İçindekiler
Kira bedeli artışı konusu hem kiracı hem de mülk sahibi açısından zorlayıcı bir kira uyuşmazlığına dönüşmüştür. Bu noktada zihinlerdeki soru işaretlerini gidermek ve insanlara hakları konusunda bilgi vermek adına genel olarak kira bedeli artışının yasal çerçevesi üzerine değerlendirmelerde bulunacağım.
İçinde bulunduğumuz gündemde kiracılar; Ev sahibi 1 yılda kaç kez zam yapabilir? Ev sahibi 1 yılda 2 kere zam yapabilir mi? Kiraya yılda 2 kez zam yapılır mı? 1 yıl dolmadan kiraya zam yapılır mı? Kiraya 6 ayda bir zam yapılır mı? Fazla zam yapan ev sahibi cezası şeklinde pek çok sorunun yanıtını aramaktadır.
Kiracı, Kirayı Ödemekle Yükümlüdür
Öncelikli olarak kiracının kira sözleşmesindeki asli borcu, kira bedelinin ve yan gider kalemi olan gider avans payının (aidat) ödenmesidir. Uygulamada karşılaştığımız kiralananın tahliyesine yönelik kiracı aleyhine açılmış tahliye davalarında, kiracının kira bedelini ödemekten kaçınması veya eksik ödemesi şeklinde somut örnekler de yer almaktadır.
Bu noktada taraflar arasında kira bedeli dışında; yazılı tahliye taahhüdü, ihtiyaç / yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye gibi gerekçelere dayalı uyuşmazlıkların bulunması hâlinde kira bedeli de ödenmiyorsa; ortaya yeni bir hukuki uyuşmazlık çıkacaktır.
Kirada Ara Zam Yapılır mı?
Ev sahibi ara zam yapabilir mi? sorusuna kısaca yanıt vermek gerekirse böyle bir durumun mümkün olamayacağını ifade edebiliriz. Nitekim kiraya verenler, kiraladıkları mülkleri için sadece 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen 344. madde hükmünde belirtildiği şekilde ve şartlarda yasal artış yapabilmektedir.
Kira Sözleşme Süresi Bitmeden Kiraya Zam Yapabilir mi?
Yukarıda ifade ettiğimiz üzere kira bedeli belirlendikten sonra sadece yenilenen dönemde artış gerçekleştirilebilir. En az bir yıl olarak imzalanan konut kira sözleşmelerinde de yalnızca bu sürenin ardından artış talep edilebilir.
Ek bir bilgi olarak 2 Temmuz 2023 tarihinden 1 Temmuz 2024 tarihine kadar yenilenecek kiralamalara tabi olan konut kira sözleşmelerinde kira artışları, bir önceki yıl kira tutarının yüzde 25’ini geçemeyecektir. Geçici olan bu madde, aşağıdaki ifadelerden oluşmaktadır.
Geçici madde 2 – (Ek: 14/7/2023-7456/23 md.) Konut kiraları bakımından 02/07/2023 ilâ 01/07/2024 (bu tarihler dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344’üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.
Kiracı Yasal Kira Artışı Yapmazsa Ne Olur?
Yine uygulamada karşılaştığımız bir diğer sorun ise yenilenen kira döneminde kiracının kira bedelinde artış yapmadan mevcut ücreti ödemeye devam etmesidir. Bu durumda kiraya verenin, yasal faizi ile birlikte yeni dönem kira bedelini kiracıdan talep ve dava etme hakkı bulunmaktadır.
Ev Sahibi Yüzde 25’i Kabul Etmezse?
Konut kira bedellerine ilişkin artışların yüzde 25 oran üzerinden sabitlenmiş olması karşısında yenilenen kira döneminde yüzde 25 oran üzerinden artış yapılması yeterlidir. Ancak uygulamada tarafların, söz konusu düzenlemenin dışına çıkarak yüzde 25 oran üzerinden kira bedeli belirleyebildiği görülmektedir.
Yüzde 25 olarak belirlenen artış oranı kimi zaman kiraya veren açısından hakkaniyete uygun olmamakta, emsal kira oranları karşısında yetersiz kalmaktadır.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 54. Hukuk Dairesinin ilgili kararı şu şekildedir:
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, 54. HD., 2023 / 845 E., 2023 / 536 K. 15/03/2023
Dava; kira bedelinin uyarlanmasına ilişkindir. Taraflar arasında 01/04/2019 başlangıç tarihli 1 yıl süreli yazılı kira akti bulunduğu, sözleşmede ilk kira yılı için aylık 6.500,00 TL, yıllık 78.000,00 TL kira bedelinin ödeneceğinin belirtildiği, özel şartlar 2. maddesinde ‘Kira ödemeleri sürekli 6 aylık ödemeler şeklinde ilk yıl için 6’şar aylık peşin olarak 39.000,00 TL (Otuz dokuz bin Türk Lirası), sonraki yıllar her yıl için hesaplanacak TUİK TÜFE yıllık artış yüzdesinden artırılarak 6 aylık ödemeler şeklinde ilgili ayın 01 – 15’i arası peşin olarak banka hesabına yapılacaktır.’ şeklinde kararlaştırıldığı, dava dilekçesinde 01/04/2022 tarihinden itibaren aylık 25.000,00 TL olarak uyarlanmasının talep edildiği görülmüştür.
Somut olayda; taraflar arasında geçerli kabul edilen kira sözleşmesi 01/04/2019 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli olup davacının, 01/04/2022 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere değişen, hâl ve şartlara göre kira bedelinin uyarlanmasını talep etmiş olduğu görülmektedir. Uzun süreli kira sözleşmelerinde edimler arasındaki dengenin aşırı bozulması ve sözleşmenin taraflar açısından çekilmez hale gelmesi durumunda kira parasının günün ekonomik koşullarına uyarlanması için her zaman “uyarlama” davası açılabilir.
O halde Mahkemece yapılacak iş; az yukarıda açıklanan uyarlama davalarında uygulanması gereken kurallar, belirtildiği şekilde tek tek ortaya konularak ve konularında uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, tüm bu veriler, kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paralan, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmek suretiyle bir rapor alınarak hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir. (Emsal: Yargıtay 3 HD- 2017/14157 Esas, 2019/6526 Karar)
Yeni düzenleme ile kira bedeline ilişkin uyuşmazlıkların çözülmesinde ara buluculuk yolu yasal hâle gelmiştir. Buna göre kiracı ve kiraya veren, ara bulucu avukat huzurunda uyuşmazlığı çözüme kavuşturmaya çalışacak; burada uzlaşılamazsa dava yoluna gidilecektir.
5 Yılını Dolduran Kiracının Kira Artışı
Taraflarca kira sözleşmesinin başlangıcında belirlenmiş olan kira bedeli, 5 yıllık süre zarfında yasal artış oranına tabidir. Beş yılın sonunda kiraya veren, emsal nitelikteki kiralananlar ile mevcut kiralananın kira bedelleri arasında hakkaniyete aykırı bir bedel farkı bulunduğu gerekçesiyle hakimden yeni kira bedelinin emsallere göre belirlenmesini talep edebilir. Kira tespit davasını yasal olarak kiracı da açabilmektedir. Ancak uygulamada daha çok kiraya verenlerin bu yola başvurduğunu söylemek mümkün olacaktır.
Ev Sahibi Kiraya Fazla Zam Yapmak İsterse Kiracı Ne Yapmalı?
Kiracının daha hızlı bir şekilde tahliye edilmesini sağlamak amacıyla kiraya verenlerin ara zam baskısı yaptığını görmekteyiz. Öncelikle bu durumun yasal bir dayanağının bulunmadığını söylemek gerekmektedir. Kira sözleşmesinde artış, her kira döneminin bitiminde sadece bir kez yapılabilir.
Ara zam baskısı ile karşı karşıya kalan kiracının bu durumu kabul etmeyerek taraflar arasında belirlenmiş olan kira bedelini zamanında ve tam olarak ödemesi yeterli olacaktır.
Kiracı Ara Zammı Kabul Etmezse?
Kiracı tarafından ara zam talebinin kabul edilmemesi tahliye nedeni değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliye nedenleri sınırlı sayıda olacak şekilde hüküm altına alınmıştır. İlgili Kanun kiraya verene kira dönemi içerisinde ek, ara zam yapma hakkı vermemekte, bu yöndeki talebin kiracı tarafından kabul edilmemesi de tahliye nedeni oluşturmamaktadır.
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bununla birlikte ara zammın kabul edilmemesi hâlinde de ceza koşulunun öngörülmesi, hukuka aykırıdır. Önemle belirtmek isterim ki kanun maddesinde de açık olduğu üzere kira bedeline ilişkin artışın yasal olmayan şekilde yapılması karşısında kiracının bu artışı kabul etmemesi, kiracıya ek bir ödeme yükümlülüğü veya cezai şart getirmeyecektir.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesinde öngörülen kiracı aleyhine düzenleme yasağı söz konusudur. Bu da kiracı aleyhine hukuka aykırı düzenlenen ara zam maddesini geçersiz kılmaktadır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 346. maddesi aynen şu şekildedir:
Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Fazla Kira Artışı Şikâyet Sebebi Olabilir
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı ile bir anlamda da ara zam ve fahiş kira bedeli artışına yönelik düzenlemelerin geçersiz kılınması amaçlanmıştır. Özetle kira sözleşmesine eklenecek ara zam veya yüzde 25 artış oranının üzerinde artış gibi hükümler geçersizdir ve kiracı, söz konusu maddelerin geçersizliğini mahkemeye taşıyarak bir anlamda fazla kira artışını şikâyet edebilir. Uygulamada ise bu durumla karşılaşmamak adına yüzde 25’in üzerinde artış yapılacağı yönünde düzenlemelere yer verilmemektedir. Bu kapsamda kiracı tarafından ara zammın kabul edilmemesinin kira sözleşmesine aykırılık teşkil edeceği, kiralananın tahliyesine neden olacağı yönündeki sözleşme hükümleri geçersizdir.
