İçindekiler
Gayrimenkul Yatırım Fonu (GYF), Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından kuruluş ve faaliyetlerine yönelik ayrıntılı düzenlemeler getirilmesiyle ilk kez 2014 yılında resmî olarak tanıtıldı. Bu düzenlemenin ardından ülkemizdeki ilk GYF, 2016 yılında kuruldu. Başlangıçta gayrimenkul sektöründe sınırlı ilgi gören bu fonlara son yıllarda talep artmaya başladı. Özellikle, SPK tarafından yakın zamanda gerçekleştirilmesi beklenen proje fonlarına ilişkin düzenlemelerin sektöre önemli bir destek sağlayacağı düşünülmekte.
Avantajlarına rağmen GYF’lerin neden uzun süre gündemimizde yer almadığı sorusu akıllara geliyor. Bu durumun temel nedeninin, fon yapısının ve işleyişinin tam olarak anlaşılamaması olduğunu düşünüyorum. Bu nedenle bu yazımda, son zamanlarda sektörde adını sıkça duymaya başladığımız alternatif gayrimenkul yatırım aracı olan gayrimenkul yatırım fonlarından detaylıca bahsetmek istiyorum.
Gayrimenkul Yatırım Fonu Nedir?
Alternatif yatırım fonları altında tanımlanan GYF’ler; nitelikli yatırımcılardan toplanan paraların, gayrimenkullerin veya gayrimenkule dayalı hakların, SPK’den faaliyet izni alan portföy yönetim şirketleri tarafından yönetilen mal varlığı olarak tanımlanabilir. GYF’ler, kamu gözetimi ve şeffaflık prensipleriyle yatırımcılara kolektif olarak bir araya gelme ve gayrimenkul yatırımı yapma fırsatı sunar. Tüzel kişiliği olmayan fonlarda yatırımlar tamamen fon yöneticileri tarafından kontrol edilir.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına Kimler Yatırım Yapabilir?
Nitelikli yatırımcı olarak tanımladığımız yatırımcılar, gayrimenkul fonlarına yatırım yapabilir. Peki nitelikli yatırımcı kimdir? Nitelikli yatırımcı; SPK düzenlemeleri çerçevesinde en az 1 milyon Türk lirası tutarında nakit / likit varlığı olan gerçek kişi veya tüzel kişidir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları Nasıl Kurulur?
Gayrimenkul yatırım fonları, Türkiye Sermaye Piyasası Kurulunun düzenlemesine ve kontrolüne tabi Portföy Yönetim Şirketleri (PYŞ) tarafından kurulmaktadır. Fona yapılan yatırımlar fonun anlaşmalı olduğu saklamacı bankada; fon katılma belgeleri de Merkezi Kayıt Kuruluşunda (MKK) saklanır. Fon portföyündeki gayrimenkuller ise tapuda ilgili fon adına tescil edilir. Tüzel kişiliği bulunmayan fonlar, tapu işlemlerinde sınırlı olarak tüzel kişiliğe sahip sayılır. Fon adına tapuda yapılacak işlemler, PYŞ ve saklamacı kuruluştan en az iki katılımcının imzası ile gerçekleşir. SPK’nin denetimi altında oluşturulmuş bu yapı, fonları son derece güvenilir kılmaktadır. Bununla birlikte fonlar, tüm nitelikli yatırımcılara açık veya sadece belirli kişilerin / grupların yatırım yapmasına olanak sağlayacak şekilde süreli veya süresiz olarak kurulabilmektedir.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına Nasıl Yatırım Yapılır?
Yatırım yapmak istediğiniz fonun kurucusu olan portföy yönetim şirketine giderek, anlaşmalı olduğu saklamacı bankada hesap açmak ve fon katılma belgesi almak suretiyle ilgili fona yatırım yapılabilir. Matbu form ve sözleşmeleri kapsayan prosedürler hakkında ise PYŞ’lerden detaylı bilgi alınabilir.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarının Avantajları Nelerdir?
Öncelikle fonlar, kamu gözetiminde kurulmuş ve piyasa profesyonelleri tarafından yönetilen sistemler olması sebebiyle son derece güvenilir yapıya sahiptir. Bununla birlikte fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkullerden veya gayrimenkullere dayalı haklardan oluşması zorunludur. Fonlar, topladıkları birikimler ile gayrimenkul yatırımlarında ölçek avantajı sunarken; yatırımcılar için operasyon kolaylığı ve farklı lokasyonlar ile farklı tipolojideki gayrimenkullere yatırım yapma olanağı da sağlayabilmektedir. Bu açıdan fonlar, bireysel yatırımcının gayrimenkul yatırımında yönetmesi ve erişmesi güç olan bir sistemde yatırım riskini minimize edebilmektedir. Örneklemek gerekirse; fona yatırım yapmak suretiyle fon portföyünde yer alan ve bireysel yatırımcı olarak erişimi zor kira getirili ticari mülklerin getirilerine ortak olunabilir. Bununla birlikte fonların tüzel ve gerçek kişi yatırımcıları açısından farklı vergisel avantajları olduğunu söyleyebiliriz.
Gayrimenkul Yatırım Fonları Hangi Gayrimenkullere Yatırım Yapabilir?
Bir önceki başlıkta fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkuller veya gayrimenkullere dayalı haklardan oluşması gerektiğine değinmiştik. Portföye alınacak konut, ticari gayrimenkul, bina vb. yapılarda iskân belgesinin alınması ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Aynı zamanda fonlar; imarlı – imarsız arazilere ve tarlalara da yatırım yapabilirler. Bu vesileyle fonlar; alım – satım kârı, kira geliri ve değer artışından kaynaklı getiriler elde edebilir ve yatırımcılara kâr payı dağıtımı yapabilir. Fonların yurt dışında gayrimenkul alım, satım ve kiralama faaliyetinde bulunamamaları ve gayrimenkul projelerine yatırım yapamamaları, gayrimenkul yatırımlarındaki en önemli kısıtlamaları olduğunu söyleyebiliriz.
Gayrimenkul Yatırım Fonları Yabancı Yatırımcılar İçin Nasıl Avantajlar Sağlıyor?
GYF’ler özellikle Türkiye’de yatırım yapmak isteyen yabancı yatırımcılar için önemli fırsatlar sunmaktadır. Türkiye gayrimenkul pazarı yabancı yatırımcılar için birçok fırsatı barındırmakla birlikte; içerdiği riskler ve bu risklerin denetimi / yönetimi konusundaki endişeler, yatırımcıların rotasını değiştirmesine neden olmaktadır. İşte bu noktada fonların, kamunun sağladığı güven ortamında işleyen kurumsal yapılar olması sebebiyle yabancı yatırımcılar açısından da güvenli yatırım araçları olduğunu ifade edebiliriz. Bununla birlikte GYF’lerin, Türk vatandaşlığına geçmek isteyen yabancı yatırımcılar açısından da büyük avantajları olduğundan bahsedebiliriz. Fona en az 500.000 USD değerinde yatırım yapılması ve katılma paylarının 3 yıl elde tutulması şartıyla vatandaşlık başvurusu için SPK uygunluk belgesi alınabilmektedir.
Yatırımcılar Gayrimenkul Yatırım Fonlarına Yatırım Yaparken Nelere Dikkat Etmeli?
Öncelikle yatırımcılar, fon bilgilendirme dokümanları olan; fonun iç tüzüğü, ihraç belgesi ve yatırımcı bilgi formu gibi resmî belgeleri detaylı bir şekilde incelemelidirler. Bu belgeler; fonun işleyişini, yatırım stratejisini, risk yönetimini ve yatırımcı haklarını açıkça ortaya koymaktadır. Bununla birlikte fonun yatırımcı komitesi ve yönetim ekibi, fonun başarısı ve güvenilirliği açısından kritik öneme sahiptir. Son olarak varsa fonun geçmiş performansını ve sağladığı getirileri analiz etmek de yatırım kararlarında önemli bir veri sağlayacaktır.
Sonuç olarak; GYF’ler Türkiye’deki gayrimenkul yatırımlarında çeşitli avantajlar sağlayarak, yatırımcılara güvenli ve kazançlı bir seçenek sunmaktadır. Özellikle son yıllarda artan gayrimenkul fiyatlarına bağlı olarak gün geçtikçe zorlaşan gayrimenkul alımları yerine, daha küçük bedellerle GYF katılma belgeleri aracılığıyla yatırım yapabilirsiniz. Yatırımcılar, bu dinamik piyasa ortamında GYF’lere odaklanarak portföylerini çeşitlendirebilir ve uzun vadeli kazançlar elde edebilirler.
SPK’nin Hazırladığı Taslak, Gayrimenkul Yatırım Fonlarını Nasıl Etkiler?
Son olarak SPK’nin hazırladığı taslakla gayrimenkul yatırım fonlarının, gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önünü açacağını söyleyebiliriz. Yeni düzenlemenin hayata geçirilmesi ile yatırımcılar proje geliştirme sürecindeki yüksek getiri fırsatlarına ortak olma imkânına sahip olacak. Aynı zamanda bu sürecin, büyük ölçekli nitelikli projelerin geliştirilmesi ve kentsel dönüşüm projelerine finansman sağlanması açısından da önemli fırsatları barındıracağını düşünüyorum.
