İçindekiler
Kentsel dönüşümdeki pay satışı öncesi hazırlık sürecinin kanuna uygun olması gerekmektedir. Aksi takdirde satışın gerçekleşmemesi ya da mahkeme eliyle iptali söz konusu olabilir.
6306 Sayılı Kanun 15/A Maddesi
6306 sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği’nin “açık artırma usulü ile satış” başlıklı 15/A maddesinde; parsel maliklerinin üçte iki çoğunluk ile aldığı binanın yıkım sonrası yenilenmesini içeren karara katılmayan azınlığın hisse satış süreci düzenlenmiştir. Hukukumuza 6306 sayılı Kanun ile giren idare eliyle satış uygulaması, cebri icra (icra yoluyla hisse satışı) gibi istisnai ve sınırlı bir uygulamadır.
Kentsel Dönüşüm Arsa Payı Satışında Gerekli Belgeler
Karara katılmayan ve yüklenici ile sözleşme imzalamayan maliklerin arsa paylarının satışı için şu belgeler gereklidir:
1.Karar tutanağı veya sözleşme örneği: En az üçte iki çoğunlukla anlaştıklarına dair maliklerce imzalanan karar tutanağı veya sözleşme/vekâletname örnekleri gibi belgeler.
2.İhtarname ve eki: Maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar alındığının ve anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin karara katılmayan maliklere bildirilerek (noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre) kabulü için 15 gün süre verildiğine dair belgeler.
3.Değerleme raporu: Üçte iki çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere ait taşınmazların, Sermaye Piyasası Kuruluna (SPK) kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşları tarafından tespit edilen değerine ilişkin değer tespit raporu.
4.Adres ve tapu kaydı: Satışı yapılacak arsa paylarının maliklerinin, tebligata elverişli adres bilgileri. Bunun yanı sıra yönetmelikte yer almamakla beraber uygulamada tapu kaydı, güncel imar durumu, rayiç bedel gibi satışa esas bedeli tespite yarar bilgi ve belgeler de istenmektedir.
Son yönetmelik değişikliği ile karar öncesi toplantı düzenleme ve karara ait şekil şartı olmadığı belirtilmiştir. Böylelikle çoğunluk, anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif (sözleşme) ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edebilme imkânına kavuşmuştur. 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ, ihtarnameye nazaran maddi kolaylık sağlamakla birlikte ispat zorluğu taşıdığından bu yöntemi önermemekteyim. Yine karar öncesi toplantı şartı olmaması, maliklerin bilgi alamama ve hak ihlaline uğrama riskini beraberinde getirmekte; öte yandan süreci de hızlandırmaktadır.
6306 Sayılı Kanun Satış Usulü
Kentsel dönüşümde pay satışı öncesinde iki hususa dikkat edilmesi önem taşımaktadır.
- Anlaşma sağlamayan maliklere sadece parsel maliki olan kişi/kişiler tarafından ihtarname gönderilebilir (örneğin aynı zamanda parsel maliki değilse yüklenicinin böyle bir hakkı yoktur).
- İhtarname ekine karar ve sözleşme eklenmesi ve imza için 15 günlük yasal süre tanınması zorunludur. 15 yerine 10 günlük süre tanınması ya da sözleşme eklenmeden ihtar gönderilmesi satış sürecini başlatmaz ya da yapılmış bir satışın iptal riskini doğurur. Uygulamada karşılaşılan, sözleşme imzalandığı hâlde vekâletname verilmemesi ya da vekâletnamenin azledilmesi de hisse satışı hakkı vermeyip hak ihlali sonucunu doğurur, bu durumda satışın iptali mümkündür.
Ruhsat Alındıktan Sonra Hisse Satışı Yapılamıyor
Son olarak kanunda bu yönde bir düzenleme olamamakla birlikte T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının görüşü doğrultusunda ruhsat alındıktan sonra hisse satışının yapılamadığını bildirmek yerinde olacaktır. Bölge İdare Mahkemesi Ankara 5. İdari Dava Dairesi’nin aynı yönde 2019/1009 E- 2020/206 K sayılı kararı bulunmaktadır. Son olarak konu ile ilgili tarafımızdan aksi yönde karar alınması için idare mahkemesinde dava açıldığını ve bu davanın derdest olduğunu da belirtmek isterim.
