İçindekiler
Daha önceki yazımızda, kurumlar vergisi mükellefleri için taşınmaz satış kazancı istisnasını ele almıştık. Bugünkü yazımız ise gerçek kişi mükelleflerin vergilendirilmesi üzerine olacak…
Niteliği itibarıyla gayrimenkul; taşınabilir olmayan ev, arsa ve dükkân gibi ekonomik kıymete sahip olan varlıklardır. Gayrimenkul tanımına vergi kanunlarında yer verilmemiştir. Ancak Türk Medeni Kanunu’nda taşınmaz kavramından bahsedilmiştir. Türk Medeni Kanunu’na göre “taşınmaz”; esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit bulunan mallardır.
Taşınmaz kavramı ile ilgili yasal düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda yapılmıştır. Söz konusu Kanunun 704. maddesine göre taşınmaz mülkiyetinin konusu şunlardır:
- Arazi,
- Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Nedir?
Gerçek kişilerin elinde bulunan gayrimenkul tanımı içinde yer alan bina, bağımsız bölüm, arazi ve arsaların belirli bir süre içerisinde elden çıkarılmasıyla doğan kazanç; ticari ile değer artış kazancı olarak vergilendirilmektedir.
Yazımız, ticari kazanç kavramı dışında kalan gayrimenkullerin elden çıkarılmasını kapsamaktadır.
Gayrimenkul alım-satımında dikkat edilmesi gerekenler arasında yer alan gayrimenkul değer artış kazancı, satın alınan taşınmazın 5 yıl içerisinde satılması durumunda ödenmesi gereken vergidir. Gayrimenkul satışıyla birlikte elde edilecek gelirin belirli bir kısmı bu vergi doğrultusunda hesaplanır ve ödenir.
Gelir Vergisi Kanunu 37. maddesinin 4. ve 7. bentlerinde geçen şu ifadelerle ticari kazanç sayılan hususlarda vergilemenin esasları düzenlenmiştir:
4. Gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden,
5. Satın alınan veya trampa suretiyle iktisap olunan arazinin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde parsellenerek bu müddet içinde veya daha sonraki yıllarda kısmen veya tamamen satılmasından; elde edilen kazançlar.
Gayrimenkul alım-satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değilse elde edilen kazanç, “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.
Ticari kasıt kavramı içerisine girmeden, gerçek kişilerin elinde bulunan gayrimenkulün elden çıkarılmasında; iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçmesi hâlinde Gelir Vergisi Kanunu mükerrer madde 80/6 uyarınca gelir vergisi doğmamaktadır.
Gayrimenkulün 5 yıl içinde elden çıkarılması hâlinde ise iktisap bedelinin enflasyon endekslemesi suretiyle değerinin yükseltilmesi sonucu maliyet bedeli hesaplanmakta, bu tutarın satış bedeli ile arasındaki fark da vergi matrahını oluşturmaktadır.
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde yer alan değer artışı kazançlarına ilişkin istisna tutarı, 2022 takvim yılı gelirlerine uygulanmak üzere 25.000 TL olarak tespit edilmiştir.
İvazsız suretle intikal etmiş gayrimenkullerin elden çıkarılması durumunda ise mülkler, 5 yıllık süre dikkate alınmaksızın vergi dışında tutulmaktadır.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancının Muafiyet Şartları
Satışını 5 yıl içerisinde gerçekleştirdiğiniz konut için gayrimenkul değer artış kazancı vergisi ödememek adına bazı muafiyet şartlarını sağlamanız gerekmektedir.
Bu koşullardan bazıları şunlardır:
- Konutu miras yoluyla edinme,
- Konuta bağış yoluyla sahip olma,
- Mülke çeşitli nedenlerle hiçbir maddi ücret ödemeden ulaşma.
Gayrimenkulünüze yukarıda belirtilen bu yollarla sahip olduysanız, satıştan sonra tarafınıza herhangi bir gayrimenkul değer artış vergisi borcu gelmeyecektir. Ancak maddi bir bedel ödeyerek sahip olunan gayrimenkulün 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda, değer artış kazancı vergisi ihtimali ortaya çıkacaktır.
Gayrimenkul Değer Artış Kazancı Vergisi Hesaplaması
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisinin hesaplaması için Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK) her ay açıkladığı, satımdan bir önceki aya ait yurt içi üretici fiyat endeksi (Yİ-ÜFE) rakamları esas alınır. Ardından gayrimenkulün bugünkü değeri belirlenir ve elde edilen tutarlardan her yıl ayrı olarak belirlenen istisna bedel çıkarılır. Çıkan sonuca ve gelir vergisi dilimine göre, ödenmesi gereken vergi tutarı hesaplanır.
Satın alımdan itibaren 5 yıl içerisinde gayrimenkulünü satan kişiler, gayrimenkul değer artış kazancı vergisini ödemekle yükümlüdür. Değer artış kazancı her yıl mart ayı içerisinde beyan edilir.
Değer Artış Kazancı Vergisine Bir Örnek
Mükellef (AA), 10/03/2019’da 400.000 TL’ye edindiği gayrimenkulü, 30/06/2022’de 800.000 TL’ye satmıştır. Bu durumda söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için mükellef adına değer artış kazancı hesaplanacaktır.
Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay Şubat 2019 dönemindeki Yİ-ÜFE ile elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Mayıs 2022 dönemindeki Yİ-ÜFE tutarlarına göre endeksleme yapılacaktır. Bu durumda endeksleme oranının, ilgili dönemde %10’un üzerinde olması gerekmektedir. Söz konusu oranın %10’dan düşük olması hâlinde ise endeksleme yapılmayacaktır.
Gayrimenkulün satış bedeli ile endekslenmiş maliyet bedeli arasındaki fark değer artışıdır ve bu farktan istisna tutarının düşülmesi neticesinde değer artış kazancı hesaplanmış olur.
Söz konusu gayrimenkulün 30/06/2022’de elden çıkarılmasından doğan 2022 değer artış kazancı, 2023’ün Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilecek; sonrasında 2023’ün Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir.
