Sektörün Emsal'i
Etkinlikler
EMSAL.COM
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
EMSAL.COM

Ana Sayfa » Türkiye’deki Mevzuatta Kat Mülkiyeti Kavramı

Türkiye’deki Mevzuatta Kat Mülkiyeti Kavramı

Kat mülkiyeti kavramı ile ilgili esas kurallar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10, 11, 12 ve 13. maddelerinde belirlenmiştir. Peki, bu maddelerin içeriği ve uygulanabilirliği ne durumdadır?

Ahu Minareci Küçükağa Ahu Minareci Küçükağa
2 Haziran 2023
Etiketler: Konut, Mevzuat
Okuma Süresi:7 dakika
A A
Kat Mülkiyeti Nedir, Nasıl Kurulur?
PaylaşPaylaşPaylaşPaylaşPaylaş

İçindekiler

  • Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?
  • Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?
  • Yapı Ruhsatı Nedir?
  • Yapı Kullanım İzin Belgesi Nedir?
  • Kat Mülkiyetinin Tescili Nedir, Nasıl Yapılır?
  • Kat Mülkiyeti Kurulumuyla Ortaklığın Giderilmesi

Kat mülkiyeti kavramı ile ilgili esas kurallar, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10, 11, 12 ve 13. maddelerinde belirlenmiştir. Bu maddeler ve içeriklerini ise genel hatları ile aşağıdaki gibi detaylandırabiliriz:

Kat Mülkiyeti Nasıl Kurulur?

Kat mülkiyetinin ve irtifakının kurulması:

Madde 10, 1. Fıkra – Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar.

Burada resmî senet, tapu sicili ve tescil kavramlarının anlaşılmasında fayda vardır. Resmî senedin tamamı, kanunun görevlendirdiği memur veya makam tarafından düzenleme biçiminde yapılır. Resmî senetleri düzenleme yetkisi ise kural olarak noterlerdedir. Ancak kanun, bu yetkiyi başka makam veya kişilere vermiş olabilir.

İlginizi Çekebilir

AVM Tanımında Yeni Kriterler: Artık Her Yapı AVM Olmayacak!

Parselasyon İşlemi Yapılmamış Alanlarda İfraz ve Tevhit İşlemi

Tapu sicili, Türk Medeni Kanunu’nda da bahsedilen tapu ve kat mülkiyeti sicilleridir. Tescil ise herhangi bir şeyi resmî olarak kaydetme ve kütüğe geçirme işlemidir. Yani aslında burada fiziksel bir işlem söz konusudur. Konumuz kat mülkiyeti olduğuna göre, bir taşınmazın mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesi için (aşağıda bahsedilen gerekli şartların yerine getirilmesi kaydıyla) yapılan başvurudan sonra yukarıda bahsedilen resmî senede dayalı bir tescil işleminin gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Bugün tüm bu işlemler ayrıca Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi’nde (TAKBİS) de tutulmaktadır.

Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Nasıl Yapılır?

Madde 10, 2. Fıkra – Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (kat mülkiyeti) ne çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

Bu maddede sahada karşılaşılan önemli bir detaydan bahsetmek faydalı olacaktır. Maddeden de anlaşılacağı gibi kat mülkiyetinin anagayrimenkulün tamamı için kurulması gereklidir. Burada bahsedilen konu, yapının tamamı için yapı kullanım izin belgesi alınması (yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinden yazının devamında bahsedilecektir) ve anagayrimenkulde yer alan bağımsız bölümlerin tamamının mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesidir.

Tapu sicilinde taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi işlemi, anagayrimenkulün niteliğinin cins değişikliğine tabi tutulmasıdır. Kat irtifaklı bir yapıda anagayrimenkulün niteliği arsadır, ancak bazen tarla niteliği ile karşılaşmak da mümkündür. Bu durum tesis kadastrosu sırasında cins değişikliğinin yapılmadığının göstergesidir.

Günümüzde çok karşılaşmasak da eski yapılarda bağımsız bölüm sahipleri, binanın tamamı yerine sadece kendi bağımsız bölümleri için yapı kullanım izin belgesi almaktalardı. Bu mesele, sahada sıkılıkla karşımıza çıkan durumu açıklamaktadır. Örneğin yapıda 10 bağımsız bölüm varken bunlardan sadece 5 tanesi yapı kullanım izin belgesine sahip ve yapı kat mülkiyetli değil. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu maddesi gereğince söz konusu mülkiyet ancak anagayrimenkulün tamamı için kurulabilmektedir.

Yazının bu noktasında yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesinden de bahsetmekte fayda var.

Yapı Ruhsatı Nedir?

Yapı ruhsatı, yapıya başlayabilmek için ilgili idareler tarafından düzenlenen ve imar planı ile yönetmelik hükümlerine aykırı olmayan belgedir. İmar Kanunu’nun kapsamına giren bütün yapılar için 26. maddede belirtilen istisna dışında belediye veya valiliklerden yapı ruhsatı alınması mecburidir. Yapı ruhsatı, ilgili Kanuna göre 5 sene için düzenlenir ve ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde yapının inşaatına başlamak gerekir. 2 yıl içerisinde yapının inşaatına başlanmamış ve inşaat 5 yıl içerisinde tamamlanmamış ise verilen ruhsat hükümsüz kalır, yenilenmesi gerekir. Yine inşaat sırasında yapının projesinden farklı imalatlar yapılması da ruhsatın yenilenmesini gerektirir.

Yapı Ruhsatı Nedir?

Yapı Kullanım İzin Belgesi Nedir?

Yapı kullanım izin belgesi, yapının ruhsat eki projelerine uygun olarak tamamlandığını gösteren, yapının kullanımına izin veren ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği‘nin 9. ekinde yer alan forma uygun şekilde düzenlenen onaylı belgedir.

Burada şundan da bahsetmek gerekir ki yapı ruhsatı ve yapı kullanım izin belgesi, yapının fenni durumunu irdeleyen, belediye ve valiliklerce verilen belgelerdir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ise yapının tamamen mülkiyet durumu ile ilgili tapu müdürlüklerindeki tescile esas haklardır. Binanın inşa edilmesi için yapı ruhsatına, Kanuna göre yapının fenni şartları sağladığının kanıtı içinse yapı kullanım izin belgesine ihtiyaç vardır. Taşınmazdaki mülkiyet durumunun değişiklikleri için gerekli olan bu iki belge, tek başına mülkiyet durumu hakkında fikir vermemektedir.

Yapı ruhsatı olan bir mülk kat irtifaklı olabilir. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu 14. madde, kat irtifakının kurulması için şu ifadeleri kullanmaktadır:

Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12’nci maddenin birinci fıkrasının (a) bendine uygun olarak düzenlenen, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının imzaları alınarak onaylanan ve elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilen proje ile (b) bendindeki yönetim plânını tapu idaresine vermeleri lazımdır.

Yine aynı şekilde yapı kullanım izin belgesi olan bir taşınmaz, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 10. maddesi gereğince mutlaka kat mülkiyetli olmak zorunda değildir.

Kat Mülkiyetinin Tescili Nedir, Nasıl Yapılır?

Madde 10, 4. Fıkra-(Değişik dördüncü fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmî senet uyarınca veya aşağıdaki fıkralara göre yapılabilir.

(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) Hak sahiplerine isabet eden bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması şartıyla arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı temlik sözleşmesi veya bağımsız bölümlerin taksimine ilişkin noterlik sözleşmesine istinaden inşa edilecek olan binaya ilişkin kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi işlemi, yüklenici tarafından talep edilmesi halinde ilgili idare tarafından yapılır. Tapuya tescil işlemlerinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylı mimari proje ile yönetim planı esas alınır. Mimari proje ile yönetim planında malik imzası aranmaz.

Bu madde, özellikle kentsel dönüşüme girmiş yapıların hukuki durumunu düzenlemek amacıyla 2018’de Kanuna eklenmiştir. Çünkü kentsel dönüşüme giren yapılarda 2/3 çoğunluk gerekmekte, kat irtifakı veya mülkiyeti kurulması için ise aşağıdaki maddelerde görüleceği üzere kat maliklerinin tamamının oy birliği aranmaktadır. Kentsel dönüşüme giren yapıda dönüşümün karşısında duran malikler, kat irtifakı ve mülkiyeti kurulmasının da önünde engel teşkil edebilmektedirler. Bu durum kentsel dönüşüm süreci içindeki bir yapının hukuki sürecini kolaylaştıran niteliktedir.

Kat Mülkiyeti Kurulumuyla Ortaklığın Giderilmesi

Kat Mülkiyeti Kurulumuyla Ortaklığın Giderilmesi

(Ek fıkra: 15/2/2018-7099/4 md.) (Değişik altıncı fıkra:9/6/2021-7327/11 md.)

(…)

Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hâkim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12’nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.

Bu madde, paylı mülkiyete sahip ancak her bir bağımsız bölümü ayrı ayrı ve tek başına kullanılmaya elverişli olan yapılarda uygulanmaktadır. Sahada karşımıza çıkan şu gibi bir örnekle açıklığa kavuşturulabilir: Ailenize ait bir tarla imar gördü ve bunun üzerinde tüm aile fertlerinin ikamet edebileceği bağımsız birimler, daireler ya da dükkanlar içeren bir bina yapıldı. Bu durumda ailenin tamamı, yapının konumlu olduğu yapı ve arsanın tamamına hisseleri karşılığında sahiptir. Ya da bu mülk inşa edildiği sırada sadece babanıza aitti, ancak babanız vefat ettiğinde anne ve çocuklara miras olarak intikal etti. Bu durumda bu yapı ile parsele, anne ve çocuklar hisseleri oranında sahiptir ve ortaya paylı mülkiyet yapısı çıkmıştır. Söz konusu paylı mülkiyetin giderilmesini talep eden hissedar ise bunu, kat mülkiyeti kurulumunu talep ederek sağlayabilir. Yani arsa ve yapının toplamının hissesine tekabül eden kadar kısmının karşılığı olabilecek bağımsız bölümlerin ayrı ayrı kişilere tescil edilmesi suretiyle paylı mülkiyetin giderilmesi şeklinde özetlenebilir.

Kanundaki 11, 12 ve 13 maddeler ise oldukça açık bir şekilde kat mülkiyetinin kurulması için gereken belge ve adımları anlatmaktadır.

Yazı dizisinin “Kat Mülkiyetinde Arsa Payı ve Ortak Alan” başlıklı birinci bölümünü inceleyin.

Yazı dizisinin “Kat Mülkiyetinde ve İrtifakında Sahada Karşılaşılan Sorunlar” başlıklı üçüncü bölümünü inceleyin.

PaylaşGönderPaylaşTweetPaylaş
Önceki

Gayrimenkul Sektörünü İhracat Odaklı Düşünmek

Sonraki

Gözler Yeniden Arazi Yatırımına Çevrildi

Sonraki
Arazi Yatırımı

Gözler Yeniden Arazi Yatırımına Çevrildi

BU HAFTA EN ÇOK OKUNANLAR

Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları
Mevzuat

Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

Ali Yüksel (Dr.)
19 Aralık 2024

Kentsel dönüşüm uygulama alanlarında devletin belli kriterlere göre inşaatın yapımı için yardım etmesi mümkündür. Söz konusu yardım, 6306 sayılı Kanun’un...

Devamını Oku
Atatürk’ün Hayali: İdeal Cumhuriyet Köyü

Atatürk’ün Hayali: İdeal Cumhuriyet Köyü

27 Temmuz 2023
Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

25 Ocak 2023
Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

24 Temmuz 2023
Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

18 Ekim 2023

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Mevzuat

Kentsel Dönüşümde Değerleme ve Arsa Payı Önemi

16 Eylül 2022
Gündem

Ofislerin Konuta Dönüşümüyle Sorun Çözülür mü?

18 Ekim 2023
Sürdürülebilirlik

Kentsel Gelişimde Sürdürülebilir Modeller

20 Eylül 2022
Mevzuat

İmar Planı Değişikliklerinde Değer Artışı Kaosu

12 Ağustos 2024
EMSAL.COM

Emsal.com, Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden gayrimenkul sektörüne ışık tutmak amacıyla kurulmuştur.
 
Sektörün önemli konu başlıklarına dair farkındalığı hem üretici hem de tüketici açısından artırmak adına uzman kalemlerin görüşlerine yer verilen bu platformda, söz konusu alan; geniş bir perspektiften mercek altına alınmaktadır.
 
Emsal.com;

  • Uzman görüşlere ev sahipliği yapar,
  • Gayrimenkul sektörünün dijital kütüphanesidir,
  • Güvenli, kaliteli, tarafsız ve özgün içerikler yayınlar.

  • En Çok Okunanlar

  • Yapı Tatil Tutanağı Nedir, Neden Önemlidir?
  • Bina Kimlik Sistemi Devrede, Peki Yeterli mi?
  • İstanbul’un Gelecek 10 Yılda Konut İhtiyacı
  • Gayrimenkulde Yurt Dışı Talebi
  • Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı ve Fiili Taksim
  • Proptech Nedir, Nerede Kullanılır?
  • Afete Dirençli Kent Nedir?
  • Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?
  • Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi
  • İmarda Terimler ve Hesaplamalar
  • Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?
  • İmar Planı Tadilatı Nedir ve Nasıl Yapılır?
  • Kiracı Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?
  • Kategoriler

    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Yazarlar

    Politikalar

    • Yayın İlkeleri
    • KVKK Aydınlatma Metni
    • Gizlilik Politikası
    • Çerez Politikası

    Telegram

    Tüm güncel gelişmeler ve haberler için
    Telegram kanalımıza katılın!

    Kanala Katılın
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Etkinlikler
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    No Result
    Tüm Sonuçları Göster
    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Etkinlikler
    • Konular
    • Yazarlar
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Sektörün Emsal’i
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    Deneyimlerinizi kişiselleştirmek amacıyla KVKK uyarınca kullanılan çerezler yönetebilir. Daha fazla bilgi için tıklayın.