İmar Hakkı Transferine Kısa Bir Bakış

Kısaca Transfer Edilebilir İmar Hakkı (TİH)

Transfer edilebilir imar hakkı (TİH) veya imar hakkı transferi (Transfer of Development Rights -TDR), bir gayrimenkulün bulunduğu yerde kullanılamayan yapılaşma hakkının başka bir gayrimenkule aktarılması süreci olarak tanımlanabilir. Bu yöntem, mülkiyet haklarını korurken, şehir planlamasında kamu yararına ihtiyaç duyulan esnekliği sağlar.

Ülkemizde 11.09.2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelikle imar hakkı transferi ilk kez yasal zemine kavuşturuldu. Buna göre:

• Kamu hizmeti alanında kalan parsellerin sahipleri, hak kaybına uğramadan bu hakkı başka parsellerde kullanabilecek.
• Hakların değeri, en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme şirketi tarafından raporlanacak.
• Hem mülk sahipleri mağdur edilmeyecek hem de kamu hizmet alanlarının kazanımı kolaylaşacak.

Uluslararası Bazı Örnekler

ABD – Transfer of Development Rights (TDR)

ABD, TDR sistemini ilk uygulayan ülkedir.

• New York: Tarihi binaların yıkılmasını önlemek için kullanılmayan “hava hakkı” komşu parsellere devredilebiliyor.
• Maryland (Montgomery County): Tarım arazilerini korumak için binlerce hektar alan TDR ile korunmuş durumda.
• New Jersey Pinelands: 1979’dan bu yana yüzbinlerce dönüm çevresel alan yapılaşmadan kurtarıldı.

Diğer ek uygulamalar ise:

• Air Rights: Komşu parsellere yoğunluk devri.
• Bonus Zoning: Kamu yararına ek donatı sağlayan yatırımcıya ekstra yoğunluk verilmesi.
• Mitigation Banking: Çevresel alanları korumak için hakların transferi.

ABD’de sistem genellikle piyasa odaklı, fiyat pazarlıkla belirleniyor.

Avrupa

Avrupa ülkelerinde TİH, daha çok koruma ve planlama eşitliği amacıyla uygulanıyor:

• İtalya (Perequazione Urbanistica): Kamuya ayrılan parsellerdeki hakların başka alanlara aktarımı.
• İspanya: Madrid ve Barselona’da tarihi merkezlerin korunmasında kullanılıyor.
• Almanya (Baulandumlegung): Eşit değer prensibiyle parseller arası dengeleme yapılıyor.
• Hollanda (Ruimte-voor-Ruimte): Tarım alanlarının korunması için geliştirilmiş bir sistem.

Avrupa’da sistemler daha kuralcı; değerleme ya da “eşit değer” prensibi zorunlu tutuluyor.

Japonya

• FAR (Floor Area Ratio) Transferi: Tarihi tapınak veya küçük parsellerde kullanılmayan kat alanı hakkı, başka projelere devredilebiliyor.
• Kentsel Dönüşüm Projeleri: Mülk sahiplerinin kaybolan hakları yeni projelerde telafi ediliyor.
• Açık Artırma Sistemleri: Bazı kentlerde belediyeler imar haklarını ihale ile yatırımcılara satıyor.

Japonya’da amaç: deprem riski ve yoğun nüfus nedeniyle yoğunluğu doğru yönetmek.

Türkiye’de Yeni Düzenleme ve Beklenen Faydalar

Türkiye’deki yeni yönetmelik, baktığımızda uluslararası örneklerinden öğeler barındırıyor:

• ABD’deki gibi haklar aktarılabilir olacak.
• Avrupa’daki gibi bağımsız değerleme raporları zorunlu kılındı.
• Japonya’daki FAR transferine benzer şekilde, özellikle kentsel dönüşüm ve tarihi koruma alanlarında uygulanması öngörülüyor.

Kısaca TİH’ten beklenen faydaları şu şekilde sıralasak yanlış olmaz:

• Kamulaştırma maliyetlerinin azalması
• Mülkiyet hakkının korunması
• Tarihi, kültürel ve doğal alanların korunması
• Şehir planlamasında esneklik ve adalet
• Kentsel dönüşüm ve şehirleşmede sağlıklı ve sürdürülebilir yaklaşım
• Değerleme neticesinde daha adil bir dağılım
• Piyasa aktörlerinin yeni finansal metotlarda kullanımı

Türkiye’deki yeni düzenleme, ABD’nin piyasa dinamizmi, Avrupa’nın düzenliliği ve Japonya’nın yoğunluk yönetiminin harmanlandığı hibrit bir model sunuyor.

Değer Takdiri Terminolojisi Hakkında Görüş: Yurt Dışı Örneklerinde İmar Hakkı Transferi Nasıl Değerleniyor?

ABD

• New York, New Jersey gibi TDR uygulamalarının yoğun olduğu eyaletlerde TDR piyasaları oluşmuş durumda.
• Burada “Development Right” (gelişme hakkı) bir tür ayrı malvarlığı unsuru gibi alınıp satılabiliyor.
• Gayrimenkul değerleme raporlarında “property value”dan bağımsız şekilde “development right value” (imar hakkı değeri) hesaplanabiliyor.
• Örneğin Manhattan’da bir parselin kullanılmayan FAR (kat alanı oranı) hakkı, yan parseldeki gökdelen projesine satılabiliyor. Burada “hava hakkı” (air rights) piyasada fiyatlanıyor.

İtalya / İspanya

• “Perequazione urbanistica” veya “transferencia de aprovechamiento urbanístico” kapsamında haklar karşılaştırmalı değerleme raporları ile belirleniyor.
• Burada amaç sadece “pazar değeri” değil; eşit değer prensibi. Hak devri sonrası taraflar arasında adalet sağlanıyor.

Japonya

• Tokyo’da kullanılmayan kat alanı oranı (FAR) bir projeden diğerine devredilebiliyor.
• Burada da bağımsız değerleme şirketleri “floor area right value” adıyla hesap yapıyor.

Türkiye’de İmar Hakkı Transferi Değeri Ne Anlama Gelebilir? Değerleme Literatüründe Yeni Bir “Değer Kavramı” mı?

Günümüzde klasik değer türleri arasında; pazar değeri, yatırım değeri, sigorta değeri, tasfiye değeri, kullanım değeri, sinerji değeri gibi kavramlar var. Yurtdışında TDR (TİH) uygulamalarında, bu hakların değeri genellikle pazar değerinin bir bileşeni olarak görülüyor. Ancak özellikle ABD’de bazı akademik yayınlarda “TDR Value” veya “Air Right Value” kavramı ayrı bir terminoloji olarak yerleşmiş durumda.

Bazı ülkelerde ise bu bağımsız bir değer unsuru gibi işleniyor. Örneğin: New York’ta bir binanın “pazar değeri”ne ek olarak “satılabilir imar hakkı değeri” ayrı satırda raporlanıyor. Böylece malikin portföyünde iki ayrı varlık gibi görünmüş oluyor:

• 1. Arsanın kendisi (pazar değeri)
  2. Transfer edilebilir imar hakkı (TDR değeri)

Ülkemizde de yeni düzenleme ile en az iki SPK tarafından yetkilendirilmiş lisanslı değerleme kuruluşu raporunun zorunlu tutulması, Türkiye’de de bu kavramın ayrı bir “değerleme kriteri” hâline gelme ihtimalini gösteriyor. İleride değerleme raporlarında şuna benzer ayrımlar görebiliriz:

• Parselin mevcut pazar değeri,
• Transfer edilebilir imar hakkı değeri (TİH – yeni bir terminoloji olabilir).

İmar Hakkı Transferinde Menkulleşme ile GYO ve GYF Kullanımı Nasıl Olur?

Menkulleşme Boyutu

İmar hakkı transferinin menkul piyasalarda işlem görmesi teoride mümkün görünmektedir. Çünkü transfer edilebilir imar hakkı aslında ayrıştırılmış bir mülkiyet hakkıdır. (bundle of rights içerisinden koparılmış “geliştirme hakkı”)

Eğer bağımsız bir malvarlığı unsuru olarak tanımlanır ve devri resmi kayıtlarda güvence altına alınırsa, bu hak menkul kıymetleştirilebilir. Örneğin; bir arsa sahibi, kullanamadığı 10.000 metrekare emsal hakkını TİH olarak sertifikalandırabilir. Bu sertifika, borsada veya organize piyasada alınıp satılabilir.

GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı / REIT) İçinde Kullanım

Bir GYO, elindeki projelerde yoğunluk artırmak için TİH satın alabilir ya da doğrudan TİH’leri portföyüne varlık olarak (tıpkı arsa veya kira geliri gibi) ekleyebilir. Böylelikle GYO’nun net aktif değeri artırılabilir.

Özellikle İstanbul gibi mega ve Ankara gibi hızlı nüfus artış eğilimi gösteren kentlerde yoğunluk artışı hakları yatırımcıya doğrudan getiri sağlayabilir. Elbette nüfusun yoğun olduğu yerlerde şehirleşmenin profesyonel planlanması da ortaya çıkabilecek sorunların önceden önüne geçmek adına doğru olacaktır.

Yurtdışı örneğine bakıldığında ABD’de bazı GYO’lar, Manhattan’daki “air rights” haklarını satın alıp bunları geliştirme projelerinde kullanarak portföy değerini artırıyor. New York Times Building, Hudson Yards gibi büyük projelerde “hava hakkı transferi” finansal stratejinin bir parçası olmuş durumda.

GYF (Gayrimenkul Yatırım Fonu / REIF) İçinde Kullanım

Bir GYF, yatırımcılarından topladığı fonlarla TİH haklarını satın alabilir. Bu haklar daha sonra yoğunluk talebi olan projelere satılarak fon getirisi sağlanabilir.

Likit olmayan arsa varlığı yerine, likit bir menkul kıymet (TİH sertifikası) fonun yatırım alanını genişletebilir. Yatırımcıya daha esnek, çeşitlendirilmiş bir portföy imkânı verir.

Yurtdışı örneğine bakıldığında ABD’de doğrudan “TİH (TDR) fonu” yaygın olmasa da bazı özel yatırım fonları sadece TDR piyasalarına odaklanarak kâr elde ediyor. Montgomery County (Maryland)’de TDR’ler yıllarca borsa benzeri kayıtlı piyasalarda alınıp satıldı.

Potansiyel Riskler ve Gereklilikler

• Transfer edilebilir imar hakkının (TİH) menkul kıymet gibi işlem görebilmesi için organize, şeffaf ve düzenlenmiş bir piyasa olmazsa olmaz.
• Her TİH için bağımsız ve düzenli değerleme raporları gerekeceğinden sektörün bu konuda standart oluşturması zorunlu olacak.
• SPK düzenlemeleri içinde “Transfer Edilebilir İmar Hakkı”na ilişkin menkulleştirme veya ilgili aktörlerin kullanımına bağlı olarak TİH kapsamında mevzuata dahil edilmesini gerektirecek düzenlemeler yapılması söz konusu olabilir.
• Likidite riski açısından eğer alıcı bölge talep görmezse TİH’ler “kağıt üzerinde varlık” olarak kalabilir.

Türkiye için Senaryo

• GYO’lar:

– Mega projelerde (ör. İstanbul’da Maslak, Ataşehir gibi merkezlerde) GYO’lar TİH satın alarak yoğunluk artırabilir.

– Bu, SPK portföy değerlemesine yeni bir kalem eklenmesi anlamına gelir.

• GYF’ler:

– Yeni kurulacak GYF’ler, sadece “imar hakkı transfer fonu” olarak tasarlanabilir.

– Özellikle büyükşehirlerde TİH piyasası oluşursa, GYF yatırımcıları buradan getiri elde edebilir.

• Borsa İstanbul’da İşlem:

– Uzun vadede, TİH sertifikaları BIST Gayrimenkul Piyasası’nda işlem görebilecek bir ürün hâline gelebilir.

– Bu, tıpkı “konut sertifikaları” gibi düşünülebilir ama konu arsa haklarına dayanır.