İçindekiler
Gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından “Türkiye’de Gayrimenkulün Çarpan Etkisi” ana temasıyla düzenlenen 1. Ankara Gayrimenkul Zirvesi, sektörün önemli isimlerini bir araya getirdi.
Gayrimenkul gündeminin ve geleceğinin değerlendirildiği zirvede; Türkiye’de sektörün gelişimi, kentsel dönüşümün hızlandırılması, konut sektöründe finansal problemlerin çözümü gibi önemli başlıklar mercek altına alındı.
Zirvenin açılış konuşmalarını GYODER Başkanı Neşecan Çekici, Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Erdal Eren, Ankara Ticaret Odası (ATO) Başkanı Gürsel Baran ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı İbrahim Ömer Gönül yaptı.
İşte etkinlikten öne çıkan başlıklar…
Neşecan Çekici: Gayrimenkul, Çarpan Etkisine Sahip
GYODER Başkanı Neşecan Çekici, konuşmasında Türkiye gayrimenkul sektörünün modernleşmede oynadığı role değinerek şunları aktardı:
Bugün burada hem GYODER’in geleneksel gayrimenkul zirvesini özel bir içerikle Ankara’ya taşımış olmanın hem de derneğimizin 25. yılını kutlamanın mutluluğunu ve gururunu yaşıyorum.
Türkiye’de yaklaşık 2 milyon kişiye istihdam sağlayan, 300’den fazla alt sektörü destekleyen ve ekonomiye istikrarlı bir şekilde katma değerde bulunan gayrimenkul endüstrisi, ülkemizin modernleşme sürecinde önemli roller aldı. Bugün gayrimenkul sektörünü; teknoloji, tasarım, tabiat ve toplum ile bütünleştirmek ve sektörün tüm alt açılımlarına değer katmak üzere ilerliyoruz.
Gayrimenkul, ekonomiler için çarpan bir etkiye sahiptir. Doğru kurgulanan bir gayrimenkul endüstrisi, kalkınma hızını da geometrik olarak artırır. Biz de bugün, gayrimenkulün çarpan etkisini kalıcı kılacak fikirleri ve çözüm önerilerini konuşmak için bir aradayız.
Erdal Eren: Sektörün En Önemli Sorunu Disiplinsizlik
Disiplinsizliğin sektördeki en önemli sorunlardan biri olduğunu belirten Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Erdal Eren, şöyle konuştu:
Sektörümüzün en büyük sorunu disiplinsizliktir. Berber olmak için diplomanın arandığı ülkemizde, 10 katlı binaya daha sonra maalesef 3 kat daha çıkmayı iş edinmiş insanların dahil olabildikleri bir düzen… Hep birlikte çabalayarak sektörümüzü disipline etmek, insanımıza mezar yerine konut yapma amacını güden meslektaşımızın yer aldığı çok değerli sivil toplum örgütlerinden biri GYODER.
Sokaktan geçen hafriyat kamyonlarının sarsıntılarından dolayı çöken binaları yapanlar da bizimle aynı kartviziti taşıyorlar maalesef. O nedenle hep birlikte bu konuyu disipline edecek ve yasalaştıracak, büyüklerimizin de bizi dinleyebilecekleri platformların artmasını bekliyoruz.
1972’den günümüze kadar Türk müteahhitlerinin Türk Bayrağı’nı dalgalandırdıkları ülke sayısı 136… Yurtdışında yaptığımız iş hacmi 509 milyar dolar. 12 bin 170 proje tamamlamışız. Bu bizim için büyük bir gurur tablosu.
Gürsel Baran: Sektörde Eleman Sıkıntısı Yaşanıyor
Ankara Ticaret Odası (ATO) Başkanı Gürsel Baran, inşaat ekosisteminde planlama ile ilgili sorun olduğunu ifade ederek şunları söyledi:
Planlama ile ilgili ekosistemde sıkıntı var. Özellikle deprem sonrası yaşadıklarımız, bu sektörün sıkıntılarını gün yüzüne çıkardı. Yıllar önce, ‘müteahhitlik sektöründe çok kâr var’ diye bir sürü kişi bu işe girdi. O süreçten sonra sektörde büyük sıkıntılar başladı. Planlamanın olmaması çok önemli bir etken.
Diğer yandan eleman sıkıntısı bizim de uzun zamandır dile getirdiğimiz sıkıntılardan. Türkiye’de 208 üniversite var ama olması gereken belki de 50-60. Aileler olarak bizler çocuklarımızı üniversite okumaları için zorluyoruz ama şu an başta inşaat sektörü olmak üzere çalışacak eleman bulamıyoruz. Bu bizi üretimden ihracata kadar pek çok alanda etkiliyor. Bir an önce bu sorunun çözülmesi gerekir.
Tüm sıkıntılara rağmen gayrimenkul sektörü 2023’ü yüzde 8.7 büyüme ile kapattı. Hatta 2024 yılının ilk 3 ayı itibariyle yüzde 11 civarında bir büyümeden bahsediyoruz.
İbrahim Ömer Gönül: Gayrimenkul Değiştirme Fonları Çalışmamız Bitmek Üzere
Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) Başkanı İbrahim Ömer Gönül de gayrimenkul sektöründeki sıkıntıların farkında olduklarını belirterek şöyle konuştu:
Gayrimenkul sektörünün ciddi sıkıntıları olduğunu biliyoruz. Sermaye Piyasası Kurulu olarak en azından disiplin, ölçek ve benzeri konularda yardımcı olmak için elimizden gelen enstrümanları geliştirmeye devam ediyoruz. Bizim gayrimenkule önem verdiğimiz 3 tane yapımız var; bunlardan birincisi Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, ikincisi Gayrimenkul Yatırım Fonları ve çalışmalarını tamamlamak üzere olduğumuz Gayrimenkul Değiştirme Fonları. Yakın zamanda yürürlüğe gireceğine inandığımız bu düzenleme ile sektöre katkı sunacağımızı umuyoruz.
GYO’ların 2021 yılında toplam piyasa değeri 95 milyar TL iken, 2023 yılında 350 milyar TL’ye ulaştı. Mevcut durumda borsada işlem gören toplam 47 adet GYO’muz var. Önümüzdeki dönem bu sayının artarak devam edeceğini görüyoruz.
2021 yılında 15 milyar TL olan GYF büyüklüğü 2023 yılı sonunda 75 milyar TL’ye ulaştı. Mevcut durumumuzda kuruluşuna izin verilmiş 203 adet GYF bulunmaktadır. Bu fonlardan 2024 yılının ilk 5 aylık döneminde portföy büyüklüğü 82.5 milyar TL’ye ulaştı.
Açılış konuşmalarının ardından “Türkiye Gayrimenkul Sektörünün Gelişimi, Kurumsallaşması ve GYO’lar” konulu söyleşi gerçekleştirildi.
Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş: Daha Fazla Sermaye Çekmemiz Lazım
Söyleşide konuşan Ankara Üniversitesi Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Bölüm Başkanı Prof. Dr. Harun Tanrıvermiş, Türkiye’ye yatırım sermayesi çekme konusuna değinerek şu ifadeleri kullandı:
Herkes, ‘daha fazla yabancı sermaye çekmemiz lazım’ diyor. Doğru. Türkiye’nin gerçekten ciddi derecede yatırım sermayesine ihtiyacı var. Daha fazla sermaye çekmemiz lazım. Ama yabancı yatırımcı, belirli şartlar ve bunların korunmasını istiyor. Dolayısıyla yatırımı ve yatırımcıyı koruyan , uygun yatırım iklimini yakalamış bir Türkiye gayrimenkul sektörü daha fazla yatırımcı çekecek.
Aziz Torun: GYO’lar Sektörü Kayıt Altına Alıyor
Söyleşinin bir diğer konuğu Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun da gayrimenkuldeki kayıt dışılığa dikkat çekerek şunları aktardı:
Gayrimenkul oldukça geniş kapsamlı bir kavram. Hatta biraz daha ileri gidersek, ülkelerin varlıklarının yüzde 60 – 70’ine kadar olan varlıklar tamamen gayrimenkulden oluşuyor. Gayrimenkul dediğimiz zaman bunun içerisine; konut, AVM, lojistik merkezi, otel, yurt, havalimanı, fuar merkezi, köprüler, barajlar hatta altyapı yatırımları giriyor. Bunların daha nitelikli olabilmesi için de uzun vadeli finansmana ihtiyaç var. Gayrimenkul bir rant sektörü değil, reel sektör. Gayrimenkul, Türkiye’nin dinamik sektörlerinden biri.
Sektörün güçlenmesinde GYO’ların çok önemli bir etkisi var. GYO’larda her şey şeffaf ve kayıt altında. Bu da kayıt dışılığı engelliyor. GYO’lar sektörü daha kayıt altına alıyor ayrıca perakendeye de etkisi var, kurumsallığı da sağlıyor.
Ersun Bayraktaroğlu: Halkın Ulaşabilmesi için Gayrimenkulün Menkulleştirilmesi Lazım
“Gayrimenkulün Menkulleştirilmesi: Millî Servetin Ekonomiye Kazandırılması” başlıklı panelde konuşan PWC Türkiye Ortağı ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu, bir yatırım enstrümanı ve tasarruf alışkanlığı olarak gayrimenkulü şöyle değerlendirdi:
Gayrimenkul bir yatırım enstrümanı aslında. Müteahhitlik hizmeti bir inşaat üretim işi. Dolayısıyla sektörün oturduğu yer farklı. Gayrimenkulün özelliği zaten yatırım enstrümanı olması. Türkiye gibi gelişmekte olan ülkeler için de önemli bir yatırım enstrümanı. Bir emeklilik planı aslında gayrimenkul. Sosyal güvenlik sisteminin çok gelişkin olmadığı ülkelerde insanların amacı emeklilikte başlarını sokacakları bir ev ve mümkünse düzenli getiri sağlayacak bir başka gayrimenkul.
Gayrimenkul çok tercih edilen bir enstrüman ama bu sadece belli bir gelir grubuna hitap ediyor. Neden? Çünkü tapu almanız lazım. 3 – 5 -10 milyon tasarrufu olan hane halkı sayısı azalıyor. Yüzde 51’e düşmüş konut sahipliği oranı Türkiye’de. Ülke tarihinde ilk kez bu kadar aşağı düşmüş durumda. Yüzde 60’dan geldi bu noktaya. Dolayısıyla rakam büyüyor ama bunu tasarruf edebilmek mümkün değil. O zaman ne yapmamız lazım? Gayrimenkulü menkulleştirmemiz lazım. Menkul kıymetleştirme, bir tasarruf enstrümanı olarak gayrimenkule halkın ulaşabilmesi için en güzel yol.
Gayrimenkul yatırım ortaklığı, hisse senedi gibi küçük yatırımcıların çok rahat yararlanabileceği, sadece konuta değil, çok daha geniş bir spektrumdaki gayrimenkul varlığına ve onun getirilerinden nemalanma olanağı sağlayacağı için daha iyi bir enstrüman. Belli bir gelir grubunun üstündeyse gayrimenkul yatırım fonu da iyi bir enstrüman. Dolayısıyla gayrimenkulün tasarruf ve bir yatırım aracı olarak gördüğü ilginin devamı ancak ve ancak bunun menkul kıymetleşmesi ile mümkün.
Dr. Berra Doğaner: GYO’lar 760 Milyarlık Aktif Kaynak Yarattı
Panelin diğer konuşmacısı olan GYODER GYO Komite Başkanı Dr. Berra Doğaner, GYO’ların sektörde yarattığı kaynağa dair şunları aktardı:
Gayrimenkul geliştiricilerin en önemli konusu, finansa erişim. Her türlü gayrimenkule ihtiyaç var ülkemizde. Göç alan bir ülkeyiz. Turist alan bir ülkeyiz. Dolayısıyla bu da bir talep oluşturuyor. Bunu karşılamak için geliştiriciler kaynak yaratmak mecburiyetinde fakat kaynağımız sınırlı.
47 GYO’muzun 2023 yıl sonu aktif toplamı 760 milyar Türk lirası. Bunun tamamına yakınının gayrimenkullerde olduğunu düşünelim. Bu önemli bir rakam. Aktif toplamı 760 milyar olan sektörün borsada işlem gören değeri 450 milyar lira. Gerçek değerinin çok altında işlem görüyor GYO’lar. Burada önemli olan şu: GYO’lar 760 milyarlık aktif kaynak yaratmış ve bunu gayrimenkul sektörüne yatırmış.
Mustafa Aşkın: Barınma Hepimizin İhtiyacı
“Konut Sektöründe Finansal Darboğazdan Çıkış Yolları” başlıklı panelde konuşan Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler Ortağı Mustafa Aşkın, konutlardaki fiyat artışına vurgu yaparak şöyle söyledi:
Türkiye’de son 4-5 yılda fiyatlama anlamında bir balon yarattık ve o balon şimdi patlıyor. Sorun sadece fiyatlamada değil, yapısal anlamda ciddi sorunlarımız var. ‘Yaparım, nasılsa satarım’ mantığı var. İlk önce üreticinin kendisine çeki düzen vermesi lazım. Ancak Türkiye’de zorunluluk getirmedikten sonra kimse kendi kendini düzeltecek bir çaba içerisinde olmuyor. Hakikaten risk yönetimi, finans yönetimi son derece kötü gidiyor.
Diğer taraftan konut sektörü, sokaktaki herkesi ilgilendiriyor çünkü hepimizin barınma ihtiyacı var. Ortalama 850 bin tane konut ihtiyacımız var, bunun 700 – 750 bin tanesi orta düzeydeki insanların barınma ihtiyacına yönelik konut olmak üzerine. Fakat onların alım gücüne bakıyorsunuz, son derece kötü. Peki bu alım gücü nasıl düzelir? Makro ekonomideki gelişmelerle düzelir ama onsuz da imar edebileceğimiz bir finansal düzenleme var.
Emlak Katılım Bankası kurulmadan önce ben, ‘Katılım bankası olarak açmayalım, Türkiye Gayrimenkul ve İpotek Bankası olarak açalım’ dedim. Bizim işin finansal mimarisini çözmemiz lazım. Konut toplumsal bir sorun ama eğer bunun finansal tarafını planlamak istiyorsak; bir, Türkiye’nin çok acil bir şekilde gayrimenkul ve ipotek bankasına ihtiyacı var. Bunun için de çok ciddi bir kamu desteğinin olması lazım. İki, finansallaştırma sürecini daha şeffaf ve hızlı hâle getirmek lazım.
Finansal anlamda gerekli düzenlemeler yapıldığı takdirde, ekonomik şartlar çok elverişli olmasa bile orta düzey ve altı kesimler için konut üretiminide başarı sağlayabiliriz.
Cem Yılmaz: Stratejik Anlamda Kentlerimize Yaşam Alanları Olarak Bakmalıyız
Moderatörlüğünü Avukat Pınar Ersin’in yaptığı, “Kentsel Dönüşümü Hızlandırmak: Etkin Stratejiler ve Çözümler” başlıklı panelde konuşan GYODER Başkan Yardımcısı Cem Yılmaz, şunları aktardı:
Siz bir konutu çok değerli bir bölgede yapıyor olabilirsiniz ama onun değerini düşürecek herhangi bir yatırım veya yatırımsızlık nedeniyle bir değer oluşmayabilir. O kentin kent olabilmesi, sokaklarının ve kaldırımlarının tasarımla yönlendirilip oluşturulabiliyor olması, bölgenin önce yerel yönetim daha sonra da merkezi idare tarafından vizyonlandırılıyor olması lazım.
Bizim stratejik anlamda kentlerimize kent olarak, yaşam alanları olarak bakıyor olmamız lazım. Bunun temelleri de sürdürülebilirlikte, dayanıklılıkta ve işin meselesi yönetişimde. Kamu bunu tek başına yapmıyor. Belli paydaşları aynı masaya oturtarak yapıyor. Bunun içinde yatırımcı da var, vatandaş da var, bürokrat da var, politikacı da var.
Ebru Öz: Ankara Sürdürülebilir Bir Gayrimenkul Piyasasına Sahip
Optylon Krea Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal‘ın moderatörlüğünü üstlendiği “Gayrimenkul Piyasalarına Başkentten Bakış” panelinde söz alan Lâl Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ebru Öz, Ankara’nın gayrimenkul piyasasına dair şu değerlendirmelerde bulundu:
Ankara bu yıl konut fiyatının en çok artış gösterdiği il oldu. Ülke genelinde 2 milyon 950 bin adet gayrimenkul satışı olmuş, bunun 200 bini Ankara’da gerçekleşmiş. Bu rakam İstanbul’da 335 bin. Gayrimenkul satışlarının yüzde 6,7’si Ankara’da yapılmış. Ankara’nın ilçe kırılımında da herkesin bildiği gibi Çankaya önde. Konut fiyatlarında Ankara’da 2023 Mart ayı ile 2024 Mart ayı arasında yüzde 63,9’luk büyük bir artış olmuş. Bu rakamda Ankara’nın depremden sonra aldığı göçün de çok büyük bir etkisi var.
Ankara’da konut fiyatları İstanbul kadar yüksek değil ama Ankara’nın sürdürülebilir bir gayrimenkul piyasası olduğunu yatırımcıları gözden kaçırıyorlar. Ankara’da büyük dalgalanmalar olmaz ve burası her zaman kazandırır. Ankara’daki gayrimenkul piyasası öngörülebilir bir piyasadır.
