İmarda Terimler ve Hesaplamalar

İlk yazımızda gayrimenkul yatırımının alfabesinden bahsetmiştik. Aradan geçen sürede imar planlarında yer alan teknik terimler hakkında sizlerden birçok soru aldım. Sorularınızdan hareketle bugün de taban alanı ve yapı inşaat alanı gibi birçok terimi sizler için özetlemek isterim.

Konuya öncelikle imar planları özelinde girelim…

İmar Planları

İmar planları, yerleşim yerlerindeki yapılaşmaların düzen içerisinde ve planlı şekilde gerçekleştirilmesini sağlamak amacıyla tasarlanır. Bahse konu planlar haritalar üzerine çizilerek adaları, yolları, donatıları, yapılaşma yoğunluklarını ve düzenlerini belirler.

Öncelikle bir parsele yapının yapılabilmesi için parseli de içerisine alan bir uygulama imar planının olması gerekmektedir. 1/1000 ölçekli uygulama imar planında, yapılaşma şartları verilerek o parselde nasıl bir yapıya izin verileceği belirtilmiş olur.

Net Parsel Alanı

İmar planlarında ayrıca net parsel alanınızın da sınırları belirlenmiştir. Çünkü hazırlanan imar planı ile parselinizden; yeşil bölgeler, parklar, eğitim, donatı ve yol alanları, otoparklar, meydanlar gibi kısımlar ayrılarak terk alanları oluşturulabilir. Bu terkler neticesinde oluşan parsel alanına, “net parsel alanı” adı verilir.

Net parsel alanı bizim inşaat alanımızı hesaplarken baz alabileceğimiz (plan notlarında aksine bir ibare yoksa) önemli bir donedir. İnşaat alanımızı hesaplarken imar planında belirtilen yapılaşma şartlarının ve plan notlarının incelenmesi gerekmektedir. Plan üzerinde belirtilmiş olan yapı yüksekliği, kat sayısı, taban alanı kat sayısı (TAKS), kat alanı kat sayısı (KAKS) değerleri ya da belirtilen blok düzenleri; inşaat alanımızı belirleme noktasındaki ana unsurlardır.

Taban Alanı

Bahçede yapılan eklentiler ve müştemilat dâhil yapıların tabii veya tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının, yapı yaklaşma sınırını ihlal etmemek kaydıyla parselde kapladığı bölgeye taban alanı denir. Yani parseldeki yapının, tabanda oturtulduğu alandır.

Kat Alanı

Bodrum, asma, çekme ve çatı katı ile kapalı çıkmalar dâhil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamına kat alanı denir.

Taban Alanı Kat Sayısı

Bina taban alanının, imar parseli alanına oranını ifade eder. Taban alanınız 200 m² ve imar parseliniz yani net parsel alanınız 1.000 m² ise TAKS, 200/1.000=0,20’dir. Uygulama imar planında TAKS belirtilmişse 0,20-0,30-0,40 şeklinde imar parseliniz, yani net parsel alanınızla TAKS’ı çarptığınızda inşaat taban alanınızı hesaplamış olursunuz. Örneğin imar planında TAKS 0,50 olarak belirtilmiş ve net parsel alanınız da 1.000 m² ise yapınızı oturtabileceğiniz taban alanınız 0,50*1000=500m² olarak hesap edilir (Taban alanı kat sayısı, arazi eğimi nedeniyle tabii veya tesviye edilmiş zeminin üzerinde kalan tüm bodrum katlar ile zemin kat iz düşümü birlikte değerlendirilerek hesaplanır).

Kat Alanı Kat Sayısı

Tüm katlar alanı toplamının, net parsel alanına bölünmesi ile elde edilir. Örneğin 1.200 m² emsal inşaat alanınız varsa 1.000 m² net parselde KAKS değeriniz, 1200/1000=1,20 olarak bulunur.

Yapı İnşaat Alanı

Yapı inşaat alanı; ışıklıklar ile avlular hariç olmak üzere bodrum, asma ve çatı katı arasında yer alan mekânlar, çatı veya kat bahçeleri, çatıdaki, kattaki, zemindeki teraslar, balkonlar, açık çıkmalar ile binadaki ortak alanlar dâhil yapının inşa edilen bütün katlarının alanını ifade eder.

Yapı ruhsatı belgelerinde yapı inşaat alanı belirtilmek zorundadır. Ayrıca bu değer, inşaat maliyet hesabında da kullanıldığı için çok önemlidir. Örneğin 2 bodrum ve 3 normal kattan oluşan bir yapıda kolon dış çeperlerinden olmak üzere; bodrum, normal katlar ve çatı arası söz konusu hesaba dâhil edilir.

Toplam Yapı İnşaat Alanı

Toplam yapı inşaat alanı, herhangi bir parselde yer alan tüm yapıların sahip olduğu inşaat alanlarının toplamına denir.

Emsal İnşaat Alanı

Emsal inşaat alanı, imar planında belirtilen KAKS değeri ile net parsel alanının çarpılması sonucu ile hesaplanır. Bodrum ve çatı katları ile iskânı mümkün olan bütün katların, ışıklar ve hava bacaları çıktıktan sonraki alanlarının toplamını ifade etmektedir. Örneğin 2.000 m² bir parselde, 0,60 KAKS ile toplam 1.200 m² emsal inşaat alanına sahip yapı yapılabilmektedir. Emsal inşaat alanının %30’unu geçmemek şartıyla yapıya, yönetmelikte belirtilen (açık balkon, sahanlıklar, tesisat alanları vb.) alanlar ilave edilebilir. Yani 1.200*%30=360m² ilave inşaat alanı oluşturulabilir.

Daire Brüt Alanı

Daire brüt alanı, duvarlar dâhil bağımsız bölüm ve ortak alanların bağımsız bölüme düşen miktarının ilave edilmesi ile hesaplanır.

Daire Net Alanı

Daire net alanı, bağımsız bölüm içerisindeki duvarlar hariç kısımdır. Örneğin bir dairenin brütü 120 m²’dir ve içindeki duvarların yaklaşık %11’i toplam brüttür. Bu durumda daire net alanı 105 m² kalmıştır.