İçindekiler
“Yüz savaş kazanmak hüner değildir. Hüner, savaşmadan güvenliği sağlamaktır.” (Çin Atasözü)
Kira anlaşmazlıkları konusu can sıkıcı hâle gelmeye başladı. Meselenin mevcut hukuki normlar ile aşılamayacağı tüm dünyanın ortak kabulü. Adımlar da buna göre atılıyor. Kiracı ile mülk sahibi arasında gerginlikler gittikçe artıyor.
1 eylülden itibaren devreye giren ara buluculuk kurumu ile uzlaşma görüntüleri görmeye başladık. Bu arada medyaya yansıyan kiracı ve mülk sahibi haberlerinde bir azalma var. Konuya ilişkin ilk verileri ancak altı ay sonra elde edeceğiz. Çok önce başlayan “zorunlu ara buluculuk” sisteminin uygulamasında şu ana kadar ortalama %52’lik bir başarı var. Taraflar bir araya gelirse yıllık 40 bin dosyanın dava yoluna gitmeden çözülmesi mümkün olacak. Hatta ilk 15 günde 12 bin kira uyuşmazlığı ara bulucuya gitti ve birçoğunda uzlaşma olduğu söyleniyor.
Ara Buluculuk Sürecinde Dikkat Edilecekler
Peki ara buluculuk sürecinde kiracı ve ev sahibi nelere dikkat etmeli? Maddeler hâlinde sıralayalım:
Makul Adımlar Atılmalı
Kiracının birtakım kanuni koruması olabilir. Bu bir haklı zemin sağlayabilir. Ancak bunun sürdürülebilir olmadığı ve karşı tarafı rahatsız ettiğini akıldan çıkarmamak gerekiyor. Kiracıyı korumak için getirilen %25’lik zam sınırı kiracıyı makul adım atmaktan uzaklaştırmamalı. Zira meselenin net ve tekrar gündeme gelmeyecek biçimde çözülmesi önemli.
“En kötü barış, en haklı savaştan daha iyidir.” (Çiçero)
Güncel Kirada Diretilmemeli
Ev sahibinin güncel kira değeri konusunda diretmemesi şart. Evin güncel kirası için diretilmesi ile kiracının %25’lik koruma kalkanını gündeme getireceği unutmamalı. O zaman çözüm belli: Ne kanuni oran ne güncel değer, hedef makul kira! tarafların bunu hedeflemesi, çözümün yarısı demek!
“Göze göz politikası güdersek hepimiz kör kalırız.” (Gandhi)
Ara Buluculuk Reddedilmemeli
Ara buluculuk eleştirilebilir. Fakat kabul edelim ki şimdilik en iyi yol bu ve bu yol zorunlu. Buradaki anlaşma mahkeme kararı gibi. Süreci noktalıyor. Kira bedeline sonradan itiraz mümkün değil. Tahliye kararı verilmişse ve o tarihte tahliye yapılmazsa ilamın icrası gibi neredeyse derhal sonuç almak mümkün!
“Daha iyisini yapmanın bir yolu varsa onu bulun.” (Edison)
Yüz Yüze Gelinmeli
Ara buluculuğun kira konusunda en önemli noktası bu bence. Burada maharet biraz da ara bulucuda olacak. Tarafları yüz yüze getirip usulünce meseleyi anlamalarını sağlarsa bu iş çözülecektir. Bu konuda taraf odaklı yaklaşmakta fayda var. Sorunların karşılıklı konuşulması, tarafların birbirine ikinci şansı vermesini kolaylaştıracak. Ama ara bulucu meseleye eğilmez ise bunun rutin bir prosedürden farkı olmayacak, bu çok net!
“İnsanların, yüzünü görmediği insana hayır demesi kolaydır.” (H. Cohen)
İyi Niyetle Hareket Edilmeli
Taraflar niyetlerini gerçekten ortaya koyduktan sonra uzlaşılamayacak bir şey yok. Yeter ki o güven tesis edilsin! Bugün tüm kiracılar kanuni limitin üstünde kira zammı yapmaya hazır. Sorun nereden çıkıyor? Mülk sahibinin fahiş talebinde. Ya da mülk sahibinin gerçekten ihtiyacı olduğunu bilse makul sürede boşaltacak evi. Yapacağı taşınma masraflarının karşılanması ve belirli bir süre daha “düşük kira” ile oturmak kaydı ile birçok kiracı taşınmayı düşünebilir. Ortada bir yargılama olmadığı için anlaşmak daha kolay.
“Hepimiz derin bir anlaşabilme ihtiyacı içindeyiz.” (W. Ury)
Çözüm Odaklı Yaklaşılmalı
Taraflar anlaşırken kanuni oran, tahliye taahhüdü, serbest piyasa koşulları, yerin değeri, üst komşunun kira bedeli, evin konumu, yaşanan ekonomik kriz, maliyetlerin artışı vb. her konuyu konuşacaklardır. Hatta taşınınca yapılacak masraflar veya mahkemenin kirayı hangi unsurları esas alarak belirleyeceğini bile konuşabilirler, bunun sınırı yoktur. Ancak günün sonunda şunu görmeleri esastır. “Şimdi anlaşırsam daha kârlı olacağım hem madden hem manen sorun çözülecek!”
Kanunun kira arttırma oranı % 25 olarak belirlenmiştir. Taraflar bunu %50 yapalım diyebilirler. 10 yıldır oturan bir kiracı için yeni kira bedelini belirleyebilirler mesela. Bunlar anlaşma tutanağına geçer. Bunun yanında kira bedelini kabul eden kiracı da kendisini garantiye almak için en az 5 yıl daha oturma garantisi, kira artışının bir değere endekslenmesi veya evde birtakım tadilatların yapılmasını isteme vb. gibi bazı yükümlülükler talep edebilir. Bu anlaşma metni mahkeme kararı hükmündedir. İhlal edilmesi hâlinde alelade bir anlaşmanın değil sorun çözen nitelikteki bir belgenin ihlal edildiği kabul edilir.
“Ne aranırsa, o görülür.” (J.Lubbock)
Kolay Yol Tercih Edilmeli
Anlaşma olmasa bile tarafların bu teması, süreci bir başka evreye taşır. Zira yüz yüze gelmiş, konuşmuş tarafların tutumlarında değişiklik olacağı açıktır. Ara buluculuk ücreti anlaşma olursa taraflarca, olmazsa devlet tarafından karşılanacak. Ücret, uyuşmazlık değerinin %6’sı. Uyuşmazlığın ederi üzerinden belirlenecek taraflar bunu (kural olarak) eşit olarak ödeyecek. Uyuşmazlık değeri ise fark kira tutarının yıllık karşılığı olacak. Diyelim mevcut kira aylık 1000 TL, anlaşma ile kira 4000 TL olarak belirlendi. Ara bulucu 4000-1000=3000×12=36.000’in %6’sını 2 bin 160 TL ücret alacak. Ara bulucunun ücreti hiçbir halde 1.920 TL’den aşağı olmayacak. Konu dava ile çözülse gidecek masraf ve ücret bunun en az üç katıdır. Sadece basit bir dava açmak için yatırılacak harç ve masraf tutarı ortalama olarak 800 TL ile 1.500 TL arasında değişmektedir. Buna dava sonunda çıkacak harç ve karşı tarafa vekalet ücretini eklerseniz bu tutar (ortalama) 5 ila 7 bin TL’yi bulmaktadır.
“Birini dinlemek, ona verebileceğiniz en ucuz ödüldür.” (W.Ury)
Ara Buluculuk Sürecinde Gizlilik İhlali Suçtur
Ara bulucu tarafsızdır. Karar merci değildir. İşi uzlaşmayı sağlamak, anlaşmayı kolaylaştırmaktır. Ara buluculuk sürecinde uyuşmazlıklarınızı rahat bir ortamda ve açıkça konuşabilirsiniz. Süreçte konuşulanlar gizli tutulur. Gizliliği ihlal suçtur. Bu durum ticari itibar ve bilgiler ile aile mahremiyeti açısından büyük önem taşır. Taraflar kendi çözümlerini bulduklarından anlaşmazlıklar ortadan kalkarken ilişkiler de sürdürülebilir. Bu aşamada yapılması gereken şey konunun ara buluculuk ile çözülmesi sürecine destek olmaktır.
