İçindekiler
Kentlerde planlı gelişimin sağlanabilmesi için imar planları aracılığıyla çeşitli kamusal alanlar oluşturulmaktadır. Yol, park, meydan, yeşil alan, eğitim ve diğer sosyal donatı alanları gibi kamu kullanımına ayrılan bu alanlar, kentsel yaşam kalitesinin sürdürülebilirliği açısından önemli bir rol oynamaktadır. Ancak uygulama imar planlarında kamu hizmet alanlarında kalan bazı özel mülkiyet parsellerinde yapılaşma hakkının kullanılamaması, plan uygulamalarında farklı yöntemlerin geliştirilmesini gerektirmiştir.
İmar hakkı aktarımı uygulamasında temel olarak iki parsel türü bulunmaktadır. Verici parsel, imar planında kamu hizmet alanında kaldığı için yapılaşma hakkı kullanılamayan parselleri ifade eder. Alıcı parsel ise verici parselde kullanılamayan yapılaşma hakkının aktarıldığı ve bu hakların kullanılabildiği parsellerdir. Aktarım işlemi plan kararları, değerleme çalışmaları ve idari onay süreçleri ile birlikte yürütülmektedir.
Uygulamada şehir planlama büroları, ilgili idareler ve değerleme uzmanları bu sürecin farklı aşamalarında görev almaktadır. Aktarımın plan kararları ile uyumlu olması, yoğunluk dengesi ve altyapı kapasitesi gibi unsurların dikkate alınması planlama sürecinin önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Bu nedenle imar hakkı aktarımı hem planlama hem de mülkiyet düzeni açısından çok aşamalı bir uygulama sürecini içermektedir.
Başvuru ve İşleyiş Süreci
İmar hakkı aktarımı işlemi, alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin veya hissedarlarının muvafakatı bulunması hâlinde gerçekleştirilebilmektedir. Başvuru verici parsel malikleri veya kamu hizmetini vermekle yükümlü idare tarafından yapılabilir. İmar planını uygulamakla yetkili idare, plan kararlarında belirtilen arazi kullanımına göre ilgili kamu kurumunun uygun görüşünü alarak aktarım işlemini yürütür. İmar planından hangi kurumun kamu hizmetini üstleneceğinin belirlenememesi durumunda tüm kamu kurumlarından görüş alınır. Kamu kurumlarının görüşlerini en geç otuz gün içerisinde bildirmesi gerekmektedir. Bu süre içerisinde görüş bildirilmemesi halinde imar hakkı aktarımına ilişkin olumsuz bir görüş bulunmadığı kabul edilir.
Değer Tespitinin Yapılması
İmar hakkı aktarımı kapsamında alıcı ve verici parseller için değer tespiti yapılmaktadır. Değerleme işlemleri yönetmelikte yer alan 38 / C maddesi esaslarına göre yürütülür.
Uzlaşma Süreci
Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin veya hissedarlarının, yapılan değer tespitlerine ve gerçekleştirilecek imar hakkı aktarımına muvafakat ettiğini gösteren bir uzlaşma tutanağı düzenlenir.
Parselasyon Planı Kapsamında Tahsis İşlemleri
Uygulama imar planına göre oluşmuş alıcı parselin belediye veya kamu mülkiyetinde olması ve malik kurumun muvafakatinin bulunması halinde, aynı il sınırları ve uygulamayı yapacak idarenin yetki alanı içerisinde kalmak şartıyla verici parsel ile alıcı parseller aynı parselasyon planına konu edilebilir. Bu durumda yönetmelikte belirtilen değerleme esaslarına göre verici ve alıcı parsellerin değerleri belirlenir ve verici parselin imar haklarıyla birlikte tespit edilen değerine karşılık gelen alan alıcı parsele tahsis edilir.
İdari Onay Süreci
Alıcı ve verici parsellerin bilgileri, değerleri ve yüzölçümlerini içeren işlem için belediye encümeni kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili kurum onayı alınır.
Belge ve Kayıt İşlemleri
İmar hakkı aktarımı işlemine ilişkin tüm bilgi ve belgelerin, işlemi onaylayan idarenin ilgili birimleri tarafından arşivlenmesi zorunludur.
Tapu ve Kamu Alanı İşlemleri
İmar hakkı aktarımı sonucunda verici parselin bulunduğu alanda yer alan park, yol ve meydan gibi tescile tabi olmayan umumi hizmet alanları tapudan terkin edilir. Tescile tabi diğer kamu hizmet alanları ise ilgili mevzuat hükümlerine göre tescil edilir. Bu alanların tapu kütüğüne kamu hizmeti dışında kullanılamayacağı ve özel mülkiyete konu edilemeyeceğine dair şerh düşülür.
Mülkiyet Düzenlemesi
Verici parselin kamuya bedelsiz terk edilmesinin ardından alıcı parsel üzerinde yeni mülkiyet düzeni oluşturulur. Bu düzenleme iki farklı şekilde yapılabilir:
Alıcı parsel malikinin muvafakati ile, ruhsat aşamasında verici parsel malikine imar hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı kat irtifakı esasına göre düzenlenebilir.
Verici ve alıcı parsellerin aktarım öncesindeki imar haklarının, aktarım sonucunda alıcı parsel üzerinde oluşan toplam imar hakkına oranı kadar hisselendirme yapılabilir. Bu durumda alıcı parsel üzerinde mülkiyete esas yeni tescil talep belgesi düzenlenir ve resmi senet ile mülkiyet devri gerçekleştirilir. Tapu sicilinde edinme sebebi imar hakkı aktarımı olarak gösterilir.
Değerleme Esasları
İmar hakkı aktarımı öncesinde verici ve alıcı parsellerin değer tespiti yapılır. Verici parselin değer tespitinde, kullanılamayan imar hakkının değeri esas alınır. Bu değer, verici parselin en yakın komşuluğundaki imar parsellerinde kullanılan emsal değerinden fazla olamaz. Birden fazla komşuluk durumunda ise komşu imar parsellerinin emsal değerlerinin ortalaması dikkate alınır. Değerleme işlemi, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değerleme raporlarına ilişkin maliyetler ise imar hakkı aktarımını talep eden tarafından karşılanır.
Sonuç
İmar hakkı aktarımı, uygulama imar planı bulunan alanlarda kamu hizmet alanlarında kalan parsellerin yapılaşma haklarının başka parsellere taşınmasını sağlayan bir planlama uygulamasıdır. Süreç; başvuru, değerleme, uzlaşma, idari onay, parselasyon ve tapu işlemleri gibi farklı aşamalardan oluşmaktadır. Bu aşamalar ilgili mevzuatta belirlenen usul ve esaslara göre yürütülmekte olup uygulama sürecinde ilgili idareler, şehir planlama büroları ve değerleme uzmanları birlikte görev almaktadır.
