İçindekiler
Özellikle son 4 yıldır içinde bulunduğumuz enflasyonist ortam, ülkemizde pek çok etkiye sebep oldu ve olmaya devam ediyor. Sosyoekonomik yapımızda büyük değişimler yaşanıyor. Bir yanda çalıştıracak eleman bulamıyoruz diye yakınan işverenleri diğer yanda düşük ücretler sebebiyle hayatta kalmaya ve gelecek inşa etmeye çalışanları görüyoruz. En temel insan haklarından biri olan barınma ise bu gündemden nasibini fazlasıyla alıyor.
Barınma Sorununun Çözümü, Makroekonomik İyileşme ile Mümkün
Kira ve barınma sorunumuzu inceleyip çözüm önerileri üretirken, tüm bunların makroekonomik iyileşme ve stabilite ile gerçekleşebileceğini aklımızda bulundurmalıyız. Yüksek enflasyonda, kurlarda ve makro borçlanma pozisyonlarında iyileşme yaşanmadan alınacak her karar geçici ve kısa vadeli olacaktır.
Gayrimenkul sektöründeki fiyat yansımaları, çok büyük ve hantal bir sektör olduğu için diğer alanlara göre daha ağır yaşanır. Yükselen enflasyonda konut satış fiyatlarının ve kira bedellerinin önce reel olarak negatif seyretmesini, sonra da artıya doğru hamle yapmasını beklerdik. Ancak kamunun devlet bankaları ile yaptığı çeşitli kredi faiz kampanyaları ile konut fiyatlarında çok radikal sıçramalar oldu. Bu radikal artışlar tüm reel ekonomi davranışlarının da bozulmasına sebebiyet verdi. Sonrasında ise ortaya, kartopu gibi büyüyen bir barınma problemi çıktı.
Türkiye’nin gayrimenkul verisi konusunda önemli oluşumlarından Endeksa üzerinden Kasım 2022’ye ilişkin bazı değerleri kullanarak basit bir barınma kriteri belirleyelim. 100 m2’lik bir konutun 2023 asgari ücreti (8.500 TL) ile nerede ne kadar karşılanabildiğine bakarak bazı çıkarımlar yapmaya çalışalım…
Barınma ve Kira Sorunu 3 Farklı Durumda Yaşanıyor
Barınma ve kira sorunumuzu, 3 farklı durumda yaşadığımızı görüyoruz. Özellikle İstanbul, kendi içinde çok büyük bir sorun yaşıyor. Çeper ilçelerde dahi barınmak büyük bir sıkıntı olmuş. Merkezlere yaklaştıkça barınmanın karşılanma oranları, irrasyonel bir hâl alıyor.
Anadolu’da Tek Geliri Asgari Ücret Olan Aile, Kazancının Yarısını Kiraya Veriyor
İkinci durum Anadolu’da ve özellikle sanayinin iyi durumda olduğu, istihdamın nispeten yüksek seyrettiği illerde görülüyor. Tek geliri asgari ücret olan hane için kazancın yarısının kiraya verilmesi gerekiyor. Son olarak da ana gelir kalemi turizm olan bölgeler dikkatimizi çekiyor. Buralarda çalışan kamu personeli ve turizmin mavi/beyaz yakalıları için konut kirasının karşılanabilme oranı, çok daha içler acısı bir durumda…
Enflasyonist Ortamın Yanı Sıra Bölgesel Etkenlerin de Payı Var
Bahsi geçen tablonun oluşmasında, genel enflasyonist ortama ek bölgesel etkenlerin de payının olduğunu söyleyebiliriz. Bu noktada Doğu ve Güneydoğu bölgesindeki yoğun göçmen hareketleri, Rus-Ukrayna savaşı sonrası Antalya’ya olan Rus akını, İstanbul için hem göç hem de global ticaret hareketlerinin artması ve ciddi boyutlara ulaşan arsa arzı eksikliğinden bahsedebiliriz.
Turizm bölgelerinde de arsa değerlerinin çok yüksek olduğunu biliyoruz. Tüm bunların üstüne inşaat maliyetlerindeki yükseliş de eklenince, daha önce Toplu Konut İdaresi Başkanlığının (TOKİ) kampanyaları için bahsettiğimiz gibi yüksek miktarda konut üretmek ve bunu finanse etmek neredeyse imkânsız hâle geldi.
Konuttan Kira Geliri Elde Edilmesi, Kurumsal Hâle Getirilmeli
Öncelikle yaşanan kira sorununu, artış oranını sınırlandırarak çözemeyeceğimizi kabul etmeliyiz. İvedilikle yapılabilecek bir eylem ise konuttan kira geliri elde edilmesinin kurumsal hâle getirilmesini sağlamak olacaktır.
Vergilendirme ve teşvik metotlarıyla, kira geliri ile varlık yönetimi modellerinin geliştirilmesi gerekmektedir. Bireysel ya da kurumsal kira getirili varlık oluşturmak isteyen yatırımcı için uzun vadeli ve sürdürülebilir bir model üretilmesi için gerekli düzenlemeleri yapmalıyız.
Geliştirici Şirketler, Yap-Kirala Sistemine Yönelmeli
Geliştirici şirketlerin de yap-sat sistemi yerine yap-kirala sistemine yönelmesini sağlamak doğru olacaktır. Öte yandan üst hakkı verilerek konut üretilmesi yöntemiyle de arsa maliyetlerinde önemli bir azalma oluşacaktır.
Konvansiyonel yapım metotları ile yavaş üretilen yapılar yerine prefabrike sistemlere ağırlık verilerek barınma alanlarının daha hızlı yapılması da söz konusu sorunun çözümü açısından oldukça önemlidir. Zira prefabrike sistemlerle üretim hız kazanacak ve yeni bir sektörün oluşması sağlanacaktır.
Ağırlığı Ne Kadar Homojen Dağıtırsak O Kadar Rahat Kentleşme Olacak
Büyük şirketlerin İstanbul’dan taşınıp başka şehirlere operasyonlarını kaydırmasının teşvik edilmesi de söz konusudur. Bu sayede hem firmanın operasyon giderlerinde avantaj olacak hem de çalışanlar için daha ekonomik bir barınma ve yaşam olanağı oluşacaktır.
Kronik yerel yönetim sorunumuz, büyüklüğe bakmadan her yeri aynı gibi yönetmeye çalışmamızdır. Ağırlığı ne kadar homojen dağıtırsak o kadar rahat kentler ve kentleşme oluşacaktır. İzmir’in Çeşme’si ile Karşıyaka’sı nasıl aynı değilse Antalya’nın Muratpaşa’sı ile Kemer’i de aynı değildir. Çok renkli ve çeşitli olan Türkiye’yi, her noktasına özel değerlendirmek zorundayız.
