Etkinlikler
EMSAL.COM
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
  • Gündem
  • Sektör
  • Mevzuat
  • Analiz
  • İnovasyon
  • Sürdürülebilirlik
  • Söyleşi
  • Yazarlar
No Result
Tüm Sonuçları Göster
EMSAL.COM

Ana Sayfa » Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri 2

Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri 2

Akaryakıt istasyonu değerleme yöntemlerinden olan maliyet yaklaşımında gayrimenkulün değeri; arsa ile yapı kıymetinin yanı sıra belirli şerefiye unsurları ve çevre düzenlemeleri maliyetleri dikkate alınarak hesaplanmaktadır.

Ahu Minareci Küçükağa Ahu Minareci Küçükağa
18 Ekim 2022
Etiketler: Değerleme, Sektör, Yatırım
Okuma Süresi:4 dakika
A A
Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri 2
PaylaşPaylaşPaylaşPaylaşPaylaş

İçindekiler

  • Maliyet Yaklaşımı
  • Ağırlıklandırma Analizleri
  • Değerleme Raporlarında Kapsam

Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri başlıklı yazı dizimin ikinci ve son olan bu bölümünde; maliyet yaklaşımı, ağırlıklandırma analizleri ile değerleme raporlarında kapsam konularına odaklanacağım.

Maliyet Yaklaşımı

Maliyet yaklaşımında gayrimenkulün değeri; arsa ile yapı kıymetinin yanı sıra belirli şerefiye unsurları ve çevre düzenlemeleri maliyetleri de dikkate alınarak hesaplanmaktadır. Bu yöntemde arsa değeri, doğrudan bölgede satılmış veya satışa sunulmuş emsallerin analiziyle tespit edilmektedir.

İlginizi Çekebilir

Serbest Piyasa Ekonomisi Endüstriyel Mülklere Nasıl Yansıyor?

Gayrimenkulün Değeri Açısından Tesis Yönetiminin Önemi

Söz konusu analizde tesis arazisinin; konumu, yapılaşma şartları, yola cephe durumu, trafik hacmi, belirli noktalara (havaalanı, sanayi bölgesi, şehir merkezi vb.) uzaklığı, topoğrafik yapısı, efektif yapılaşabilir alanı gibi birçok etken dikkate alınarak emsallerde şerefiyelendirme yapılmaktadır. Ardından bu şerefiyelendirme sonucu bulunan değerler belirli güven oranları çerçevesinde ayrıştırıldıktan sonra arazinin değerine ulaşılmaktadır.

Yapı maliyetlerinin tespitinde ise bölgede inşa edilen ve edilmekte olan benzer mülklerin yapım maliyetleri araştırılmaktadır. Bu aşamada bahsi geçen konuda hazırlanan kamuya açık fizibilite ve araştırmalardan, kalkınma ajansı raporlarından, sektörel raporlardan, istatistiksel verilerden ve benzeri kurum/kuruluşlardan temin edilen bilgilerden faydalanılmaktadır. İlaveten T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının her yıl yayınladığı yapı birim maliyetlerine yönelik tebliğ, üretici fiyat endeksi (ÜFE) ile tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artışları, kur bazlı yükselişler ve bunların maliyetlere etkileri de göz önüne alınmaktadır.

Tespit edilen birim fiyatlar daha sonra yapı alanları ile çarpılarak yeniden yapım maliyetleri hesaplanmaktadır. Sonrasında yapıların yaşına, bakım-tadilat durumuna ve genel görünümüne göre yıpranma payları tespit edilerek indirgenmiş yapı maliyetleri bulunmaktadır.

Yapı maliyetleri kapalı alan vasfındaki; market, ofis, lokanta, kafeterya, otel, motel vb. yapıların yanı sıra kanopi, tonoz, saha betonu, çevre duvarı, refüj, yıkama ile servis alanları, gölgelik ve sundurmalar gibi unsurlar da dikkate alınarak hesaplanmaktadır.

Ancak bu yöntem; kurulum, ekipman, resmî kurum, lisans ve finansman gibi dolaylı olarak yatırımın değerini etkileyen maliyetleri içermemektedir. Bahse konu unsurların tahmininin güçlüğü nedeniyle bunlar, belirli oranlar altında şerefiye olarak maktuen dikkate alınmaktadır. Bu kabul belirli koşullar altında doğru bir değer sağlasa da tesisin türü ve konumundan tutun mahalli idare politikalarına kadar geniş bir yelpazeden etkilenen unsurlardır.

Dolayısıyla söz konusu yöntem, tek başına sağlıklı veri üretemeyebilir. Bu nedenle diğer değerleme metotları ile bulunan kıymetler analiz edilerek nihai sonuca ulaşılmaktadır.

Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri 2

Ağırlıklandırma Analizleri

Farklı yöntemler ile hesaplanan tesis değerleri, daha sonra ağırlıklandırma analizi ile yeniden incelenmektedir.

Değerleme tarihindeki arz-talep dengesi, ekonomik koşullar ve tüm olumlu/olumsuz özellikler irdelenerek yöntemlerin ne kadar güvenli sonuç verebileceği incelenerek her birine 100 üzerinden bir puan verilir. Daha sonra bu puanlar ile değerler analiz edilerek ağırlıklandırılmış ortalama bulunur ve ortaya çıkan değerin güvenilirliği test edilir. Ardından güven oranı içerisinde kalması durumda bu kıymet, tesisin nihai değeri olarak takdir edilir.

Ağırlıklandırma analizi; üç farklı değerleme metodunun kendine özgü risklerini en aza indiren, olası belirsizlikleri ve öngörülemeyen unsurları da mümkün olduğunca değerleme dışı tutan etkili bir aşamadır.

Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri 2

Değerleme Raporlarında Kapsam

Akaryakıt istasyonu değerleme raporları doğrudan bir tesisin değerini tespit etmeye yöneliktir ve aşağıdaki hususlarda da değerleme raporu hazırlanabilmektedir:

Sinerji Değeri

Gayrimenkulün planlı bir mülk ile kullanılması hâlinde, her iki mülkün kendi değerlerinin toplamından daha yüksek bir kıymet elde edilmesiyle sonuçlanan ve her iki mülke de fayda sağlayan koşullarda bir değer tespit edilebilmektedir.

Makul Değer

Gayrimenkulün belirli bir alıcıya yönelik tasarrufu hâlinde ortaya çıkabilecek, sadece o alıcıya dönük olumlu ve olumsuz yönler altında bir değer tespit edilebilmektedir.

Kiralama Değeri

Mülkün satın alınmasından ziyade kiralanması durumunda ortaya çıkabilecek gelir potansiyeli ve kârlılık analiz edilebilmektedir. Bu sayede yapılacak kiralamanın avantajlı veya dezavantajlı olup olmadığı incelenebilmektedir.

Yatırım Analizi

Hâlihazırda üzerinde aktif bir işletme bulunmayan mülkün yeniden aktif işletmeye alınması (yeni inşaat, tadilat vb.) hâlinde; yatırımın net proje değeri, iç verim oranı, tahmini amortisman süresi ve kârlılığı analiz edilebilmektedir.

İntifa Hakkı Değeri

Belirli veya belirsiz süre kurulan intifa hakkına yönelik ödenmesi gereken dönemsel ile toplam bedellerin ve talep edilmesi hâlinde optimum kârlılık süresi içerisindeki en yüksek intifa süresinin analizleri yapılabilmektedir.

Faal İşletme Değeri

Bu değer, işletmenin bir bütün olarak kıymetini kapsamaktadır. Yine mülkün doğrudan pazar değeri bileşeni olmayan ancak toplam işletme değeri dâhilindeki unsurları da içermektedir (şirket üzerine kayıtlı taşınır mallar, ekipmanlar, tanklar, makineler, dispenserler, pompalar vb.).

PaylaşGönderPaylaşTweetPaylaş
Önceki

AVM Ciro Endeksi Yüzde 133,4 Yükseldi

Sonraki

Yönetmelikler Sonrası İşletme Sürdürülebilirliği 2

Sonraki
Yönetmelikler Sonrası İşletme Sürdürülebilirliği

Yönetmelikler Sonrası İşletme Sürdürülebilirliği 2

BU HAFTA EN ÇOK OKUNANLAR

Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?
Gündem

Kiracılı Ev Satılırsa Ne Olur?

Mehmet Can Milcan
6 Temmuz 2023

Günümüzde kira ilişkilerinde birçok uyuşmazlık gündeme gelmektedir. Özellikle konut kiralarına yönelik %25’lik kira artış oranı uygulaması karşısında mülk sahipleri farklı...

Devamını Oku
Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi

Kira Davalarında Arabuluculuk Dönemi

31 Ağustos 2023
Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?

25 Ocak 2023
Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

Tarlaya İmar İzni Nasıl ve Nereden Alınır?

24 Temmuz 2023
Apartmanlarda Uyulması Gereken Kurallar

Apartmanlarda Uyulması Gereken Kurallar

13 Ekim 2022

İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR

Mevzuat

İmar Planı Nedir, Nasıl Yapılır?

24 Nisan 2023
Sürdürülebilirlik

Sürdürülebilirlik Kapsamında Şehir Markalaşması

2 Ocak 2023
İnovasyon

Öteki Evrende Kente İhtiyaç Var mı?

31 Mayıs 2022
Sektör

İnşaat Mühendisinizi Nasıl Alırdınız?

7 Haziran 2023
EMSAL.COM

Emsal.com, Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden gayrimenkul sektörüne ışık tutmak amacıyla kurulmuştur.
 
Sektörün önemli konu başlıklarına dair farkındalığı hem üretici hem de tüketici açısından artırmak adına uzman kalemlerin görüşlerine yer verilen bu platformda, söz konusu alan; geniş bir perspektiften mercek altına alınmaktadır.
 
Emsal.com;

  • Uzman görüşlere ev sahipliği yapar,
  • Gayrimenkul sektörünün dijital kütüphanesidir,
  • Güvenli, kaliteli, tarafsız ve özgün içerikler yayınlar.

  • En Çok Okunanlar

  • Proptech Nedir, Nerede Kullanılır?
  • Afete Dirençli Kent Nedir?
  • Ekolojik Yapı Malzemeleri Nelerdir?
  • Yeşil Ofis Nedir?
  • İmarda Terimler ve Hesaplamalar
  • Dairelerde Balkon Kapatmak Yasal mı?
  • İmar Planı Tadilatı Nedir ve Nasıl Yapılır?
  • Vaziyet Planı Nedir?
  • Kiracı Satılacak Evi Göstermek Zorunda mı?
  • Mimaride En Çok Kullanılan Yapı Malzemeleri
  • Emekliler Emlak Vergisi Öder mi?
  • İmar Planlarına İtiraz Hakkının Detayları
  • Hangi Masraf Ev Sahibine, Hangisi Kiracıya?
  • Kategoriler

    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Yazarlar

    Politikalar

    • Yayın İlkeleri
    • KVKK Aydınlatma Metni
    • Gizlilik Politikası
    • Çerez Politikası

    Telegram

    Tüm güncel gelişmeler ve haberler için
    Telegram kanalımıza katılın!

    Kanala Katılın
    • Hakkımızda
    • Künye
    • Etkinlikler
    • İletişim

    © 2023 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    No Result
    Tüm Sonuçları Göster
    • Gündem
    • Sektör
    • Mevzuat
    • Analiz
    • İnovasyon
    • Sürdürülebilirlik
    • Söyleşi
    • Etkinlikler
    • Konular
    • Yazarlar
    • Hakkımızda
    • Künye
    • İletişim

    © 2023 | Tüm Hakları Saklıdır. | emsal.com

    Deneyimlerinizi kişiselleştirmek amacıyla KVKK uyarınca kullanılan çerezler yönetebilir. Daha fazla bilgi için tıklayın.