İçindekiler
Ruhsat Süreci Öncesi
İnşaata başlamak için öncelikle resmî süreci başlatarak inşaat ruhsatının alınmasına ihtiyaç vardır. Ancak bu aşamadan önce mülkiyet sahiplerinin işin maliyetini, getireceği ve götüreceği maddi değerleri doğru hesaplaması / hesaplatması gerekmektedir.
Toprak sahiplerinin öncelikli olarak, sahip oldukları arsanın imar durumu şartlarına göre ne kadar inşaat alanı (inşaat emsal hesabı) elde edeceği ve nasıl bir bina yapacağı sorularının cevaplarını alması gerekmektedir. Bu husus inşaat ruhsat süreci öncesini ilgilendiren ayrı bir inceleme konusu olup; mülkiyet sahiplerinin, ‘’Arsama nasıl, kaç metrekare inşaat alanı olan ve hangi ölçülerde bir bina yapabilirim ve bu inşaatın bana maliyeti ne olur?’’ sorularının cevabını teşkil eder. Bu makalede ise sadece “inşaat ruhsatı” sürecine yönelik olarak değerlendirmeler yapılacaktır.
İnşaat Ruhsatı Nedir, Kimler Tarafından Verilir ve Alınır?
Ruhsat, inşaata başlamak ve devam ettirmek amacıyla ilgili idareden alınması gerekli olan belgedir. Yapı ruhsatları, mal sahipleri ve kanuni vekillerinin talebi hâlinde; mücavir alanlar içinde belediyelerce, mücavir alanlar dışında ise valilikler tarafından verilir. Mimar / mühendisler, inşaat yüklenicileri, mülkiyet sahipleri, yapı denetim firmaları ruhsat sürecinin esas unsurlarıdır.
İnşaat Ruhsatının Süresi Ne Kadardır?
Ruhsat süresi 5 yıldır. Ruhsat alındıktan sonra inşaatına 2 yıl içinde başlanmayan veya 5 yıllık süre içinde tamamlanmayan yapılar, ruhsatsız yapı olarak kabul edilir. Ruhsat süresi içinde yapılan taleplerde, ilk ruhsat alma tarihinde yürürlükte olan imar planı ve diğer mevzuat hükümleri tatbik edilir. Ruhsat süresi tamamlanan yapıların inşaata devam edebilmesi için yeniden ruhsat alınması şarttır.
Ruhsat İşlemlerine Nasıl Başlanır?
Bölgenin imar planı şartlarına göre belediyelerden alınacak imar durumu verileri ışığında ve sonrasında; arsaya ait röperli kroki, istikamet rölevesi, kot – kesit belgeleri yardımıyla ve gerekirse arsanın tevhit / ifraz / kamu alanı terk / satın alma ve benzeri işlemleri gerçekleştirilir. Vaziyet planı ve avan proje onayı ile birlikte, yapı sahipleri veya kanuni vekillerince belediye veya valilik bürolarına müracaat edilir. Mimar / mühendisler tarafından hazırlanan mimari, statik, mekanik, ısı yalıtım projeleri dilekçe ekinde olmalıdır.
Ruhsat Sürecinde Esas Olan Belgeler Nelerdir?
- Ruhsat Talep Dilekçesi: Mal sahipleri veya kanuni vekillerinin ilgili idareden ruhsat talebi hakkında dilekçedir.
- Röperli Kroki: Bir parseli, sabit bir noktaya göre koordinat sisteminde ölçek ile gösteren krokidir.
- Vaziyet Planı: İnşaatın tüm unsurlarının parselde gösterildiği 1 / 200, 1 / 500 ölçekli plandır. Proje müellifi tarafından hazırlanarak idareye sunulur.
- İstikamet Rölevesi: Projelere altlık teşkil eden, röperli kroki ve imar durumuna göre hazırlanan krokidir.
- Kot – Kesit Belgesi: Yapının yükseklini tayin etmeye yarayan belgedir.
- Zemin Etüt Raporu: Yapıdaki deprem etkilerini, zemin direncini ortaya çıkaracak ve projelerin hazırlanmasına ışık tutacak zemin parametrelerini belirleyen rapordur.
- İmar Durum Belgesi: İmar planı şartlarını, plan notları ve yönetmelikte belirtilen kuralları ifade eden; bir başka deyişle, arsaya nasıl ve hangi ölçülerde bir yapı yapılabileceğini sayı, kroki, yazı ile ifade eden resmî belgedir. İfraz, tevhit, satın alma terk ve benzeri işlemler, belediyeden imar durum belgesi alındıktan sonra yapılır.
- Avan Proje: Bazı uygulamalar için belediyeler tarafından göreceli olarak talep edilir. Avan proje, yapılacak yapının plan ve dış cephe görünüşlerinin yer aldığı, uygulama projelerinin ön hazırlığını yansıtan 1 / 100, 1 / 200 ölçekli projedir.
- Vekâletname, Muvafakatname, Sözleşmeler, Şantiye Şefliği Evrakları ve benzeri Belgeler: Hissedarlar, yüklenici, proje müellifleri ve şantiye şefleri tarafından imzalanan noterden onaylı belgelerdir.
- Yapı Denetim Evrakları: Ayrıntılar ve esaslar 4708 Sayılı Kanun kapsamında yer almaktadır (sözleşmeler, taahhütnameler, denetçi belgeleri ve benzeri).
- Tapu Kayıtları: Tapu ile ilgili her türlü bilgi ve belgedir.
- Uygulama Projeleri: Mimari, statik, makine, elektrik, ısı yalıtım, kanal ve (idarelerden onaylı) projeler için elektrik idarelerinden temin edilecek trafo belgeleridir.
Tüm belgelerin ilgili idareye ibraz edilmesinden ve talebin ilgili mevzuata uygun olduğu değerlendirmesi yapıldıktan sonra tip yapı ruhsatı doldurulup, ilgili idare yetkilileri tarafından onaylanıp imza altına alınarak inşaatın yapım ve denetim süreci başlatılır.
Yapı Ruhsatı Hakkında Öne Çıkan Bazı Sorular ve Cevaplar
Hangi inşaat faaliyetlerinde ruhsat gerekmemektedir?
Boya, sıva, çatı onarımı, her türlü tesisat tamir ve tadilatları, pergola ve benzeri yapılar, geçici yardımcı yapılar, bağımsız bölümlerde tadili tadilatlar için ruhsat gerekmemektedir.
Prefabrik yapılar, hafif çelik evler, tiny house’lar ruhsata tabi midir?
Prefabrik yapılar, hafif çelik evler ruhsata tabi olup; tiny house’lar, karavan statüsünde olduğundan trafik mevzuatı açısından değerlendirmesi yapılmaktadır. Bu hususta mevzuatın revize edilmesinde yarar vardır.
Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni arasında ne fark vardır?
Yapı ruhsatı, inşaata başlama izni alındığını gösteren belge olup; yapı kullanma izni, bir başka deyişle iskân belgesi ise, inşaatın bitirilerek yasal konum kazandığını; yapının, proje ve ruhsatına uygun olarak inşa edildiğine ve yapının kullanılabileceğine dair belgedir. Yapı kullanma izni hakkında, doğru olmayan biçimde, zaman zaman kullanılan iskân ruhsatı ifadesi mevzuatta yer almamaktadır.
Ruhsata esas olacak ‘zemin etüt raporları’ nasıl ve kimler tarafından hazırlanır?
Zemin etüt raporları, yapının statik ve betonarme hesaplarına altlık teşkil eder. Bakanlık tarafından belirlenen esaslar ve formatlar çerçevesinde, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne göre; jeoloji, jeofizik ve inşaat mühendisleri tarafından tanzim edilerek ayrı ayrı imzalanır.
Ruhsat ilgili idare tarafından ne kadar sürede verilir?
Teklif projeler, tüm belgeler ve eklerinin belediyeler veya valilikler tarafından incelenmesi sonucu, eksik ve yanlış bulunmuyorsa müracaat tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde yapı ruhsatiyesi verilmelidir. Proje ve evraklarda yanlış / eksik bulunması hâlinde, müracaat tarihinden itibaren 15 gün içinde dilekçe sahibi bilgilendirilmeli; eksiklikler giderildikten sonra da en geç 15 gün içinde ruhsat verilmelidir.
Ruhsatsız olarak inşaata başlayıp sürdürenler nasıl bir yaptırımla karşılaşırlar?
İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre, ruhsatsız veya ruhsat ve eki projesine aykırı yapı, tadilat ve imalatların yapılması halinde, idare tarafından yasal işlemlere başlanarak yapının veya aykırı kısımlarının yıkımı gerçekleştirilir. Aynı kanunun 42. maddesi doğrultusunda da, yapının yasal olmayan kısımları için para cezası uygulanır. Öte yandan, TCK’nın 184. maddesi çerçevesinde, idare tarafından ilgililer hakkında Cumhuriyet Savcılıklarına suç duyurusunda bulunulur.
Yapı denetim şirketlerinin, yapı ruhsatı aşamasındaki rolü nedir?
Sektördeki düzensizlikleri önlemek, sağlıklı ve güvenli yapılar oluşturmak adına 2001 yılı itibarıyla Yapı Denetim Kanunu yürürlüğe girmiştir. Söz konusu yasayla, inşa edilecek yapılar bakanlık tarafından yetkilendirilen tüzel kişiliğe haiz yapı denetim kuruluşlarının denetimine tabi olmaya başlamıştır. Kuruluş bünyelerinde yer alan teknik elemanlar, ait oldukları disiplinlere göre projelerin ve yapının denetiminde sorumluluk alırlar (fenni mesuliyet) ve idarelere uygunluk görüşünü belirtirler. Yapı ruhsatlarında, yapı denetim firmalarının ve yetkili teknik elemanların imza ve kaşeleri bulunur.
Yapı ruhsatı sorgulaması nasıl yapılır?
e – Devlet sistemi üzerinden bu işlem yapılabilir.
Ruhsat harcamaları nelerdir?
Ruhsat harcamaları çok sayıda kalemden oluşur ve her yıl belediye meclisleri tarafından, göreceli olarak masraf ve harcama bedelleri belirlenir. Bu sebeple en doğru yöntem; inşa edilecek yapının alanı, büyüklüğü, fonksiyonu ve sınıfına göre tespit edilecek toplam harcama bedeli ve hangi kademede yapılacağına yönelik olarak ilgi idareden bilgi alınmasıdır. Yapı deneti şirketleri için yapılacak harcamalar ise inşaatın büyüklük ve kullanım amacına göre, 4708 Sayılı Kanun hükümlerince belirlenir.
