İçindekiler
Kiracılar ile ev sahipleri arasında mülke yapılan masrafların paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Ev sahibi neleri karşılar, zorunlu giderler kiradan düşer mi, hangi masraf kiracıya hangisi ev sahibine aittir? gibi pek çok sorunun cevabı araştırılmaktadır.
Bu noktadaki soru işaretlerine mevzuat kapsamında cevap vererek tarafların haklarını açıklamak önem arz etmektedir.
Konuya, merak edilen kavramların kısa tanımlarıyla başlayalım…
Yan Gider Nedir?
Kira sözleşmesine ilişkin yasal hükümlerde (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu [TBK] madde 299-385) yan giderler oldukça karmaşık bir şekilde düzenlenmiştir. Yan giderlerden kastedilen ise kiralananın kira bedeli dışında kalan giderleridir.
Faydalı Masraf Nedir?
Mülk içerisinde gerçekleştirilen faydalı masraflar, kullanım açısından elzem değildir. Özetle bu masraflar hayat kalitesine katkı sağlamakta, ancak bir zorunluluk arz etmemektedir.
Zorunlu Masraf Nedir?
Zorunlu masraflar, faydalı masrafların aksine mülkteki yaşamın devam etmesi adına mutlaka yapılması gereken işlemleri içermektedir. Örneğin yapıdaki su, elektrik veya doğal gaz tesisatındaki arızaların tamiri; zorunlu masraf kapsamına girmektedir.
Lüks Masraf Nedir?
Lüks masraflar; tamamen kullanım tercihine göre yapılmaktadır. Örneğin kullanılabilir olan boyanın farklı bir renk ile değiştirilmesi, sağlam kapıların lüks modellerle yenilenmesi, seramiklerin pahalı olanlarıyla değiştirilmesi lüks masraf olarak değerlendirilebilir.
Kiracı ve Mal Sahibinin Sorumluluğundaki Giderler
Kiracının ve mal sahibinin ödemekle yükümlü olduğu giderler konusunda hemen hemen herkesin aklına gelebilecek bir sınıflandırma yaparak konuya dair genel bir kavrayış sunulabilir. Her kiracı, “Ben bu evde oturmuyor olsaydım bu masraflar çıkmayacaktı.” diyebilecek mülk sahibi de “Mülküm boş olsaydı bana böyle bir masraf çıkmayacaktı.” düşüncesine kapılabilecektir. Demek ki bir gayrimenkulün varlığından ileri gelen masraflar ile kullanımından ileri gelen masraflar arasında belirgin bir farklılık vardır.
Kiracının Ödemekle Yükümlü Olmadığı Masraflar
Söz gelimi kullanılmasa da o mülkün site aidat masrafı, çevre vergisi gibi giderleri olacaktır. Söz konusu giderler mülkün varlığından ileri geldiğinden mülk sahipleri bunlara katlanmak zorundadır. Çünkü mülkiyet hem haklar hem de yükümlülükler demetidir. Buna karşın kullanımla oluşan masraflar da bulunmaktadır. Örneğin, elektrik kullanımı olmazsa ya da çok az olursa, elektrik bir kalemi oluşturmaz, ancak kullanıldığında tüketim miktarına göre masraf çıkar.
Kanundaki yasal düzenlemeler incelendiğinde de bahse konu temel farklılığın esas alındığı görülür. Bununla birlikte kiralananın ayıplı hâle gelmesi durumundan kaynaklanan masraflar da farklılık arz etmektedir. Diğer yandan, vergisel yükümlülükler için de kurallar mevcuttur. Neticede ortaya karmaşık bir yan gider rejimi çıkmaktadır.
Hangi Giderler Ev Sahibine Aittir?
Bilindiği üzere kiralananın; emlak vergisi, zorunlu deprem sigortası, çevre vergisi gibi birtakım kamusal giderleri bulunmaktadır. Yasa koyucu da 6098 sayılı TBK madde 302’de konuyu şu şekilde düzenlemiştir:
Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise, kiraya veren katlanır.
Görüldüğü üzere bu gider kalemleri kiraya veren tarafından karşılanır. Ancak bahsi geçen kural emredici değildir, yani taraflar sözleşmeyle aksini kararlaştırabilirler. Devamında bazı özel hüküm niteliğindeki kanunlarda, vergi yükümlüsünün kiracı olarak öngörülmesi hâli de saklıdır. Örneğin Belediye Gelirleri Kanunu’nda yer alan çevre temizlik vergisinin binayı kullananlar tarafından dolayısıyla kiracı tarafından ödenmesi gerektiği öngörülmüştür.
Yargıtay’ın konuyla ilgili bir kararı şu şekildedir:
Taraflar arasında uyuşmazlık bulunmayan 06.09.2010 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlar üçüncü maddesinde stopajın kiracı tarafından ödeneceği kararlaştırılmış olmakla TBK’nin 302. maddesi gereği vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu davalı kiracıya yüklenmiştir. Somut olayda; stopaj bedellerinin esasen davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödeme yapmadığı ve stopaj bedellerinin davacı kiraya veren tarafından ödendiği anlaşılmaktadır. Mahkemece stopaj bedelinden davalı kiracının sorumlu olduğu ancak ödemediği hususu dikkate alınarak davacının ödediği stopaj bedelinin hüküm altına alınması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile bu talep açısından davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 05.03.2018 tarih 2017/2324 E. 2017/12841 K. sayılı ilamı.)
Kiracı Ev Sahibinden Hangi Tadilatları Talep Edebilir?
TBK madde 303’e göre kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Burada kastedilen çatı onarımı, dış sıva, bahçe düzenlemesi, park yeri düzenlemesi gibi giderlerdir. Dikkat edilirse bu giderler, kiralanan boş olsa da meydana gelebilecektir.
Hangi Giderler Kiracıya Aittir?
Kiracı TBK madde 314 gereğince, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Böylece taraflar yan giderleri kapsayacak şekilde bir kira sözleşmesi yapabilirler ve yan giderlerin kiracı tarafından ödeneceğini kararlaştırabilirler.
TBK madde 317’ye göre kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Burada kullanım giderlerinden kasıt; elektrik, su, doğal gaz veya temizlik bedeli gibi gider kalemleridir. Dikkat edilirse bunlar, kiracının kullanımına bağlı olan giderlerdir. Başka bir ifadeyle kiralanan boş durduğunda meydana gelmeyecek giderlerdir.
Konut ve çatılı iş yeri kiraları için aynı yönde bir kural sevk eden TBK madde 341, hükümleriyle şöyledir:
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel âdet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerine katlanmakla yükümlüdür. Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat edici belgelerin birer örneğini, istem üzerine diğer tarafa vermek zorundadır.
Eski 818 sayılı Borçlar Kanunu’ndan farklı olarak 2012 yılında yürürlüğe giren yeni 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, “yan giderleri” de tahliyeye dayanak olabilecek temerrüt nedeni olarak düzenlemiştir. Daha açık bir ifadeyle eskiden sadece kira bedelini ödemede temerrüde düşmek tahliye sonucu doğurabilirken; artık yan giderleri ödeme temerrüde düşmüş olmak da kiracının tahliyesine neden olabilmektedir.
Kiracının Yaptığı Masrafları Talep Hakkı
Kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi nedeniyle de bazı giderler çıkması mümkündür. Söz gelimi musluk bozulması, ampul sönmesi, çatı akması, su sızıntısı, kombi arızası gibi muhtemel birçok masraf sonradan ortaya çıkabilir. Bu hâllerin nasıl çözüme bağlanacağı, kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesini düzenleyen TBK madde 305 ve devamındaki hükümler esas alınarak belirlenir. Kiralanın sonradan ayıplı hâle gelmesiyle ilgili olarak ortaya çıkabilecek masraflarla ilgili temel hükümler şunlardır:
Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir (TBK madde 306).
Kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir (TBK madde 307).
Kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür (TBK madde 308).
