Yapı Tatil Tutanağı Nedir, Neden Önemlidir?

İmar mevzuatına ruhsat ya da eklerine aykırılık hâlinde bu durum, idare tarafından tespit edilerek tutanağa bağlanmaktadır. Hazırlanan bu tutanağa ise yapı tatil tutanağı adı verilmektedir. Yapı tatil tutanağı, imar para cezalarının ve yıkım kararlarının dayanağını oluşturması nedeniyle oldukça büyük bir öneme sahiptir.

Yapı Tatil Tutanağı (Yapı Tatil Zaptı) Nedir?

Yapı tatil zaptı, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin “tanımlar” başlığında tanımlanmış olup yönetmeliğe göre “herhangi bir şekilde ruhsat alınmadan yapıya başlanılarak kaçak inşaat yapıldığı ya da ruhsatlı yapılarda ruhsat ve eklerine aykırı yapı yapıldığı tespit edildiği takdirde, ilgili idaresince yetkilendirilmiş teknik elemanlarca, yapının o andaki durumu ile birlikte aykırılıkları resim, kroki ve yazı ile belirtilen ve inşai faaliyete devam edilemeyeceğini gösteren onaylı belge” olarak tanımlanmaktadır.

İmar Kanunu’na göre ilgili idare, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı yapıldığını tespit ettiğinde yapı tatil zaptı düzenleyerek o andaki inşaat durumunu tespit eder ve yapıyı mühürleyerek inşaatı derhal durdurur. Bununla birlikte idare, yapının imar mevzuatına aykırı olduğunu tapu dairesine de bildirir. Bildirim üzerine bu bilgi, taşınmazın tapu kaydının beyanlar hanesine kaydedilir.

Yapı Tatil Tutanağı Neden Önemlidir?

Yıkım kararı ve idari para cezalarına dayanak oluşturması nedeniyle yapı tatil tutanağının önemi oldukça fazladır. Bu nedenle de gerek mevzuat tarafından gerekse yüksek mahkemenin vermiş olduğu kararlarda yapı tatil tutanağının usulüne uygun olarak düzenlenmesi gerektiği belirtilmiş, aksi takdirde iptalinin gündeme geleceği ifade edilmiştir.

Yapı Tatil Tutanağında Bulunması Gerekenler Nelerdir?

Yapı tatil zaptının usulüne uygun düzenlenmesi, hukuka aykırı düzenlendiği düşünülüyorsa hızlı bir biçimde idari ve yargısal yollara başvurulması, dava açıldığı takdirde idari işlemin yürütmesinin durdurulmasının talep edilmesi gerekmektedir.

Danıştayın yerleşik içtihatlarına göre yapı tatil zaptında;

• İmara aykırılıkların ölçüleri ile birlikte somut ve ayrıntılı olarak tespit edilmesi,
• Tutanağın veya tutanağa ek belgelerin kroki ve şekiller içermesi,
• Aykırılıkların büyüklüğünün ve etkilediği alanın metrekaresinin somut bir şekilde belirtilmesi gerekmektedir. Aksi hâlde usule uygun düzenlenmiş somut, ayrıntılı ve gerekçeli tespitler içeren bir yapı tatil zaptının varlığından bahsedilemeyeceğinden bu zaptın iptaline karar verilmektedir.

Yapı tatil tutanağında olması gerekenleri, mevzuat ve yüksek mahkeme kararlarını esas alarak incelememiz gerekirse;

• Ruhsatlı yapıda aykırılık varsa, mimari projeye aykırılığın yapı tatil zaptında ortaya konulması gerekmektedir. Ruhsata aykırılığın etkilediği alanlar ve gerekçelerinin bulunması zorunludur.

Buna ilişkin olarak; Danıştay 14. Dairesinin 2015 / 2435 E. 2018 / 5780 K. Ve 27.09.2018 tarihli Kararında “Olayda; dava konusu encümen kararının dayanağı olan 06.04.2012 günlü yapı tatil tutanağı incelendiğinde, söz konusu yapı tatil tutanağında yapının durumunun “binanın bodrum katında bulunan ortak kullanım alanlarının ve 3 adet kömürlüğün davacı tarafından 1 ve 2. kata göre bölme duvarlar yapılarak meskene çevrildiği” şeklinde tespite dayandığı, ancak ruhsat ve eki projelere aykırılığın, ölçümlerinin somut ve ayrıntılı olarak saptanmadığı, yapıda bulunan aykırılıkların hâlihazırdaki durumunun ayrıntılı bir şekilde tespit edilmediği anlaşılmaktadır.” şeklinde belirtilerek yapı tatil tutanağında, ruhsat eklerine aykırılığın somut olarak saptanmadığı ve ayrıntılı bir şekilde aktarılmadığı ifade edilmiş ve bu tutanağına dayanılarak yıkım / idari para cezası verilmesinde hukuki uyarlılık görülmemiştir.

• Yapı tatil tutanağının fen elemanları tarafından hazırlanması gerekmektedir. Buna ilişkin olarak, teknik personel bulunmadan tutulan tutanağa dayalı olarak yıkım ve para cezası kararı verilememektedir.

Nitekim; Danıştay 14. Dairesinin 2015 / 1900 E. 2018 / 5003 K. ve 03.07.2018 tarihli kararında “Bu durumda; tutanağın 32. maddeye göre idarenin teknik elemanı (fen elemanı) ve bunun dışında iki görevlisi ile beraber düzenlenerek yapıya asıldığı, bir nüshasının da mahalle muhtarına bırakıldığı, söz konusu yapı tatil tutanağının 3194 sayılı Kanunun 32. maddesine uygun olarak düzenlendiği ve ruhsatsız yapının o andaki inşaat durumunu somut olarak tespit ettiği sonucuna ulaşıldığından, Mahkemece işin esasına girilerek yeniden bir karar verilmesi gerekmektedir.” şeklinde hüküm kurularak yapı tatil tutanağının ancak teknik personelin bulunması hâlinde usulüne uygun olacağı hüküm altına alınmıştır.

• 3194 sayılı Kanun’un 32. maddesine göre ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan yapının tespitinden itibaren yapıyı imar mevzuatına uygun hâle getirmek için otuz günlük sürenin olduğu belirtilmelidir.
• Yapı tatil tutanağı, Tebligat Kanunu’ndan ayrı olarak yapı yerine asılması ile yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Bu nedenle yapı tatil tutanağının iptali için dava açma süresi, tutanağın yapı yerine asılmasıyla başlamaktadır.
• İmara aykırılık aynı zamanda çevre ve görüntü kirliliğine neden oluyorsa hangi çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet verdiği de gerekçelendirilmeli ve fotoğrafla desteklenmelidir.
• Yapı tatil tutanağının tespit edildiği tarihin belli olması önem arz etmektedir. Zira asıl konumuzu oluşturan imar para cezasının miktarı, aykırılığın tespitindeki miktarlar oranında belirlenmektedir.

Buna ilişkin olarak; Danıştay 6. Dairesinin 2005 / 27 E. 2006 / 6616 K. sayılı kararında “Para cezası uygulanırken ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak yapılan inşaatın tespit tarihinin esas alınarak ceza uygulamasına gidilmesi ve eylemin meydana geldiği tarihte belirlenen para cezası miktarının uygulanması gerekmektedir. Olayda tespit tarihi 8.11.2000 günü olmasına karşın işlem tarihinde geçerli olan para cezası miktarına göre ceza uygulanmasına gidildiği anlaşıldığından, dava konusu işlemde bu nedenle hukuka uyarlık bulunmamaktadır” şeklinde hüküm kurularak imar cezasının belirlenmesinde tespit tarihinin esas alınması gerektiği hüküm altına alınmıştır.

Yapı Tatil Tutanağı İptal Edilebilir mi?

Yapı tatil zaptı, imar cezalarının dayanağı olup usulüne uygun olmayan zabıtlara karşı yürütmenin durdurulması talepli dava açılması önemli ve gereklidir. Nitekim bu zabıtlar iptal edildiği takdirde bunlar esas alınarak düzenlenen yıkım ve imar para cezası kararları da dayanaksız kalacaktır.

Yapı Tatil Tutanağının İptali İçin Nereye Başvurulur?

Danıştay kararlarında yapı tatil zaptı idari davaya konu olabilecek kesin ve yürütülmesi zorunlu işlem olarak kabul edilmektedir. Bu nedenle yapı tatil zaptının iptali için İdare Mahkemesinde dava açmak mümkündür.

Yapı Tatil Tutanağı Nasıl İptal Edilir?

İmar Kanunu’na göre inşaatın durdurulması yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. Ancak bu tebligatın bir nüshasının muhtara da bırakılması gerekir. Yapı tatil zaptının yapı yerine asıldığı tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibinin yapısını ruhsata uygun hâle getirmesi veya ruhsat alması gerekmektedir. Yapı sahibi bu şekilde aykırılığı giderdikten sonra belediyeden veya valilikten mührün kaldırılmasını isteme hakkına sahiptir.

Yapılan inceleme sonucunda aykırılığın giderildiği veya ruhsatın alındığı, yapının da ruhsata uygun inşa edildiği anlaşılırsa mühür belediye veya valilikçe kaldırılacaktır. Aksi durumda ise ruhsat iptal edilecek, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, (belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip) belediye veya valilikçe yıktırılacaktır. Yıkım masrafı ise yapı sahibinden tahsil edilecektir. Ancak önemle belirtilmesi gerekir ki, idare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı bir aylık süre beklenmeden iptal edilecek ve mevzuata aykırı imalatlar da yine yıkıma tabi tutulacaktır.

Yapı Tatil Tutanağının İptalinde Dikkat Edilmesi Gerekenler

Yapı tatil zaptının iptali sürecinde dava açma süresine dikkat edilmesi gerekmektedir. Zira İmar Kanunu’nda düzenlendiği üzere yapı tatil zaptı, yapıya asıldığı tarihte yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılmaktadır. Dolayısıyla bu tarihten itibaren 60 günlük süre içerisinde iptal davası açılmalıdır. Bununla birlikte yasal zorunluluk olmasa da dava açmadan önce 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesine göre dava açma süresi içerisinde idareye itiraz başvurusunda bulunulması da mümkündür.

Sonuç olarak; imar mevzuatına ruhsat ya da eklerine aykırılık hâlinde bu durum, idare tarafından tespit edilerek tutanağa bağlanmaktadır. Hazırlanan bu tutanağa ise yapı tatil tutanağı adı verilmektedir.

Yapı tatil tutanağı, imar para cezalarının ve yıkım kararlarının dayanağını oluşturması nedeniyle oldukça büyük öneme sahiptir. Bu nedenle hazırlanan yapı tatil tutanağının ilgili imar mevzuatına ve Danıştay’ın yerleşik içtihatlarında yer alan hususlara uygun olarak hazırlanması gerekmektedir. Aksi takdirde idari işlem sıfatına haiz olması nedeniyle bu tutanaklar idari yargıda açılan iptal davalarına konu olabilmektedir.

Yapı tatil tutanağının gerekli niteliklere sahip olmaması nedeniyle açılacak olan iptal davaları 60 gün içinde açılmalıdır. Dava açma süresi, yapı tatil tutanağının yapıya asıldığı tarihle birlikte başlamakta olup bu tarihten itibaren 60 günlük süre içerisinde iptal davasının açılması gerekmektedir.

Ayrıca defaten belirtildiği üzere yapı tatil tutanağının imar para cezaları ve yıkım kararlarının dayanağını oluşturması sebebiyle açılacak olan iptal davasında yürütmenin durdurulması da mutlaka talep edilmelidir.