İçindekiler
Hatırlanacağı üzere daha önce “günlük ev kiralamaları,” gündemi oldukça meşgul etmişti. Şimdi de salonsuz evler, 1+1’ler ve stüdyo dairelerde üretimin artarak mevcut yapılarda da odaların kiralandığı bir dönemdeyiz.
Bu talep doğal olarak alım gücünden kaynaklı bir sorun olduğu kadar, bunun altında; konut stoku, büyükşehirlerde öğrencilerin talebi, göçmenlerin yüksek fiyat teklifleri ve nihayet bu şekilde yapılacak kiralamaların mülk sahibine daha fazla getiri sağlaması gibi birçok neden yatıyor.
Gündemi meşgul eden “oda kiralamaları” yazımızın ikincisi ile sürecin hukuki boyutunu değerlendirmeye devam ediyoruz…
Kiracının Yükümlülüğü
Kat Mülkiyet Kanunu’nun (KMK) 18. maddesine göre; kiracılar veya kat malikleri gerek bağımsız bölümleri gerekse eklentileri ve ortak yerleri kullanırken; doğruluk kaidelerine uymak, kimseyi rahatsız etmemek, başkalarının haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler; bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır. Bu borçları yerine getirmeyenler, kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olurlar.
Maddede ifade edilen yükümlülükler genel hatlarıyla belirlenmiştir. Bu yükümlülüklere uymayanlara apartman yönetimi tarafından ihtarda bulunulur. İhtara rağmen davranışın devam etmesi halinde ise yasal yollara başvuru yapılabilir. Söz konusu yasal süreçteki kişi kiracı ise tahliye edilebilir, malik ise evinin satılması ve binayı terk etmesi karara bağlanabilir.
Dairelerin kiralama sürecinde uyulacak kurallara yönetim planında yer verilebilir. Dairenin; kimlere kiraya verileceği, birden fazla kişiye kiraya verilip verilemeyeceği, odalarının kiralanmasının yasaklanması ya da kiraya verirken kat maliklerine haber verilip verilmeyeceği hususları bu kapsamda düzenlenebilir.
KMK madde 70’e göre yönetim planının değiştirilebilmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyeleri tarafından temsil edilen bağımsız bölümlerin tam sayısının beşte dördünün oyu şarttır. Yani bağımsız bölüm sayısının beşte dördü oranında bir nisap ile yönetim planı değiştirilebilir.
Oda Kiralama
Oda kiralama; mutfak, banyo ve tuvaletin ortak kullanıldığı, odaların ise kişisel kullanıma tabi olduğu bir kiralama biçimidir. Birçok türü olan bu kiralama sistemi ülkemizde de hızla yaygınlaşıyor.
Bu sistemde dairenin belirli bir süreliğine “günlük” kullanılması veya “süresiz” ya da “uzun süreli” (yani bir yıldan fazla olması) kiralanması gibi durumlar söz konusu. Bunların yanında durumu kiralamayı yapanın niteliğine göre de ele almak mümkün.
Oda kiralama konusunun ilk boyutu, mevcut kiracının eve yeni kiracı alması şeklinde olabilmektedir. Bunun olabilmesi ilk kiracının, oturduğu daireyi kiralamasının mümkün olması yani “alt kira” hakkının olması gerekir.
Kiracının ev sahibi ile yaptığı kira sözleşmesinde kendisine odaları veya evin bir kısmını bağımsız olarak kiralama hakkı verilmişse böyle bir kiralama söz konusu olabilir. Ancak bu hak yoksa, yapılan kiralama geçersiz olduğu gibi ev sahibi ile yaptığı esas sözleşmenin de feshi gündeme gelebilecektir.
Oda kiralamasının malik tarafından da kiracı tarafında da yapılması hâlinde ortak bir kayıt olması, bu kiralama türünün yönetim planı ile yasaklanmamış olması gerekmektedir.
Yönetim planı, bağımsız bölümlerin ya da dairelerin birden fazla kimseye kiralanmasını veya açık biçimde odaların kiralanmasını yasaklamış ise yapılacak tüm kiralamalar KMK’ya göre geçersiz olacaktır.
Günlük Kiralama
Konuyla ilgili Bakanlık tarafından yapılan yasal düzenleme gereğince günlük kiralanan evler, pansiyon statüsüne dahil edilmiştir. Hatırlanacağı üzere bu konu, bir suç olayı sonrası gündeme gelmiş ve bu konuda düzenlemeye gidilmişti. Her ne kadar temel saik bu olsa da vergi kaybının da önüne geçilmiş oldu.
Günlük kiralık ev ruhsatı için gerekli belgelerin tamamının toplanarak tüm şartların yerine getirilmesi gerekiyor. Bu ruhsat çıkarıldıktan sonra evde konaklayacak olan müşterilerle günlük ev kiralama sözleşmesi imzalanıyor. Sözleşme gereğince kalacak kişilerin kimlik bilgileri Emniyet Müdürlüğü’ne bildirilmek zorunda. Bu işlem internet üzerinden online olarak da yapılabiliyor.
Günübirlik kiralanan yerlerle ilgili İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelgeye göre kullanılan daire, apart, rezidans gibi yerler 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu’na tabidir ve bu Kanun’a aykırı hareket edenlere idari para cezası uygulanır. Kimlik Bildirme Kanunu’na muhalefet edilmesi durumunda mülki amir tarafından sorumlu şahıslara (2022 yılı itibarıyla 1.171TL) idari para cezası kesilmektedir.
Kaçak Yurt veya Pansiyon
Pandemi sonrası artan barınma ihtiyacının bir boyutu da binaların fiilen yurt ya da kaçak otel gibi kullanılması oldu. Bu da başlı başına ayrı bir konu. Bu konuda yurt ve otel hizmeti biçimine dönen, fiilen pansiyon olan yerlerin daha farklı prosedürleri var.
Daha çok büyükşehirlerde yaşayan ev sahipleri, günübirlik seyahat edenleri ağırlamak için sıklıkla evlerini kiraya vermektedir. Ancak bunun yanı sıra gerekli prosedürler yerine getirilmeden binaların bu işe tahsis edilmesi, hukuka aykırıdır.
Özellikle tatil yerlerinde “kaçak otelcilik” faaliyeti durumuna gelen bu uygulamadan diğer site ve bina sakinleri de sıklıkla şikâyet etmektedir.
Çözüm Ne?
Apartman ve sitelerin yönetim planlarında özel düzenleme yapılarak ve bazı yasaklar getirilerek sorun çözülebilir. Yine giren çıkanın belli olmadığı hallerde KMK uyarınca müdahale etmek mümkün.
Başka amaçlı kullanımlarda ise olaya “suç şüphesi” ile bakılması gündeme gelebilir. Bu tip kısa süreli kiralamalara, aynı evin birden fazla kişiye kiralanmasına ve oda kiralamalarına kat malikleri arasında sözleşme niteliğinde olan ve tüm site sakinlerini bağlayan “Yönetim Planı” ile çare bulmak mümkün. Ancak bu konuda bir yasal düzenlemenin daha gündeme gelmesi düşünülebilir.
“Hukuksal Boyutlarıyla Oda Kiralama Dönemi” yazı dizimizin birinci bölümünü okumak için tıklayınız…
