Kentsel Dönüşümde Riskli Bina Tespit Süreci

Kentsel dönüşüm sürecinde riskli bina tespiti hem bireylerin can güvenliği hem de şehirlerin sürdürülebilir gelişimi açısından kritik bir öneme sahiptir. Türkiye gibi deprem kuşağında yer alan ülkelerde, yapı stokunun güvenliğini belirlemek, olası afetlerde can ve mal kaybını en aza indirmek için hayati bir adımdır.

Riskli yapıların belirlenmesi sayesinde:

• Deprem, sel gibi afetlere karşı hazırlıklı olunabilir.
• Yaşam alanlarının güvenliği sağlanır.
• Plansız yapılaşmanın önüne geçilir.
• Kentsel dönüşüm süreci bilimsel ve teknik verilere dayandırılır.
• Ekonomik kaynaklar, gerçekten risk taşıyan alanlara yönlendirilir.

Ayrıca bu tespitler, sadece yapı güvenliği değil, çevresel ve sosyal riskleri de kapsayacak şekilde şehir planlamasının temelini oluşturur. Dolayısıyla kentsel dönüşümde atılan her sağlıklı adımın başlangıç noktası, doğru yapılmış bir riskli bina tespitidir.

Kentsel Dönüşümde Riskli Bina Tespit Süreci, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında yürütülen ve yapıların depreme karşı dayanıklılığının tespit edilmesini amaçlayan yasal bir süreçtir.

Deprem riskine karşı güvenli kentleşmenin temel adımı olan riskli bina tespiti; başvuru, teknik inceleme, raporlama, onay, tebligat, yıkım ve dönüşüm adımlarıyla ilerleyen, yasal yükümlülükler içeren ciddi bir süreçtir.

Riskli Bina Tespiti İçin Başvuru Adımları

Riskli bina tespiti, 6306 sayılı Kanun kapsamında bireysel veya toplu başvuru yoluyla başlatılabilir. Yapı maliklerinden herhangi biri ya da tamamı başvurabilir. Ortak başvuru zorunluluğu yoktur. Süreç için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yapılır.

Başvuru sırasında gereken belgeler; başvuru dilekçesi, nüfus cüzdanı fotokopisi, yapıya ait tapu belgesi, varsa yapı ruhsatı ve mimari proje olarak sıralanabilir. Başvuru sonrası yetkili kuruluş tarafından yapı üzerinde teknik inceleme gerçekleştirilir.

Tespit Raporlarında Yer Alan Kriterler ve Detaylar

Riskli bina tespiti sürecinde hazırlanan teknik raporlar, yapının güvenli olup olmadığını belirlemeye yönelik bilimsel ve mühendislik esaslarına dayalı değerlendirmeler içerir. Bu raporlar, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın belirlediği riskli yapı tespit esasları çerçevesinde hazırlanır.

Riskli bina tespiti teknik esaslara göre yapılır ve raporlarda aşağıdaki kriterler yer alır:

• Taşıyıcı sistem elemanları (kolon, kiriş, perde vb.) incelenir.
• Malzeme dayanımı: Beton kalitesi (karot testleri), donatı yoğunluğu, korozyon durumu belirlenir.
• Zemin özellikleri: Yapının oturduğu zeminin durumu analiz edilir.
• Yapı yüksekliği, kat adedi, kullanım amacı gibi bilgiler değerlendirilir.
• Hasar durumu: Gözle görülür çatlaklar, ayrılmalar, deformasyonlar tespit edilir.
• Deprem dayanımı analizi: Binanın olası bir depreme karşı taşıma gücü belirlenir.
• Hazırlanan teknik rapor yapı için “riskli” ya da “riskli değil” sonucuna varır.

Tespitin Ardından Yapılması Gereken İşlemler

Bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesinin ardından, yasal süreçler hızla işlemeye başlar. Bu süreç hem malikler hem de kamu otoriteleri açısından dikkatle takip edilmesi gereken adımları içerir. Bu işlemler hem bireylerin mağduriyetini önlemek hem de kentsel dönüşüm sürecini düzenli şekilde yürütmek için titizlikle takip edilmelidir.

Riskli bina tespit işlemi yapıldıktan sonra süreç şu sırayla devam eder:

1. Rapor Teslimi: Tespit raporu, lisanslı kuruluş tarafından ilgili çevre ve şehircilik il müdürlüğüne veya belediyeye teslim edilir.
2. İnceleme ve Onay: İlgili idare raporu inceler ve uygun bulursa “riskli yapı” kararı alır.
3. Tapuya Şerh: Riskli yapı kararı tapuya bildirilir ve taşınmazın kaydına şerh konur.
4. Tebligat: Maliklere resmi tebligat yapılır. Tebligat sonrası süreler işlemeye başlar.
5. 15 gün içinde itiraz hakkı vardır. İtiraz olmazsa ya da reddedilirse, 60 gün içinde yapının tahliyesi ve yıkımı gerekir.

Bakanlık Tarafından Yetkilendirilen Kuruluşların Rolü

Kentsel dönüşüm sürecinde yapıların risk durumunun belirlenmesi, uzmanlık ve teknik bilgi gerektiren bir işlemdir. Bu nedenle, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, yalnızca belirli standartları sağlayan kurumlara “riskli yapı tespiti yapma yetkisi” vermektedir. Bu yetkilendirilmiş kuruluşlar, sürecin güvenilir, hızlı ve mevzuata uygun şekilde yürütülmesini sağlar.

Riskli bina tespiti yapmaya yetkili yani lisanslı olan bu kuruluşlar bakanlık tarafından denetlenir ve teknik yeterlilikleri düzenli olarak kontrol edilir. Kuruluşlar yalnızca teknik değerlendirme yapar; mülkiyet ihtilaflarına ya da dönüşüm süreçlerine müdahil olmazlar.

Bu kuruluşların görevleri kısaca şöyle sıralanır;

• Yapının yerinde teknik incelemesini yapmak,
• Laboratuvar testleri için gerekli numuneleri almak,
• Deprem dayanıklılığı analizlerini gerçekleştirmek,
• Tespit raporunu hazırlayarak kuruma sunmak.

Riskli Bina Tespit Sürecinde İtiraz Hakkı ve Prosedürler

Maliklere tebliğ edilen riskli yapı kararına karşı 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar ilgili çevre ve şehircilik il müdürlüğüne veya belediyeye yazılı olarak yapılır.

Değerlendirme sürecinde itirazlar, Bakanlıkça oluşturulan teknik heyet veya üniversiteler bünyesindeki bağımsız komisyonlar tarafından incelenir. Komisyon, yerinde inceleme yapabilir veya mevcut raporları yeniden analiz eder. Sonuç kesindir; bu karara karşı idari yargıya başvuru hakkı vardır.

Riskli Yapıların Yıkım ve Yenileme Süreçleri

Riskli olduğu tespit edilen yapıların yıkımı ve yerine güvenli yapıların inşası, kentsel dönüşüm sürecinin en önemli aşamalarındandır.

Riskli yapı kararı kesinleşen bina için 60 gün içinde tahliye ve yıkım yapılmalıdır. Bu süre zarfında bina boşaltılmazsa idari yıkım gündeme gelir. Yıkım masrafları yapı maliklerine rücu edilir.

Yenileme sürecinde malikler, kendi aralarında anlaşarak yeni proje geliştirebilir. Müteahhit ile anlaşarak kat karşılığı inşaat modeli uygulanabilir. Bu süreçte kentsel dönüşüm kredileri, kira yardımı ve vergi muafiyetleri gibi devlet desteklerinden faydalanılır.

Riskli yapıların yıkım ve yenilenme süreci, yalnızca bir inşaat değişimi değil; daha güvenli, sağlıklı ve planlı şehirleşmeye geçişin adımıdır. Bu sürecin doğru, hızlı ve katılımcı bir şekilde yürütülmesi; can güvenliği, toplumsal huzur ve sürdürülebilir kentleşme açısından büyük önem taşır.