İçindekiler
Özellikle kiracı ve mülk sahibi ilişkilerinin son dönemde ciddi şekilde bozulmuş olması, yaklaşık iki yıldır özellikle sulh hukuk mahkemelerinde şiddetli bir yoğunluğa sebep oldu. Mahkemelerin son bir senedir neredeyse kilitlenmiş olması sebebiyle de T.C. Adalet Bakanlığı, bu tür ihtilafların zorunlu arabuluculuğa tabi olması yönünde bir çalışma başlattı.
Kira Davalarında Arabuluculuk 2023
İçinde bulunduğumuz gündemde anlaşmazlık yaşayan kiracılar ve mülk sahipleri, kira davalarında arabuluculuk şartı ne zaman yürürlüğe girdi, kira arabuluculuk geldi mi? ifadeleriyle çeşitli araştırmalar yapıyorlar. Bunlar ve konuyla ilgili merak edilenlerin tamamını özetleyerek akıllardaki soru işaretlerini gidermeye çalışalım.
1 Eylül 2023 sabahı itibarıyla artık kira ilişkisi kaynaklı anlaşmazlıklarda arabuluculuğa tabi bir sisteme tabi olacağız ve bu, kira sözleşmesi kaynaklı ihtilafların neredeyse tamamını içerecek. Neredeyse diyorum çünkü burada bir istisna söz konusu. Zira kiracının kira borcunu ödememesi sebebiyle icra takibi yapılırken kişi buna itiraz ederse, yine icra mahkemesi öncesinde her iki safhada da arabulucuya tabi olarak işlem gerçekleştirilemeyecek.
Kira Uyuşmazlıkları Arabulucuya Tabi mi?
Aktardığım detayın haricinde Kat Mülkiyeti Kanunu kaynaklı ihtilafların tamamı, zorunlu arabuluculuğa tabi olacak. Örneğin son yıllarda sıklıkla gündeme gelen yüksek aidat meselesi, apartman ve site yönetimlerine ilişkin ihtilaflar, genel kurul iptal davaları gibi hususların tamamı arabuluculuk kapsamında yer alacak. Yine müşterek mülkiyete ilişkin davalar da istisnasız şekilde zorunlu arabulucuya tabi olacak.
Yoğunluk Nedeniyle Yargıdan Beklenen Sonuç Elde Edilemiyor
Bazı adliyelerden aldığımız bilgilere göre sulh hukuk hakimlerinin saat 21.00’lere kadar duruşma yaptığı söyleniyor ve bir duruşma günü de ancak 11 – 12 ay sonrasına verilebiliyor. Bundan iki sene önce kat mülkiyeti veya kira sözleşmesi kaynaklı bir davada üç ay sonraya duruşma günü alıp toplamda bir – bir buçuk sene gibi sürelerde istinaf dahil bütün süreci tamamlıyorduk. Şu anki tabloda ise sadece ilk duruşmanın günü dahi en erken dokuz aya veriliyor. Bu çerçevede tahmini dava süreleri üç – dört yıl sürüyor. Özetle aşırı yoğunluk nedeniyle yargıdan beklenen sonuç elde edilemiyor.
Kira Anlaşmazlıklarında Arabuluculuk Süreci Çözüm mü?
Peki kira anlaşmazlıklarında arabuluculuk bir çözüm oluşturur mu? diyecek olursanız öncelikle bu durumun zaman anlamında olumsuzluk barındırmadığını söyleyebilirim. Zira arabuluculuk, toplamda üç artı bir haftada tamamlanmak zorunda olan bir süreç. Nitekim üç – dört seneleri göze alan kişiler için de bu bir aylık zaman dilimi, ciddi bir kayıp olarak algılanmaz.
Arabuluculuk düzenlemesinin başarı oranını, kira sözleşmesi kaynaklı ihtilaflarda daha yüksek görüyorum. Çünkü burada taraflar arasındaki anlaşmazlık, bedele yönelik. Örneğin beş yılını doldurmuş eski bir kiracı 2 bin 500 lira öderken mülk sahibi 10 bin lira talep ediyor. Kiracı ise buna karşılık “en fazla 5 bin lira öderim” diyor. Ortada bir yüzde 25 kuralı olmasına rağmen kiracı, beşinci yıldan sonra kendisine dava açılacağını biliyor. Ev sahibi ise üç – dört yıl süren davada haklı çıksa dahi alacağı kira farkına faiz işlemediğinin farkında. Toparlarsak aslında güncel durum her iki taraf açısından da istenilen bir sonuç değil. Bu noktada tarafların arabulucu sayesinde ortak bir noktada buluşma ihtimalleri var.
Tahliye Davalarında Arabuluculuk Zorunlu mu? 2023
Tahliye davasında arabuluculuk şartı var mı? Tahliye davalarında arabuluculuk zorunlu mu? sorularına yanıt vermek gerekirse bir kez daha icra mahkemesi haricindeki tüm anlaşmazlıkların arabuluculuk kapsamına girdiğini söyleyebilirim. Tahliye davaları da bunlardan biri. Ancak kira tahliye davalarında arabuluculuk çözümünün çok etkili olmayacağı kanaatindeyim. Zira bu davalardaki uzlaşma süreci, tarafların arabuluculuk sürecine başvurmadan önce birbirlerini tükettikleri bir dönem olarak tanımlanabilir. Söz konusu dönemde iddianameler, sözlü görüşmeler, hatta zaman zaman gerginlikler de oluşuyor ve bu çerçevede mülk sahibi; kiracısını tahliye etmek istiyor. Kiracı ise dava sürecinin üç buçuk dört sene olduğunun bilinciyle taşınmazı terk etmiyor.
Kira Tespit Davası Arabuluculuk
Bir oranlama yapacak olursak kira tespit davası zorunlu arabuluculuk işlemlerinde 100 dosyanın 40’ı başarılı olacakken tahliye davalarında bu oran 10 dosya seviyesinde kalabilir. Bunun haricinde kat mülkiyeti kaynaklı ihtilaflarda ise arabuluculuk süreci ciddi fayda sağlayabilir.
Kira Anlaşmazlıkları için Arabulucuya Nasıl Başvurulur?
Arabuluculuk başvuruları, doğrudan adliyelerdeki arabuluculuk merkezlerinde ücretsiz olarak yapılabilir. Yine kişinin kendisi veya avukatı da Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) üzerinden kolayca arabuluculuk başvurusu gerçekleştirebilir. Tüm bunlara ilaveten uzlaşma sürecinde arabuluculuk merkezinde yapılan görüşmenin iki saate kadar olan kısmının da yine ücrete tabi olmadığını belirtelim.
Kira Arabuluculuk Ücreti Kim Tarafından Ödenir?
Taraflar, aralarında uzlaşı sağlarlarsa uzlaşma belgelerine arabuluculuk ücretinin de ne şekilde ödeneceğini işleyebilirler. Ancak uzlaşı sağlanmazsa haksız çıkan taraf, davanın sonunda arabuluculuk ücretlerinin tamamını yargılama giderleri ile birlikte öder. Öte yandan arabuluculuk görüşmesine davet edilen ve katılmayan taraf, yargılama sonunda haklı çıksa dahi arabuluculuk ücretini ödemekle yükümlü olur.
Arabuluculuğa Kim Başvurur?
İhtilafın niteliğine göre davayı kim açacaksa arabuluculuk sürecini de o başlatır. Yani bir mülk sahibi kira tahliye davası açmak istiyorsa 1 Eylül 2023 itibarıyla önce arabulucuya gider. Aynı şekilde kiracı da mülk sahibine ayıplı kira sözleşmesi kaynaklı bir dava açmak istiyorsa öncelikle arabulucunun kapısını çalar.
Mevcuttaki Davalar Ne Olacak?
31 Ağustos 00.00’a kadar açılacak tüm davalarda arabuluculuk süreci geçerli değil. Daha önce açılan tüm davalar ise yine normal sürecinde devam edecek ve dosyalar arabulucuya devredilmeyecek.
