İçindekiler
Gayrimenkul sektöründe kullanılan birçok terim arasında iç içe geçen ve alıcının her daim kafasını karıştıran iki terim: Pazar değeri ve fiyat…
01/02/2017 tarihli ve 29966 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan “Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ (III-62.1)”; sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası kurumlarının ve ihraççıların, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıracakları değerleme faaliyetlerinde kullanılacak değerleme standartlarına ilişkin esasları düzenlemektedir.
Bu tebliğde şu madde bulunmaktadır:
“Sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yapılan değerleme faaliyetlerinde, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ve Türkiye Sermaye Piyasaları Birliği tarafından yayımlanan Uluslararası Değerleme Standartları‘na uyulması zorunludur.”
Pazar Değeri Nedir?
Uluslararası Değerleme Standartları UDS 104 Değer Esasları başlığı altında “pazar değeri”, şu şekilde tanımlanmıştır:
“Bir varlık veya yükümlülüğün, uygun pazarlama faaliyetleri sonucunda, istekli bir satıcı ve istekli bir alıcı arasında, tarafların bilgili ve basiretli bir şekilde ve zorlama altında kalmaksızın hareket ettikleri, muvazaasız bir işlem ile değerleme tarihi itibarıyla el değiştirmesinde kullanılması gerekli görülen tahmini tutardır.”
Fiyat Nedir?
Genel kabuller doğrultusunda ise “fiyat” şöyle anlatılmaktadır:
“Bir emtia, mal veya hizmetin el değiştirmesi ile ilgilidir. Fiyat, ilgili varlık veya hizmet için istenen (arz) teklif edilen (talep) veya el değiştirme sırasında ödenen tutardır.”
Değer Nedir?
Bilgi amaçlı değer kavramını da tanımlamak gerekirse; satın alınmak için sunulmuş bir mal veya hizmetin, alıcıları ve satıcıları tarafından mutabık kalınması muhtemel fiyatıdır diyebiliriz.
Taşınmazlar için değere ulaşmanın en güvenilir ve resmî yolu, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) tüzel/gerçek üyelerine gayrimenkul değerleme raporu hazırlatmaktır.
TDUB, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 76’ncı maddesine dayanılarak kurulmuş kamu tüzel kişiliğe haiz öz düzenleyici meslek birliğidir.
Değerleme Uzmanı Kimdir, Ne İş Yapar?
Kavram açıklamalarıyla devam edecek olursak değerleme mesleğini ifa edenlere, değerleme uzmanı adı verilir. Değerleme uzmanı; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak, değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle hizmet veren, üniversitelerin 4 yıllık eğitim veren bölümlerinden lisans seviyesinde mezun olmuş gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine gayrimenkul değerleme lisansı verilen kişiler olarak tanımlanır.
TDUB’un 9.548 Üyesi Var
TDUB’un üyelik yapısı gayrimenkul değerleme lisansına sahip olan gerçek kişi değerleme uzmanları ile Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen tüzel kişi değerleme kuruluşlarından oluşmaktadır. Hâlihazırda TDUB’un, 9.395 gerçek kişi üye değerleme uzmanı ve 153 adet tüzel kişi üye değerleme kuruluşu olmak üzere 9.548 üyesi bulunmaktadır. Bu rakamlar da bize, Türkiye’de gayrimenkul değerleme sektörünün büyüklüğü hakkında bilgi vermektedir.
Terimlerin/kavramların genel tanımlarını yaptıktan sonra gayrimenkul değerleme raporlarının sonuç kısmındaki değer ifadesinden bahsedebiliriz.
Gayrimenkul Değerleme Raporlarında “Değer”
Gayrimenkul değerleme raporunu bir üretim bandı olarak düşünelim. Burada belli bir süreçten geçtikten sonra ürüne ulaşıyoruz. Ulaştığımız ürünümüzün adı da “değer”.
Sonuca, ürüne, değere gelene kadar üretim bandında bazı süreçler var. Bu da elimizdeki ham maddenin cinsine göre değişiyor (konut, fabrika, arsa vb.).
Gayrimenkul Değerleme Raporlarında Süreç Nasıl İlerliyor?
Örnek vermek gerekirse elimizdeki ham maddenin konut olduğunu varsayalım ve süreçlerin üzerinden hep beraber geçelim:
- Gayrimenkulün yerinde ziyareti ve iç hacimlerinin ölçülmesi,
- Gayrimenkule ait resmî evrakların ilgili resmî kurumlarda incelenmesi (belediye, tapu vs.)
- Kullanılacak değerleme yöntemine göre sahadan veri toplanması,
- Ofis çalışması, elde edilen veri ve belgelerin analizi, rapor yazımı ve son olarak değer takdiri.
Elde ettiğimiz ürün değer, yani anın fotoğrafı, basiretli satıcı ile alıcının mutabık kalması sonucu ulaşılan fiyattır.
“Fiyat ödediğiniz şeydir, değer aldığınız şeydir.”
Warren Buffett
El değiştirme gerçekleştikten sonra fiyat ister açıklanmış ister açıklanmamış olsun, tarihsel bir gerçek olur. Belirli bir alıcı ve/veya satıcının, finansal olanakları, amaçları ve özel menfaatleri nedeniyle bir mal veya hizmet için ödedikleri fiyat ile başkaları tarafından o mal ve hizmete atfedilen değer arasında herhangi bir ilişki olabilir veya olmayabilir. Fiyat, genelde belirli bir alıcı/satıcı tarafından belirli şartlar altında mal ve hizmetlere verilen göreceli değerin bir göstergesidir. Ödenen fiyat aynı zamanda arz ve talebin kesişme noktasını temsil eder.
Değer, alıcılar ile satıcıların mal veya hizmet için üzerinde mutabakata varmaları olası kuramsal veya hayali bir fiyatı belirler. Bu nedenle değer, esasen belirli bir zaman zarfında satın alma amacı doğrultusunda bir mal veya hizmet için ödenmesi muhtemel fiyatın bir tahminidir.
Resmî Değerler Üzerinden Fiyatlama Yapılırsa, Alım-Satım Dengesi Stabilize Olacak
Yukarıda sayılan bilgiler ışığında fiyatın belirlenmesi için değerin bilinmesine ihtiyaç olduğunu açıkça ifade edebiliriz. Günümüz emlak piyasasında da gayrimenkul değerleme raporu ile resmî olarak belirlenen değerler üzerinden fiyatlama yapıldığı takdirde, alım-satım dengesinin sürdürebilir şekilde stabilize olacağı aşikârdır.
Kaynakça:
