İçindekiler
İnsanların taleplerine ve yaşam tarzlarına göre farklı mimari yapılara sahip konut üretimleri sayesinde inşaat sektörü, ekonomik kalkınmanın lokomotifi durumuna gelmiştir. Konutların çeşitliliğinin artması (sosyal donatılar ile birlikte ticari ünitelerin de bulunduğu konut amaçlı inşa edilen binalar, akıllı binalar ve yeşil sertifikalı teknoloji ağırlıklı yapılar), beraberinde profesyonel bir yönetim ihtiyacı getirmiştir.
Gayrimenkul yönetimi; site, rezidans, plaza, alışveriş merkezi (AVM) gibi yapıların yer alacağı arazilerin etüdünü, fizibilitesini ve proje danışmanlığını yapmaktadır. Tesis yönetim firmaları ise yapılarda yaşamın devamlılığı için finansman yönetimi, idari / hukuki süreç takibi, güvenlik, temizlik, teknik bakım / onarım, konsiyerj hizmetleri gibi pek çok birimiyle hayatı kolaylaştırmayı hedeflemektedir.
Toplumun barınma ihtiyacını karşılamak için üretilen konutlar, yaşanılan sosyoekonomik gelişmeler doğrultusunda kullanıcılarına farklı alternatifler sunmaktadır. Özellikle de konutun bulunduğu projenin bir ayrıcalık simgesi hâline getirilmesi, modern pazarlamanın bir ürünüdür.
Konut Projesi Pazarlama Teknikleri
Bugün herhangi bir gazeteyi açtığınızda, pek çok yeni konut projesinin reklamını görmeniz mümkündür. Peki, bu projeleri birbirinden farklı kılan özellikler nelerdir? Pazarlama avantajı olarak ne kullanılmaktadır?
Bu noktada birkaç örnek verecek olursak şöyle bir sıralama yapabiliriz:
- Çeşitli lokasyonlara yakınlık,
- Site içerisindeki kafeteryalar,
- Alışveriş mağazaları,
- Açık ve kapalı havuz kullanım imkânı,
- Fitness, sauna, hamam alanları,
- Sergi salonları,
- Terasta manzara keyfi,
- Çocuklara özel oyun alanları,
- Konsiyerj hizmetleri.
Konut Projelerinde Sorunsuz Bir Yaşam Nasıl Sağlanacak?
Peki, karma yaşam projelerindeki binaların altında yer alan alışveriş mağazaları ve kafeteryaların teknik şartnamelerini kimler hazırlayacak ve bunların uygunluğunu kimler takip edecek? Yaşanabilecek teknik aksaklıklar yukarıda konutu bulunan yüzlerce insanın hayatını tehlikeye sokmayacak mı? Sosyal tesislerin bakımı, temizliği ve işletilmesi gibi profesyonel tecrübe ve bilgi gerektiren bu hizmetler nasıl sağlanacak?
Konutların çeşitliliğinin artması, pek çok hizmet biriminin de gelişmesini ve bu olanakların sürdürülebilir olmasının önemini ortaya koymaktadır. Çünkü konutlarda hayat başladıktan sonra faaliyete geçirilemeyen veya sağlıklı işletilemeyen sosyal alanlar, yapıların değerini düşüreceği gibi bir de o inşaat firmasına karşı olan tutumları olumsuz yönde etkileyecektir.
Değerlemede Tesis Yönetimi Gözden Kaçırılıyor
Gayrimenkul değerleme uzmanları bir mülkün değerini hesaplarken gelecek yıllarda yaşanacak gelişmeleri de göz önünde bulundurmaktadırlar. Örneğin binanın bulunduğu lokasyonda bir metro durağı yapılacak veyahut yeni bir hastane inşaatı başlayacaksa bunun karşılığı olan değer de hesaplanmaktadır. Ancak çoğu kez gözden kaçan nokta ise projenin yönetimine karşı duyulan memnuniyetsizlik nedeniyle yaşanan taşınma isteğidir.
Özellikle 2020 Haziran’dan bugüne yaşanan gayrimenkul satışlarındaki artış nedeniyle bir arz kıtlığı yaşanmış, bu da gayrimenkul fiyatlarını arttırmıştır. Gayrimenkulün kârlı bir yatırım aracı hâline gelmesi ile daha da yükselen fiyatlar, bir başka konuta taşınma süreçlerini yavaşlatmıştır. Kira fiyatlarının değerinin çok üzerinde olması da kişilerin konutlarını değiştirmelerini engellemektedir.
Yönetsel Memnuniyetsizlik, Konuttan Taşınma Düşüncesini Besliyor
Ancak yapılan saha araştırmaları göstermektedir ki yönetsel memnuniyetsizlik konuttan taşınma düşüncesini beslemektedir. Memnuniyetin yüksek olması ise tekrar satın alma eylemini hareketlendirdiği gibi tavsiye etme oranlarını da yükseltmektedir. Bir proje / tesis ne kadar çok talep alıyorsa değeri de o kadar yükselmektedir.
Sonuç olarak bir mülkün değerini belirlerken yönetim hizmetlerini de bu sürece dahil etmek, günümüzde kaçınılmaz bir durumdur. Biz tesis yönetim uzmanlarının arzusu ise en iyi uygulama örneklerinin yaşandığı, yaşayanların / çalışanların mutlu olduğu, sorunsuz projeler yönetmektir. Bir proje ne kadar sorunsuz ise yönetici, başarının verdiği motivasyonla daha çok katma değer sağlayabilir. Ama ne yazık ki böyle pembe bir tablo oldukça nadirdir. Öte yandan yönetsel memnuniyetin yüksek olduğu projelerde de konut değişimi çok düşüktür ve bu da konutun değerinin artmasını sağlamaktadır.
