İçindekiler
Ülkemizde yaşanan Kahramanmaraş Depremi’nin birçok ilimizde yıkıcı sonuçlara yol açması dolayısıyla kira uyarlama davaları tekrar gündeme gelmiştir. Bu yazımda kira uyarlama davası hakkında kısaca bilgi vermek ve tartışmaların doğru şekilde yapılmasına katkı sağlamak istiyorum.
Sözleşmenin Uyarlaması Davası ve Uyarlama Şartları Nelerdir?
Uyarlama davası, kira sözleşmesine has bir dava türü olmayıp bir akdin tarafı olan tüm kişilerce değişen şartlara bağlı olarak açılabilen bir dava türüdür.
Bu dava, dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinden almakta olup, madde metni şöyledir:
…sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.
Uyarlama davasının şartları şunlardır:
a) Taraflarca öngörülmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmalıdır. Öngörülemeyen durum ne alacaklı ne de borçlunun kontrolünde olmayan atipik durumlar açısından geçerlidir. Pandemi, deprem, devalüasyon gibi ani değişimler buna örnek gösterilebilir.
b) Yeni çıkan olağanüstü durumun borçlunun borcunu ifa etmesini imkânsız veya çok zor hâle getirmesi gerekir.
c) Borçlunun borcunu ifa etmemiş olması ya da aşırı güçlük çekerek ifa ettiğini alacaklıya bildirmesi gerekir.
d) İfa güçlüğünün mahkeme huzurunda açılacak uyarlama davası ile istenerek ya sözleşmeden dönme ya da akdin yeni koşullara uyarlanarak belli oranda borçta indirim isteme hakkı kullanılmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Özelikleri Nelerdir?
Kira uyarlama davası açıldığında mahkeme öncelikle kira sözleşmesi ve özeliklerini göz önünde tutarak uyarlama davasını sonuca bağlayacaktır. Bu nedenle, kısaca kira sözleşmelerinin özeliklerine değinmek gerekir.
Ahde Vefa Kuralı
Kira sözleşmesi, sözleşmenin yapıldığı döneme uygun olarak, akit mümkün olduğunca ayakta tutulmalıdır. Bu durumun istisnası kira uyarlama davasıdır.
Sınırlı Sayı İlkesi
Kiracı, kira sözleşmesini sebep belirtmeksizin sona erdirme hakkına sahipken; kiraya veren mevzuatta sayılan sebepler haricinde keyfi nedenle kira sözleşmesine son veremez.
Mükerrer Kira Sözleşmesi Yapma Yasağı
Kira hukukunda mükerrer sözleşme yapma yasağı getirilmiştir. Aynı taşınmaza ilişkin olarak (özellikle vergi kaçırmayı önlemek için) gerçek ve muvazaalı iki farklı sözleşme olamaz.
Kira Sözleşmesinin Yazılı Şekilde Yapılma ve Yazılı Bildirim Yapılması İlkesi
Kira sözleşmesinin mümkün olduğunca yazılı yapılması ispat açısından önem teşkil etmektedir. Çünkü kira sözleşmesine dayanan davalarda, mahkeme kira sözleşmesine bağlı kalarak yorum yapacaktır.
Yine mahkemede, kiracı ve kiralayan kendi durumlarını bildirir hâllerini ihtarname çekerek veya başkaca yazılı bildirimle ispat edebilecektir. Bu nedenle, kira akdinin yazılı olması şekil şartı olmamakla birlikte, dava açılması durumunda davanın ispatı açısından yazılı bildirim esas alınmaktadır.
Kira Uyarlama Davası Nedir?
Kira uyarlama davası, kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar nedeniyle kira bedelinin yeni şartlara uyarlanmasını sağlayan davadır. Kira uyarlama davası, taşınır ve taşınmaz kiraları hakkında açılabilir. Kira sözleşmesi, oluşan olağanüstü hâller dolayısıyla bir taraf için çekilmez hâle gelmişse bu dava açılabilecektir.
Kira Uyarlama Davası Açmanın Şartları Nelerdir?
Mahkeme, davanın açılması için olağanüstü şartlar olup olmadığı hususunu değerlendirecektir. Mahkeme ayrıca borçlu açısından ne tür bir ifa imkânsızlığı var, borç ifa edilmiş mi, edilmemiş mi, ifa edilmiş ise ihtirazı kayıt yapılmış mı, dava ne zaman açılmış? Bütün bu hususlara bakarak dava hakkında bir hüküm verecektir.
Kira Uyarlama Davasında Mahkeme Süreci Nasıl İşler?
Kira uyarlama davasında öncelikle dostane çözüm yöntemleri denenmelidir. Arabuluculuktan veya mahkemenin sulha teşvikinden bir sonuç alınamazsa, mahkemede dava açılmalıdır. Mahkeme, öncelikle kira sözleşmesine bakarak olağanüstü durumlar açısından kira sözleşmesinde bir düzenleme olup olmadığını incelemelidir. Kira sözleşmesinde bir düzenleme bulunuyorsa, bu düzenleme esas alınarak uyuşmazlık çözülecektir. Ancak sözleşmede bir hüküm bulunmadıysa mahkemece fiili durumun bir nitelendirmesi yapılacaktır.
Borçlu açısında aşırı bir ifa güçlüğü mü meydana çıkmıştır; yoksa mücbir bir sebep mi söz konusudur? Fiili durumun nitelendirmesine göre açılan davanın türü değişebilecektir. Kira sözleşmeleri sürekli edimli bir sözleşme olduğundan mahkemece davacının talebi de gözetilerek ya kira sözleşmesinin feshine ya da ödenecek kira bedelinde belli miktarda indirime karar verilebilecektir.
Kira Uyarlama Davası Ne Zaman Açılır?
Kira uyarlama davası derhâl açılır. Davanın derhâl açılmaması durumunda ya da borç ödenip de ihtirazı kayıt bırakılmadan açılan davalarda borçlunun olağanüstü şartlardan etkilenmediği şeklinde yorumlanmakta ve davanın reddine karar verilmektedir.
İhtarname çekilmek suretiyle kiraya verene yeni şartlara uyarlama için bir süre verildiği durumlarda, dava sürenin bittiği andan itibaren geciktirmeksizin açılmalıdır.
Kira Uyarlama Davası Geriye Dönük Açılabilir mi?
Uyarlama davalarının tamamı geleceğe yönelik taleple, yeni şartlara uyum sağlamak için açılırlar. Dolaysıyla geçmiş kira bedeline yönelik uyarlama davası açılamaz. Nitekim Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2001/1979 E. ve 2001/2831 K. sayılı içtihadı da bu şekildedir.
Döviz Cinsinden Kiralamalarda Uyarlama Davası Açılabilir mi?
Uyarlama davaları, TBK md. 138/son maddesine göre dövizle olan akitlerde de uyarlanabilecektir. Dolaysıyla dövizle kiralama yapıldı ve ülkede bir devalüasyon yaşanarak kurda ani çıkışlar yaşandı ise borçlu, uyarlama davası açabilmelidir. Nitekim 1999 ekonomik krizi yaşandığında Yargıtay, ülkede yaşanan ekonomik krizi, uyarlama davası açılabilmesi için geçerli bir neden olarak görmüştür.
Kira Uyarlama Davasını Kim Açar? Kira Uyarlama Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Hangisidir?
Kira uyarlama davasını borçlu/kiracı açar. Kira uyarlama davasında, görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Uyarlamaya konu taşınmaz, Kahramanmaraş merkezde bir taşınmaz ise görevli ve yetkili mahkeme Kahramanmaraş Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır (Mahkemelerin görevine devam ettiğini varsayarak örnek gösterilmiştir).
Kira Uyarlama Davasında Zorunlu Arabuluculuk Şart mıdır?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç), ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, kat mülkiyetinden kaynaklanan anlaşmazlıklar ve komşu hakkıyla ilgili çekişmeler, son yargı paketi ile dava şartı olarak arabuluculuk kapsamına alındı. Bu kapsamda, 7445 sayılı Yargı Paketi kapsamında yapılan düzenlemeyle birlikte kira uyarlama davalarına da 01.09.2023 tarihinden başlayarak zorunlu arabuluculuğa gitmek, dava açılması için ön şart olarak düzenlenmiştir.
Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Farklar Nelerdir?
- Kira tespit davası, olağan hayat akışı içinde açılabilen bir davadır; kira uyarlama davasının açılabilmesi içinse olağanüstü bir durumun yaşanması gerekir.
- Kira tespit davasında sözleşme sona ermez; kira uyarlama davasında ise sözleşme ya yeni şartlara uyarlanır ya da sona erdirilebilir.
- Kira tespit davasını hem kiracı hem de kiralayan açabilirken; kira uyarlama davasını ancak kiracı/borçlu açabilir.
- Kira tespit davası hem geçmişe hem geleceğe etkili sonuç doğurabilirken; kira uyarlama davası yalnızca geleceğe etkili sonuç doğurur.
- Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak açılabilir. Kira uyarlama davası ise her türlü kira sözleşmesine ilişkin açılabilir.
- Kira tespit davasında, mahkeme ÜFE/TÜFE oranlarını dikkate alırken; kira uyarlama davasında ise ÜFE/TÜFE oranlarına bağlı kalmaksızın karar verebilir.
İki Dava Bir Arada Görülebilir mi veya Birbirine Dönüştürülebilir mi?
Kira tespit davası açıldıktan sonra olağanüstü bir durum oluşursa, dava ıslah edilerek kira uyarlaması davasına dönüştürülebilir. Her iki dava aynı anda aynı mahkemede görülemez.
Deprem Bölgesinde Yaşayan İnsanlarımız Kira Uyarlama Davası mı Açmalıdır; Yoksa Mücbir Sebep Nedeniyle Sözleşmenin Feshi Yoluna mı Gitmelidirler?
Deprem bölgesinde yaşayan vatandaşlarımızın bir kısmının oturamadıkları evler için kira uyarlama davası açtıkları; bir kısmının ise mücbir sebep dolaysıyla sözleşmenin feshi için dava açtıkları görülmektedir.
Burada hangi davanın açılacağının taşınmazdan ne oranda yararlanıldığına bağlı olarak değişeceği kanaatindeyim. Örneğin, deprem bölgesinde bir esnafın kiraladığı iş yeri az hasar almışsa ve iş yeri sahibi dükkânını işletmekle birlikte tam fonksiyonel kullanamıyorsa kira uyarlama davası açması hukuken daha mantıklıdır. Ancak kiraladığı iş yeri depremde ağır hasar almış veya yıkılmışsa dükkân hiç işletilemeyeceğinden TBK md 136 hükümleri uygulanacak, mücbir sebep dolayısıyla sözleşmenin feshi yoluna gidilecektir. Özellikle pandemi döneminde kısmen işletilebilen iş yeri açısından kira uyarlama davalarında aşırı artış görülmüştür.
Kira Uyarlama Davalarında Dava Masrafları ve Vekâlet Ücretini Kim Öder?
Kira uyarlama davalarında, davanın kazanılması durumunda yargılama giderleri (ihtarname ücreti, davanın açılması için yapılan masraflar, bilirkişi, keşif, tanık vb.) tamamı davalı kiralayandan alınacaktır. Ancak dava kaybedilirse yapılan yargılama giderleri davacı kiracı üzerine kalacaktır.
Avukatlık ücreti ise avukat ile yapılan anlaşmaya göre maktu ya da nispi olarak kararlaştırılabilir. Nispi ücrette, bir yıllık kira bedeli üzerinden belirli bir yüzde olarak kararlaştırılabilir (%16’dan aşağı olamaz) ya da maktu olarak avukatlık asgari ücret tarifesinin ikinci bölüm ikinci kısmın altına inmemek kaydıyla maktu olarak taraflarca kararlaştırılabilecektir.
Kira Uyarlama Davalarının Açılması İçin Gerekli Belgeler Nelerdir?
Kira uyarlama davaları açılması için gerekli belgeler; kira kontratı, ihtarname, tapu kayıtları, serbest meslek çalışanı olduğuna dair belgeler, arabuluculuk tutanakları, nüfus kayıt örnekleri, ihtirazı banka kayıtları vb. belgelerdir.
Kira Uyarlama Davalarında Adli Tatilde Süreler İşler mi?
Kira uyarlama davaları adli tatil sürecine denk gelmişse tüm süreler durur, duruşma yapılmaz.
