İçindekiler
Bir önceki yazımda AVM sektörüne yapılan yatırımın büyüklüğünden bahsetmiştim. AVM yatırımcısı gözünden baktığımızda, bir yatırım modeli hâline gelen AVM’lerin en kısa sürede ticari anlamda geri dönüşünün başlaması gerekmektedir. Bu dönüşü sağlayabilecek listenin ilk sıralarında ise reklam ve pazarlama kalemleri yer alacaktır.
Reklam ve Pazarlama
Sayılarının artmasıyla kaçınılmaz bir rekabet sürecine giren AVM’ler, kamuoyu ve ziyaretçi gözünde çekim yaratmak amacıyla özellikle pazarlama ve reklam konularında yaratıcı işlere ihtiyaç duyarlar. Bu sebeple reklam ajansları, halkla ilişkiler ve organizasyon şirketleriyle çalışırlar. Bu çalışmalara her yıl güncellenen AVM bütçelerinde de ciddi paylar ayrılır. Yüksek bütçeyle gerçekleştirilen bu işlerde en yaratıcı fikirlere ulaşmak için firmalardan konsept çalışmalar istenir, teklifler toplanır.
Outsource olarak alınan hizmetin asıl amacı; bahsettiğimiz yaratıcılık gerektiren işlerin, AVM yönetimi bünyesinde istihdam edilen sayılı personelle yapılmaya çalışılmasının önüne geçebilmektir. Aksi takdirde ortaya çıkan işler, işi yapan personellerin kapasiteleri ile sınırlı kalmış olur.
Rastgele yapılan konserler, eğitici ve hikâye içeriği olmayan çocuk aktiviteleri, satışa yönelik interaktivite katmayan yarışmalar, araba çekilişleri, kapsamı oluşturulmadan yapılan defileler ve söyleşiler, üretilen fikirlerin birbirine çok benzer olmasına yol açarak daha iyiyi bulma imkânını sınırlandırmaktan öteye gitmez.
Reklam ve pazarlama, AVM dediğimiz organizmayı rakiplerinden ayrıştıran en önemli kalemlerdir. O yüzden bazı AVM’lerin çekim gücü hep ön planda kalır ve bunlar daha yüksek doluluk oranına sahip olarak daha yüksek cirolar elde ederler.
AVM Yatırımcısının Suçu Ne?
Daha önce bahsettiğim gibi AVM bir ekosistemdir, bir organizmadır. Ancak her organizmanın kendine ait farklı bir yapısı olsa da işletme sürdürülebilirliği için bunların birleştiği ortak konular vardır. Bu noktalardan biri de yapılan yatırımın zaman içerisinde geri dönüşünün sağlanmasıdır. Bu bağlamda reklam ve pazarlama kalemlerine harcanan bedellerin (bu bedeller projeye göre milyonlarca dolar değerinde olabilmektedir) AVM yatırımcısını cezalandırır nitelikten çıkartılması gerekmektedir.
Neden mi bahsediyorum?
Reklam ve pazarlama faaliyetlerinden elde edilen gelirler ile ATM, baz istasyonu vb. ortak kullanım alanı kiralama gelirlerinin 18.08.2022 tarihinde düzenlenen yönetmelikle “ortak gelir” olarak kaydedilmesinden. Ortak gelir tahsilatının, ilgili yıldaki ortak gider maliyetinin üzerine çıkması hâlinde, bir sonraki yıla (ortak giderlerde kullanılmak üzere) bakiye olarak aktarılmasından. (26/2/2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete ’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmeliğin 1’inci maddesinin (i) bendi)
Yani; bu alandan elde edilecek tüm gelirlerin artık AVM yatırımcısının ticari anlamdaki dönüş sürecine destek olamamasından. AVM’nin ticari alandaki serbest çalışma şeklini bozmasından ve işletmenin sürdürülebilirliğinin daha karmaşık hâle gelmesinden…
Perakendecinin Suçu Ne?
AVM yönetimleri ve perakendeciler için önem arz eden bu yönetmelikle bir değişikliğe daha imza atılarak içeriğe geçici bir madde eklendi:
AVM yönetimleri ile imza altına alınan sözleşmeler 18.06.2022 tarihinden önce yapılmış ise kiracılar; reklam, pazarlama ve danışmanlık katılım paylarını ödemeye devam edecekler (sözleşme süreleri ortalama 5 yıllıktır). Ancak bu tarihten sonra yapılan sözleşmelerde söz konusu kalemler için herhangi bir ödeme yapılamayacak. İmza tarihi 17.06.2022 ise kiracılar sözleşmeleri bitene kadar bu kalemlerden sorumlu olacaklar.
Diğer taraftan 18.06.2022 tarihli bir sözleşmeye imza atıldıysa bahsi geçen reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleriyle ilgili kiracıların bir ödeme yükümlülüğü bulunmayacak. (26/2/2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmeliğin 3’üncü maddesinin geçici 2-1 maddesi)
Aynı maddenin bir diğer fıkrasında alt kalemleri belirtilmedikçe yalnızca alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderlerinin istenebileceği belirtildi.
Örnek vermek gerekirse; birden fazla AVM’ye sahip olan yatırımcılar veya yönetim firmaları, genel muhasebe, kiralama vb. departmanları merkezde toplayarak yönetim gideri tahsil ediyorlardı. Yönetmelik sonrası her AVM için bu departmanları ayrı ayrı oluşturmak, yönetim gideri olarak perakendeciye yansıtılacak. (26/2/2016 tarihli ve 29636 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmeliği 3’üncü maddesinin geçici 2-2 maddesi)
Hukuki anlamda birçok davaya konu olacak bu uygulamalar, AVM yönetimi ile iç müşteriyi karşı karşıya getirmekle kalmayıp zaten problem yaşayan işletmelerin sürdürülebilirliğini de zorlaştıracaktır.
Olumsuzu yönetmek her zaman kolaydır…
“Yönetmelikler Sonrası İşletme Sürdürülebilirliği” yazı dizimizin birinci bölümünü okumak için tıklayınız…
