İçindekiler
Türkiye’nin deprem gerçeği ve mevcut yapı stokunun büyük bir kısmının afetlere karşı dayanıksız olması, kentsel dönüşüm politikalarını zorunlu bir kamu önceliği hâline getirmiştir. 2012 yılında yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, yalnızca fiziksel dönüşümü değil, aynı zamanda maliklerin karar alma süreçlerini, mülkiyet ilişkilerini ve idarenin müdahale yetkisini yeniden tanımlayan özel bir hukuki rejim oluşturmuştur. Kanunun temel amacı, afet riski taşıyan yapıların hızlı ve etkin biçimde dönüştürülmesini sağlayarak bireylerin can güvenliğini korumak ve sağlıklı, güvenli yaşam alanları oluşturmaktır.
Anayasal Çerçeve ve Haklar
Bu amaç, Anayasa’nın 56. maddesinde güvence altına alınan “sağlıklı ve dengeli bir çevrede yaşama hakkı” ile doğrudan bağlantılıdır. Kentsel dönüşüm süreçleri yalnızca teknik bir mühendislik faaliyeti değil; aynı zamanda Anayasa’nın 35. maddesiyle korunan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale niteliği taşıyan hukuki işlemler bütünüdür. Dönüşüm politikalarının uygulanmasında, mülkiyet hakkı ile güvenli yapılarda yaşama hakkı arasında adil, ölçülü ve anayasal ilkelere uygun bir denge kurulması zorunludur.
Maliklerin Toplantı ve Karar Alma Usulleri
Kentsel dönüşümde en kritik konulardan biri, maliklerin toplantı ve karar alma usul ve esaslarıdır. Riskli yapı tespitinden önce maliklerin irade açıklamaları 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabi iken, riskli yapı tespitinden sonra 6306 sayılı Kanun devreye girerek 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki toplantı ve karar yeter sayısı hükümlerini bertaraf eden özel bir usul yaratır. Bu özel usul, yıkım, yeniden yapım, uygulama şeklinin belirlenmesi ve müteahhit seçimi gibi kritik kararlarda salt çoğunluk esasını getirerek dönüşüm sürecinin hızlandırılmasını amaçlar.
Riskli Yapı Kararı Kesinleşmemiş Apartmanlarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Uygulanması ve Toplantı Usulü
Riskli yapı tespitine ilişkin karar kesinleşmemişse, maliklerin toplantı ve karar alma süreçleri tamamen 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na (KMK) tabidir. Toplantı, yönetici veya kat maliklerinin üçte birinin istemiyle yapılabilir; çağrı en az 15 gün önceden usulüne uygun şekilde posta yoluyla veya elden tebliğ edilerek yapılmalı ve gündem bildirilmelidir. İlk toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu aranır; sağlanamazsa ikinci toplantı katılanlarla yapılır. Alınacak kararlar ise bildirilen gündem dışında olmaz.
Kat Mülkiyeti Uygulamasının Riskli Yapıda Sona Ermesi
Riskli yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun uygulanmasının sona erdiği an, riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle başlar. Bu aşamadan sonra karar alma süreçlerinde tamamen 6306 sayılı Kanun’un salt çoğunluk esasına dayanır. Ayrıca toplanma usulünü de artık 6306 sayılı yasa belirler. Ancak şunu da belirtmekte fayda var ki, Kat mülkiyetinin hukuki varlığı ise yapının fiilen yıkılması ve tapuda terkin edilmesiyle sona erer.
Riskli yapı kesinleştikten sonra kat maliklerinin ne şekilde, hangi usulle çağrı yapılan toplantı yapacakları ve hangi oranda karar alacaklarını 6306 sayılı yasa belirleyeceği için bu hususta 6306 sayılı Yasaya ve Uygulama Yönetmeliğine bakmamız gerekir. Ancak 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği’nde, riskli yapı sürecinde toplantı yapılmasına ilişkin usul ve esaslar zaman içerisinde defalarca değiştirilmiştir. Özellikle Kanun’un toplantının yapılmasının zorunlu olup olmadığı, yapılacaksa hangi usulle gerçekleştirileceği konusunda açık bir düzenleme bulunmaması döneminde uygulamada ciddi belirsizliklere yol açmıştır. Bu belirsizlik, mülkiyet hakkının doğrudan etkilendiği süreçlerde kat maliklerinin iradelerinin nasıl ortaya konulacağına ilişkin tartışmaları derinleştirmiştir.
Toplantıya dair hiçbir düzenlemenin bulunmadığı dönemlerde uygulamada iki temel görüş ortaya çıkmıştır:
- Bir kısım görüş, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin kıyasen uygulanması gerektiğini savunmuş,
- Diğer bir görüş ise 6306 sayılı Kanun’un özel bir kanun niteliğinde olduğunu, bu nedenle toplantı yapılmasına gerek olmaksızın sürecin işletilebileceğini ileri sürmüştür.
Bu tartışmalar, özellikle riskli yapı kararına karşı açılan davalarda ve sonrasında alınan 2 / 3 ve daha sonrasında salt çoğunluk kararlarının iptali taleplerinde mahkemelerin önüne sıklıkla gelmiştir. Yargı içtihatları, süreçten haberdar olmayan veya toplantıya çağrılmayan kat maliklerinin mülkiyet hakkının korunması gerektiğini vurgulamış; idarenin ve yüklenicilerin usule ilişkin yükümlülüklerini titizlikle yerine getirmesi gerektiğini ortaya koymuştur. Böylece, mevzuattaki boşlukların yargı kararlarıyla doldurulduğu bir dönem yaşanmış, toplantı usulüne ilişkin düzenlemelerin zaman içinde netleştirilmesi zorunlu hâle gelmiştir. Bu sebeple aşağıda bahsedeceğimiz 04.02.2026 tarihli 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği değişiklikleri ile toplantı zorunluluğu ve toplantı usulü düzenlenmiştir.
04.02.2026 Tarihli 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmelik Değişiklikleri ve Toplantı Usulü
En son yapılan 04.02.2026 tarihli 6306 Sayılı Kanun Uygulama Yönetmeliği değişikliği ile toplantı ve karar alma usulleri yeniden şekillendirilmiştir. Maliklerin toplantıya çağrılması, toplantı yapılması hâlinde uygulanacak usuller, karar tutanaklarının geçerlilik şartları ve salt çoğunluğun tespitine ilişkin süreçler daha ayrıntılı ve bağlayıcı şekilde düzenlenmiştir. Artık yönetmelik düzeyindeki bu yeni düzenlemeler de kentsel dönüşüm uygulamalarında belirleyici hale gelmiştir. Şöyle ki; riskli yapı kararı kesinleştikten sonra maliklerden en az birinin istemiyle tüm malikler toplantıya çağrılacaktır. Bu çağrı, Yönetmeliğin ekinde bulunan EK – 12 formu ile yapılacak; ilgili muhtarlıkta veya riskli yapıların henüz yıktırılmadığı durumlarda bina kapısında / duyuru panosunda on beş gün süre ile ilan edilmek suretiyle veya noter vasıtasıyla maliklere bildirilecektir. İlan suretiyle yapılan bildirimlerde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü tüm maliklere tebliğ edilmiş sayılmakla toplantı, hisseleri oranında maliklerin en az salt çoğunluğu ile yapılacaktır. Bu toplantıda karar da yine salt çoğunluk ile alınacak ve tutanağa bağlanacaktır.
Sonuç
6306 sayılı Kanun’un uygulanması, riskli yapıların dönüştürülmesi sürecinde maliklerin irade açıklamalarının hangi usule tabi olacağı, toplantı yapılıp yapılmayacağı ve kararların hangi çoğunlukla alınacağı bakımından özel bir hukuki usul oluşturmuştur. Riskli yapı kararı kesinleşinceye kadar toplantı ve karar alma süreçleri tamamen Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine tabidir. Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra ise toplantı usulü ve karar yeter sayıları bakımından 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği hükümleri uygulanır.
Yönetmelik değişikliklerinin mülkiyet hakkı üzerindeki etkisi açıktır. Toplantı yapılmaksızın karar alınmasına imkân tanıyan düzenlemeler maliklerin katılım hakkını daraltırken, toplantı çağrısının ilan yoluyla yapılması ve kararların salt çoğunlukla alınması gibi düzenlemeler maliklerin bilgilendirilme, katılma ve itiraz edebilme haklarını güçlendirmiştir. Dönüşümün hızlandırılması amacıyla çoğunluk oranlarının düşürülmesi ve toplantısız karar alma imkânlarının genişletilmesi ise mülkiyet hakkına müdahalenin sınırlarını yeniden tanımlamıştır. Bu müdahalenin ölçülü olup olmadığı, çoğunluk iradesinin azınlık maliklerin mülkiyet hakkını ne ölçüde sınırladığı ve idarenin müdahale yetkisinin sınırları, Kentsel Dönüşüm Hukukunun temel tartışma alanları olmaya devam etmektedir.
Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanun kapsamında toplantı usulü ve karar yeter sayıları, teknik bir prosedür olmanın ötesinde, mülkiyet hakkının korunması, maliklerin katılımı, dönüşümün hızlandırılması ve kamu güvenliğinin sağlanması arasında kurulan anayasal dengenin somutlaştığı bir alandır. 6306 Sayılı Yasa ve Uygulama Yönetmeliğinin değişiklikleri bu dengeyi zaman içinde farklı yönlere çekmiş olsa da 02.04.2026 düzenlemesi ile toplantı usulünün yeniden şekle bağlı ve zorunlu hale getirilmesi, dönüşüm sürecinde hem şeffaflığı hem de hukuki öngörülebilirliği artıran bir adım olarak değerlendirilebilir.
Dönüşümün hızlandırılması amacıyla getirilen salt çoğunluk rejimi ve pay satışına ilişkin düzenlemeler ise mülkiyet hakkına müdahalenin sınırlarının dikkatle izlenmesini gerektirmektedir. Bu nedenle, 6306 sürecinde toplantı usulü ve çoğunluk yapısı hem hukuki hem de anayasal açıdan sürekli değerlendirilmesi gereken dinamik bir alan olmaya devam etmektedir.
