İçindekiler
Neden Yurt Dışı Gayrimenkul Yatırımı?
Ülkemizde son yıllarda yaşanan enflasyonist ortam, ekonomik istikrarsızlık ve krediye erişimdeki problemler neticesinde hem bir barınma krizi ile karşı karşıya kaldık hem de özellikle konutun bir yatırım aracı olması durumu tabiri yerindeyse neredeyse ölmeye başladı.
Son birkaç ayın yabancılara konut satış verilerine bakıldığında burada da olumsuz bir hava hakim. Tüm bunlar da gayrimenkul yatırımı yapmak için başka ülkelerin araştırılmasını, yani yurt dışı gayrimenkul yatırımı isteğini arttırdı ve Türk vatandaşı yurt dışından ev alabilir mi? Türkler hangi ülkede ev alabilir? Hangi ülkede ev almak kolay? En ucuz ev fiyatları hangi ülkede? gibi pek çok soruyu gündeme taşıdı.
Yurt dışı gayrimenkul yatırımı araştırmalarında pek çok kriterin ön plana çıktığını görüyoruz. Yurt dışından ev almak başlığına geçmeden önce hızlıca veriler ışığında Türkiye’deki duruma bir göz atmak faydalı olacak.
Özellikle son birkaç yılda ülkemizdeki konut sektöründe ciddi sıkıntılar oluşmaya başladı. Kredilere erişimin çok düşmesi, faizlerin artması, kira gelirlerindeki düşük oran sınırlaması ile başlayan mal sahibi-kiracı çekişmeleri ve inşaat maliyetlerindeki artışın getirdiği arzda daralma hâli gibi etkenler üst üste gelince biraz finansal okuryazarlığı olan herkes kira getirisi daha iyi olan başka piyasalara yöneldi.
Türkiye Satılık ve Kiralık Konut Fiyatları 2023
Türkiye’deki önemli emlak verisi üreten sitelerin 6 farklı bölgedeki güncel satılık konut ve kiralık konut rakamlarını derleyerek genel bir Türkiye kira getirisi (rental yield) ortalaması elde ettik. Bu değer şu anda 4,28% mertebelerinde görünüyor. Lüks semtlerde söz konusu oran daha düşük iken orta gelire yaklaşan şehir ve bölgelerde biraz daha yükseliyor.
Sonuç olarak TL cinsinden bu oranla kira getirili emlak yatırımı yapmak çok da cazip değil. Global bazı emlak araştırma firmalarının güncel ülke kira getirisi oranlarına baktığımızda da Türkiye’nin orta sıralarda olduğunu görüyoruz. Bu bilginin doğal bir sonucu olarak ise aynı kira getirisi oranına bile sahip olunsa dahi güçlü bir para birimi cinsinden aynı oranda gelir elde etmek, daha mantıklı bir hâl alıyor.
İl | İlçe | Mahalle | Endeksa | Tapusor | sahibinden.com | ORTALAMA |
İzmir | Karşıyaka | B.Üçok | 3,91% | 4,80% | 4,28% | 4,33% |
İstanbul | Ataşehir | Atatürk | 4,26% | 5,30% | 4,44% | 4,67% |
İstanbul | Arnavutköy | MFÇ | 3,21% | 4,77% | 4,67% | 4,22% |
Ankara | Etimesgut | Eryaman | 6,57% | 5,13% | 4,85% | 5,52% |
Antalya | Konyaaltı | Arap Suyu | 3,36% | 4,12% | 3,93% | 3,80% |
Samsun | Atakum | Yenimahalle | 4,38% | 4,78% | 4,76% | 4,64% |
İstanbul | Beşiktaş | Kuruçeşme | 2,73% | 2,82% | 4,17% | 3,24% |
İstanbul | Kadıköy | Caddebostan | 3,58% | 4,12% | 3,81% | 3,84% |
BASİT ORTALAMA GETİRİ | 4,28% |
Tablo: 3 farklı dijital emlak veri bankasının rastgele seçilen 6 farklı bölge için güncel ortalama kira getiri oranları.
Kira Getirisi En Yüksek Ülkeler
Kira getirisi en yüksek gayrimenkullere baktığımızda ön plana çıkan bölge ve ülkeleri şu şekilde görüyoruz:
Öncelikli tercih elbette Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti (KKTC). Zira ülkede satılık konut fiyatlarına göre kira gelirleri oldukça iyi bir seviyede ve bu kira İngiliz poundu cinsinden elde ediliyor. Son yıllarda artan emlak geliştirme yatırımları ve aracılık girişimleri de bu talebin çok sıcak olduğunu belgeliyor.
Biraz daha yüksek bütçe oluşturan yatırımcılar ise İngiltere, Portekiz ve İspanya gibi ülkelere yöneliyor. Bahse konu ülkelerde hem kira getirisi yüksek hem de yatırımcıya oturum izni gibi avantajlar sunuluyor. Son olarak 2007’de önemli bir emlak krizi yaşayan Dubai de tekrar eski şatafatlı günlerine kavuşuyor. Dubai’de emlak yatırımının Avrupa ülkelerine göre avantajı ise gelir vergisi alınmaması. Ancak söz konusu pazara yine de dikkat edilmesi gerekiyor.
Ev Alana Oturma İzni ve Vatandaşlık Veren Ülkeler
Bir diğer yurt dışı emlak yatırımı güdüsü ise hangi ülkeler ev alana oturma izni veriyor? Hangi ülkeler ev alana vatandaşlık veriyor? soruları ışığında şekilleniyor. Nasıl ki Arap ve Orta Doğu coğrafyası için ülkemizde vatandaşlık almak avantajlı ise bizler için de daha gelişmiş ya da pasaportu daha güçlü bir ülkede vatandaşlık ya da oturum alabilmek cazip görünebiliyor.
Bahse konu amaç doğrultusunda 2 ana bölge ön plana çıkıyor. Gelişmiş ya da gelişmekte olan Avrupa kıtası ülkeleri ile Karayip ada ülkeleri. Özellikle gelecekte Avrupa Birliği’ne (AB) katılma ihtimali olan Karadağ, Makedonya ve Arnavutluk hem ucuz emlak edinme hem de sahip olduğu gelişme potansiyeli ile cazibeye sahip. Daha yüksek tutarlı yatırım ile oturum izni veren Malta, Portekiz, İspanya ve Yunanistan ise belli süreli oturumdan sonra vatandaşlık talep edebilme ihtimali ile Avrupa’dan ev almak isteyenler açısından cazibe yaratıyor.
Peki, En ucuz evler hangi ülkede? diyecek olursanız, Karayip denizindeki ismi ilginç pek çok ada ülkesinden bahsedebiliriz. Söz konusu ülkeler, bizimkinden güçlü pasaportlarını çok daha düşük bir yatırım bütçesi ile sorgusuz sualsiz vermesiyle yatırımcılar için başka bir fırsat kapısı aralıyor. Bu ülkelerin dezavantajları ise hem ulaşımın çok zor olması hem de kira getirileri bakımından düşük bir oran ortaya koyması olarak sıralanabilir.
Yurt Dışında Nasıl Ev Sahibi Olunur?
Öncelikle yurt dışında bir mülk sahibi olma kararını tam olarak ne için verdiğinizi belirlemeniz faydalı olacaktır. Yani amacınız sadece finansal olarak cazip bir yatırım mı yoksa oturum izni ya da vatandaşlık almak mı? Bu sorunun cevabının ardından öncelikle bütçenize uygun olması adına genel yurt dışı satılık ev fiyatlarını incelemeli, sonrasında da tercih ettiğiniz ülkenin genel emlak piyasası ve lokasyonları hakkına araştırma yapmalısınız. Seçtiğiniz ülkeye en az bir seyahat gerçekleştirmeniz ise doğru yatırıma giden yolda çok büyük katkı sağlayacaktır.
Yurt dışında ev almak için gerekenler konusunda belli bir miktar bilgiye eriştikten sonra işini ciddiye alan ve gerçekten profesyonel hareket eden bir danışmanlık şirketi ile temasa geçerek süreci tamamlamanız, en doğru iş akışı olacaktır. Ülkemizde sayıları az da olsa size piyasa araştırmaları ve alternatif portföyler de sunabilen daha komplike danışmanlık firmaları var. Edindiğiniz gayrimenkulü kiraya vererek gelir elde etmek istiyorsanız, sizin adınıza bu işlemleri sürekli takip eden işletme firmaları ile anlaşmak da en doğrusu olacaktır.