İçindekiler
Değişen müşteri alışkanlıkları, salgın hastalıklar ve çalışma koşullarındaki farklılıklar, lojistik sektörüne hızlı bir ivme kazandırmıştır. Son 10 yıllık döneme baktığımızda Türkiye’de taşınan malların değer bazında (hem ithalat hem de ihracatta) büyük çoğunluğu deniz yolu ile taşınmıştır. Bunu ikinci sırada kara yolu taşımacılığı, sonrasında ise çok daha düşük oranlarla havayolu ve demiryolu taşımacılığı izlemektedir.
Bu durumun gayrimenkul sektörüne yansıması; liman bölgeleri, şehirlerarası karayolları, otoyollar ile otoyolların kent bağlantı noktalarında, açık ve kapalı lojistik depolama alanlarına talebin artması yönünde olmuştur. Bugün büyükşehirlerde en zor bulunan ticari gayrimenkuller; depolama alanı imarlı arsa ya da nitelikli depolama alanları ve antrepolardır.
Nitelikli Depolama Alanlarında Arz Sorunu Yaşanıyor
Arz sıkıntısı konusunu lojistik firmaları ile yaptığımız toplantılarda da bizzat tespit etme şansımız oldu. Firmalar; ihtiyaçları doğrultusunda, uygun büyüklükte, nitelikli depolama alanı ve uygun imar durumuna sahip arsa bulmakta zorluk çekmektedir. Kent planlamasında bu konunun detaylıca ele alınması ve günümüz arazi ihtiyaçlarının belirlenerek, revize planların ve kentsel dönüşüm projeleri planlama aşamasındayken sektörel ihtiyaçların giderilmesi, bu soruna bir çözüm olabilir.
İstanbul’da lojistik sektörü, Kocaeli – İstanbul limanları ile Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakınlığı ve karayolu bağlantıları nedeniyle Tuzla / Orhaniye bölgesinde yoğunlaşmıştır. Bölgede ülke ve dünya ölçeğinde çalışan birçok önemli lojistik firmasının antreposu ve ana deposu yer almaktadır. Arsa değerleri 600 – 650 dolar / metrekare seviyelerinde olan Tuzla – Orhaniye bölgesinde antrepo kiraları, deponun yüksekliğine ve vinç sayısına göre değişiklik göstermekle beraber aylık 6 – 8 dolar / metrekare civarındadır. Bölge için amortisman süresi ise 15 – 17 yıl olarak düşünülebilir.
İzmir’de nitelikli lojistik depolama alanları ile ilgili arz – talep dengesizliği bulunmaktadır. Kentteki planlı bölgeler mevcut durumda nitelikli depolama alanı talebini karşılayamamaktadır. Bu durum plansız alanların kontrolsüz bir şekilde pazarlanması sonucunu doğurmaktadır.
Depolama İmarlı Arsa İlanlarının Çoğu Gerçeği Yansıtmıyor
İlan sitelerini taradığımızda karşımıza depolama imarlı arsa olarak birçok satılık ilan çıkmaktadır. Ancak bu ilanların büyük bir çoğunluğu gerçekten amaca hizmet etmemektedir. İzmir özelinde yaptığımız incelemede, ilanların yüzde 98’inin lojistik amaçlı depolamaya uygun olmadığını tespit ettik. Verilen ilanların yüzde 60’ında zaten hiçbir şekilde inşaat izni olmadığını; kalan yüzde 38’inde ise resmi kurum görüşleri alındıktan sonra, (uygun görüş alınması durumunda) tarımsal depolama alanı yapabilme ihtimali bulunduğunu gördük. Yani internette yer alan her yüz ilandan sadece iki tanesinin amaca uygun antrepo inşa edilebilecek arsa olduğu sonucuna ulaştık.
Son günlerde gayrimenkul ilan sitelerinin kurumsallaşma / yasallaşma yolundaki çabalarını izliyoruz. Sektörün daha gidecek çok uzun yolları, alacak çok dersleri var. İlanlarda arsalar için imar durumu ekleme zorunluluğu, tabi ki bunun öncesinde gayrimenkul danışmanları için imar durumunu bilmediği bir arsayı satamama zorunluluğu gibi yenilikler bu anlamda atılacak önemli adımlar olabilir.
İzmir’de depolama amaçlı yapılaşmanın Aliağa Liman bölgesi ve çevresinde yer almak istediğini görüyoruz, ancak bu bölgede uygun imar durumuna sahip arsa stoku oldukça kısıtlıdır. Genel olarak, Çanakkale Karayolu üzerindeki araziler depolama alanı olarak pazarlanmak istenmektedir. Bölgede Sanayi Depolama imarına sahip arsaların fiyatları 150 – 250 dolar / metrekare aralığında değişiklik göstermektedir. Limana yaklaştıkça bu değerin arttığını görmekteyiz. Bölgede depo kiralarının ise aylık 2,5 – 5 dolar / metrekare seviyelerinde olduğu bilinmektedir.
Yılda 30 milyon tonun üzerinde yük elleçlenen, 21 adet rıhtımı bulunan, aynı anda 30’a yakın gemiye yükleme – boşaltma hizmeti verebilen Mersin Limanı ülkemizin özellikle Orta Doğu’ya açılan kapısıdır. Mersin’de de lojistik firmaları, Türkiye’nin ithalat ve ihracatında öncü limanına yakın yer almak istemektedir. Mersin’de Akdeniz sınırları dâhilindeki liman çevresinde ve D400 Karayolu üzerinde lojistik firmalarının konumlandığını görülmektedir. Ayrıca bölgede gümrüklü (A tipi depolama hizmeti / Mersin Serbest Bölge içerisinde) ve gümrüksüz depolama hizmetleri de verilmektedir. Mersin’de depo kiraları depoların konumuna, limana yakınlığına, iç mekan özelliklerine göre değişmekle birlikte gümrüklü depolarda aylık 8-10 dolar / metrekare, gümrüksüz depolarda aylık 4-6 dolar / metrekare mertebelerinde olduğu tespit edilmiştir.
