İçindekiler
Akaryakıt İstasyonu Değerleme Yöntemleri başlıklı yazı dizimin ikinci ve son olan bu bölümünde; maliyet yaklaşımı, ağırlıklandırma analizleri ile değerleme raporlarında kapsam konularına odaklanacağım.
Maliyet Yaklaşımı
Maliyet yaklaşımında gayrimenkulün değeri; arsa ile yapı kıymetinin yanı sıra belirli şerefiye unsurları ve çevre düzenlemeleri maliyetleri de dikkate alınarak hesaplanmaktadır. Bu yöntemde arsa değeri, doğrudan bölgede satılmış veya satışa sunulmuş emsallerin analiziyle tespit edilmektedir.
Söz konusu analizde tesis arazisinin; konumu, yapılaşma şartları, yola cephe durumu, trafik hacmi, belirli noktalara (havaalanı, sanayi bölgesi, şehir merkezi vb.) uzaklığı, topoğrafik yapısı, efektif yapılaşabilir alanı gibi birçok etken dikkate alınarak emsallerde şerefiyelendirme yapılmaktadır. Ardından bu şerefiyelendirme sonucu bulunan değerler belirli güven oranları çerçevesinde ayrıştırıldıktan sonra arazinin değerine ulaşılmaktadır.
Yapı maliyetlerinin tespitinde ise bölgede inşa edilen ve edilmekte olan benzer mülklerin yapım maliyetleri araştırılmaktadır. Bu aşamada bahsi geçen konuda hazırlanan kamuya açık fizibilite ve araştırmalardan, kalkınma ajansı raporlarından, sektörel raporlardan, istatistiksel verilerden ve benzeri kurum/kuruluşlardan temin edilen bilgilerden faydalanılmaktadır. İlaveten T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının her yıl yayınladığı yapı birim maliyetlerine yönelik tebliğ, üretici fiyat endeksi (ÜFE) ile tüketici fiyat endeksi (TÜFE) artışları, kur bazlı yükselişler ve bunların maliyetlere etkileri de göz önüne alınmaktadır.
Tespit edilen birim fiyatlar daha sonra yapı alanları ile çarpılarak yeniden yapım maliyetleri hesaplanmaktadır. Sonrasında yapıların yaşına, bakım-tadilat durumuna ve genel görünümüne göre yıpranma payları tespit edilerek indirgenmiş yapı maliyetleri bulunmaktadır.
Yapı maliyetleri kapalı alan vasfındaki; market, ofis, lokanta, kafeterya, otel, motel vb. yapıların yanı sıra kanopi, tonoz, saha betonu, çevre duvarı, refüj, yıkama ile servis alanları, gölgelik ve sundurmalar gibi unsurlar da dikkate alınarak hesaplanmaktadır.
Ancak bu yöntem; kurulum, ekipman, resmî kurum, lisans ve finansman gibi dolaylı olarak yatırımın değerini etkileyen maliyetleri içermemektedir. Bahse konu unsurların tahmininin güçlüğü nedeniyle bunlar, belirli oranlar altında şerefiye olarak maktuen dikkate alınmaktadır. Bu kabul belirli koşullar altında doğru bir değer sağlasa da tesisin türü ve konumundan tutun mahalli idare politikalarına kadar geniş bir yelpazeden etkilenen unsurlardır.
Dolayısıyla söz konusu yöntem, tek başına sağlıklı veri üretemeyebilir. Bu nedenle diğer değerleme metotları ile bulunan kıymetler analiz edilerek nihai sonuca ulaşılmaktadır.
Ağırlıklandırma Analizleri
Farklı yöntemler ile hesaplanan tesis değerleri, daha sonra ağırlıklandırma analizi ile yeniden incelenmektedir.
Değerleme tarihindeki arz-talep dengesi, ekonomik koşullar ve tüm olumlu/olumsuz özellikler irdelenerek yöntemlerin ne kadar güvenli sonuç verebileceği incelenerek her birine 100 üzerinden bir puan verilir. Daha sonra bu puanlar ile değerler analiz edilerek ağırlıklandırılmış ortalama bulunur ve ortaya çıkan değerin güvenilirliği test edilir. Ardından güven oranı içerisinde kalması durumda bu kıymet, tesisin nihai değeri olarak takdir edilir.
Ağırlıklandırma analizi; üç farklı değerleme metodunun kendine özgü risklerini en aza indiren, olası belirsizlikleri ve öngörülemeyen unsurları da mümkün olduğunca değerleme dışı tutan etkili bir aşamadır.
Değerleme Raporlarında Kapsam
Akaryakıt istasyonu değerleme raporları doğrudan bir tesisin değerini tespit etmeye yöneliktir ve aşağıdaki hususlarda da değerleme raporu hazırlanabilmektedir:
Sinerji Değeri
Gayrimenkulün planlı bir mülk ile kullanılması hâlinde, her iki mülkün kendi değerlerinin toplamından daha yüksek bir kıymet elde edilmesiyle sonuçlanan ve her iki mülke de fayda sağlayan koşullarda bir değer tespit edilebilmektedir.
Makul Değer
Gayrimenkulün belirli bir alıcıya yönelik tasarrufu hâlinde ortaya çıkabilecek, sadece o alıcıya dönük olumlu ve olumsuz yönler altında bir değer tespit edilebilmektedir.
Kiralama Değeri
Mülkün satın alınmasından ziyade kiralanması durumunda ortaya çıkabilecek gelir potansiyeli ve kârlılık analiz edilebilmektedir. Bu sayede yapılacak kiralamanın avantajlı veya dezavantajlı olup olmadığı incelenebilmektedir.
Yatırım Analizi
Hâlihazırda üzerinde aktif bir işletme bulunmayan mülkün yeniden aktif işletmeye alınması (yeni inşaat, tadilat vb.) hâlinde; yatırımın net proje değeri, iç verim oranı, tahmini amortisman süresi ve kârlılığı analiz edilebilmektedir.
İntifa Hakkı Değeri
Belirli veya belirsiz süre kurulan intifa hakkına yönelik ödenmesi gereken dönemsel ile toplam bedellerin ve talep edilmesi hâlinde optimum kârlılık süresi içerisindeki en yüksek intifa süresinin analizleri yapılabilmektedir.
Faal İşletme Değeri
Bu değer, işletmenin bir bütün olarak kıymetini kapsamaktadır. Yine mülkün doğrudan pazar değeri bileşeni olmayan ancak toplam işletme değeri dâhilindeki unsurları da içermektedir (şirket üzerine kayıtlı taşınır mallar, ekipmanlar, tanklar, makineler, dispenserler, pompalar vb.).
