İçindekiler
Mevcut ekonomik durum; salonsuz evler, 1+1’ler ve stüdyo dairelerde üretimin arttığı ve mevcut yapılarda da odaların kiralandığı bir dönem yaşatıyor. Piyasa koşulları kendi alanını oluşturuyor. İlan sitelerinde ve emlak arama motorlarında bu aralar en çok aranan ifade “kiralık odalar.”
Bu şekilde yapılan kiralamaların hukuki mahiyetine değinmek istiyoruz bu yazımızda…
Kat Mülkiyeti
Kanun; kat mülkiyetinin niteliğini, kurulmasını, kat malikleri arasındaki ilişkileri ve özellikle paylı mülkiyet ilişkisini, kat maliklerinin hakları ve borçları ile paylı taşınmazın yönetimini düzenlemektedir.
Arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak kullanım alanları ile ilişkili özel bir mülkiyet hakkı olan kat mülkiyeti, teknik ve komplike bir durum olduğundan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bina ve site yönetiminin nasıl organize edileceğini, hak ve sorumlulukların kurallarını hükme bağlayan temel kanundur. Süreç, bu kanun ve bu kanuna dayalı olarak ortaya çıkan metinler ile yürütülür.
Yönetim Planı
Bu plan, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre bir apartman veya sitenin yönetim tarzını belirleyen, yöneticinin ve denetçilerin haklarını, ortak alanların ve dairelerin kullanımına dair esasları belirleyen bir sözleşmedir.
Yönetim planında olmayan durumlar hakkında karar verilirken Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer kanunlara bakılır. Hukuk çerçevesinde bir binanın yönetim şeklini belirleyen belge olarak da ifade edilebilen yönetim planının ilgili tapu müdürlüklerine şerh edilmesi gerekir.
Tapuya tescil edilen bu metin ile siteye veya rezidansa özel bir yönetim planı oluşturulur. Buradaki kurallar tüm sakinleri bağlar. Buna göre; bina dış cepheleri, dairelerin kapı, cam ve çerçeveleri ile balkonlar ortak alandır. Örneğin, daire kapınızı beğenmediğiniz için değiştirmek isterseniz, apartman yönetiminden karar almalısınız. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesi gereği karar almadan keyfi değişiklikler yapamazsınız. Binanın sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, binada yönetimin olması zorunludur.
Mülkiyet Sınırlanabilir mi?
Oda kiralama işlemlerinde mülkiyetin sınırlandırılması mümkündür. Özellikle barınma sorunu olduğunda veya barınmanın problemler oluşturması durumlarında devletin müdahale etmesi söz konusu olabilir.
Bu konunun özü, Anayasa Mahkemesi kararında belirtilmiştir. Anayasa Mahkemesinin konuya bakış açısını kavramak, yapılacak yeni düzenlemelerin hangi mahiyette seyretmesi gerektiği noktasında önemli…
Mahkeme, “…konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı takdirde talebin fazlalığı nedeniyle kiraların aşırı şekilde yükseleceği, bu yükselişin tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına sebep olacağı açıktır. Türkiye’de kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki oranının yüksek olduğu, bunun hak ve adaletin gerçekleşmesini engelleyen önemli faktörlerin başında geldiği bilinmektedir. Mülkiyet hakkı kişiye, başkasının hakkına zarar vermemek ve yasaların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, ürünlerinden yararlanma ve tasarruf olanağı verir. Temel hak ve özgürlüklerin en geniş ölçüde sağlanıp güvence altına alındığı, demokratik toplumlarda kişilerin sahip olduğu, dokunulmaz, vazgeçilmez, devredilmez temel hak ve özgürlüklerin özüne dokunulamayacağı, tümüyle ortadan kaldırılamayacağı, ancak, demokratik toplum düzeninin sürekliliği için toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar ve çıkarlarının üstünde tutulması gerektiği durumlarda Anayasa’nın özüne ve ruhuna aykırı olmamak koşuluyla sınırlama yapılabileceği kabul edilmektedir…” şeklinde tespitte bulunmaktadır. Buradaki temel belirleme noktası: Mülkiyet hakkının özüne dokunulup dokunulmadığıdır!
“Hukuksal Boyutlarıyla Oda Kiralama Dönemi” yazı dizimizin ikinci bölümünü okumak için tıklayınız…
