İçindekiler
Hukuka göre sözleşmeler, kanunla düzenlenip düzenlenmemelerine göre ikiye ayrılmaktadır. Buna göre kanunda düzenlenen sözleşmelere tipik sözleşme, kanunda düzenlenmeyen sözleşmelere ise atipik sözleşme adı verilmektedir. Hasılat (gelir) paylaşımlı inşaat sözleşmeleri ise kanunla tanınmış sözleşmelerden olmayıp daha çok uygulama ve yargı kararıyla hukukumuza giren sözleşme tipidir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
İnşaat sözleşmelerinin bir türü olarak karşımıza çıkan ve uygulamada oldukça artış gösteren gelir paylaşımlı inşaat sözleşmeleri, her ne kadar kanun ile tanımlanmış olmasa da Başbakanlık tarafından yayımlanan, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı Satış, Devir, İntikal, Kiraya Verme, Trampa, Sınırlı Ayni Hak Tesisi ve Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İhale Yönetmeliği’nin 4/1 – ç maddesinde arsa satışı karşılığı gelir paylaşımı olarak düzenlenmiş ve bu doğrultuda tanımlanmıştır.
Buna göre; “Gelirin, şartnamede tanımlanması kaydıyla, İdarenin maliki bulunduğu arazi ve / veya arsada, İdarenin uygun göreceği proje uyarınca, müteahhidin proje maliyetinin tamamını karşılayacağı inşaat veya inşaatların bölümlerinin satışından sağlanacak gelirin, sözleşmede belirlenen esaslara göre İdare ve yüklenici arasında paylaşılmasını ifade eder” şeklinde tanımlamaya yer verilmiştir.
Doktrine baktığımız zaman ise (Prof. Dr. Cevdet Yavuz, Prof. Dr. Faruk Acar, Prof. Dr. Burak Özen / 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Borçlar Hukuku Dersleri); bu sözleşme, “Yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcu altına girdiği sözleşme” biçiminde ifade edilmiştir.
Prof. Dr. Etem Saba Özmen ve Doç. Dr. Tuba Akçura Karaman’a göre (Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Konusunda Uygulama Hataları); “Yüklenicinin inşa ettiği bağımsız bölümleri arsa sahibine bırakmaksızın söz konusu bağımsız bölümlerin satımından elde edilmiş olan gelirin tamamını yahut belirli bir kısmını yine arsa sahibine aktarmasının beklendiği sözleşme türü” olarak tanımlanmıştır.
Bu doğrultuda hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin en kısa hâliyle tanımı; yüklenicinin bağımsız bölümler meydana getirme ve bunların satışını sağlama borcuna karşılık, arsa sahibinin bu bağımsız bölümlerin satımına ilişkin yükleniciye temsil yetkisi verme ve bu satıştan elde edilecek geliri yükleniciyle paylaşma borcunun altına girdiği sözleşmedir.
Hukuki Nitelik Bakımından Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmeleri
Yüklenicinin veya arsa sahibinin arsa payı karşılığı yapılan binalardan üçüncü kişilere satışından hasılat meydana gelmektedir. Sözleşmede bu hasılatın hangi oranlarda paylaşılacağı da düzenlenmektedir. Arsa maliki ile yüklenici arasında düzenlenen hasılat paylaşımı sözleşmesi gereğince yüklenici ve arsa sahibinin borçlarının neler olduğu sözleşme hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmelidir.
Öncelikle doktrinde söz konusu sözleşmenin hukuki niteliği arasında bir fikir birliği olmasa da Yargıtayın son içtihatlarında sözleşmenin bir adi ortaklık olduğu yönünde kanaate varılmaktadır. Ancak belirtmek gerekir ki; Yargıtay kararlarının çoğunluğunda her ne kadar gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin gizli bir adi ortaklık olarak değerlendirildiği görülse de ayrıksı kararlarda eser sözleşmesi niteliği taşıdığına yönelik hüküm kurulmuştur. Nitekim;
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun T.C. Yargıtay 2017 / 2615 E. 2021 / 1102 K. ve 28.09.2021 tarihli kararında, “Eldeki davada, taraflar arasında yapılan 17.03.2008 tarihli ‘Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Hasılat Paylaşımı Şeklinde Arsa Payı Karşılığı Yapım Sözleşmesi’ taraflarına karşılıklı borç yükleyen, karma nitelikli bir sözleşme olmakla birlikte baskın niteliğinin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olması nedeniyle eser sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulanması gerektiği açıktır.” şeklinde hüküm kurularak gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin eser sözleşmesi niteliğinin ağır bastığı ve bu nedenle eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiği hüküm altına alınmıştır.
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2021 / 6951 E. 2023 / 851 K. ve 14.02.2023 tarihli kararında ise “Davalılar arasında yapılan sözleşmenin, olağan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğu ve davalılar arasındaki ilişkinin adi ortaklık sözleşmesine dayandığı, adi ortakların üçüncü kişilere karşı birlikte ve müteselsil sorumluluklarının bulunduğu, davalı Arıkan AŞ ile davacı arasında noterde yapılan 27.09.2018 tarihli satış vaadi sözleşmesi uyarınca davacının edimini yerine getirdiği ve bağımsız bölümün kendisine teslim edildiği, davacının üzerine düşen edim borcunu yerine getirmiş olmakla, adi ortaklardan davalı …Ş. adına kayıtlı 317 No’lu bağımsız bölümün davacı adına tescil edilmesi gerektiğinden yerel mahkemenin davanın kabulüne ilişkin kararının yerinde olduğu” şeklinde hüküm kurularak hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin adi ortaklık niteliği taşıdığı ve buna ilişkin hükümlerin uygulanacağı hüküm altına alınmıştır.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmelerinin Tarafları
Yüklenici
Uygulamada müteahhit olarak da ifade edilen yüklenici, sözleşmenin taraflarından olup sözleşme kapsamında eseri meydana getirmeyi ve eser sonucu bağımsız bölümlerin satışını üstlenen kişi olarak tanımlanabilmektedir.
Arsa Sahibi
Arsa sahibi sözleşmeye konu taşınmaz üzerinde bağımsız bölümlerin yapılması karşılığında mülkiyeti devir borcu altında olan kişi olarak tanımlanabilmektedir. Dolayısıyla arsa sahibinin mülkiyet hakkına dayanarak sözleşmenin tarafı olduğu kabul edilmektedir.
Üçüncü Kişiler
Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinde çoğunlukla müteahhide arsa sahibi adına hareket etme yetkisi verilerek üçüncü kişilerle satış vaadi yapıldığı görülmektedir. Yine sözleşmede kararlaştırılan bağımsız bölümlerin inşaatı tamamlandığında dahi müteahhit tarafından üçüncü kişilerle satış sözleşmesi yapmasının mümkün olduğunu belirtmek gerekir.
Üçüncü Kişilerin Hukuki Durumu
İnşaatın tamamlanmasından önce ve sonra olarak üçüncü kişilerin hukuki durumunun ele alınması gerekmektedir. İnşaatın tamamlanmasından önce üçüncü kişilerle yapılan sözleşmede hem arsa sahibinin hem de müteahhidin sözleşme ile yapılacak bağımsız bölümlerin satışını vaat ettiğini söylemek mümkündür.
Ayrıca üçüncü kişi, sözleşmeye, konu bağımsız bölümlerin teslimini de talep etme hakkına sahiptir. Dolayısıyla bu sözleşme ile üçüncü kişi, satışın gerçekleşmesi ve bağımsız bölümün kendisine teslim edilmesi hakkını elinde bulundurmaktadır. Burada arsa sahibinin ve müteahhidin üçüncü kişiye karşı müteselsilen sorumlu olduğunun kabulü gerekmektedir. Zira yukarıda da bahsedildiği üzere hasılat payı sözleşmesinin hukuki niteliği, Yargıtayın son kararları doğrultusunda adi ortaklık olarak değerlendirilmektedir.
Üçüncü şahıs konumunda bulunan davacının kendisine devredilmesi gereken bağımsız bölümün devredilmemesi nedeniyle açmış olduğu tapu iptal ve tescil davasında, hem arsa sahibinin hem de müteahhidin müteselsil sorumlu olduğuna karar verilmiştir.
İnşaatın tamamlanmasından sonra üçüncü kişi ile sözleşme yapılması durumunda ise bu sözleşme yalnızca taşınmaz satışı ya da taşınmaz satış vaadi niteliğinde olmaktadır. Bu durumda taşınmaz satışı ve taşınmaz satışı vaadi hükümlerini içeren Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 237 ve diğer hükümleri uygulama alanı bulmaktadır.
Bağımsız bölüm veya bölümleri satın alan yahut satışı vaat edilen üçüncü kişinin gerekli koşulları sağlaması hâlinde (satışın veya satış vaadinin tüketici işlemi olması, kişinin tüketici sıfatını haiz olması vb.) 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümleri uygulama alanı bulmaktadır.
Önemle belirtmek gerekir ki; arsa sahibi ile yüklenici arasındaki gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesinin geçmişe etkili olarak sona ermesi, arsa sahibinin üçüncü kişiye borçlarını etkilememektedir. Zira, inşaattan hak kazanan üçüncü kişi, tam üçüncü kişi yararına taşınmaz satış vaadi sözleşmesi uyarınca, arsa sahibine karşı elde ettiği kazanımları ileri sürebilme hakkına sahiptir.
Gelir Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesinde Şekil
Öğretideki ağırlıklı görüşe göre ise, hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmelerinin geçerliliğinin şekil şartına bağlı olması gerektiği yönündedir. Zira hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesi, niteliği bakımından tapuda muamele yapılmasını gerektiren sözleşmeler kapsamındadır. Hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmesinin resmî şekilde (noterde) yapılması gerekmektedir. Bu nedenle sözleşmenin şekle aykırı olarak kurulması hâlinde kesin hükümsüzlük (butlan) söz konusu olmaktadır.
