkiyet niteliğindeki gayrimenkuller üzerinde gerçekleşmektedir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm uygulamalarında paydaşlar (hissedarlar), mülkiyet hukukundan kaynaklanan haklara sahiptirler. Mülkiyet hukukumuz, temel olarak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenmiştir. Bu Kanunda paylı mülkiyet de özel olarak hüküm altına alınmıştır.
Bahsi geçen düzenlemelere göre paydaşların mülkiyet konusu taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunurken uymaları gereken karar yeter sayıları bulunmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Oy Birliği Şart mı?
Kabaca söylemek gerekirse paylı mülkiyette önemli kararlar için pay ve paydaş çoğunluğu (çifte çoğunluk); çok önemli kararlar için de oy birliği gerekmektedir. Buna karşılık 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ise konuyu farklı bir şekilde düzenlemiş ve kentsel dönüşümde üçte iki çoğunlukla karar alınmasını yeterli kabul etmiştir.
Ancak mülkiyet hakkı aynı zamanda anayasal bir insan hakkı olarak kabul edildiği için konunun anayasa hukuku ve insan hakları hukuku boyutu da bulunmaktadır. Konuya ilişkin mevzuat hükümlerine bakıldığında ise ortaya karmaşık bir hukuki durum çıkmaktadır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu madde 692, “Olağanüstü Yönetim İşleri ve Tasarruflar” başlığı altında şu düzenlemeye yer vermiştir:
Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oy birliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.
3’te 2 Çoğunluk Yasası
6306 sayılı Kanun’un madde 6 hükümlerine göre riskli alanlardaki kararlar aşağıdaki şekilde verilir:
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.
6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği madde 15/II konuyu şöyle düzenlemektedir:
Riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etapta veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın ve yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, toplantı yapılması gerekmeksizin ve herhangi bir şekil şartına tabi olmaksızın sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. (…)
Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Sağlanamazsa?
Yine ilgili maddenin devamında kararı kabul etmeyen üçte birlik kısımla ilgili yapılacaklar açıklanmaktayken, riskli yapıların dönüşümü için 2/3 çoğunluk sağlanamazsa, yani kentsel dönüşümde anlaşmazlık çıkarsa ne olur? sorularına da cevap verilmektedir. Kentsel dönüşümde imza vermeyen, özetle karara katılmayanlara tebliğ ile başlayan sürecin devamında teklifin kabul edilmemesi durumunda yapılacaklar da kanun maddesinde paylaşılmıştır:
(…) Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir. Bu tebliğde, on beş gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği, riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satılacağı bildirilir.
Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin birinci fıkrasında yer alan son cümle ise Danıştay Kararıyla iptal edilmiştir. Danıştay Altıncı Dairesinin 7/10/2021 tarihli ve E.:2019/17559; K.:2021/11060 sayılı kararı ile iptal edilen ibare, şu ifadelerden oluşmaktadır:
Malikler, riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açabilirler. Ancak, ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, Kanun kapsamında hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmez.
Kentsel Dönüşüm 2/3 Çoğunluk Anayasa Mahkemesi
T.C. Anayasa Mahkemesi, 2018/1567 numaralı Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven başvurusunda verdiği 10/02/2022 tarihli kararında mülkiyet hakkının ihlal edildiğine hükmetmiştir:
Somut olayda üçte iki çoğunluğun kararına iştirak etmeyen başvurucuların çoğunluk kararına karşı iki farklı yargısal yola başvurdukları görülmektedir. Başvurucular öncelikle Asliye Hukuk Mahkemesinde Malikler Kurulu kararının iptali ve kat karşılığı inşaat sözleşmesinin düzeltilmesi istemiyle dava açmıştır. Bu davada binanın eski hâlinde dört işyeri ve bir mesken olmak üzere toplam beş bağımsız bölüme sahip iken çoğunluk tarafından kabul edilen projeye göre kot seviyesinin altında iki bağımsız bölümün başvuruculara verildiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin toplantıdan önce ve başvurucularla müzakere edilmeden noterde imzalandığı ve çoğunluğun lehine olduğu ileri sürülmüştür. Asliye Hukuk Mahkemesi başvurucuların hisselerinin -davanın açılmasından sonra- İdare tarafından satıldığını gözeterek başvurucuların mülkiyet hakkının sona erdiği neticesine ulaşmış ve davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına karar vermiştir. Başvurucular aynı iddiaları satış kararının iptali istemiyle İdare Mahkemesinde açtıkları davada da ileri sürmüştür. İdare Mahkemesi davayı reddederken başvurucuların bu iddialarına yönelik olarak 16/100 oranındaki hisselerinin yeni paylaşımda da değişmediği, ayrıca dört işyerinin aslında tek bir bağımsız bölüm olduğu hâlde fiilen dörde bölünerek kiralandığı vurgusunu yapmıştır. Bununla birlikte Bölge İdare Mahkemesi istinaf isteminin reddine ilişkin kararında İdare Mahkemesi kararında yer alan bu gerekçenin karar metninden çıkartılmasına karar vermiştir. Bölge İdare Mahkemesi davanın konusunun satış kararının hukukiliğinin denetlenmesiyle sınırlı olduğunu, Malikler Kurulu kararının davaya konu olmadığını kabul ederek bu sonuca ulaşmıştır…
Tüm bu hususlar gözetildiğinde ihalenin iptali istemiyle açılan davanın en önemli meselesi olan hisselerin değerinin usulüne uygun olarak tespit edilip edilmediği sorunu çözüme kavuşturulmadan, başvurucuların değer takdirine ve satış bedeline yönelik itirazları incelenmeden karara bağlanması, hisselerinin iradeleri dışında satılması suretiyle mülkiyet hakkına yapılan müdahaleyle başvuruculara yüklenen külfetin dengelenmesi amacıyla getirilen güvencelerin somut olayda sağlanmaması sonucunu doğurmuştur. Bu durumda başvurucuların mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin aynı zamanda orantılı da olmadığı kanaatine ulaşılmıştır. Açıklanan gerekçelerle Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar verilmesi gerekir.
Kentsel Dönüşümde Hak İhlali
Gerek Danıştay’ın iptal gerekse T.C. Anayasa Mahkemesi’nin ihlal kararı dikkate alındığında kentsel dönüşüm uygulamalarının ileride birçok hukuki soruna neden olacağını öngörmek mümkündür.
Kentsel dönüşüm sürecinde toplumdaki genel kanı, üçte iki çoğunluk sağlandığında hukuken hiçbir sorun yaşanmayacağı yönündedir. Ancak üçte iki çoğunluk ile karar alınmış olmasının, hukuki problem yaşanmamasını garanti etmediğini vurgulamak gerekmektedir. Zira kentsel dönüşümde 1/3 azınlık hakları da bulunmaktadır.
Yukarıda ifade ettiğim yanlış algı nedeniyle telafisi imkânsız zararların meydana gelmesi ihtimal dahilindedir. Bu nedenle oy birliğiyle karar alınmış olan yerlerde temkinli davranılması hayati öneme sahiptir.
Ülkemizde bir gayrimenkul edinebilmek için uzun yıllar çalışmak ve para biriktirmek gerekir. Bu meşakkatli sürecin boşa çıkmaması için mülkiyet ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile ilgili atılan her adımın hukukçularla detaylı bir şekilde müzakere edilmesi ve kentsel dönüşümde riskler tam olarak öğrenildikten sonra adım atılması, ileride yaşanacak büyük problemleri engelleyebilir.
