Sektörün Emsal'i
Etkinlikler
EMSAL.COM
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
EMSAL.COM

Ana Sayfa » Temel Hatlarıyla İmar Hukuku ve Yapı Denetimi

Temel Hatlarıyla İmar Hukuku ve Yapı Denetimi

Çok boyutlu bilgiye ihtiyaç duyulan bir bilim dalı olan şehircilik ve imar, yalnızca hukuk sistemi bağlamında değerlendirmemelidir. İşin içine ekonomi, sosyoloji, çevre vb. gibi uzmanlık isteyen alanların girmesi kaçınılmazdır.

Osman Pekşen Osman Pekşen
5 Nisan 2023
Etiketler: Mevzuat, Mimari
Okuma Süresi:6 dakika
A A
İmar Hukuku ve Yapı Denetimi
PaylaşPaylaşPaylaşPaylaşPaylaş

İçindekiler

  • İmar Hukuku Nedir?
  • İmar Planı Yapımı, Eski Eserlerin Korunması ve İmar Düzenlemeleri
  • Denetim Süreci
  • Yargı Boyutu

Şehircilik ve imar, sadece mühendislik formasyonu, mimarlık veya plancılıkla kalmayıp birçok disiplin ve çok boyutlu bilgiye ihtiyaç duyan bir bilim dalıdır. Bu nedenle, imar ve mevzuat hukuku ile ilgili olarak salt hukuk sistemi bağlamında değerlendirme yapılması doğru değildir.

Bazen işin içine ekonomi, sosyoloji, çevre vb. gibi ihtisaslık isteyen alanların girmesi kaçınılmaz hâle gelmekte olup, yapı denetimi de imar hukuk sisteminin en önemli başlıklarından birisidir. Bu makalemizde sistemi özetle üç ana başlık altında topladık.

İlginizi Çekebilir

Parselasyon İşlemi Yapılmamış Alanlarda İfraz ve Tevhit İşlemi

AVM Tanımında Yeni Kriterler: Artık Her Yapı AVM Olmayacak!

İmar Hukuku Nedir?

Bir arazi veya sahanın nasıl ve hangi amaçla kullanılacağını, bir kenti güzelleştirmenin, canlandırmanın ve inşa etmenin esaslarını belirleyen ve buna uyulma mecburiyetini ortaya koyan kurallar sistemidir. İmar hukuku, içeriğinin çok boyutlu, karmaşık ve kendine özgü olması nedeniyle; bir hukuk dalı olması ötesinde, şehir plancılığı, sosyal bilimler, mimarlık, inşaat ve diğer mühendislik gibi disiplinlerin de ilgi ve uygulama kapsamına girmektedir.

3194 sayılı İmar Kanunu ve kanunun 4. maddesinde ifade edilen istisna kanunlar ile konuyla alakalı diğer özel kanunların (Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu, Boğaziçi İmar Kanunu vb.) bu kanuna aykırı olmayan hükümleri, imar hukukunu gövdesini teşkil eder.

 

yapı denetimi

İmar hukuk sisteminin esas ve alt başlıklarını şöyle inceleyebiliriz:

İmar Planı Yapımı, Eski Eserlerin Korunması ve İmar Düzenlemeleri

Planlama

İmar planlarının yapım ve düzenlenmesi sürecidir. İmar planı, imar uygulaması yapılacak olan arazi parçası üzerinde planlama tekniklerine uygun olarak hazırlanan, kentleşmeye ilişkin ayrıntılı bilgilerin yer aldığı çeşitli ölçeklerdeki haritalardır. İmar planları ile ilgili esaslar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 6. ve 14. maddeleri arasında yer almaktadır.

Ana planlama kademeleri şunlardır;

Mekânsal strateji planı: Orta ve uzun vadede, ülkenin sosyoekonomik ve kültürel yapısını gözeterek mekân, kent ve bölge tasarımına yönelik geniş perspektifli bir alanı kapsar. 1/250.000, 1/500.000 veya daha üst ölçeklerde ülke ve bölge planı başlıkları altında Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından hazırlanırlar.

Çevre düzeni planı: Konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen, 1/100000, 1/50000 veya 1/25000 ölçekli planlardır. Sınırları içerisinde planları büyükşehir belediyeleri, büyükşehir olmayan illerde ise Bakanlık yapar,

Nazım imar planı: Arazinin genel kullanış biçimini ve bölge tipini, gelecekteki nüfus yapısı ve yoğunluğunu; yapıların fonksiyon, yön ve alanlarını, ulaşım sistemlerini ve kamusal alanları belirlemek amacıyla yapılır. Nazım imar planları uygulama imar planlarına esas teşkil eder. Genel olarak 1/2000 ve 1/5000 ölçeğinde düzenlenirler.

Uygulama imar planı: Nazım imar plana bağlı kalınarak, uygulamaya yönelik tüm yapısal fonksiyonların ve kamu alanlarının detaylı biçimde gösterildiği, raporuyla bütün teşkil eden 1/1000 ölçekli plandır.

Kültür ve Tabiat Varlıklarının Korunması

Anayasa‘nın 63. maddesi ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu çerçevesinde, taşınır ve taşınmaz tüm kültür varlıklarının korunması esas alınmıştır. Kültür ve tabiat varlıkları ile ilgili her türlü planlama, imar uygulaması, kamulaştırma, ruhsatlandırma, yapılaşma ve denetim, bu başlık altında incelenip değerlendirilmektedir.

İmar Uygulamaları

Bu kademede, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi ile belediyeler; üzerinde yapı bulunan/bulunmayan arazi sahiplerinin muvafakati olmadan, imar planlarına göre ada ve parsellere ayırarak resen tescil etme yetkisine haizdir. Sonrasında, imar uygulama sürecinin diğer safhalarına geçilir. İmar programları, kamulaştırma ve kısıtlılık hâllerine 3194 sayılı yasanın 6. ve 14. maddeleri arasında yer verilmiştir. Arazi ve sınır düzenlemeleri, ifraz ve tevhit, tescil işlemleri, imar uygulaması kapsamında incelenir.

Kamulaştırma

Devletin, kamu yararını gerektirdiği takdirde özel mülkiyetteki taşınmaz malları, mülkiyet sahiplerinin rızası gözetilmeden bir bedel karşılığında almasıdır. Kamulaşma şartları 6203 sayılı Kamulastirma Kanunu çerçevesinde düzenlenmiştir. Özellikle imar uygulaması sürecinde bu husus karşımıza sıkça çıkmaktadır. Kamulaştırma ve arsa terkinleri ile ilgili hususlar 3194 sayılı yasanın 10. ve 17. maddeleri arasında yer almıştır.

 

kamulaştırma

Denetim Süreci

Denetim süreci, imar hukukunun ikinci ana başlığı olarak incelenmiştir. Süreç, yapının ruhsatlandırılma safhasında başlar ve iskân (yapı kullanma izni) verilmesiyle sonlanır. 3194 sayılı İmar Kanunu, istisna kabul edilen imarla ilgili özel kanunlar (2863, 2960 sayılı kanunlar vb.), 4708 sayılı Kanun, imar planları, kanunlara ve planlara ait uygulama yönetmelikleri çerçevesinde işlemler gerçekleştirilir.

Ruhsatlandırma

Mücavir alanlar içerisinde belediyelerce, mücavir alan sınırları dışında valiliklerce (kanunla istisnai olarak kabul edilen yapılar dışında) tanzim edilerek onaylanan belgeye dayalı, inşaatın başlatılma safhasıdır. Ruhsat süreci ile ilgili hususlar, 3194 sayılı Kanun’un Yapı ve Yapı ile İlgili Esaslar bölümünde hüküm altına alınmıştır.

Ruhsat işlemlerinde kullanılacak belgeler ve yapılacak işler şunlardır:

  • Çap ve röperli kroki (lisanslı harita bürolarından temin edilir),
  • İmar durumu (imar kanunu ve imar planı çerçevesinde belediye tarafından düzenlenir),
  • Arazi/yol kotları, aplikasyon krokisi, kontur/gabari ve zemin mekaniği verileri (belediyeden temin edilir),
  • Kanal bağlantısı (belediye ve su/kanal idarelerinden temin edilir).

Yukarıda yer alan belgeler ve zemin etüdü ışığında proje fenni mesulleri tarafından hazırlanan; mimari proje, statik proje, elektrik, mekanik, ısı yalıtımı ve elektrik tesisatı projeleri, çevre-peyzaj projeleri ve jeoteknik rapor olarak sıralabileceğimiz tüm bilgi ve belgeler ışığında proje müellifleri tarafından tanzim edilen projeler, yapı denetim firmaları tarafından onaylanır.

Yapı sahibi veya kanuni vekillerince bir dilekçe ekinde onaylı projeler ile taahhüt/muvafakat belgeleri, tapu senedi, vekâletname, yol/kanal katılım payları gibi belgeler eklenerek belediyeden ruhsat talep edilir.

Can ve mal güvenliğine yönelik, plana, fen, sanat ve sağlık kuralları ile standartlara uygun kaliteli yapı yapılması için proje ve yapı denetimini sağlamak, yapı denetimine ilişkin usul ve esasları düzenlemek amacı ile oluşturulan Yapı Denetimi Hakkında Kanun’un yürürlüğe girmesiyle birlikte, fenni mesuliyet ve sorumluluklar denetim firmalarına verilmiştir.

Bu bağlamda; 4708 sayılı Kanun kapsamında her türlü proje, hesap, etüt ve rapor, yapı denetim firmaları tarafından onaylanıp fenni mesuliyetleri alındıktan sonra, ruhsat için gerekli olan her türlü bilgi ve belge ilgili idareye ibraz edilmelidir. Proje ve hesaplar nedeniyle yapılarda oluşacak hasarların sorumluluğu, proje müellifleri ve yapı denetim firmalarına aittir.

Denetleme/İskân etme (Fenni sorumluklar, yıkım ve para cezaları)

4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun’a göre tüm proje, etüt ve raporları inceleyerek onaylayan yapı denetim firmaları, hafriyat ve temel inşaatından başlayarak yapıya iskân alınmasına kadar uygulamadaki her türlü fenni mesuliyeti ve denetimi de üstlenmektedir. Yapılarda hasar oluşumundan, denetimi yapan firmalar, denetçiler, yükleniciler, laboratuvar görevlileri mesuldür. Sorumluluk süreleri; yapı kullanma izninin alındığı tarihten itibaren, yapının taşıyıcı sisteminden dolayı on beş yıl, taşıyıcı olmayan diğer kısımlarda ise iki yıldır. Firmalar tarafından uygulamasına onay verilen inşaatlara belediye tarafından sertifika ve iskân belgesi tanzim edilir. Belediyeler; fenni mesuller, yapı denetim firmaları ve yapı sahiplerine aykırı imalatlarla ve kanuni sorumluluklarını yerine getirmedikleri için para cezası ve yetkilerini kısıtlama gibi yaptırımlar uygulayıp, imar mevzuatına aykırı yapıların mühürleme ve yıkım işlemlerini gerçekleştirirler.

Yargı Boyutu

İmar hukukunun yargı boyutunda; imar planları, arazi/sınır tashihi ve mülkiyet, imar kirliliği, eski eserler, imar barışı, kentsel dönüşüm, kamulaştırma ile ilgili davalar söz konusudur. İmar mevzuatı ile ilgili olarak; özel ve tüzel kişilik hak ve hukukları bu davalar çerçevesinde hüküm altına alınmaktadır. Yargı sürecinde, özellikle imar planı iptali, arazi/kamulaştırma ve TCK’nin 184. maddesi kapsamında yer alan imar kirliliği davaları ve yapı hasarları ile sözleşmeden kaynaklanan davalar öncelik arz etmekte olup, imar hukuku davaları ile ilgili olarak çok sayıda içtihat kararı bulunmaktadır.

PaylaşGönderPaylaşTweetPaylaş
Önceki

Depremlere Karşı Etkili Bir Düşünce Kuruluşu Oluşturalım

Sonraki

Gayrimenkul Kira Tespit Raporu, Uyuşmazlıkları Önleyebilir

Sonraki
Gayrimenkul Kira Tespit Raporu

Gayrimenkul Kira Tespit Raporu, Uyuşmazlıkları Önleyebilir

BU HAFTA EN ÇOK OKUNANLAR

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?
Mevzuat

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

Pelin Şenol Baruh
25 Ocak 2023

Kiracılar ile ev sahipleri arasında mülke yapılan masrafların paylaşımı konusunda anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Ev sahibi neleri karşılar, zorunlu giderler kiradan düşer...

Devamını Oku
Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

24 Temmuz 2023
Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

Kentsel Dönüşümde Yapım Yardımı ve Hibe Şartları

19 Aralık 2024
Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

Köy Yerleşik Alanı Dışında Yapılaşma

18 Ekim 2023
Rezerv Yapı Alanında Hak Sahiplerini Bekleyen Handikaplar

Rezerv Yapı Alanında Hak Sahiplerini Bekleyen Handikaplar

28 Ağustos 2024

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Gündem

17. GYODER Gayrimenkul Zirvesi’nden Sektöre Yeni Rota: 4T

27 Ekim 2022
Kitap

Yeni Nesil Gayrimenkul

31 Temmuz 2024
Sektör

Gayrimenkul Ekonomisi

16 Haziran 2022
Mevzuat

Kentsel Dönüşümde Üçte İki Çoğunluk Üzerine

1 Mayıs 2023
EMSAL.COM

Emsal.com, Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden gayrimenkul sektörüne ışık tutmak amacıyla kurulmuştur.
 
Sektörün önemli konu başlıklarına dair farkındalığı hem üretici hem de tüketici açısından artırmak adına uzman kalemlerin görüşlerine yer verilen bu platformda, söz konusu alan; geniş bir perspektiften mercek altına alınmaktadır.
 
Emsal.com;

  • Uzman görüşlere ev sahipliği yapar,
  • Gayrimenkul sektörünün dijital kütüphanesidir,
  • Güvenli, kaliteli, tarafsız ve özgün içerikler yayınlar.

  • En Çok Okunanlar

  • Yapı Tatil Tutanağı Nedir, Neden Önemlidir?
  • Bina Kimlik Sistemi Devrede, Peki Yeterli mi?
  • İstanbul’un Gelecek 10 Yılda Konut İhtiyacı
  • Gayrimenkulde Yurt Dışı Talebi
  • Hisseli Tapuda Ön Alım Hakkı ve Fiili Taksim
  • Proptech Nedir, Nerede Kullanılır?
  • Afete Dirençli Kent Nedir?
  • Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?
  • Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi
  • İmarda Terimler ve Hesaplamalar
  • Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?
  • İmar Planı Tadilatı Nedir ve Nasıl Yapılır?
  • Kiracı Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?
  • Kategoriler

    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Yazarlar

    Politikalar

    • Yayın İlkeleri
    • KVKK Aydınlatma Metni
    • Gizlilik Politikası
    • Çerez Politikası

    Telegram

    Tüm güncel gelişmeler ve haberler için
    Telegram kanalımıza katılın!

    Kanala Katılın
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Etkinlikler
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    No Result
    Tüm Sonuçları Göster
    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Etkinlikler
    • Konular
    • Yazarlar
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Sektörün Emsal’i
    • İletişim

    © 2025 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    Deneyimlerinizi kişiselleştirmek amacıyla KVKK uyarınca kullanılan çerezler yönetebilir. Daha fazla bilgi için tıklayın.