İçindekiler
Günümüzde; konut, iş yeri ve dükkân gibi tamamlanmış gayrimenkul ürünlerine yatırım yapmanın maliyeti yükseldi. Böyle bir gündemde ekonomik bütçelerle gayrimenkule yatırım yapmak isteyenler ise rotayı tarlalara çevirdi. Hele de pandemi gibi bir süreci atlatan insanoğlunun doğayla bütünleşik bir yaşam arzusu ön plana çıkınca tarlalar ve arsalar, gözde yatırımlar hâline geldi.
Bugünkü konumuz ise yöneltilen sorular ışığında tarlaya imar izninin nasıl ve nereden alınacağıyla ilgili. Doğada yaşam özlemiyle tarla edinen pek çok yatırımcının aklından geçen soruları, anlaşılabilir yanıtlarla özetlemeye çalışalım.
Tarlaya İmar İzni Nasıl Alınır?
Şüphesiz tarla yatırımcılarının aklına gelen ilk sorulardan biri, tarlaya imar izninin nasıl alınacağıdır. Öncelikle tarla vasıflı arazilerin üzerine yapı inşa edilebilmesinin iki yolu vardır. Bunlardan birincisi söz konusu araziler için imar planı hazırlanması ve onaylanan imar planı doğrultusunda yapı inşa edilmesidir. İkinci yol ise ilgili yönetmelikler kapsamında imar planı olmaksızın gerekli izinlerin alınarak tarımsal amaçlı kullanılmak üzere çeşitli yapıların ortaya çıkarılmasıdır.
Tarla vasıflı bir arazinin imarlı hâle getirilmesi için öncelikle ilgili tarım il müdürlüğünden söz konusu arazinin “tarım dışı amaçla kullanım” izninin alınması gerekmektedir. Bu izin süreçleri de arazinin tarım sınıfına göre farklılık göstermektedir. Örneğin “mutlak tarım arazilerinin” imar izni alabilmesi için bakanlıklar tarafından verilecek kamu yararı kararı gerekmektedir.
Söz konusu araziler için gerekli olan tarım dışı amaçlı kullanım izinleri alındıktan sonra 2 yıl içinde imar planları hazırlanarak ilgili kurum tarafından onaylanır ve böylece tarlaya imarın izin süreci tamamlanır.
Tarlaya İmar İzni Nereden Alınır?
Yetki alanına göre belediyeler, il özel idareleri ya da bakanlıklar tarafından imar izinleri verilmektedir. Bahsi geçen kurumların birinden tarlaya imar izni alınabilir.
İmar izinleri konusunda büyükşehir olan illerde ilçe ve büyükşehir belediyeleri, büyükşehir olmayan illerde ilçe belediyesi, arazinin belediye ve mücavir alan sınırı dışında olması durumunda da il özel idaresi yetkilidir. Ayrıca arazinin bulunduğu konuma ve özelliklere göre ilgili bakanlıkların da imar planı onaylama yetkisi bulunmaktadır.
Tarlaya İmar Yüzde Kaç?
Konumuzun ana unsuru, tarlanın imarlı bir mülke çevrilebilme durumudur. Peki bu imar hakkı nasıl ve neye göre belirlenir, yani halk arasında konuşulan ifadeyle tarlaya imar yüzde kaç olur?
Tarla vasıflı arazilere inşa edilecek yapılar, imar planları doğrultusunda belirlenir. Her imar planı da bulunduğu bölge özelinde üretilen gelecek senaryolarına göre farklı gelişim potansiyelleri taşıdığı için farklı imar hakkına sahip olabilmektedir. Özetle bu noktada net bir oran vermek doğru değildir.
Öte yandan imar planı olmaksızın tarımsal amaçlı bir yapı yapılmak istendiğinde de çeşitli şartlarla izin alınabilir. Bu koşullar da üst ölçek planı olmayan iskân dışı alanlarda bulunan parsellerde tarımsal yapı içeren bağ evi için inşaat alanı katsayısının %5’ten fazla olmaması, yapı inşaat alanları toplamının da hiçbir koşulda 250 m2‘yi geçmemesidir.
Tarlaya İmar İzni Maliyeti
Tarlaya imar izni maliyeti, ilgili onay kurumlarının her yıl meclis kararı ile belirlediği harç ve ücret tarifesine tabidir. Bölgeler arasında farklı tarifeler söz konusu olduğu için bu noktada en sağlıklısı tarlanın bulunduğu bölgedeki ilgili kurumdan bilgi alınmasıdır.
Tarla İmar Durumu Sorgulama
Tarla vasfındaki parselin bir plana tabi olup olmadığı ve varsa üst ölçekli plan kararına ilişkin bilgiler; ilgili belediyeden talep edilebilir. Tarlanın belediye ve mücavir alan sınırı dışında olması durumunda ise gidilecek adres, il özel idaresidir.
Tarla İfraz Şartları
İfraz şartlarından bahsetmeden önce, ifraz terimini kısaca açıklamakta fayda var.
Tapu kütüğünde tek parsel olarak kayıt altına alınmış bir gayrimenkulün, önceden düzenlenmiş haritalara göre birçok parçaya bölünerek tapu kütüğüne tescil edilmesi işlemine ifraz adı verilmektedir.
Dolayısıyla herhangi bir tarlanın bölünme şartları da mevcuttur. Örneğin üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parselin 5 bin m2’den küçük olmaması gerekmektedir. Parselin yola cephesi 25 metreden az olamayacağı gibi, parselde terk sureti ile de yol oluşturulamamaktadır. Devamında yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz da yapılamamaktadır.
Hangi Tarlalar Bölünemez?
Son olarak konuyla ilgili önemli bir not daha iletmek isterim.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından yayınlanan genelgeye göre 25 Şubat 2014 itibarıyla tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulamayacağı, karara bağlanmıştır. Bölünemez büyüklük ise mutlak tarım arazilerinde ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde yarım hektar, örtülü tarım arazilerinde ise 0,3 hektar olarak belirtilmiştir.
Bölünemez büyüklüklerin altında olan tarım arazilerinde oluşmuş hisseler üçüncü şahıslara satılamamakta, devir veya rehin edilememektedir. Bu büyüklüklerin üzerinde bir alana sahip tarım arazilerinde ise paydaşlardan bir veya birkaçının, hisselerini üçüncü şahıslara aynen veya kısmi olarak satmalarında, devir veya rehin etmelerinde sakınca görünmemektedir.
Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri, belirlenen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir. Aksi takdirde hisseli olarak satılamaz. Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde ise bir istisna söz konusudur. Bu durumda paydaşların ve iştirakçilerinin tamamının katılımı ile üçüncü kişiye satış, devir veya rehin gerçekleştirilebilmektedir.
Tarlaya Ev Yapma Şartları
İmar planı bulunmayan tarım alanlarında tarımsal amaçlı yapı inşa edilecekse, 3194 sayılı İmar Kanunu Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 6. bölümündeki kriterlere uyulması şarttır.
O şartlar da kısaca şu şekilde özetlenebilir:
İskân dışı alanlarda bulunan parsellerde inşaat alanı katsayısı %5’ten fazla olmamalı, yapı inşaat alanları toplamı ise hiçbir koşulda 250 m2’yi geçmemelidir. Saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği 7,50 metreyi ve 2 katı aşmamalıdır. Yola 5 metreden, parsel sınırlarına 3 metreden fazla yaklaşılmamalıdır. Ancak bu şartlarla bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binalarının yapılması mümkündür.
Bu alanlarda konutla birlikte veya ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arı haneler, balık üretim tesisleri, un değirmenleri ve Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında ilgili Bakanlıkça belirlenen tarımsal amaçlı yapılar inşa edilebilir. Bu maddede amaç, tarımsal üretimi korumaktır. Bahse konu yapıları yaparken de mahreç alınan yola 10, parsel hudutlarına 5 metreden fazla yaklaşılmaması gerekmektedir. Yine parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40’ı, yapı yüksekliği 7,50 metreyi ve 2 katı aşmamak elzemdir.
Konutla birlikte yapıların inşa edilmesi hâlinde inşaat alanı katsayısı maksimum 0,40 olarak hesaplanmalıdır. Tarımsal amaçlı yapılarda yüksekliklerin 2 katına kadar çıkarılması mümkündür. Bu konuda yetkili kurum, il tarım ve orman müdürlüğüdür ancak işlemin teknik gereklilik arz ettiğini belirten raporun ilgili idarece onaylanması gerekir.
İskân dışı alanlarda entegre tesis niteliğinde olmayan tarımsal amaçlı yapılar için de şu şekilde bir düzenleme öngörülmüştür:
Seralar ve bağ evlerinin taban alanı 75 m²yi, yapı inşaat alanı toplamı 150 m²yi ve bir adedi geçemez. Söz konusu şartları taşıyan yapılar için il tarım ve orman müdürlüğünün uygun görüşü ve ilgili idarenin izni alınması gerekir.
Seralar için bir koşul ile yola cephe sağlama koşulu aranmaz. Bu da yola cephesi olan komşu parsellerden süresiz geçit hakkı alınması ve bu konuda tapu kayıtlarına şerh konulması şartıdır.
Hisseli Tarlaya Bağ Evi Yapmak
Hisseli tarlaya bağ evi yapılabilmesi için ilgili kurumlardan gerekli izinlerin alınması ve bu izin süreçlerinin yürütülmesi gerekmektedir. Öte yandan bütün hissedarların da muvafakatine ihtiyaç vardır.
Köy İçi Tarlaya Ev Yapılır mı?
2021’de yapılan düzenlemeyle köy yerleşik alanlarının sınırları 100 metreden 300 metreye genişletilmiş, böylelikle yapılaşabilecek alanların genişlemesi sağlanmıştır. Bu kapsamda köy yerleşimlerinin etrafında yapılaşma için genişleme fırsatı yaratılmıştır.
Söz konusu alanlarda imar planı var ise bunun koşullarına göre inşa süreçleri planlanabilir. İmar planının olmadığı durumlarda ise öncelikli çevre düzeni planlarında belirtilmiş plan kararları veya Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği kapsamında köy içi tarlaya ev yapılabilir.
Bağ Evi Ruhsatı Maliyeti
Ruhsat maliyetleri, yerel idareler ve ilgili belediyeler tarafından belirlenen ücret tarifeleri doğrultusunda değişkenlik göstermektedir. Bağ evi ruhsatı maliyeti için de taşınmazın bulunduğu bölgedeki yetkili kuruma danışmak gerekmektedir.
Tarlaya İzinsiz Ev Yapmanın Cezası
Gerekli izinler alınmaksızın tarım vasıflı araziye ev yapmak, kanunlara aykırı bir uygulamadır. Bunların tespit edilmesi neticesinde izinsiz bütün yapıların 1 ay içinde yıkılması gerekmektedir. Hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen belediye veya il özel idare tarafından yıkılmayan yapılar da T.C. Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından yıktırılabilir.
Tarlaya ev yapmanın cezası yıkımla da sınırlı kalmamaktadır. Zira kullanılan veya zarar verilen alanın büyüklüğü doğrultusunda izinsiz uygulama yapan kişilere değişen oranlarda idari para cezası verilmektedir.
Tarlaya Özel İmar Nasıl Alınır?
İmar planı bulunmayan alanlarda inşa edilecek tarımsal amaçlı yapıların/bağ evlerinin kadastral yola cephesinin olması gereklidir. Herhangi bir şekilde kadastral yola cephenin bulunmaması durumunda ise komşu mülk sahibinden geçit hakkı elde edilerek kadastral yola cephe oluşturulabilir ve yapı inşası için izin alınabilir.
