İçindekiler
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 2005 yılında yayınlanmıştır. Kanunun ama amacı toprak yapısını ve tarımsal arazileri korumak ve sürdürülebilir şekilde işlemektir. Kanun, tarım arazilerini; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırmıştır.
Kanuna rağmen, tarımsal alanlar ile orman veya meralarda kaçak yapılaşma son yıllarda artmıştır. Pandemi döneminde ise bu alanlara bağ evi, köy evi, kooperatif hissesi, kulube, çiftlik evi, bungalov gibi yapılar yoğun şekilde yapılmıştır. Bu konuda değişik zamanlara gerek Tarım Bakanlığı ve gerekse T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı uyarılarına rağmen, bu alanlar ve bunların üzerine yapılan yapıların alınıp satıldığı görülmektedir. Bu alanlardaki plansız ve izinsiz tarım dışı yapıların bir tür “tarım alanı gecekonduları” oluşturduğu yolunda kamuoyunda da şikayet söz konusudur.
Yeni Yönetmeliklerde Hangi Yapılara İzin Verildi?
2017 yılında çıkarılan bir Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik vardı ancak bu yönetmelik tarım dışı araziler ile tarım arazilerindeki işgal ve kötü kullanımı engelleyememiştir. Bu sebeple Yönetmelik kaldırılarak, bu alanı yeniden düzenleyen iki ayrı yönetmelik yayınlanmıştır.
Bu yeni Yönetmeliklerden biri Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmeliktir. Bu Yönetmelik, tarımsal arazileri tanımlamakta ve bu alanlarda yapılacak koruma ve geliştirme çalışmalarını düzenlemektedir.
Diğer ise Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliğidir. Bu Yönetmelik, arazilerdeki kullanımları yapılacak 1 / 25.000 ve 1 / 5000 ölçeklerde planlamaktadır. Arazi imar planı diyebileceğimiz bu planlarla, tarımsal arazilerde hangi tür faaliyetlerin yapılacağı ve bu faaliyetler esnasında yapılabilecek tesis ve binaları da düzenlemektedir. Hem tarım yapılarını ve hem de tarım alanı dışı yapıları düzenlemekte, ayrıca “tarım dışı” kullanımları özel izne bağlamaktadır.
Bu alanlarda artık, bina, apartman, villa, imalat işyeri, köy evi, çiftlik evi, bungalov yapılmayacaktır. Sadece 2005 yılında Kanun’un çıkmasından önce yapılmış binaların kazanılmış hakkı vardır. Bu müktesep haklar da her türlü yapılar için değil “onaylı köy ve / veya mezraların yerleşik alanı ve civarı ile yerleşik alanlar izinli” sayılır. Yani bu yapılar eğer köy yerleşik alanı ya da mücavir sahası içindeyse müktesep haktan yararlanır.
Bu yönetmelikte izin verilen yapı türleri şunlardır:
- Tarımsal amaca dönük yem, ürün depolama, saklama, bozulacak ürünlerde hemen işlemek için tesisler,
- Tarımsal işlemeyi desteklemek amaçlı ‘’ bağ evi’’,
- Tarımsal alanda enerji ihtiyacını karşılamak amaçlı küçük çaplı GES tesisi,
- En verimsiz tarımsal alan olarak görülen marjinal tarım arazilerinde Tarım dışı olabilecek maden işletme, enerji tesisleri ise özel izinle olabilecektir. Bunun için Bakanlıkça ‘’ kamu yararı kararı’’ alınacaktır.
Buna göre izinli yapılmış bağ evleri hariç diğer konaklama amaçlı yapılar kaçak duruma düşmüştür.
Tarım dışı kullanım amaçlı talepler için Toprak Koruma Kurulu kararı gereklidir. Kuru marjinal tarım arazilerinde yapılacak tarım dışı kullanım taleplerini ise kurul kararına gerek olmadan vali izne bağlayabilir.
Tarım arazilerinin bölünmesi, başkasına satılması, miras paylaşımında kurallar da Kanun’da izne bağlandığından, emlak piyasasında bu kurallara aykırılık görülmektedir. Bu arazilerde, malikin dışarıdan bir kişiye pay satışı yapması yasaktır. Arazilerin bölünebilir olması sulu, kuru, dikili, özel ürün yetiştirilebilir olmasına göre değişmektedir. Bir arazinin bölünme (ifraz kuralı) Sivas’ta farklı İzmir’de farklı olabilmektedir. Bunun sebebi, yetiştirilen ürün cinsi ve arazinin özelliğine göre ilçe tarım müdürlüklerinin değerlendirme yapmasıdır.
Tarım Arazilerinde Kanuna Aykırı Yapılaşmanın Cezaları
Kanun ve bu yönetmeliklere aykırılık hâlinde hem kaçak yapı yıkılacak hem de para ve hapis cezası uygulanacaktır. Kaçak yapıyı yıktırmak belediye ve kaymakamlıkların görevidir. Bunların işlem yapmaması hâlinde Bakanlık kendisi de yıkabilecektir. Kaçak yapı sahipleri Kanun’un 20 ve 21. maddesinde belirtilen şekilde ceza alacaktır. Bu maddelerdeki para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanmaktadır.
20. Madde
Kanun 20. maddesi tarımsal amaçlı arazi kullanım plan ve projelerine aykırılık durumunda uygulanacak cezalar ve yükümlülüklere aykırılıkta cezalandırmayı düzenlemektedir.
Bu plân veya projelere aykırı hareket edilmesi hâlinde valilikçe resen tespit yaptırılarak sorumlulara; bin Türk lirasından az olmamak kaydıyla bozulan arazinin her metrekaresi için on Türk lirası idarî para cezası uygulanarak projeye uygunluk sağlanması için azami iki ay süre verilir. Büyük ova koruma alanlarındaki bu cezalar iki katı olarak uygulanır. Bu sürenin sonunda aykırı kullanımların devam etmesi durumunda; valilikçe faaliyet durdurulur ve birinci cümlede belirtilen idarî para cezası üç katı olarak uygulanır. İzinsiz bütün yapılar, masrafları Bakanlıkça karşılanmak kaydıyla, bir ay içinde belediyeler veya il özel idarelerince yıkılır ve taşınmazlar tarımsal üretime uygun hâle getirilir. Arazinin tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi için yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan Bakanlıkça genel hükümlere göre tahsil edilir.
Hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen bir ay içinde belediye veya il özel idarelerince yıkılmayan yapılar, yıkım masrafları Bakanlıkça karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım masrafları %100 fazlası ile ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi hâlinde ilgisine göre Hazine ve Maliye Bakanlığı veya İller Bankası Anonim Şirketi tarafından belediye veya il özel idaresinin 2 / 7 / 2008 tarihli ve 5779 sayılı İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek, genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere takip eden ayın sonuna kadar Bakanlık merkez muhasebe birimi hesabına aktarılır.
Verilen iki aylık süre sonunda valiliğin yaptıracağı tespitlerle plân veya projelere uyulduğu ve arazi tahribatının durduğu ve tarımsal üretime uygun hâle getirildiği belirlenirse sınırlama ve hak mahrumiyetleri ortadan kalkar.
21. Madde
21. madde ise tarım arazilerinin amacı dışında kullanılmasına ve toprak koruma projelerine uyulmamasına ilişkin cezalar ve yükümlülükleri düzenlemektedir.
Tarımsal amaçlı yapılara ve tarım dışı arazi kullanımına izinsiz başlanılması, alınan izne uygun kullanılmaması veya hazırlanan toprak koruma projelerine uyulmaması durumunda cezalar söz konusudur.
Valilik işlemi durduracak, araziyi bozan ve kullanan kişiye metrekare başına ceza verecektir. Büyük ova kararı alınmış yerlerde bu ceza iki katıdır. Verilen 1 ay içinde ruhsat almaz veya yıkmaz ise ceza artacaktır. Bu süre geçtikten sonra yapının yıkılarak ortadan kaldırılması için 2 aylık süre verilecektir. Bu süre geçtikten sonra da yıkılmazsa, para cezası 3 kata çıkacak ve yapı yıkılacaktır.
Diğer taraftan, emlak firmaları da bu tip tarım arazilerinin bölünerek ya da çok hisseli hâle getirilmek amacıyla satışına aracılık etmesi hâlinde ceza alacaklardır. Bu kişilere verilecek ceza “bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası verilir. Ayrıca bu tüzel kişi hakkında elli bin Türk lirasından iki yüz elli bin Türk lirasına kadar idarî para cezası” olacaktır. Bu tür yapı ve tesisleri inşasında, projesinde destek veren mühendis, mimar gibi kişiler de ceza alacaktır.
İmar Barışı Kapsamındaki Yapıların Durumu
Kanun ve Yönetmelikte “imar barışı kapsamına girmiş yapılar” için bir açıklama bulunmamaktadır. İmar Barışı 31.12.2017 tarihinden önce imarlı veya imarsız her türlü arazideki kaçak yapılara belli şartlarla kullanım izni getirmiştir. Bu yapıların yıkılması da önlenmiştir. Buna göre, tarımsal bir alanda tarım amaçlı veya tarım dışı amaçlı yapılar için imar barışına dair yapı kayıt belgesi alınışsa bu yapılar için yukarıdaki cezaların verilmeyeceği ve yıkım yapılmayacağı görülmektedir.
