Yapıların Ruhsat Süresi ve Müktesep Haklar

İnşaata Başlama ve Tamamlama Süresi Nedir?

“İnşaat ruhsatının süresi ne kadardır?” sorusu sıklıkla merak edilir. Belediye ve valiliklerce yapılara verilen inşaat ruhsatları süresiz değildir. Bu hususla alakalı olarak, İmar Kanunu’nun 29. maddesinde; “Yapıya başlama tarihinin ruhsat tarihinden itibaren iki yıl olduğu, her ne sebeple olursa olsun başlama müddeti ile yapı beş yıl içinde bitirilmediği takdirde verilen ruhsatın geçersiz olacağı” ve “başlamış inşaatlarda müktesep hakların saklı olduğu” hüküm altına alınmıştır.

Anılan mevzuat çerçevesinde ruhsat tarihi sonrası iki yıl içinde inşaatı başlamayan ya da beş yılda tamamlanmayan yapılar (ilgili idare tarafından ruhsat temditleri yapılmadıysa) ruhsatsız yapı konumuna düşmektedir. Bu durumda yapının yeniden ruhsat alması gündeme gelir ve yürürlükteki mevzuat hükümleri uygulanır. Ancak böylesi bir durumda “müktesep hak” kavramı ortaya çıkmaktadır.

Müktesep Hak (Kazanılmış Hak) Nedir?

Müktesep hak kısaca, Anayasa ve ilgili kanunlar çerçevesinde bireylerin lehine olarak ortaya çıkmış, kazanılmış hukuki durumdur. Bu kazanımlar sonradan yasalarda yapılacak değişiklikler veya idari işlemlerle geri alınamazlar. 3194 sayılı Kanun çerçevesinde “başlamış olan inşaatlarda müktesep haklar saklıdır” ifadesi yer almakla birlikte, yapı ruhsatı alınarak başlanan ve sürdürülmekte olan inşaatların kazanılmış haklarının hangi koşullarda değerlendirme konusu yapılacağı tartışma konusu olabilmektedir.

Ruhsat alarak başlamış olan inşaatların, ruhsat süresi içinde gelmiş olduğu seviye ölçü olarak alınmalıdır. Bu durumda, yasal mevzuata uygun olarak başlayarak sürdürülmüş inşaatların seviyesi itibarıyla kazanılmış haklarının oluşmuş olduğu ve korunması gerektiği de ortadadır. İnşaatın seviyesi, ilgili idarenin yapı denetim elemanları tarafından tespit edilerek kayıt altına alınmaktadır.

Bu durumu yansıtan bir örnek vermek gerekirse; 5 kat olarak ruhsat alan bir binayı göz önüne alalım. Ruhsat süresi içinde 3. kata beton dökülmüş, öte yandan bölge planı inşaata izin vermeyecek biçimde değişikliğe uğramış olsun. İnşaat ruhsatının alınmış olması ve projesine uygun biçimde 3. kat betonu dökülmüş olduğundan tam bu seviyede müktesep hak kazanılmış olur. Ancak, inşaat süresi içinde bitirilmediğinden kalan katların inşa edilmesi mümkün olamayacaktır.

Hangi Durumlarda Müktesep Hak Oluşur?

İnşaat Yapım Sürecinde İmar Planı Değişikliği Yapılması

Plan değişiklik tarihi itibarıyla inşaatın gelmiş olduğu seviye kazanılmış haktır. İnşaata başlandıktan sonra imar planında usulüne uygun olarak değişiklik yapılması hâlinde (eğer yapılan değişiklik mevcut inşaat ruhsatını aleyhe etkilemekteyse) değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihe kadar yapılmış olan kısım kazanılmış hak olmaktadır.

İmar Planının Mahkeme Tarafından İptal Edilmiş Olması

İmar planı ve ruhsat doğrultusunda kurallara uygun olarak başlayan inşaatta imar planı, herhangi bir nedenle açılan dava sonucu mahkeme tarafından yürürlükten kaldırılırsa; inşaatın geldiği nokta kazanılmış hak olarak kabul edilmektedir.

İnşaat Bittikten Sonra İmar Planının Değişmesi

Yapı ruhsatına göre tamamlanan inşaatın bitişinden sonra imar planında (inşaat aleyhine) değişiklik yapılması hâlinde; (iskân alınmamış olsa bile) bitirilmiş olan inşaat nedeniyle müktesep hak oluşacaktır.

Hangi Durumlarda Müktesep Hak Oluşmaz?

İmar Planı ile Birlikte Ruhsatın Mahkeme Tarafından İptal Edilmesi

Mahkemenin hem imar planını hem de ruhsatı iptal etmiş olması hâlinde, sürdürülen inşaatın yapılan kısımları kazanılmış hak olmayacaktır. Bu durumda inşaatın yeni imar planına uygun hâle getirilmesi istenir.

Binanın Yıkılarak Yeniden Yapılması

Mevcut binanın fiziki durumu kazanılmış hak oluşturmaz. Yapı yıkıldığı takdirde yeni inşaat, yürürlükte olan plan şartlarına göre yapılır. Yeni imar planının inşaatın aleyhine olması durumunda mevcut yapının ihya edilerek güçlendirilmesi daha iyi bir seçenek olabilir.

Af Kanunları Nedeniyle Ruhsata ve İskâna Bağlanan Yapıların Durumu

Bu tip yapılar ömürlerini tamamlayana kadar kullanılır ve kazanılmış hakları saklıdır. Ancak söz konusu yapıların yıkılarak yeniden yapılması veya tadil edilmesi istendiği takdirde yürürlükte bulunan imar planı şartlarına göre hareket edilmelidir.

İmar Durumu, Onaylanmış Proje ve Ruhsat Alınmış Olması Müktesep Hak Oluşturur mu?

İmar durumunun tek başına iptal edilmiş olması, onaylanmış proje ve ruhsatla doğrudan bir bağ oluşturmaz. Kazanılmış hakkın oluşması, inşaatın verilen sürelerde başlatılması ve ruhsatına uygun olarak sürdürülmesine bağlıdır. Öte yandan, ruhsatın mahkeme tarafından iptal etmesi veya imar durumunun plana aykırı oluşturulması hâlinde, inşaatın yapılan kısımları müktesep hak oluşturmayacaktır.

İnşaat Ruhsatı İlgili İdare Tarafından İptal Edilebilir mi?

İnşaat ruhsatının hatalı verilmiş olması hâlinde iptal edilmesi mümkündür. Ruhsatın verilmesinde hata varsa ortaya çıkacak zarar, kusuru oranında ilgili idareye yansıtılır. Ancak ruhsat sahibi kişinin hatası varsa, müktesep hak ve ruhsatı veren yetkili merciinin zararı karşılaması söz konusu değildir.