İçindekiler
Gayrimenkul yatırım fonları (GYF), bireysel olarak yapılan gayrimenkul alımına nazaran “profesyonellerce kurulması, yönetilmesi ve riskin dağıtılması prensibi” çerçevesinde portföy çeşitliliği sundukları için yatırımcıya daha fazla avantaj sağlarlar. GYF mal varlığının haczedilememesi, iflas masasına dahil edilememesi ve sağladığı vergi avantajları da GYF’leri daha ilgi çekici hale getirmektedir.
GYF’lerin SPK ve vergi hukuku açısından bir analizinin yapıldığı bu yazıda yer alan değerlendirmeler, metnin kaleme alındığı tarihteki mevzuat hükümleri esas alınarak gerçekleştirilmiştir. Dolayısıyla yazının yayınlandığı tarihten sonraki okumalarda mevzuatın güncel hâli dikkate alınmalıdır.
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Yasal Çerçeve
Gayrimenkul yatırım fonlarının uygulama esasları, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından 3.1.2014 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmış olan tebliğ (III-52.3 sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği) ile düzenlenmiştir.
GYF Tanımı
GYF; SPK’nin belirlediği varlık ve işlemlerden oluşan portföyü işletmek için nitelikli yatırımcılardan toplanan paralarla (katılma payları karşılığında), pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre portföy yönetim şirketleri tarafından süreli veya süresiz olarak kurulan ve tüzel kişiliği bulunmayan mal varlığıdır.
Gayrimenkul yatırım ortaklığının anonim şirket statüsünde tüzel kişiliği varken, gayrimenkul yatırım fonları genel kural olarak tüzel kişiliği bulunmayan mal varlıklarıdır.
Fonun kurucu sözleşmesi; SPK tarafından onaylanacak ve ticaret siciline tescil edilecek fon iç tüzüğüdür. Fon iç tüzüğünün asgari içeriği, Tebliğin 1 nolu ekinde düzenlenmiştir. GYF, SPK’den lisans almış “portföy yönetim şirketleri” veya “gayrimenkul portföy yönetim şirketleri” tarafından kurulabilir. Kurucu, fon iç tüzüğü çerçevesinde ve tasarruf sahiplerinin haklarını koruyarak fonu yönetir.
Fon mal varlığı, portföy yönetim şirketi ve portföy saklama hizmetini yürüten kuruluşun mal varlığından ayrıdır. Fonun mal varlığı haczedilemez. Tüzel kişiliği bulunmayan fonun, tapuya tescil işlemleri ile sınırlı olarak tüzel kişiliğe sahip olduğu kabul edilip fon adına tapu tescili yapılır.
GYF Portföyünde Yer Alabilecek Varlıklar
GYF’ler her türlü gayrimenkule ve gayrimenkule dayalı haklara yatırım yapabilir. Alım-satım kârı veya kira geliri elde etmek amacıyla; arsa, arazi, konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, lojistik merkezi, depo, park, hastane ve benzeri her türlü gayrimenkulü satın alabilir, satabilir, kiralayabilir, kiraya verebilir ve satın almayı ya da satmayı vadedebilir.
Mevzuatta GYF’lerin satın alabileceği varlıklar aşağıdaki şekilde sayılmıştır:
- Gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı haklar,
- Özelleştirme kapsamına alınanlar da dahil Türkiye’de kurulan anonim ortaklıklara ait paylar, özel sektör ve kamu borçlanma araçları,
- Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Karar hükümleri çerçevesinde alım satımı yapılabilen, yabancı özel sektör ve kamu borçlanma araçları ve anonim ortaklık payları,
- Vadeli mevduat ve katılma hesabı,
- Yatırım fonu katılma payları,
- Repo ve ters repo işlemleri,
- Kira sertifikaları ve gayrimenkul sertifikaları,
- Varantlar ve sertifikalar,
- Takasbank para piyasası işlemleri,
- Türev araç işlemlerinin nakit teminatları ve primleri,
- Kurulca uygun görülen özel tasarlanmış yabancı yatırım araçları ve ikraz iştirak senetleri,
- Kurulca uygun görülen diğer yatırım araçları.
GYF Portföyündeki Varlıkların Yönetimine Ait Sınırlamalar
a) Fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşması zorunludur. Bu oranın hesaplanmasında;
- Gayrimenkul yatırım ortaklıklarınca ihraç edilen sermaye piyasası araçları,
- Tabi olunan mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamın devamlı olarak en az %75’i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların payları (*),
- Gayrimenkul sertifikaları ve diğer gayrimenkul yatırım fonlarının katılma payları da dikkate alınır.
b) Tek başına fon toplam değerinin %20’sini aşan gayrimenkul yatırımlarının toplamı, fon toplam değerinin %60’ından fazla olamaz. Bu sınırlama, yalnızca belirli bir gayrimenkule yatırım yapacak ya da bir sektörde faaliyet gösterecek fonlar için uygulanmaz.
c) Üzerinde ipotek bulunan veya gayrimenkulün değerini etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olan bina, arsa, arazi ve buna benzer nitelikteki gayrimenkuller ve gayrimenkullere dayalı hakların değeri, fon toplam değerinin %30’unu aşamaz.
d) Fon hiçbir şekilde gayrimenkul projelerine yatırım yapamaz, gayrimenkullerin inşaat işlerini kendisi üstlenemez, bu amaçla personel ve ekipman edinemez.
Kendi personeli vasıtasıyla başka kişi ve kuruluşlara proje geliştirme, proje kontrol, mali fizibilite, yasal izinlerin takibi ve buna benzer hizmetler veremez.
Hiçbir surette otel, hastane, alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari parklar, ticari depolar, konut siteleri, süpermarketler ve bunlara benzer nitelikteki gayrimenkulleri ticari maksatla işletemez ve bu amaçla personel istihdam edemez.
(*) İlgili mevzuat hükümlerine göre hazırlanan finansal tablolarında yer alan aktif toplamının devamlı olarak en az %75’i gayrimenkul yatırımlarından oluşan anonim ortaklıkların paylarına, fon toplam değerinin en fazla %20’si oranında yatırım yapılabilir.
GYF’nin Asgari Portföy Büyüklüğü
Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip, en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10.000.000 TL büyüklüğe ulaşması ve katılma payı sahiplerinden toplanan paraların Tebliğ’de belirtilen portföy sınırlamaları dahilinde yatırıma yönlendirilmesi zorunludur.
GYF Katılma Paylarının İhracı
GYF’lerdeki ortaklık payı, katılım belgesi ile temsil olur. GYF kurucusu, katılma payı ihracı için Kurulun belirlediği standartlara uygun olarak düzenlenen ihraç belgesi ve standart form ile Kurul tarafından istenen diğer bilgi/belgelerle birlikte Kurula başvurur.
Katılma payı ihracı başvurusunun GYF iç tüzüğünün tescilinden itibaren, (gerekli mekân, teknik donanım ve muhasebe sisteminin oluşturulmuş ve yeterli sayıda personelin atanmış olması kaydıyla), en geç altı ay içinde yapılması zorunludur. Bu süre içinde Kurula başvuru yapılmaması durumunda iç tüzük, kurucu tarafından ticaret sicilinden terkin ettirilir.
Katılma paylarının ihraç edilebilmesi için fon ihraç belgesinin Kurul tarafından onaylanması gerekir. Katılma payları, ihraç belgesinin Kurulca onaylanmasını takiben iç tüzük, ihraç belgesi ve varsa yatırımcı bilgi formundaki esaslar çerçevesinde ve ihraç belgesinde belirtilen satış başlangıç tarihinden itibaren, ihraç belgesinde ilan edilen dağıtım kanalları aracılığıyla yatırımcılara sunulur. Katılma payları karşılığı yatırımcılardan toplanan parayla, ihraç belgesinde belirtilen esaslar çerçevesinde yatırım yapılması zorunludur.
“Cazip Yatırım Modeli: Gayrimenkul Yatırım Fonları” yazı dizimizin ikinci bölümünü okumak için tıklayınız…
