İçindekiler
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’da taşınmaza ait uygulamalara ilişkin karar çoğunluğu başta olmak üzere uygulamada önemli etkileri olacak değişiklikler beklenmektedir.
Kanundaki belli başlı değişiklikler şunlardır:
- Kentsel dönüşümde üçte iki çoğunluk yerine salt çoğunluk ile karar alınması,
- Tebligatlarda yazılı bildirim yerine ilan ve e-Devletten bildirim usulü,
- Karot alımı ile tahliye ve yıkım için kolluk kuvvetine başvuru imkânı,
- Kanuna konu alanlarla imar ve parselasyon alanı ilan ve itiraz usulü,
- Hisse satışı ve sözleşme feshinde değişiklik.
Yürütmeyi Durdurma Kararına İtiraz Yolu Kapatılacak
2577 sayılı İdari Yargılama Usul Kanunu’na (İYUK) geçici madde eklenerek hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç hasar tespit raporlarına dayalı açılan iptal davaları ivedi ve öncelikli işlem kapsamına alınmış, dosya inceleme ve karar verme süreçleri hızlandırılmış, yürütmeyi durdurma kararlarına itiraz yolu kapatılmış, istinaf süreci de 30 günden 15 güne indirilmiştir.
Yürütmeyi durdurma kararına itiraz yolunun kapatılmasına ilişkin düzenleme Anayasa ile korunan mahkemeye erişim hakkının ihlali niteliğindedir. Bunun yerine yürütmeyi durdurmaya yapılan istinaf incelemesinin süresi hızlandırılmalıdır. İstinafa başvuru süresinin kısaltılmasının da hak kaybı yaratması sebebiyle yasalaşmasını sakıncalı buluyorum.
Rezerv Yapı Alanının Tanımı ve Kapsamı Genişletilecek
Rezerv yapı alanı tanımı ve kapsamı genişletilerek yeni yerleşim alanı ifadesi kaldırılmıştır. Bu da vatandaşa ait yerleşime konu parsellerin de Bakanlıkça değerlendirileceği endişesini doğurmuştur.
Riskli yapı tespitinin uygulanmasına itiraz hâlinde M 6/A (resen uygulama) kapsamında olduğu gibi kolluk kuvveti marifetiyle kapalı alanların açtırılması imkânı getirilmiştir.
Riskli Yapıların Tespiti Sürecinde Maliklere Tek Tek Tebligat Yapılmayacak
Kentsel dönüşüm kanunundaki yeni düzenlemeye göre riskli yapıların tespiti sürecinde maliklere tek tek tebligat yapılmayacak, bunun yerine aşağıdaki yollara başvurulacaktır:
- Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak yapıya asılacak,
- Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılacak,
- Muhtarlıklarda 15 gün süreyle ilan edilecek.
Düzenlemede riskli yapı tespit işleminin muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacağı, ayrıca riskli yapıların Başkanlığın internet sayfasında 15 gün süre ile ilan edileceği belirtilmektedir.
Rezerv Yapı Talebi İçin Ön Şart Getirilecek
Yeni kentsel dönüşüm düzenlemesinde rezerv yapı talebi için de ön şart getirilmiştir. Bu kapsamda gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30’unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmesi adına Başkanlığa verilmesi gerekeceği ifade edilmektedir.
Riskli Yapı Tahliyesi İçin Tek Bildirim Yapılacak ve 90 Gün Süre Verilecek
Riskli yapılarda tahliye ve yıkım için iki ayrı bildirim / tebligat yapılmayacak, tek seferde 90 gün süre verilecektir. Bu tebligat maliklere tek tek değil, riskli yapı tespiti bildirimindeki gibi yapılacaktır (Binaya tutanağın asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirim, muhtarlıkta 15 gün süreyle bildirim yolu).
Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır. Tahliyesi istenilen yapılar, ayrıca Başkanlığın internet sayfasında on beş gün süre ile ilan edilir. (Madde 9)
Tüm bunların yanı sıra yeni düzenlemede riskli yapının yıkımını engelleyenlere karşı kolluk kuvvetinin devreye gireceği de ifade edilmektedir.
Üçte İki Çoğunluk ile Alınan Kararlarda Artık Yüzde 51 Yeterli Olacak
Kanunun güncel hâlinde üçte iki çoğunluk ile verilen kararlar artık yüzde 51 salt çoğunluk ile alınacaktır.
Yapılacak yeni uygulamaların gerektirdiği; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil vb. işlemler, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri ile diğer idareler / kurum ve kuruluşlar nezdinde maliklerin tamamının ve ilgililerinin muvafakatiyle yürütülmesi gereken tüm iş ve işlemler hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile aldıkları karara istinaden yapılır. (Madde 10)
Hisse Satışı İçin Noterden Bildirim veya Muhtarlıkta 15 Gün Süreyle İlan Yolu Benimsenecek
Hisse satış sürecinde tebligat, e-Devlet ve muhtarlıkta askı yoluyla yapılacağı düzenlemede şu ifadelerle belirtilmiştir:
Hisseleri oranında salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif veya teklifin görülüp incelenebileceği yer; salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilir. İlgili muhtarlıkta ilan suretiyle yapılan bildirimde, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır. Yapılan bu bildirimde ayrıca, bildirimin yapıldığı/yapılmış sayıldığı tarihten itibaren on beş gün içinde teklifin incelenmemesi veya aynı süre içinde teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının Kanun kapsamında satılacağı hususu bildirilir. Arsa payı satış işlemi sürecinde Başkanlıkça / İdarece yapılacak tebligatlar, tebliğ olunacak evrakın e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta on beş gün süre ile ilan edilmesi suretiyle yapılır ve muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebligat yapılmış sayılır. Tapuya elektronik tebligat adreslerini bildiren maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden tebligat yapılır. (Madde 10)
Uygulama Alanına Konu İmar ve Parselasyon Planlarına İlan ile İtiraz Usulü Getirilecek
Yeni düzenlemeyle birlikte uygulama alanına konu imar ve parselasyon planlarına ilan ile itiraz usulü getirilecektir. Kanun kapsamındaki alan ile parsellere ilişkin onaylanan imar ve parselasyon planlarının; ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından 15 gün süreyle ilan edileceğini aktaran düzenlemenin bahse konu bölümü şöyle devam etmektedir:
Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılır ve itirazlar Bakanlıkça beş gün içerisinde değerlendirilir. İtirazların reddedilmesi hâlinde planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde kesinleşir. (Madde 10)
İnşaat Yapımına İlişkin Sözleşmelerin Tamamı İdari Fesih Kapsamında Olacak
Yine Kanun’un önceki hâlinde sadece gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri idari fesih kapsamında iken yeni düzenlemede inşaat yapımına ilişkin sözleşmelerin tamamı bu kapsama alınmıştır. Öte yandan riskli yapılarda ortaklığın giderilmesi davası da yeniden getirilmiştir.
Başkanlık Tarafından Yapılacak Uygulamalarda İmar Süreci Hızlandırılacak
Son olarak yeni düzenlemeyle Başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla, başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatının ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde de otuz gün içinde yapı kullanma izninin verileceği kararlaştırılmıştır.
