İçindekiler
Küresel ölçekte yaşanan yeni tip koronavirüs (COVID-19) pandemisi bitti derken bu defa ülkemizde enflasyon sorunu, maliyet artışı ve arz-talep sıkıntıları ortaya çıktı.
Konuya gayrimenkul sektörü özelinden bakacak olursak Türkiye’de her yıl 800 bin konut ihtiyacının olması ve bu gereksinimin son 2 yılda sadece 550-600 bin düzeyinde karşılanabilmesi, arz-talep sıkıntısının en net örneği olarak karşımızda duruyor.
Bahsettiğim sıkıntının doğal bir sonucu olarak kira ilişkileri korkunç düzeyde bozulmuş durumda… Öyle ki mal sahipleri ile kiracılar arasında âdeta bir köşe kapmaca yaşanmaya başladı.
Mal sahiplerinin kira bedellerini arttırma, olmuyorsa da kiracılarını tahliye etme isteğine karşılık kiracılar direnmeye çalışıyor. Neredeyse her gün basında bir kiracı-mal sahibi sorunu ile karşılaşıyoruz. Üstelik bazı noktalarda bu konu maalesef kriminal boyutlara dahi taşındı…
Özetlemeye çalıştığım gündem içerisinde biz ise belki de hiç konuşulmayan ama herkesin çok merak ettiği kira sözleşmesi kaynaklı sorulara cevap arayacağız.
Kira Sözleşmesinde İmzası Olan Eşten/Ortaktan Ayrılma Durumu
Kira sözleşmesini evlerde eşlerden veya iş yerlerinde ortaklardan birisi imzalamış ancak taraflar, kira sözleşmesi devam ederken boşanmış veya ortaklığı sona erdirmiş… Bu durumda sözleşmeyi imzalayan kişi mülkten ayrılırsa ne olur? Diğer kişi ödeme yapmaya devam ederek sözleşme tarafı sayılır mı?
Kira sözleşmesi ile bir ailenin taşınmazı kiralaması hâlinde Türk Medeni Kanunu 194. maddesine göre o ev artık “aile konutu”dur. Hatta diğer eş, mal sahibine yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafıdır. Yine aile konutu olarak kiralanan bir taşınmazda kiracı, diğer eşin rızası olmadıkça bu sözleşmeyi feshedemez/devredemez.
Bu durum eşlerin boşanmaları hâlinde değişmektedir. Şöyle ki eşler boşanmışlar ve sözleşmeyi imzalayan eş aile konutundan ayrılmışsa, artık o ev aile konutu vasfında değildir.
Ancak bu durum kira sözleşmeleri için farklı bir statüde değerlendirilecektir. Şöyle ki İcra İflas Kanunu (İİK) m. 276/4, “Borçlunun nesep ve sebepten usul ve füruu, karı veya kocası, ikinci dereceye kadar kan ve sıhri hısımları ve iş ortakları ile borçluya tebaan mecurda oturdukları anlaşılan diğer şahıslar, bu madde hükmünün tatbikinde üçüncü şahıs sayılmazlar.” demiştir. Buna göre boşanma gerçekleşmiş olsa dahi evde kalmaya devam eden eş veya ortaklık sona ermiş ise sözleşmeyi imzalamayan diğer ortak; kira sözleşmesinin doğrudan tarafı hâline gelecektir.
Özetle kira sözleşmesine taraf olmayan eş veya iş ortağı, sözleşmeyi imzalayan tarafın herhangi bir şekilde konuttan ve/veya iş yerinden ayrılması sebebiyle taşınmazda işgalci durumuna düşmeyecektir. Yani söz konusu kişi, kira bedelini ödemeye devam ettiği müddetçe sözleşmenin tarafı olmaya devam edecektir.
Uzama Dönemlerinde Kiracının Eksik Ödemelerinin Tahsil Edilmesi
Sözleşmelerde mal sahibi ile kiracı arasında yazılı bir ek anlaşma yok ise uzama dönemlerinde kiracının eksik ödemeleri tahsil edilebilir mi? Mevcut yasal artış oranı uygulamasında geçmişe dönük zaman aşımı var mı?
Kira sözleşmelerinde bir artış oranı öngörülmüş ise bu oran, tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamayı geçmemesi kaydı ile geçerlidir. Tarafların da sözleşmede belirtilen artış oranına riayet etmesi gerekmektedir. Kiracı ile mal sahibinin şifahen gerçekleştirdiği görüşmeler ve bu oranlar dışında yapılan ödemeler, mal sahibinin kira farkını/artış oranını talep etmesini engellemez. Bu noktada söylenmesi gereken en önemli husus, kira farkları ile ilgili kira artış oranının zaman aşımına uğramayacağıdır.
Örneğin kira bedelini kafanıza göre arttırıyorsanız veya yukarıda da bahsettiğimiz gibi yazılı olarak ek bir protokol düzenlememişseniz; mal sahibi, geriye dönük tüm kira sözleşmesi dönemindeki TÜFE 12 aylık ortalamayı uygulayarak kira bedelinin güncel hâlini size söyleyebilir.
Evet, artış oranı zaman aşımına uğramaz ancak kira farkını talep etme konusunda zaman aşımı vardır. Şöyle ki mal sahibi belirlenen kira bedeli kapsamında geriye dönük sadece 5 yıllık kira bedeli farkını kiracısından talep edebilir. Bu nedenle mal sahipleri ile kiracıların, anlaştıkları artış oranını yazılı hâle getirmeleri gerekmektedir.
Aksi hâlde kiracılar, çok ciddi bir kira bedeli ve 5 yıllık kira farkı borcu ile karşı karşıya kalabileceklerdir. Yargıtay bu konuda; bankadan yapılan ödemelerin de ihtirazi kayıt konulmadan tahsil edilmesi hâlinde bir öneminin olmadığını belirterek, kira artışının yapılması ve 5 yıllık farkların ödenmesi gerektiğine hükmetmiştir.
10 Yıl Nedeniyle Tahliye Düzenlemesi
Borçlar Kanunu’na ilave edilen yeni madde kapsamında 10 yıl nedeniyle tahliye düzenlemesi ne şekilde uygulanacak?
2012 yılında yeni Borçlar Kanunu’na ilave edilen bir madde ile uzama süresi 10 yılı geçen sözleşmelerde, mal sahibinin 3 ay önceden bildirmek şartı ile kiracısını haklı gerekçe ileri sürmeden tahliye edebilmesinin yolu açılmıştır.
Ancak bu madde ile ilgili kamuoyunda yanlış bilinen 2 hususun düzeltilmesi gereklidir.
a) Mevcut 10 yıllık süre, sözleşmenin başlangıcından itibaren mi başlayacak?
Hayır, madde metninde de belirtildiği üzere uzama süresinden itibaren başlayacaktır. Örneğin mal sahibi ve kiracı 1 yıllık kira sözleşmesi yapmış ise 1+10 yıl tamamlanmalıdır. Yine 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi yapılmış ise 5+10 yıl bitmiş olmalıdır.
Yani kiracı 5 yıl sözleşme yaptıysa geriye 5 yılı kaldığını düşünerek 10 yıldan dolayı tahliye hakkını kullanamayacaktır. Önce belirli süreli olan 5 yıl bitecek, sonra 1 yıl uzama süreleri başlayacak ve toplam 5+10 yıl tamamlandığında tahliye hakkı oluşacaktır.
b) Kiracı 10 yıldan fazla süre mülkte yaşadı ancak ara dönemlerde yeni kira sözleşmeleri imzaladı. Bu durumda ne olacak?
Her bir yeni kira sözleşmesi, yeni bir kira dönemi ve 10 yıllık uzama süresinin yeniden başlaması demektir.
Örneğin kiracı 2006 yılında başlayan 1 yıllık kira sözleşmesi düzenlemiş olsun… Bu durumda günümüzde 16 yılı doldurmuş bir kiracı-mal sahibi ilişkisinden bahsedebiliriz. Ancak taraflar 2017 yılında yeniden 1 yıllık bir kira sözleşmesi düzenlemişlerse, artık 2017-2018 dönemi 1 yıllık belirli süre olacaktır. Yani 2018 yılında 10 yıllık uzama dönemi başlayacak ve mal sahibi bu madde kaynaklı hakkını 2028 yılında kullanabilecektir.
Dolayısıyla mal sahibi, “2022 yılında zaten 10 yıllık uzama süresi doldu bu nedenle tahliye edebilirim.” diyemeyecektir. Nitekim her yeni sözleşme, kum saatini yeniden başa alacak ve süreler yeniden başlayacaktır…
