Bu kapsamda başvurulan temel uygulama araçlarından biri arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Anılan sözleşmeyle arsa malikleri, belirli arsa paylarını yükleniciye devretmeyi veya devrini taahhüt etmeyi; yüklenici ise projeye ve teknik şartnameye uygun yapıyı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri maliklere teslim etmeyi üstlenir. Bununla birlikte, 6306 sayılı Kanun’un emredici nitelikteki karar, bildirim ve pay satışı usulleri sebebiyle bu sözleşme, klasik arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden farklı bir hukuki rejime tabidir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesini izleyen yeniden yapım kararı, karar yeter sayısının belirlenmesi, sözleşmeye davet, karara katılmayan paydaşların hukuki durumu ve arsa paylarının satışı, 6306 sayılı Kanun ve ilgili uygulama mevzuatı uyarınca yürütülür. Bu itibarla sözleşme ilişkisine, tarafların karşılıklı edimlerini düzenleyen özel hukuk hükümleri ile dönüşüm sürecinin usul ve esaslarını belirleyen emredici kamu hukuku kuralları birlikte uygulanır; idare de kanundan doğan görev ve yetkileri kapsamında sürece iştirak eder.

Dolayısıyla sözleşmenin geçerliliği, bağlayıcılığı ve uygulanabilirliği; yalnızca taraf iradeleri ve sözleşme hükümleri esas alınarak değil, 6306 sayılı Kanun’un emredici düzenlemeleriyle özel hukuk hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi suretiyle belirlenmelidir.

Kentsel dönüşüm uygulamasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, süreci başlatan işlem değil; riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, mülkiyet ve arsa payı durumunun açıklığa kavuşturulması, teknik ve mali fizibilitenin tamamlanması ve kanuni karar alma usulünün usulüne uygun biçimde sonuçlandırılması sonrasında düzenlenmesi gereken temel uygulama belgesidir. Hazırlık aşamasındaki hukuka aykırılıklar, ayrıntılı bir sözleşme düzenlenmiş olmasıyla kendiliğinden giderilemez. Uygulamada ortaya çıkan uyuşmazlıkların önemli bir bölümü; tarafların hak ve borçlarının, teknik şartnamenin, süre ve teslim koşullarının, teminatların, bağımsız bölüm dağılımının ve tasfiye esaslarının yeterli açıklıkta belirlenmemesinden kaynaklanmaktadır.

Bu çalışma, 6306 sayılı Kanun kapsamında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğini, kuruluş ve şekil şartlarını, dönüşüm sürecinin sözleşmeye etkisini ve sözleşmede bulunması gereken başlıca düzenlemeleri uygulama bakımından incelemektedir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa malikinin belirli arsa paylarını devretmeyi veya devrini taahhüt etmeyi, yüklenicinin ise sözleşme, proje ve teknik şartnameye uygun bir yapı meydana getirerek kararlaştırılan bağımsız bölümleri teslim etmeyi üstlendiği, tam iki tarafa borç yükleyen, ivazlı ve kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir.

Türk Borçlar Kanunu’nda bağımsız bir sözleşme türü olarak düzenlenmeyen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadine ilişkin unsurları bünyesinde birleştiren karma ve kendine özgü nitelikte bir sözleşmedir. Sözleşmenin hukuki dayanakları arasında başta Türk Medeni Kanunu’nun 706. ve 1009. maddeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi, Tapu Kanunu’nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu’nun 89. maddesi olmak üzere taşınmaz mülkiyetinin devri, resmî şekil ve tapu siciline şerhe ilişkin hükümler ile yerleşik yargı içtihatları bulunmaktadır.

Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekle tabidir. Taşınmaz satış vaadi içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin de noterlikçe düzenleme biçiminde yapılması gerekir; adi yazılı belge veya yalnızca imza onayı, kural olarak geçerlilik şartını karşılamaz. Türk Medeni Kanunu’nun 1009. maddesi uyarınca arsa payı karşılığı inşaat ve taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan kişisel haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir; şerh edilen hak, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilir.

Resmî sözleşmenin esaslı unsurlarını değiştiren, tarafların edim dengesini yeniden kuran veya yeni bir taşınmaz satış vaadi doğuran ek protokoller de kural olarak asıl sözleşmeyle aynı resmî şekle tabi tutulmalıdır. Adi yazılı bir protokol, resmî sözleşmeyi geçersiz kılacak veya taşınmaz mülkiyetinin devrine yönelik yeni ve geçerli bir borç doğuracak şekilde hüküm tesis edemez.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki projelerde sözleşmenin kurulması ve uygulanması; riskli yapı tespiti, karar alma, yüklenici seçimi ve sözleşmeye katılım usulleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Bu işlemlerde hem özel hukuk hükümlerine hem de özel mevzuattaki emredici usullere uyulması zorunludur.

Kentsel Dönüşüm Sürecinin Sözleşmeye Etkisi

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlayan dönüşüm sürecinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, yalnızca özel hukuk alanında sonuç doğuran bir işlem olarak değerlendirilemez. Sözleşmenin uygulanması, 6306 sayılı Kanun’da öngörülen karar alma, bildirim, arsa payları oranlarında salt çoğunlukla karar alınması, sözleşmeye davet ve gerektiğinde pay satışı işlemlerinin usulüne uygun biçimde tamamlanmasına bağlıdır. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden önce akdedilen sözleşmenin bütün maliklere karşı bağlayıcı olması ise 6306 sayılı Kanun’daki salt çoğunluk rejimine değil, taşınmazın mevcut mülkiyet yapısına ve genel hükümlere göre aranan irade birliğine tabidir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra dönüşüm işlemleri 6306 sayılı Kanun hükümlerine göre yürütülür. Karar yeter sayısının belirlenmesinde bağımsız bölüm veya malik sayısı değil, tapu sicilinde kayıtlı toplam arsa payı esas alınır.

Yeniden bina yaptırılması, yüklenicinin seçilmesi, sözleşme koşullarının belirlenmesi ve taşınmazın arsa payı karşılığı inşaat veya başka bir yöntemle değerlendirilmesine ilişkin kararlar, toplam arsa payının salt çoğunluğunu temsil eden paydaşlarca alınır. Çoğunluk hesabı toplantıya katılan kişi sayısına göre değil, toplam arsa payı üzerinden yapılır. Alınan karar ve anlaşma koşulları, karara katılmayan maliklere yürürlükteki mevzuatta öngörülen usulle bildirilerek sözleşmeyi imzalamaya davet edilmelidir.

Bu sebeple sözleşmenin geçerliliği ve uygulanabilirliği incelenirken sözleşme metniyle yetinilmemeli; riskli yapı tespiti, malik kararları, yüklenici seçimi, bildirim ve sözleşmeye katılım süreçleri bir bütün olarak değerlendirilmelidir. Sözleşme hükümlerinin belirli, ölçülebilir ve denetlenebilir olması; dönüşümün hukuka uygun biçimde yürütülmesi, karara katılmayan maliklerin haklarının korunması ve kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde pay satışı sürecinin işletilebilmesi bakımından zorunludur.

Sözleşmenin İçeriği

Sözleşme; yer tesliminden yapının tamamlanmasına, yapı kullanma izin belgesinin alınmasından bağımsız bölümlerin fiilen ve hukuken teslimine kadar tarafların hak, borç ve sorumluluklarını düzenlemeli; hükümler belirli, uygulanabilir, denetlenebilir ve uyuşmazlığı önleyici nitelikte olmalıdır.

Taraflar ve Taşınmazın Hukuki Durumu

Sözleşmede tüm arsa maliklerinin kimlikleri, arsa payları ve temsil durumları tereddüde yer bırakmayacak biçimde gösterilmelidir. Vekâleten işlem yapılması hâlinde, vekâletnamenin sözleşmenin kurulması ve taşınmaz devri için gerekli özel yetkileri içerip içermediği denetlenmelidir.

Yüklenicinin ticaret unvanı, sicil bilgileri ve şirketi temsil ve ilzama yetkili kişiler güncel ticaret sicili kayıtlarından doğrulanmalıdır. Bağımsız bölümlerin güncel tapu kaydı incelenerek ipotek, haciz, intifa hakkı, şerh ve diğer takyidatlar belirlenmeli; sözleşme bu hukuki durum gözetilerek hazırlanmalıdır.

Projenin Kapsamı ve Teknik Şartname

Yapının niteliği, bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar, otopark, sosyal donatılar ve yapım sırasında kullanılacak malzemeler ve temel teknik ölçütler açıkça kararlaştırılmalıdır. “Birinci sınıf” veya “lüks” gibi belirsiz ifadeler yerine malzemelerin teknik özellikleri, kalite standartları ile varsa marka veya dengi belirtilmelidir.

Teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz eki olmalı ve yüklenicinin imalat standardını belirlemelidir. Yüklenici tekliflerinin aynı şartname esas alınarak hazırlanması, tekliflerin karşılaştırılabilirliğini ve seçim sürecinin şeffaflığını sağlar.

Bağımsız Bölüm Dağılımı ve Teslim

Sözleşmenin akdinden önce taşınmazın yürürlükteki imar planı ve ilgili mevzuat uyarınca imar durumunun belirlenmesi, buna bağlı olarak elde edilebilir toplam inşaat alanının hesaplanması ve yeni yapıya ilişkin taslak mimari projenin uzman teknik desteğiyle hazırlanması gerekir. Bu çalışmalar; sözleşmenin konusu ile tarafların edimlerinin belirli ve öngörülebilir hâle gelmesini, bağımsız bölüm dağılımının nesnel verilere dayandırılmasını ve sonradan ortaya çıkabilecek hukuki uyuşmazlıkların önlenmesini sağlar. Ayrıca maliklerin mevcut mülkiyet haklarının yeni projedeki karşılıklarının adil ve denetlenebilir biçimde tespit edilmesi bakımından da önem taşır.

Yeni yapıda her malike ve yükleniciye tahsis edilecek bağımsız bölümlerin; numarası, katı, cephesi, brüt ve net alanı, arsa payı ve eklentileriyle birlikte açıkça gösterilmelidir. Dağılımın ileri bir tarihe bırakılması veya genel ifadelerle düzenlenmesi hukuki belirsizlik yaratır. Bağımsız bölümlerin kat, cephe, manzara ve kullanım imkânlarından doğan değer farkları objektif bir şerefiye çalışmasıyla belirlenmeli ve mevcut arsa paylarının yeni projedeki karşılıkları ile dağılımın nesnel esaslara uygunluğu, SPK onaylı bağımsız değerleme raporuyla desteklenmelidir.

Teslim Süresi

Süre ve teslim koşulları açıkça belirlenmelidir. Yapı ruhsatının alınması, yer teslimi, inşaata başlanması, kaba ve ince imalatların tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin teslimi için ayrı, kesin ve ölçülebilir tarihler veya azami süreler öngörülmelidir. “Makul süre” ya da “en kısa zamanda” gibi belirsiz ibarelerden kaçınılmalıdır. Yüklenicinin temerrüdünün saptanabilmesi için teslim kavramı; fiilî tamamlanma, eksik ve ayıpların giderilmesi, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve bağımsız bölümlerin kullanımına elverişli biçimde zilyetliğinin devri unsurlarını kapsayacak şekilde tanımlanmalıdır.

Mücbir sebep ve idari işlem kaynaklı gecikmelerin kapsamı, bildirim usulü ve süre uzatımına etkisi ayrıca düzenlenmeli; yüklenicinin kusurundan doğan gecikmeler bu hâllerden ayrılmalıdır. Süre hükümleri; yapı ruhsatının alınması, yer teslimi, inşaata başlama, kaba ve ince imalatların tamamlanması, yapı kullanma izin belgesinin alınması ve fiilî teslim için ayrı tarihler veya azami süreler içermelidir. Örnek süreler doğrudan benimsenmek yerine projenin büyüklüğü ve idari süreçler gözetilerek her proje için özel olarak belirlenmelidir.

Proje Değişikliği ve İlave İmar Hakkı

İmar planı değişikliği, emsal artışı veya başka bir idari işlem sonucunda ilave inşaat alanı ya da bağımsız bölüm elde edilmesi hâlinde, kazanımın maliklerle yüklenici arasında hangi oran ve esaslara göre paylaşılacağı önceden kararlaştırılmalıdır. Maliklere tahsis edilen bağımsız bölümlerin konumunu, alanını, cephesini veya kullanım niteliğini etkileyen mimari değişiklikler, sözleşmede açıkça tanımlanan onay usulüne tabi tutulmalıdır.

Teminat, Cezai Şart ve Ek Maliyet

Yüklenicinin idareye vermekle yükümlü olduğu kanuni teminat, arsa maliklerinin bireysel alacaklarını doğrudan güvence altına alan sözleşmesel teminatla aynı nitelikte değildir. Bu nedenle ifa; koşulsuz banka teminat mektubu, teminat ipoteği, sigorta ve inşaatın fiziki gerçekleşme oranına bağlı kademeli tapu devri gibi araçlarla ayrıca güvence altına alınmalıdır. Teminatın tutarı, süresi, paraya çevrilme şartları ve iade usulü açıkça gösterilmelidir.

Ruhsatın süresinde alınmaması, işe başlanmaması, teslimin gecikmesi veya teknik şartnameye aykırılık hâllerinde uygulanacak cezai şart ve tazminat hükümleri somut ihlal ve sürelerle ilişkilendirilmelidir. Teslim gecikmesinde rayiç kira kaybının veya sözleşmede belirlenen daha yüksek bir gecikme bedelinin ödenmesi kararlaştırılabilir; yaptırımlar ölçülü, belirli ve tarafların menfaat dengesiyle uyumlu olmalıdır.

İnşaat maliyetlerinin, enflasyonun veya döviz kurunun değişmesi, tek başına yükleniciye ek bedel talep etme hakkı vermez. Sözleşmede götürü bedel veya sabit arsa payı karşılığı esası benimsenmeli; ek maliyet doğurabilecek istisnai hâller, hesaplama yöntemi, belgeyle ispat koşulu, onay usulü ve üst sınır açıkça düzenlenmelidir.

Fesih ve Tasfiye

• Genel Fesih Yolları

Taşınmaz satış vaadi içeren arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi resmî şekle tabidir. Bu sözleşme, kural olarak tarafların karşılıklı iradeleriyle usulüne uygun biçimde sona erdirilebilir veya uyuşmazlık hâlinde mahkeme kararıyla feshedilebilir.

• 6306 Sayılı Kanun Kapsamında İdari Fesih

Yargısal fesih yolunun uzun sürmesi, dönüşüm projelerinin gecikmesine ve hak sahiplerinin mağduriyetine yol açabildiğinden, 6306 sayılı Kanun’da belirli şartların gerçekleşmesi hâlinde idari yoldan fesih imkânı öngörülmüştür. Bu yol, genel fesih usullerinin yerine geçen olağan bir yöntem değil; dönüşüm sürecinin yükleniciden kaynaklanan nedenlerle durması veya sürüncemede kalması hâlinde uygulanabilen istisnai bir mekanizmadır.

• İdari Fesih İçin Başlıca Koşullar

İdari fesih yoluna başvurulabilmesi için yükleniciden kaynaklanan nedenlerle aşağıdaki durumlardan birinin gerçekleşmesi gerekir:

– Yeni yapının yapım işine kanunda öngörülen süre içinde başlanmamış olması,

– Yapım işinin belirli bir seviyede durdurulması ve en az altı ay boyunca projenin tamamlanmasını sağlayacak düzeyde ekip ve ekipmanla inşai faaliyete devam edilmemesi.

Gerekli malik kararı üzerine yetkili idareye başvurulur. İdare, kanuni koşulların gerçekleştiğini tespit ederse yükleniciye işe başlaması veya devam etmesi için süre verir; ihtara rağmen faaliyete başlanmaması ya da devam edilmemesi hâlinde sözleşme, kanunda öngörülen usulle resen feshedilmiş sayılır.

• Sözleşmede Düzenlenecek Fesih ve Tasfiye Hükümleri

Sözleşmede fesih sebepleri somut ve ölçülebilir biçimde belirlenmelidir. Özellikle aşağıdaki hâller açıkça düzenlenmelidir:

• Yapı ruhsatının süresinde alınmaması,
• Yer teslimine rağmen işe başlanmaması,
• İşin haklı bir neden olmaksızın durdurulması,
• İş programına aykırı ve esaslı gecikme,
• Proje veya teknik şartnameye aykırı imalat yapılması.

Fesih öncesi ihtarın şekli, aykırılığın giderilmesi için verilecek süre ve derhâl fesih hâlleri ayrıca gösterilmelidir. Tasfiye hükümlerinde ise tamamlanan imalatların değeri, tarafların karşılıklı alacak ve borçları, devredilen arsa payları, teminatların akıbeti ve tapu sicilinde yapılacak işlemler düzenlenmelidir.

Fesih ve tasfiye hükümleri, sözleşmenin uygulanamaz hâle gelmesi durumunda tarafların haklarını koruyan, öngörülebilir ve dengeli bir sona erme mekanizması oluşturmalıdır. İdari fesih tarihine kadar gerçekleştirilen işler, yapılan ödemeler, devredilen paylar ve taraflar arasındaki diğer mali ilişkiler ise genel hukuk hükümleri çerçevesinde tasfiye edilir.

Klasik ve Kentsel Dönüşüm Kapsamındaki Sözleşmelerin Karşılaştırılması

Sonuç

6306 sayılı Kanun kapsamındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi, dönüşüm sürecinin başlangıcı değil; hukuki, idari, mali ve teknik hazırlıkların tamamlanmasından sonra kurulan temel uygulama belgesidir. Sürecin disiplinler arası yürütülmesi, hazırlık aşamasındaki sakatlıkların inşaat sırasında ağır hak kayıplarına dönüşmesini önler.

Tarafların ve taşınmazın hukuki durumunun doğru belirlenmesi; teknik şartname, bağımsız bölüm dağılımı, teslim takvimi, teminat, ek maliyet, fesih ve tasfiye hükümlerinin açık ve ölçülebilir biçimde düzenlenmesi, uyuşmazlık riskini önemli ölçüde azaltır.

İyi hazırlanmış bir sözleşme yalnızca tarafların edimlerini sıralamaz; riskleri öngörür, proje değişiklikleri ile ekonomik dalgalanmaların sonuçlarını dağıtır, ifayı güvence altına alır ve uyuşmazlık hâlinde uygulanabilir bir çözüm mekanizması kurar. Böylece projenin süresinde, teknik şartlara ve mevzuata uygun biçimde tamamlanmasına hukuki güvence sağlanır.

The post Detaylarıyla Kentsel Dönüşümde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi appeared first on EMSAL.COM.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun temel amacı, can ve mal güvenliğinin sağlanması olmakla birlikte, uygulamada dönüşüm sürecinin yalnızca teknik ve idari bir mesele olmaktan çıktığı; mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, azınlık hakları ve adil yargılanma ilkeleri bakımından ciddi hukuki tartışmaları da beraberinde getirdiği görülmektedir.

Bu bağlamda; 6306 sayılı Kanun’un en tartışmalı kurumlarından biri, şüphesiz “pay satışı” uygulamasıdır. Kanunun 6. maddesi kapsamında düzenlenen bu mekanizma ile riskli yapı maliklerinden çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının, açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılması mümkün hâle getirilmiştir. Kanun koyucu tarafından bu yöntem, dönüşüm sürecini tıkayan uyuşmazlıkların giderilmesi ve çoğunluk iradesinin hayata geçirilmesi amacıyla öngörülmüş olsa da uygulamada pay satışı işlemlerinin çoğu zaman azınlık maliklerini sistem dışına iten, mülkiyet hakkını ağır şekilde sınırlayan ve çoğunluk gücünün kötüye kullanılmasına açık bir araç hâline dönüştüğü yönünde ciddi eleştiriler bulunmaktadır.

6306 sayılı Kanun’un öngördüğü sistemde, mülkiyet hakkına yapılan müdahale ile salt çoğunluğun iradesi arasında hassas bir dengenin korunması gerekir. Ne var ki uygulama, çoğu kez bu dengenin mülkiyet hakkı aleyhine bozulduğunu; salt çoğunluk iradesinin, azınlık maliklerin mülkiyet hakkını zedeleyen hatta fiilen ortadan kaldıran bir araca dönüştüğünü göstermektedir. Bu yönüyle pay satışı işlemleri, yalnızca teknik bir uygulama işlemi değil; aynı zamanda Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale teşkil eden ağır sonuçlu bir idari tasarruf niteliği taşımaktadır. Öte yandan, süreci kasıtlı biçimde tıkayan bazı kat maliklerinin dönüşümü bütünüyle durdurmasının önüne geçilmesi de önem taşır.

Bununla birlikte, meselenin yalnızca azınlık maliklerin korunması boyutuyla ele alınması da yeterli değildir. Salt çoğunluğun usulüne uygun biçimde sağlandığı ve azınlıkta kalan maliklerin arsa paylarının korunduğu, adil dağılınım sağlandığı durumlarda, çoğunluğun mülkiyet hakkı ve dönüşüm iradesi de korunmalıdır. Nitekim uygulamada, bazı azınlık maliklerin süreci sürekli itirazlarla tıkadığı, uzattığı ve bu nedenle diğer maliklerin hem zaman kaybına hem de ciddi maddi zararlara uğradığı örneklerle de karşılaşılmaktadır. Bu nedenle hukuki denetim, bir yandan azınlık maliklerin mülkiyet hakkını güvence altına alırken, diğer yandan çoğunluğun meşru ve usule uygun dönüşüm kararının keyfi biçimde engellenmesini de önleyecek dengeli bir yaklaşım benimsemelidir.

Nitekim Danıştay, Bölge İdare Mahkemeleri ve Anayasa Mahkemesi kararlarında da pay satışı işlemlerinin sıkı bir yargısal denetime tabi tutulması gerektiği yönünde önemli değerlendirmeler yapılmaktadır. Özellikle idarenin sahip olduğu yetkinin kamu yararı amacı dışında kullanılmaması, çoğunluk iradesinin azınlık maliklerini tasfiye aracına dönüşmemesi ve dönüşüm sürecinin hukuk devleti ilkesi çerçevesinde yürütülmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Bu çalışmada; 6306 sayılı Kanun kapsamında pay satışı kurumunun hukuki dayanağı, uygulama usulü, hukuki niteliği ve yargısal denetimi ayrıntılı şekilde incelenecektir. Ayrıca uygulamada en sık karşılaşılan hukuka aykırılıklar, güncel yargı kararları ışığında değerlendirilecektir.

6306 Sayılı Kanun Kapsamında Pay Satışının Hukuki Dayanağı

Pay Satışının Temel Hukuki Dayanağı

6306 sayılı Kanun ile Türk hukukunda, klasik mülkiyet hukuku anlayışından önemli ölçüde ayrılan özel bir dönüşüm rejimi oluşturulmuştur. Kanunun temel amacı, afet riski taşıyan yapıların süratle dönüştürülmesini sağlamak olup bu doğrultuda maliklerin bireysel iradesi yerine çoğunluk iradesine üstünlük tanıyan bir sistem benimsenmiştir. Bu sistemin en önemli araçlarından biri pay satışı mekanizmasıdır.

Pay satışının temel hukuki dayanağı, 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesi ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15 / A maddesidir. Bu hükümler, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda yapılacak uygulamalara ilişkin kararların maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilmesi kabul edilerek oybirliği esasına dayanan klasik kat mülkiyeti sistemine istisna getirilmiştir.

Bu çerçevede, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usul ve güvenceler çerçevesinde satış sürecine konu olabilmektedir. Böylece dönüşüm sürecinin azınlık maliklerin muhalefeti nedeniyle tamamen durmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Ancak bu düzenlemeler, doğrudan mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıdığından, anayasal ilkeler ve idare hukuku bakımından son derece dikkatli ve dengeli bir uygulamayı zorunlu kılar.

04.02.2026 Tarihli Değişiklik ve Toplantı Zorunluluğu

04.02.2026 tarihli değişiklik ile birlikte, pay satışına esas kararların usulüne uygun toplantı yapılmaksızın alınabilmesinin önüne geçilmiş ve maliklerin ortak bir toplantı çerçevesinde karar alması zorunlu hâle getirilmiştir.

Bu değişiklik öncesinde uygulamada sıklıkla; elden imza dolaştırılması, sonradan imza tamamlama, maliklerin birbirinden habersiz şekilde karar oluşturulması, toplantı yapılmaksızın karar tutanağı hazırlanması gibi uygulamalar görülmekteydi.

Yeni düzenleme ile birlikte toplantının belirli bir tarih, yer ve gündem çerçevesinde yapılması zorunlu hâle getirilmiş; maliklerin bilgi alma ve karar sürecine etkin katılımı amaçlanmıştır. Bu değişiklik, pay satışı gibi mülkiyet hakkına ağır müdahale oluşturan bir mekanizmanın en azından asgari usuli güvenceler altında yürütülmesi bakımından önemli bir gelişme niteliğindedir. Ancak riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra 6306 sayılı yasa kapsamında yapılacak iş bu toplantı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılan toplantı usul ve yönteminden farklıdır. Kat maliklerinin hepsine ayrı ayrı tebligat yapılmaksızın toplantı, gün ve saatin belirlenip taşınmazın bulunduğu muhtara Ek – 12 belgesinin asılması ve salt çoğunlukla toplanıp karar alınması yeterlidir. Bu anlamda Kat Mülkiyeti Kanuna göre yapılması gereken Kat Malikleri Toplantısı’na göre daha kolay bir yöntem ve usul düzenlenmiştir.

Pay Satışı Süreci ve Usulü

Toplantı Şartı

6306 Sayılı Yasa’da 04.02.2026 tarihli yapılan değişiklik sonrası pay satışı süreci öncesi en az salt çoğunlukla toplantı yapılması en önemli aşamadır. Toplantının yukarıda bahsettiğimiz usulüne uygun yapılmaması ve salt çoğunlukla karar alınmaması, işlemin iptaline yol açabilecek ağır hukuka aykırılıklar doğurmaktadır.

Salt Çoğunluk ile Karar Alınıp Yüklenicinin Seçilmesi ve Yeni Yapılacak Yapıda Dağılımın Adil ve Arsa Payları ile Uyumlu Olması

Salt çoğunlukla seçilen yükleniciyle yapılacak anlaşmanın, kat maliklerinin mülkiyet hakkını koruyan ve arsa paylarıyla uyumlu adil koşullar içermesi gerekir.

Bu çerçevede özellikle şu ölçütler gözetilmelidir:

• Anlaşma şartları, kat maliklerinin arsa paylarını korumalı ve mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlamamalıdır.
• Yükleniciye bırakılacak arsa payı veya ödenecek yapım bedeli, maliklerin aleyhine olacak şekilde aşırı yararlanma sonucunu doğurmamalıdır.

Salt Çoğunlukla Seçilen Yüklenici ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi veya Eser Sözleşmesinin Denetlenebilir Olması

Seçilen yüklenici ile imzalanacak sözleşmede, kat maliklerinin arsa payları ile bu paylara karşılık gelen mülkiyet haklarının açık, net ve denetlenebilir biçimde gösterilmesi gerekir. Sözleşme hükümlerinin belirsiz bırakılması hem maliklerin haklarının korunmasını güçleştirir hem de pay satışı işleminin hukuka uygunluğunu tartışmalı hâle getirir.

Bu husus, taraf olduğum İzmir 6. İdare Mahkemesi’nin 2025 / 1867 E. ve 2026 / 328 K. sayılı kararında “davacının sözleşmeye katılması hâlinde durumunun önceki bağımsız bölümü ve arsa payı ile orantılı olup olmadığı…dolayısıyla hakkaniyetli bir paylaşım yapılıp yapılmadığı gibi hususlarda sözleşmenin denetlenebilir olmadığı … ortada usulüne uygun olarak düzenlenmiş sözleşme bulunmadığı…” diyerek azınlık maliklerinin elde edeceği bağımsız bölüm ve arsa payının önceki durumu ile orantılı olup olmadığının ve paylaşımın hakkaniyete uygun şekilde yapılıp yapılmadığının sözleşmeden denetlenemediğini belirtmiştir. Bu nedenle, usulüne uygun ve yeterince açık bir sözleşme bulunmaması, pay satışı işlemini hukuka aykırı hâle getirmektedir.

Salt Çoğunlukla İmzalanan Sözleşmeye Azınlıkta Kalan Kat Maliklerinin Davet Edilmesi

Salt çoğunlukla alınan karar doğrultusunda yüklenici ile sözleşme imzalanmasından sonra, karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklerin de sözleşmeye davet edilmesi zorunludur. Bu husus 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Kanun hükmüne göre sözleşmeyi imzalamayan maliklere yapılacak bildirim iki farklı yöntemle gerçekleştirilebilmektedir: Kararın, sözleşme şartlarının ve sözleşme eklerinin noter aracılığıyla tebliğ edilmesi veya ilgili mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün süreyle ilan edilmesi.

Muhtarlık ilanı yolunun tercih edilmesi hâlinde, on beş günlük ilan süresinin son günü bildirim tarihi olarak kabul edilmektedir. Bildirimin yapılmasından itibaren maliklere ayrıca on beş günlük bir değerlendirme ve kabul süresi tanınmaktadır. Bu süre içerisinde sözleşmeyi kabul etmeyen veya herhangi bir irade açıklamasında bulunmayan maliklerin arsa payları bakımından pay satışı süreci başlatılabilmektedir.

Dolayısıyla sözleşmeye davet prosedürü, pay satışının ön koşulu niteliğindedir. Karara katılmayan malike alınan kararın ve sözleşme şartlarının usulüne uygun şekilde bildirilmemesi, kanunda öngörülen sürelerin beklenmemesi veya davet yazısında sözleşmenin kabul edilmemesi hâlinde pay satışına gidileceği hususunun açıkça belirtilmemesi, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale sonucunu doğurduğundan pay satış işleminin iptaline yol açabilecek ağır usul eksiklikleri olarak değerlendirilmelidir.

Satışa Konu Arsa Payının Değer Tespiti

Pay satışı sürecinin en kritik aşamalarından biri satışa esas alınacak muhammen bedelin belirlenmesidir. Bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmaması durumunda idari yargı satış iptaline karar verebilmektedir.

Pay Satışı İşlemine Karşı Açılabilecek Davalar

İptal Davaları

6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen pay satışı işlemleri önemli ölçüde idari işlem niteliği taşımaktadır. Bu nedenle işlemlerin önemli bir kısmı idare mahkemelerinde iptal davasına konu olmaktadır.

Özellikle toplantı usulsüzlükleri, çağrı eksiklikleri, salt çoğunluk hesabındaki hatalar, yapılacak toplantıda toplantıya katılmayan kat maliklerin verdiği vekâletnamesinin usulüne uygun olmaması, değerleme raporlarının gerçeği yansıtmaması, yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşat sözleşmesinin veya eser sözleşmelerinin belirsiz veya adil olmaması, sözleşmeye davetin usulüne uygun yapılmaması, idare mahkemelerinde açılan iptal davalarının temelini oluşturmaktadır.

Yürütmenin Durdurulması

Pay satışı işlemleri kısa sürede tapu devrine dönüşebildiğinden, yürütmenin durdurulması kararı büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde mülkiyetin el değiştirmesi nedeniyle davalar fiilen konusuz hâle gelebilmektedir. Bu sebeple İdare Mahkemeleri davalı idarenin savunması alınıncaya kadar geçici yürütmeyi durdurma kararı verdiğini görmekteyiz.

Rayiç Bedelin Düşük Belirlenmesi Nedeniyle Açılacak Davalar

Pay satışına esas alınan muhammen bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmaması hâlinde idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür. Özellikle emsal satışların dikkate alınmaması, ticari niteliğin göz ardı edilmesi, proje sonrası değer artışının hesaba katılmaması, objektif değerleme kriterlerine uyulmaması, işlemin iptaline yol açabilmektedir.

Anayasa Mahkemesi Kararları ve Mülkiyet Hakkı

Anayasa Mahkemesi’nin Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven Başvurusu (B. No: 2018 / 1567, 10.02.2022) kararı, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkına ilişkin en önemli bireysel başvuru kararlarından biridir. Mahkeme kararında, maliklerin mülkiyet hakkına ilişkin itirazlarının etkili biçimde incelenememesi ve davaların fiilen konusuz kalması nedeniyle mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir. Mahkeme ayrıca pay satışının mülkten yoksun bırakma sonucunu doğurduğunu açıkça kabul etmiş; mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin dar yorumlanması gerektiğini vurgulamıştır.

Nitekim son yıllarda idare mahkemeleri ve bölge idare mahkemeleri tarafından verilen birçok kararda; toplantı usulsüzlükleri, düşük rayiç bedel tespitleri, eksik inceleme, maliklerin yeterince bilgilendirilmemesi gibi nedenlerle pay satışı işlemlerinin iptaline daha sık rastlanmaktadır.

Sonuç ve Değerlendirme

6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen pay satışı kurumu, afet riski altındaki yapı stokunun dönüştürülmesi bakımından önemli bir araç olmakla birlikte; mülkiyet hakkına doğrudan müdahale oluşturan istisnai bir rejim niteliği taşımaktadır.

04.02.2026 tarihli değişiklik ile birlikte toplantı zorunluluğunun getirilmesi, maliklerin bilgi alma ve karar sürecine katılımı bakımından önemli bir usuli güvence oluşturmuştur.

Özellikle Anayasa Mahkemesi ve idari yargı mercilerinin son dönemde geliştirdiği yaklaşım, pay satışı işlemlerinin artık çok daha sıkı bir anayasal ve usuli denetime tabi tutulduğunu göstermektedir. Yargı mercileri, dönüşüm sürecinin hızlandırılması amacının, mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandıran uygulamaları meşrulaştırmayacağını açık biçimde ortaya koymaktadır.

Aksi hâlde pay satışı sistemi, kentsel dönüşümün hızlandırılması amacından uzaklaşarak, çoğunluk maliklerin azınlık maliklere karşı kullandığı bir mülkiyet transfer mekanizmasına dönüşme riski taşımaktadır. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun’un uygulanmasında yalnızca dönüşüm hızının değil, anayasal mülkiyet hakkı güvencelerinin de ön planda tutulması zorunludur.

The post Kentsel Dönüşümde Pay Satışı Uygulaması ve Yargısal Denetimi appeared first on EMSAL.COM.

Anayasal Çerçeve ve Haklar

Bu amaç, Anayasa’nın 56. maddesinde güvence altına alınan “sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı” ile doğrudan bağlantılıdır. Kentsel dönüşüm süreçleri yalnızca teknik bir mühendislik faaliyeti değil; aynı zamanda Anayasa’nın 35. maddesiyle korunan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıyan hukuki işlemler bütünüdür. Dönüşüm politikalarının uygulanmasında, mülkiyet hakkı ile güvenli yapılarda yaşama hakkı arasında adil, ölçülü ve anayasal ilkelere uygun bir denge kurulması zorunludur.

Maliklerin Toplantı ve Karar Alma Usulleri

Kentsel dönüşümde en kritik konulardan biri, maliklerin toplantı ve karar alma usul ve esaslarıdır. Riskli yapı tespitinden önce maliklerin irade açıklamaları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi iken, riskli yapı tespitinden sonra 6306 sayılı Kanun devreye girerek 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki toplantı ve karar yeter sayısı hükümlerini bertaraf eden özel bir usul yaratır. Bu özel usul, yıkım, yeniden yapım, uygulama şeklinin belirlenmesi ve müteahhit seçimi gibi kritik kararlarda salt çoğunluk esasını getirerek dönüşüm sürecinin hızlandırılmasını amaçlar.

Riskli Yapı Kararı Kesinleşmemiş Apartmanlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması ve Toplantı Usulü

Riskli yapı tespitine ilişkin karar kesinleşmemişse, maliklerin toplantı ve karar alma süreçleri tamamen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabidir. Toplantı, yönetici veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle yapılabilir; çağrı en az 15 gün önceden usulüne uygun şekilde posta yoluyla veya elden tebliğ edilerek yapılmalı ve gündem bildirilmelidir. İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır; sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınacak kararlar ise bildirilen gündem dışında olmaz.

Kat Mülkiyeti Uygulamasının Riskli Yapıda Sona Ermesi

Riskli yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasının sona erdiği an, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlar. Bu aşamadan sonra karar alma süreçlerinde tamamen 6306 sayılı Kanun’un salt çoğunluk esasına dayanır. Ayrıca toplanma usulünü de artık 6306 sayılı yasa belirler. Ancak şunu da belirtmekte fayda var ki, Kat mülkiyetinin hukuki varlığı ise yapının fiilen yıkılması ve tapuda terkin edilmesiyle sona erer.

Riskli yapı kesinleştikten sonra kat maliklerinin ne şekilde, hangi usulle çağrı yapılan toplantı yapacakları ve hangi oranda karar alacaklarını 6306 sayılı yasa belirleyeceği için bu hususta 6306 sayılı Yasaya ve Uygulama Yönetmeliğine bakmamız gerekir. Ancak 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nde, riskli yapı sürecinde toplantı yapılmasına ilişkin usul ve esaslar zaman içerisinde defalarca değiştirilmiştir. Özellikle Kanun’un toplantının yapılmasının zorunlu olup olmadığı, yapılacaksa hangi usulle gerçekleştirileceği konusunda açık bir düzenleme bulunmaması döneminde uygulamada ciddi belirsizliklere yol açmıştır. Bu belirsizlik, mülkiyet hakkının doğrudan etkilendiği süreçlerde kat maliklerinin iradelerinin nasıl ortaya konulacağına ilişkin tartışmaları derinleştirmiştir.

Toplantıya dair hiçbir düzenlemenin bulunmadığı dönemlerde uygulamada iki temel görüş ortaya çıkmıştır:

•  Bir kısım görüş, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin kıyasen uygulanması gerektiğini savunmuş,
•  Diğer bir görüş ise 6306 sayılı Kanun’un özel bir kanun niteliğinde olduğunu, bu nedenle toplantı yapılmasına gerek olmaksızın sürecin işletilebileceğini ileri sürmüştür.

Bu tartışmalar, özellikle riskli yapı kararına karşı açılan davalarda ve sonrasında alınan 2 / 3 ve daha sonrasında salt çoğunluk kararlarının iptali taleplerinde mahkemelerin önüne sıklıkla gelmiştir. Yargı içtihatları, süreçten haberdar olmayan veya toplantıya çağrılmayan kat maliklerinin mülkiyet hakkının korunması gerektiğini vurgulamış; idarenin ve yüklenicilerin usule ilişkin yükümlülüklerini titizlikle yerine getirmesi gerektiğini ortaya koymuştur. Böylece, mevzuattaki boşlukların yargı kararlarıyla doldurulduğu bir dönem yaşanmış, toplantı usulüne ilişkin düzenlemelerin zaman içinde netleştirilmesi zorunlu hâle gelmiştir. Bu sebeple aşağıda bahsedeceğimiz 04.02.2026 tarihli 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği değişiklikleri ile toplantı zorunluluğu ve toplantı usulü düzenlenmiştir.

04.02.2026 Tarihli 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmelik Değişiklikleri ve Toplantı Usulü

En son yapılan 04.02.2026 tarihli 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile toplantı ve karar alma usulleri yeniden şekillendirilmiştir. Maliklerin toplantıya çağrılması, toplantı yapılması hâlinde uygulanacak usuller, karar tutanaklarının geçerlilik şartları ve salt çoğunluğun tespitine ilişkin süreçler daha ayrıntılı ve bağlayıcı şekilde düzenlenmiştir. Artık yönetmelik düzeyindeki bu yeni düzenlemeler de kentsel dönüşüm uygulamalarında belirleyici hale gelmiştir. Şöyle ki; riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacaktır. Bu çağrı, Yönetmeliğin ekinde bulunan EK – 12 formu ile yapılacak; ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında / duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilecektir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılmakla toplantı, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile yapılacaktır. Bu toplantıda karar da yine salt çoğunluk ile alınacak ve tutanağa bağlanacaktır.

Sonuç

6306 sayılı Kanun’un uygulanması, riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde maliklerin irade açıklamalarının hangi usule tabi olacağı, toplantı yapılıp yapılmayacağı ve kararların hangi çoğunlukla alınacağı bakımından özel bir hukuki usul oluşturmuştur. Riskli yapı kararı kesinleşinceye kadar toplantı ve karar alma süreçleri tamamen Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra ise toplantı usulü ve karar yeter sayıları bakımından 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri uygulanır.

Yönetmelik değişikliklerinin mülkiyet hakkı üzerindeki etkisi açıktır. Toplantı yapılmaksızın karar alınmasına imkân tanıyan düzenlemeler maliklerin katılım hakkını daraltırken, toplantı çağrısının ilan yoluyla yapılması ve kararların salt çoğunlukla alınması gibi düzenlemeler maliklerin bilgilendirilme, katılma ve itiraz edebilme haklarını güçlendirmiştir. Dönüşümün hızlandırılması amacıyla çoğunluk oranlarının düşürülmesi ve toplantısız karar alma imkânlarının genişletilmesi ise mülkiyet hakkına müdahalenin sınırlarını yeniden tanımlamıştır. Bu müdahalenin ölçülü olup olmadığı, çoğunluk iradesinin azınlık maliklerin mülkiyet hakkını ne ölçüde sınırladığı ve idarenin müdahale yetkisinin sınırları, Kentsel Dönüşüm Hukukunun temel tartışma alanları olmaya devam etmektedir.

Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanun kapsamında toplantı usulü ve karar yeter sayıları, teknik bir prosedür olmanın ötesinde, mülkiyet hakkının korunması, maliklerin katılımı, dönüşümün hızlandırılması ve kamu güvenliğinin sağlanması arasında kurulan anayasal dengenin somutlaştığı bir alandır. 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliğinin değişiklikleri bu dengeyi zaman içinde farklı yönlere çekmiş olsa da 02.04.2026 düzenlemesi ile toplantı usulünün yeniden şekle bağlı ve zorunlu hale getirilmesi, dönüşüm sürecinde hem şeffaflığı hem de hukuki öngörülebilirliği artıran bir adım olarak değerlendirilebilir.

Dönüşümün hızlandırılması amacıyla getirilen salt çoğunluk rejimi ve pay satışına ilişkin düzenlemeler ise mülkiyet hakkına müdahalenin sınırlarının dikkatle izlenmesini gerektirmektedir. Bu nedenle, 6306 sürecinde toplantı usulü ve çoğunluk yapısı hem hukuki hem de anayasal açıdan sürekli değerlendirilmesi gereken dinamik bir alan olmaya devam etmektedir.

The post 6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapılarda Toplantı Usulü ve Karar Yeter Sayıları appeared first on EMSAL.COM.

Anılan Kanun’un amacı; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat normlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşam çevreleri oluşturulmasına yönelik usul ve esasları düzenlemektir.

6 Şubat 2023 tarihinde meydana gelen Kahramanmaraş merkezli yıkıcı depremler, Türkiye’deki mevcut yapı stokunun ne denli kırılgan olduğunu ve kentsel dönüşümün ertelenemez bir zorunluluk hâline geldiğini açık biçimde ortaya koymuştur. Bu acı tecrübenin ardından, dönüşüm süreçlerini hızlandırmak ve uygulamadaki tıkanıklıkları gidermek amacıyla, 9 Kasım 2023 tarihli ve 32364 sayılı Resmî Gazete’de, 6306 sayılı Kanun’da önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişikliklerin temel hedefi; riskli yapıların daha hızlı şekilde yıkılarak yeniden inşa edilmesini sağlamak ve süreci etkinleştirmektir.

Bu kapsamda en dikkat çekici düzenleme, kentsel dönüşüm kararlarında aranan çoğunluk oranının arsa payı bakımından üçte ikiden salt çoğunluğa indirilmiş olmasıdır. Ancak bu değişiklik, arsa payı kavramının kentsel dönüşüm sürecindeki belirleyici rolünü daha da merkezi hâle getirmiştir. Zira gerek dönüşüm kararlarının alınmasında gerekse karar yeter sayısının belirlenmesinde temel ölçüt, malik sayısı değil arsa payı oranıdır.

Öte yandan arsa payı, yalnızca karar alma sürecinde değil; riskli yapının yıkılmasından sonra maliklerin mülkiyet hakkının tespitinde de belirleyici bir role sahiptir. Yapının yıkılmasıyla birlikte bağımsız bölümler varlıklarını kaybetmekte; maliklerin mülkiyet hakkı, arsa hâline gelen taşınmaz üzerindeki arsa payları oranında devam etmektedir. Nitekim 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, yıkım sonrası kat mülkiyeti veya kat irtifakı resen terkin edilmekte ve maliklerin mülkiyet hakkı arsa payları esas alınarak tescil edilmektedir.

Sonuç olarak, özellikle çok katlı yapılaşmanın yaygın olduğu Türkiye’de, arsa payı; kentsel dönüşümün hukuki temelini oluşturan, maliklerin hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkileyen ve uygulamada en fazla uyuşmazlığa konu olan kavramlardan biridir. Arsa payı, yalnızca tapuda yazılı bir oran değil; mülkiyet hakkının kapsamını, karar alma gücünü ve ekonomik paylaşımı belirleyen asli bir hukuki parametredir.

Arsa Payı Nedir?

Arsa payı, bir yapıda yer alan bağımsız bölümlerin, üzerinde bulundukları arsadan, kendi değerleri oranında aldıkları payı ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulurken her bağımsız bölüme, o bölümün değeriyle orantılı bir arsa payı tahsis edilmesi zorunludur. Bu pay, tapu kütüğünde açıkça gösterilir.

Arsa payı, binanın üzerinde bulunduğu arsanın ortak mülkiyet rejimine tabi olmasının doğal bir sonucudur. Her malik, arsa üzerindeki ortak mülkiyet hakkına, sahip olduğu bağımsız bölümün arsa payı oranında katılır.

Değer Oranı

Bir bağımsız bölümün arsa payı; büyüklüğü, konumu, cephesi, kullanım amacı ve piyasa değeri gibi unsurlar dikkate alınarak belirlenir. Daha büyük ve değerli bağımsız bölümlerin arsa payı, daha küçük veya tali nitelikteki bağımsız bölümlere kıyasla daha yüksek olmalıdır.

Hak ve Yükümlülük Oranı

Arsa payı, yalnızca mülkiyet oranını değil; ortak giderlere katılımı, oy hakkını, yeniden yapım veya yıkım kararlarındaki ağırlığı ve arsanın değerlendirilmesi hâlinde elde edilecek payı da belirler.

Arsa Payının Hukuki Niteliği ve Kentsel Dönüşümdeki Esaslı Konumu

Arsa payı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca, bağımsız bölümle ayrılmaz bir bütün oluşturur ve kamu düzenine ilişkin emredici bir nitelik taşır. Bu pay, bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez ve bağımsız bölümün değeriyle orantılı olmak zorundadır. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarında da arsa payındaki orantısızlığın her zaman ileri sürülebileceği ve düzeltilmesinin mümkün olduğu açıkça kabul edilmektedir.

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payının önemi; karar alma mekanizmasında belirleyici olması, yeni yapılacak bağımsız bölümlerin paylaşımını etkilemesi ve mali yükümlülüklerin dağılımında esas alınması nedeniyle daha da artmaktadır.

Kentsel dönüşüm sürecinde arsa payının hukuki ve stratejik önemi şu başlıklar altında incelenebilir:

• Karar Alma Süreci ve Oy Hakkı

Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda 2023 yılında yapılan son değişikliklerle, riskli yapının yıkılması ve yeniden inşası veya güçlendirilmesi yönündeki kararların alınmasında aranan malik çoğunluğu, toplam arsa paylarının salt çoğunluğuna (%50 + 1) düşürülmüştür. Bu radikal değişiklik, önceki 2/3 çoğunluk şartının getirdiği bürokratik tıkanıklıkları ve malikler arasındaki uzlaşmazlıkları aşmayı hedeflemiştir. Artık, maliklerin arsa payları toplamının yarıdan bir fazlasına sahip olanların onayı, projenin başlatılması için yeterli hukuki zemini sağlamaktadır. Bu durum, arsa payının, maliklerin sayıca çokluğundan bağımsız olarak, projenin geleceği üzerindeki mutlak ağırlığını ve dönüşüm sürecindeki belirleyici rolünü net bir şekilde ortaya koymaktadır. Yüksek arsa payına sahip malikler, bu yeni düzenleme ile dönüşüm projesinin kaderinde daha etkin ve doğrudan bir rol oynama imkanına kavuşmuşlardır.

• Yeni Bağımsız Bölüm Paylaşımının Esası

Dönüşüm sonrası inşa edilecek yeni bağımsız bölümlerin malikler arasında ne şekilde paylaşılacağı, genellikle mevcut arsa payları veya bu payların adil bir şekilde yeniden değerlenmesi sonucunda belirlenen oranlar üzerinden yapılır. Bu paylaşım, sıklıkla kat karşılığı inşaat sözleşmeleri veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ile tanzim edilir. Arsa payının adil ve doğru tespiti, bu sözleşmelerin hukuki geçerliliği, taraflar arasındaki menfaat dengesi ve ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Yeni proje kapsamında bağımsız bölümlerin büyüklüğü, katı, cephesi ve diğer nitelikleri de bu arsa payı oranlarına göre adil bir şekilde dağıtılmalıdır.

• Mali Yükümlülüklerin ve Hakların Dağılımı

Kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkabilecek ek inşaat maliyetleri (örneğin, şerefiye farkları, teknik giderler), geçici barınma için sağlanan kira yardımları, faiz destekleri gibi devlet teşvikleri ve diğer finansal yükümlülükler ve haklar da çoğunlukla arsa payı oranlarına göre dağıtılır veya hesaplanır. Yıkım sonrası arsanın değerlendirilmesi veya satışa çıkarılması durumunda da maliklerin elde edeceği pay, sahip oldukları arsa payları oranındadır. Bu da arsa payının sadece fiziksel bir dağılım aracı değil, aynı zamanda finansal yükümlülük ve hak paylaşımında da temel referans noktası olduğunu gösterir.

Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine girmeden önce veya sürecin başında, mevcut arsa paylarının güncel piyasa değerleri ve bağımsız bölümlerin nitelikleriyle uyumlu olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir. Gerekirse, dönüşüm sürecinden önce veya dönüşüm sözleşmesi yapılırken, arsa paylarının düzeltilmesi için gerekli hukuki adımlar atılmalıdır. Bu, hem dönüşüm sürecinin sorunsuz ilerlemesini sağlar hem de tüm maliklerin adil bir şekilde haklarını almasını garanti altına alır.

Kentsel Dönüşümde Adaletin ve Hukuki Güvenliğin Teminatı Olarak Arsa Payı

Kentsel dönüşüm, yalnızca yapıların yenilenmesi değil; aynı zamanda mülkiyet hakkının korunması ve adil paylaşımın sağlanması sürecidir. Arsa payı, bu sürecin hem hukuki hem de ekonomik temelini oluşturmaktadır. Karar alma eşiğinin salt çoğunluğa indirilmesi, dönüşümü hızlandırmakla birlikte, arsa payı dengesinin bozulduğu yapılarda ciddi hak kayıplarına yol açma riskini de beraberinde getirmiştir.

Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecine girilmeden önce arsa paylarının gerçek değerleri yansıtıp yansıtmadığının denetlenmesi, gerekli hâllerde arsa payı düzeltim davalarının açılması ve sözleşmelerin mevcut arsa paylarına tam uyumlu şekilde düzenlenmesi, dönüşümün sağlıklı ve sürdürülebilir şekilde tamamlanabilmesi açısından zorunludur.

Kentsel dönüşüm, ancak mülkiyet hakkına saygılı, hukuki güvenliği esas alan ve adil paylaşımı gözeten bir anlayışla başarıya ulaşabilir.

The post Kentsel Dönüşümde Arsa Payı ve Hukuki Uyuşmazlıklar appeared first on EMSAL.COM.

İmar Hakkı Nedir?

İmar hakkı, bir arsa veya arazi üzerinde, İmar Kanunu ilgili yönetmelikler ve imar planı çerçevesinde tanınan yapılaşma haklarını ifade eder.

İmar Hakkı Transferi Nedir?

İmar hakkı transferi, mülkiyet sahiplerinin taşınmaz üzerindeki ayni haklarının bir kısmından veya tamamından sürekli olarak vazgeçmesi ve bunun karşılığında da denklik esasına dayanarak gerektiğinde kendisine bedel ödenmek koşulu ile önceden belirlenmiş bölgelere transfer edilmesidir. Bu yöntem, gelişmenin durdurulmasının istendiği alanların korunmasını sağlarken, gelişimin teşvik edildiği bölgelerde büyümeyi destekler.

İmar Hakkı Transferinin Mevzuattaki Yeri

İmar hakkı transfer kavramı mevzuatımıza ilk 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu ile Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapan Kanunun 8 / c maddesiyle kültür ve tabiat varlıkları ile bunların koruma alanlarında bulunan taşınmazların yapılanma haklarının kısıtlanarak korunmasına ilişkin hüküm ile getirilmiştir. Daha sonra 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un 6. maddesinin 5. fıkrasında ve 11. maddesinde ve 648 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname ile Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Hükmünde Kararname’nin 4. maddesinde yer almıştır. Öncesinde İmar Kanunu’nda açık bir düzenleme bulunmamaktaydı. Ancak İmar Kanunu’nda açıkça düzenleme olmamasına rağmen duyulan ihtiyaç sebebiyle uygulamada belediyeler plan notlarında imar hakkı aktarımına ilişkin maddelere yer vermiştir.

Danıştay 6. Dairesinin 2016 / 3114 E. ve 2020 / 9585 K. sayılı, 15.10.2020 tarihli kararında, “İmar hakkı aktarımına ilişkin düzenlemelerin plan notları ile yapılamayacağı” ve “bu yöntemin yasal olarak tanımlanması gerektiği” ifade edilmiştir. Danıştay, şu ifadelerle yasal zeminin gerekliliğini vurgulamıştır:

“Transfer kavramının ismen çeşitli mevzuata girdiği görülmekte ise de; kamulaştırma yöntemine alternatif olarak kabul edilen bu yöntemin, başta İmar Kanunu olmak üzere yasa ile özel olarak tanımlanması ve hüküm altına alınması gerektiği ve bu kavramın uygulanmasına ilişkin esasların da yine yasal mevzuatta düzenlenmesi gerektiği açıktır.”

Yapılan bu değişiklikle, önceden yalnızca plan notlarıyla sınırlı olan uygulama, İmar Kanunu’na eklenmiş ve kapsamı genişletilmiştir.

Hedeflenen Hukuki Yarar

Bu düzenleme, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davalarından kaynaklanan hukuki ve mali sorunları çözmeyi amaçlamaktadır. Mevcut yasal düzenlemenin gerekçesine bakacak olursak yapılan bu düzenlemelerle:

• Umumi ve kamu hizmet alanlarının kamuya mali külfet getirmeden bedelsiz karşılanarak kamu mülkiyetine geçirilmesini,
• Vatandaşların mülkiyetlerindeki kısıtlılığın kaldırılmasını,
• Kamulaştırmasız el atma davalarının önüne geçilmesini sağlamak amacıyla idareler tarafından plan hükümlerine istinaden yapılan imar hakkı aktarımı uygulamalarına yasal bir zemin oluşturmayı amaçladığı belirtilmektedir.

Kamulaştırma modeli, devlet için doğrudan ekonomik sermaye ile gerçekleştirilmesi gereken bir uygulama aracı iken imar hakkı transferi, kısmen de olsa kamulaştırma yönteminin kaynak yetersizliği sorununa çözüm getiren, daha az maliyetli bir modeldir. Bu nedenle idarelerin özelikle belediyelerin üzerindeki kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma davalarından kaynaklanan ciddi mali yükümlülüklerin önüne geçilmek istenmiştir.

Anayasa’nın 35. maddesine göre mülkiyet hakkı; kişinin, bir şey üzerinde dilediği biçimde yararlanma, tasarruf etme, başkasına devretme, kullanma biçimini değiştirme ve mülkten üretilecek imar haklarını harcama yetkilerini kapsar. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir ve kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.

İdare tarafından gerçekleştirilen en sık mülkiyet hakkını sınırlama yöntemi ise; İmar Kanunu’na uygun şekilde yapılan imar plan düzenlemeleri gereği özel mülkiyete konu alan üzerinden kamusal ortak alanlarının ayrılmasıdır.

Kamusal ortak alan, idarenin özellikle belediyelerin imar planı düzenlemeleri sırasında özel mülkiyetten alınarak kamusal alanlar (yollar, parklar, yeşil alanlar vb.) için ayrılan bölümü ifade eder. Taşınmaz sahipleri, ayrılan arazilerini kamuya devretmek zorundadır. Ancak bu devir taşınmazın gerçek bedelinin vatandaşa ödenmesi karşılığında olmalıdır.

İmar Kanunu’nun 18. maddesi gereğince, imar planı uygulamalarında özel mülkiyetten alınarak yollar, parklar ve yeşil alanlar gibi kamusal alanlar için ayrılan düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi yapılmaktadır. Ancak, bu kesintilerin kamusal alanları karşılamadığı durumlarda yasal sınırdan daha fazla kesinti yapılması gerekir. Bu durumda ise vatandaşın mülkiyet hakkı sınırlandırılmakta, çoğu durumda ise gerçek bedel ya ödenmediği ya da çok geç ödeme yapıldığı için vatandaş mağduriyet yaşamaktadır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2010 tarihli kararı, kamusal alanların 5 yıl içinde kamuya kazandırılmaması durumunda bu kısıtlamaların kaldırılması veya mülk sahibine tazminat ödenmesi gerektiğini hükme bağlamıştır. Ancak, kamulaştırmaların mali yükü nedeniyle birçok belediye bu yükümlülüğü yerine getirememekte, bu durum da mülkiyet hakkına yönelik ihlallere yol açmaktadır.

İmar hakkı transferi sisteminin kullanılmasıyla; özel parseller üzerindeki hakların başka bir alana kısmen veya tamamen aktarılmasını sağlayarak mali bir yükümlülükle karşılaşmadan ve kişilerin mülkiyet hakkı kısıtlanmadan kamusal alanlar oluşturulabilecektir.

Sonuç olarak idareler özelikle belediyeler açısından; son yıllarda çok sayıda açılan kamulaştırmasız el atma davaları nedeniyle oluşan mali yükümlülüğün azaltılması ve vatandaşlar açısından ise mülkiyet haklarına getirilen sınırlamaların kaldırılması amaçlanmış olup yeni düzenleme ile bu sorunların çözümüne yönelik bir model oluşturulmuştur. İmar hakkı aktarımı, mülkiyet hakkını korurken kamulaştırmaya alternatif bir araç olarak yasal zemine oturtulmuştur.

Derdest Kamulaştırmasız El Atma Davalarına Etkisi

Son yapılan değişiklikle taşınmazın tamamı veya bir kısmı kamusal alana ayrılması sebebiyle mülkiyet hakkı kısıtlanan vatandaşlara kamulaştırmasız el atma davası açmadan önce imar hakkı aktarımı aracılığıyla bir çözüm önerisi getiriliyor. Peki idareler ve özellikle belediyeler aleyhine çok sayıda devam eden kamulaştırmasız el atma davalarını imar hakkı aktarımı etkileyecek mi?

İmar Kanunu’nun 5. maddesine getirilen değişiklikte açıkça “derdest kamulaştırmasız el atma davalarında uygulanacağı” düzenlenmediği için hukuki görüşüme göre imar hakkı aktarımı davaların sonucunu etkilemeyecektir. Bu sebeple düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih esas alınmalı ve bu tarihten sonra açılacak kamulaştırmasız el atma davalarında imar hakkı aktarımı gündeme gelmelidir.

İmar Hakkı Transferi Nasıl Yapılacak?

Vatandaşların çeşitli nedenlerle kullanılamayan imar hakları, ekonomik değerleri üzerinden hesaplanarak başka bir alana aktarılacaktır. Burada esas alınan inşaat metrekaresi” değil “ekonomik değer” üzerinden yapılacak değerlemedir. Bu aktarım, imar planı kararlarına göre düzenlenecek ve şu şekilde gerçekleştirilecektir

Hakların Değer Tespiti

Vatandaşların kullanılamayan imar hakları, öncelikle ekonomik değer üzerinden değerlendirilecektir. Bu işlem, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisanslı bağımsız değerleme kuruluşları tarafından, Kamulaştırma Kanunu ve gayrimenkul değerleme esaslarına uygun şekilde yapılacaktır.

İmar Haklarının Aktarımı

• Bu haklar, belirlenen alanlara yapılaşma hakkı olarak aktarılacak ya da vatandaşın başka bir taşınmazında kullanılabilecektir.
• Değerlemede, inşaat metrekaresi yerine hakların ekonomik değeri esas alınacaktır.

Alıcı ve Verici Parseller

• Alıcı parselin emsale esas inşaat alanı, imar planında belirlenmiş sınırları aşmamak kaydıyla, en fazla mevcut alanın %30’una kadar artırılabilecektir.
• Verici parselin aktarılacak inşaat hakları ise, en yakın çevresindeki imar parsellerinin veya adasının emsale esas inşaat hakkını aşmayacak şekilde belirlenecektir.

Bedel Tespiti ve Mahsuplaşma

• Alıcı ve verici parsellerin imar hakları değerleri, yetkilendirilmiş en az iki gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından tespit edilecektir.
• Değerleme sonucu belirlenen haklar arasındaki fark, idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından mahsuplaşılabilecektir.

Uygulama ve Yetkili Merciler

• Tüm iş ve işlem süreçleri, imar planı onaylamaya yetkili Bakanlık ve yerel yönetimler tarafından yürütülecektir.

Bu sistem hem kamu yararı sağlanması hem de vatandaşların mülkiyet haklarının korunması amacıyla adil ve şeffaf bir süreç sunmayı hedeflemektedir.

Kamu ve Vatandaşın Yararına Adil Bir Denge

Bu düzenleme, belediyeler açısından kamulaştırma maliyetlerini azaltmayı, vatandaşlar açısından ise mülkiyet haklarına getirilen kısıtlamaların kaldırılmasını hedeflemektedir. Özellikle son yıllarda artan kamulaştırmasız el atma davalarının yarattığı mali yük, bu yeni model ile azaltılabilecek, kamu yararı ile birey hakları arasında adil bir denge sağlanabilecektir.

The post İmar Hakkı Aktarımı ile Hedeflenen Hukuki Yarar appeared first on EMSAL.COM.