İçindekiler
Gayrimenkul ihracatı sektörünün paydaşları, Gayrimenkul Hizmet İhracatçıları Derneği’nin (GİGDER) 23 Mayıs perşembe günü Üsküdar Cemile Sultan Korusu’nda düzenlediği üye buluşmaları etkinliğinde bir araya geldi. Etkinlikte gayrimenkul ihracatı, satış / pazarlama, planlama, değerleme gibi alanlarda yetkinliğe sahip çok sayıda sektör profesyoneli yer aldı.
GİGDER Üye İlişkileri Komitesi Başkanı Mert Erel’in moderatörlüğünde gerçekleşen etkinlikte; gayrimenkul ihracatı sektörünün güncel durumu, uluslararası yatırımcıya gayrimenkul satışlarında yaşanan düşüş, dernek çalışmaları ve GİGDER üyeliğinin sektöre katkıları gibi konu başlıkları ele alındı.
Bayram Tekçe: Ortak Akıl Çok Değerli
GİGDER Başkanı Bayram Tekçe, etkinliğin açılış konuşmasında GİGDER’in kuruluşuna duyulan ihtiyacı ve derneğin ilerleme sürecini aktardı. Mevcut sorunlar karşısında ortak akılla ilerlemenin önemine vurgu yapan Tekçe, şöyle konuştu:
Ben 2004’ten beri bu işi yapıyorum. Daha önce aynı sektörden insanların bir araya geleceği bir ortamımız yoktu. Herkes rekabet hâlinde olduğu için birbirinin ofisine gitmek veya aramak çok farklı karşılanırdı. Ama biz bu işe adım atıp 2018’de sektör olarak ilk kez bir araya geldiğimizde şunu anladım ki, ortak akıl çok değerli bir şey. Sorunlarımızı paylaşarak daha iyi sonuçlara erişebiliyoruz. Ortak akıl bir araya gelince çok daha güzel fikirler çıkıyor. Bu benim için çok değerli ve sivil toplumun bana kattığı en büyük artılardan biri.
Biz bir araya ilk geldiğimizde çok farklı fikirler vardı ama o fikirlerin artık sivrilerek bizi nereye getirdiğini görüyor ve beraber çok daha doğru şekilde hareket edebiliyoruz. Onun için üye sayımızın artırması ve derneğimizin güçlenmesi için daha çok üyeyi bir araya getirmenin gerekli olduğu kanaatindeyim.
Çok güzel bir 5 sene geçirdik. Kamu isteyince 2018’de güzel adımlar atıldı. ‘Bizim derdimiz çok’ diyerek aslında ben bu sivil toplum işine girişmiştim. Derdimiz çok ama sesimiz yoktu. Durum nasıldı? 1 milyon dolara bizim üç tane gayrimenkul satışımız vardı vatandaşlık için. 3 farklı müşteriye o zaman birer tane satmıştık ama üçünde de 12 ay uğraştık. Hiçbir adım atamayınca, ‘burada sıkıntılı bir şey var ve insanların bir araya gelip sorunlarını beraber konuşup tartışması ve kamuya aktarması lazım’ dedik. O zaman GYODER’de bir komite kurarak 12 tane üyeyle beraber bu yola başladık. Sonrasında Faruk Akbal, bu derneğin kurulması gerektiğini belirtti ve bu şekilde yola çıktık. Derneği başlattığımız ilk yerde üye buluşmaları ile 20 – 25 tane üyeyle beraber çalışarak bir yerlere geldik.
Biz, ‘derdimizi nasıl anlatacağız’ diye uğraşırken GYODER’e, ‘biz bu 250 bin doları düşüreceğiz, neler yapmamız lazım’ diye bir yazı geldi. Biz ‘çalıştaya gerek yok’ dedik, çünkü 12 üyeyle beraber yapılması gerekenleri yazmıştık ve o yazdığımız 7 sayfadaki sorunların hepsi çözülmüştü. 2018’de biz bu işe ilk girdiğimizde Türkiye’nin 2017 yılına ait toplam satışı 700 milyon dolardı. 1 milyar dolar bile değildi ancak istekli ve iradesini ortaya koyan bir kamu yönetimi vardı. O 7 sayfadaki işlerin hepsini çözüp kamunun bir kalemde yapabileceği işleri yaparak 2018’de başlayarak 19 ve 20’lerde zirveye giden bir ivme yakaladık. 5 sene bu ivmenin çok güzel faydalarını gördük. O 7 sayfanın sonunda 7 milyar dolara geldiğimizi görünce gerekenleri beş ana başlığa topladık.
Sektörün sertifikalandırmasından tutun, eğitim ve kişilerin lisanslı olması, vize programlarının açıklanması, hukuki hakların temini ve 5 tane ana başlığı yazdıktan sonra ‘hedefi 20 milyar dolara koyalım’ dedik. Çünkü yaptığımız iş faydalı ve ülkeye büyük bir değer getiren, katkı sağlayan bir iş. Çok güzel ilerledik. Geldik en son Ticaret Bakanlığı’na. O dönem 5 tane sektör seçildi ve lojistik, film, fuarcılık gibi sektörlerden birisi de gayrimenkul sektörü olarak genelgenin içindeydi. Eğer o zaman bakan bey imzayı atsaydı bizim şu an çok daha farklı yerde olacağımıza inanıyorum.
“Gelecekteki Tehlike: Arz Krizi”
Sektörün giderek küçüldüğünü belirten Tekçe, yakın gelecekte arz krizi tehlikesi ile karşılaşılacağının altını çizdi. Bu dönemde stok yapmış olan firmaların avantajlı olacağını ifade eden Bayram Tekçe konuyla ilgili şunları dile getirdi:
Hizmet ihracatında gayrimenkul hizmet ihracatı ülkeye çok büyük değer katabilecek, çok büyük fayda sağlayabilecek bir iş ama yaklaşık 18 aydır devamlı geriye giden bir süreçteyiz. Giderek küçülüyoruz ve daralıyoruz. Her satış yaptığımızda aslında dert alıyoruz. Şu an bir satış yaptığımızda arkasından onun işlerini çözmek için o kadar çok işle uğraşıyoruz ki müşteriyi mutlu etmekten satışın keyfini de süremez hâle geliyoruz.
Bizim %100 müşteri mutluluğu diye bir ilkemiz vardı ama şu an mutlu müşteri neredeyse kalmadı. Çünkü ya onu yapamıyoruz ya bunu yapamıyoruz. Olay yatırımdan çıkartıldı. Yani artık konut yatırımı yapamaz hâle gelindi. Biz bu sorunları daha 2018 yılında olayı sadece vatandaşlık olarak düşünmemek gerekiyor, bunu hükûmet programı olarak söylemek lazım diyerek dile getirmiştik.
Ben bu anlamda gelecekteki sorunları söylemek istiyorum: Arz krizi büyük ihtimalle başımıza gelecek olan sorunlardan birisi. Şu an yatırımcı ve proje geliştiriciler stok biriktirmeye çalışıyorlar. Çünkü kriz çıktığında stoku olanlar satarken stoku olmayanlar yeni proje peşinde koşup geride kalacak. 1000 / 2000 tane stoku olanlar o parayı bir an evvel toplamış olacak.
“Türk Yatırımcılar Yurt Dışına Çıkmaya Başladı”
Türk yatırımcıların artık gayrimenkul alımı için yurt dışını tercih ettiklerini belirten Tekçe: “Türk yatırımcısını bile yurt dışında yatırım yapmaya zorlayan bir matematikle karşı karşıyayız. Gayrimenkul sektörünün üzerine bu kadar baskı varken bir arada olmamız çok daha değerli.” diyerek şunları aktardı:
Ülkemizde yatırımcı kalmadı. Bunun farklı sebepleri var ama en büyük sebepleri kiralar ve kiracı sorunları. %25 üst limit konusu var. Yani yatırımın geri dönüşünü hesaplarken rakamlar o kadar komik yerlere geliyor ki müşterileri ikna edebilecek bir sonuç çıkmıyor. Tablo yatırım açısından çok olumlu görünmediği için insanlar alım yapmıyorlar. Bırakın uluslararası yatırımcının Türkiye’de yatırım yapmasını, Türk yatırımcının kendisi yurt dışına çıkmaya başladı.
2023 rakamlarını size söylemek istiyorum. 2.8 milyar dolarlık Türk sermayesi, yurt dışından gayrimenkul aldı. 3.2 milyar dolar da yurt dışından Türkiye’ye girdi. Yani 400 milyon dolar kârdayız. Daha önceden bu 200 – 300 milyon doları geçmiyordu. Yani Türk yatırımcısını bile yurt dışında yatırım yapmaya zorlayan bir matematikle karşı karşıyayız. Bu matematikte gayrimenkul sektörünün üzerine bu kadar baskı varken bir arada olmamız çok daha değerli. Bu işler çözülecek. Ben daha olumlu bakıyorum. En azından Ankara’dan sormaya ve bizim dertlerimize ortak olmaya başladılar. Çözüm, çok basit bir irade değişikliği. Yani irade ben bunu istiyorum dediğinde bizim işimiz bir anda rahatlayabilir. Rahatladığı zaman bol satış mı yapacağız? Arkada büyük bir talep eksikliği gerçeği var.
Geçen seneki toplam satışların kaçında biz vatandaşlık ve ikamet vermişiz, yani kaçında yatırımcılar için işlem yapmışız diye bir baktık. Bizim şirketimizde müşterilerimizin %27’si için vatandaşlık ve ikamet işlemi yapılmış. Kalan %73’te bulunanlar da tatil için ev alanlar. Bunlar genelde Antalya ve güney bölgeler. Yani İstanbul dışında kalan yerler. O bölgelerde ikametle hiçbir işimiz yok. Vatandaşlık çok az. İstanbul piyasasında %92 oranında vatandaşlık işlemi olmakta. İstanbul’da büyük firmaların ana sermaye girişi aslında vatandaşlık satışıydı. Vatandaşlık satışı olduğu için İstanbul’un etki gücü Ankara’da çok büyük. Bizim sektörün geri kalan kısmı olan %80’i vatandaşlık veya ikamet odaklı değil.
Şimdi satışlar ne oldu? Genel algı bozuldu. Barajın kapakları yıkıldı. Antalya’da 140 bin kişinin ikameti uzatıldı. Bu da Antalya ve Bodrum gibi yerlerde büyük sıkıntılar yarattı. Satışlar İstanbul’la beraber Türkiye’nin her yerinde tamamen geriye gitti. İşler açıldığı zaman stoku olanların güçleneceği gibi bu dönemde ayakta kalanlar da zaten 3 – 0 önde başlayacak.
“GİGDER Bizim İçin Hedefine Ulaştı”
GİGDER’in sektördeki yerinin altını Bayram Tekçe, dernek bünyesinde sektörün geleceği için gerçekleştirilen çalışmalara değinerek ortak akılla hareket etmenin önemine vurgu yaptı. Tekçe, şu ifadeleri kullandı:
Bu dönem hâlâ bu işi yapan insanlar varsa bu firmalar doğru firmalardır. GİGDER’e üye olmanın çeşitli avantajları var. Bir araya gelebiliyoruz. Beraber bir etki gücü oluşturmaya çalışıyoruz. Burada en azından ortak akılla çeşitli belgeler ve fikirler çıkartabiliriz. Çalışmalarımız var, kitaplarımız var. Bu çalışmalar doğru yerlere gidiyor ve bu sektörün temsilci ile sivil toplum kuruluşu da GİGDER. GİGDER bizim için hedefine ulaştı. Daha atacağımız çok adımlar var. Bu işi düzgünce sürdürebilmek için yapmamız gereken üye sayımızı şu dönemde hâlâ ayakta kalan firmalarla beraber artırmaya çalışmaktır.
Bayram Tekçe’nin konuşmasının ardından üye tanıtım sunumları gerçekleştirildi. GİGDER bünyesinde yer alan sektörün saygın isimleri; gayrimenkul çerçevesinde gerçekleştirdikleri çalışmalar, sektörün güncel sorunları ve bunların çözüm yollarına ilişkin sırayla konuştu. Etkinlikte, gayrimenkul ihracatı yolu ile ülkemize döviz girişinin artacağının altı çizildi.
Prof. Dr. Gürsel Öngören: Ülke İmajı, Satılan Projeden Daha Önemli
Etkinlikte söz alan GİGDER Denetim Kurulu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, gayrimenkul ihracatında ülke imajının, satılan projeden daha önemli olduğunu vurguladı.
“Öncelikle farkına varmamız gerekir ki; mal değil ülke satılıyor” ifadelerini kullanan Öngören, “Bu kapsamda özellikle Dubai örneğine bakmak lazım. Burada son 3 yıldır öncelikle düzgün bir yaşam standardı ve güvenlik satıyorlar. Bunun yanında da pek çok proje üretip, hem geliri hem güvenliği esas alan insanlara ve ciddi bir oranda Türk nüfusuna satıyorlar. Bizim Türkiye’de yabancılara sattığımız kadar, Dubai’de bu sene Türklere konut satıldı” açıklamasında bulundu.
“Dubai’de Gayrimenkul İhracatından Elde Edilen Gelir İki Katına Çıktı”
Dubai’de 2023 yılında gayrimenkul satışı sonucu elde edilen gelirin, 2022’ye kıyasla dolar bazında iki kat arttığını dile getiren Öngören, “2022’de 60 milyar dolarlık, 2023’te 140 milyar dolarlık mal sattılar. 2024’te de ilk çeyrek büyüme oranı yüzde 25… ‘Mal değil, ülke satılıyor’ dedik ya; Dubai’de geçen sene yüzde 25 oranında nüfus artışı oldu. Şirketler, beyaz yakalılar, mavi yakalılar Dubai’ye koşuyorlar” dedi.
“Gayrimenkul Satışları Eylül 2025’ten İtibaren Hızla Artacak”
Uluslararası yatırımcıya konut satışının artması için Türkiye’nin imajının yükselmesi gerektiğini söyleyen Öngören, sözlerine şu ifadelerle devam etti:
Bizim satışlarımızın da 2025 Eylül’den sonra ciddi bir biçimde artacağını planlayın ve hazırlıkları buna göre yapın. Neden böyle konuşuyorum? Mesleğim gereği pek çok kamu yöneticisiyle bu alanda görüşüyorum. Özellikle geçen ay yapılan Uludağ Ekonomi Zirvesi’nde Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek‘in ve diğer ekonomistlerin konuşmalarını dinledim. Daha sonra da bunun bürokrasiye yansımalarını, kendi çalışmalarım doğrultusunda Ankara’da gördüm.
İstanbul, yabancıların tercihi açısından dünya metropollerin içerisinde ilk üçteydi. Şu andaki hükûmette, ülkemizi tekrar o günlere götürmek arzusu var. Türkiye’ye döviz girişini artırmak için de gayrimenkulün öneminin farkındalar ve yaklaşık 3 aydır bunu konuşmaya başladılar.
Bizim de GİGDER olarak, yabancılara gayrimenkul satışının önündeki engelleri kaldırmak için bir yıl gibi ciddi bir süremiz var. Bu süre içerisinde hep beraber çalışacağız. Ankara’daki dostlarımıza bunların hepsini ileteceğiz. Bu kapsamda önümüz açık. Yani GİGDER ve diğer sivil toplum kuruluşları olarak hükûmetin gayrimenkul alanındaki caydırıcı uygulamalarını kaldırıp, Dubai örneğinde olduğu gibi, teşvik edici uygulamaları getirmesini sağlamak için önümüzde bir yıllık ciddi bir çalışma sürecimiz var.
