İçindekiler
“Konut satışı rekora doymuyor… 2021 yılında gayrimenkulde satış rekoru kırıldı… Gayrimenkulde amortisman süresi 19 yıla uzadı…” Son aylarda bunlar gibi birçok cümleyi, emlak haberlerinin başlığında okuyoruz. Öyle ki 2022 yılının; ekonomik daralmaya, dış politikadaki savaş çanlarına rağmen yine gayrimenkulün senesi olacağı düşünülüyor. Belki de bu nedenle arsa ve arazilerin eski yatırımcı profili değişti. Zira artık beyaz yakalılar da arsa-arazi yatırımı yapmaya çalışıyor, bu nedenle piyasa da yeni yatırımcı profilleri, yatırımcı adayları kazanıyor. Biz de bugünden itibaren yazılarımızda onların ilgisini çekecek kent planlarından, kentsel dönüşüm gerçeklerinden, imar durumlarından ve gayrimenkul yatırımlarından bahsetmeye çalışacağız. Kimi zaman gündemin getirdiği konuları, kimi zaman sizlerden gelen soruların yanıtlarını irdelemeye gayret edeceğiz. Ancak işin bu kısmına geçmeden önce işin alfabesine, yani gayrimenkul yatırımlarında karşınıza çıkacak tanım ve terimlere değinmemizin yararlı olacağına inanıyoruz.
Gayrimenkul Sözlüğü
İşte sizler için kısa hatırlatmalar içeren, gayrimenkul yatırımının alfabesini oluşturan tanım ve terimler…
Öncelikle gayrimenkul nedir? Sorusunun cevabını verelim ve diğer sözcüklerle devam edelim. Gayrimenkul kavramı, “arazi ve toprağın parçası olan her şey ve toprağa insanlar tarafından bağlanan ögeler” şeklinde tanımlanmaktadır. Ancak gayrimenkuller duran değil, tersine imar planlarında oluşacak değişim karşısında dinamik rol üstlenen bir yapıya sahiptir.
Arazi: En genel tanımla yeryüzü parçası, diğer bir deyişle imar uygulaması görmemiş toprak parçasıdır.
Arsa: Üzerinde yapılaşmaya izin verilen altyapısal olarak müsait toprak parçası. Aynı zamanda imar planı ve mevzuatına göre oluşmuş imar parselidir (3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı kanun).
Arazi ve arsa arasındaki fark: İki tanımdan da net anlaşılacağı üzere, toprağın imar uygulaması görüp görmemesi önemlidir. Arazi imar uygulaması görmeyen toprak parçasıdır ve arsaya dönüşme sürecinde imar uygulamasına tabi olduğunda, elinizdeki metrekarenin bir kısmını terk adı altında kaybetmeniz gündeme gelecektir. Bu nedenle neyi aldığınızı bilerek yatırım yapmak durumundasınız.
Tarla: Tarıma elverişli, sınırları belirli toprak parçasıdır.
Parsel: İlgili yasalar çerçevesinde ayrılıp sınırlanmış arazi parçası olarak tanımlanmaktadır.
Tapu Kayıtları Terimleri
Şimdi de tapu kayıtları açısından terimlere bakalım…
Şerh: Taşınmaz bir malın sahibinin hak sahipliğini kısıtlamak için konulan ve uyarı niteliği taşıyan belirtmedir. Tapu kütüğünün şerhler bölümüne işlenir. Bu belirtme, taşınmazı satın almak isteyen kişilere sınırlı kullanım hakkının bulunduğunu gösterir.
Kamulaştırma: Kamulaştırma işi; devletleştirme, istimlak, kamu yararı gözetilerek şahsa ait taşınmazların belli bir proje amacına göre yol, okul, hastane ve bunun gibi kamunun ortak kullanımı ihtiyacına hizmet verme amacıyla ilgili kanun hükümlerinin uygulanması işlemidir. Daha kısa tanımıyla, devletin kamu yararını gerekçe göstererek bir kimsenin sahipliğinde bulunan özel mülkiyete rızası dışında son vermesidir.
Şufa (ön alım) hakkı: Tapuda yer alan şufa şerhi, paylı mülkiyet tapularında gerçekleştirilecek olası bir satışta; diğer paydaşların payın satın alımı konusunda öncelik sahibi olduğunu gösterir. Bu durum, paya yabancı birinin katılmasını engellemek için uygulanır. Sözleşmeden doğan şufa hakkının gerçekleştirilebilmesi için noter aracılığıyla tapuya şufa şerhinin konulması gerekir.
Geçit şerhi: Yola cephe yoksa belli bir bedel karşılığında komşularından geçit hakkı istenmesidir.
Haciz şerhi: Kesinleşmiş icra takibi olduğunda uygulanır.
Beyan: Gayrimenkulleri ilgilendiren bazı hukuki ve fiili ilişkilerin herkes tarafından bilinmesini sağlama amacıyla kütüğün beyanlar kısmına yapılan tapu sicili işlemidir. Örnek; gayrimenkulün bir davaya konu edildiğinin kaleme alınması, gayrimenkulün kültür ve tabiat varlığı olduğu hususunun yazılması.
İpotek: Bir borcun ödeneceğine güvence olarak; borç ödenince kaldırılmak koşuluyla, borçlunun ortaya koyduğu bir taşınmaz üzerinde alacaklı lehine tapu siciline işlenen kayıttır.
Planlardaki Teknik İfadeler
Yerleşik meskûn alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskân edilmiş kısımdır.
Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır.
Merkezî iş alanı: Nazım imar planlarında; yönetim, turizm, sosyal, kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış kentin merkezinde kalan bölgedir.
Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır.
Henüz yeni başlamışken sözümüzü uzun tutarak sizleri sıkmak istemeyiz. Bu nedenle alan kullanımları ve parsel tanımlamaları konusunu da bir sonraki yazımızda ele alacağız.
Ancak önemli gördüğümüz “emsal” tanımını, gelecek haftaya bırakmayalım…
Köşemize de ev sahipliği yapan yeni mecramızın ismi emsal kelimesi, benzer/örnek anlamlarının yanı sıra planlamada da çok sık karşılaştığımız bir terimdir. Emsal terimi, kat alan kat sayısı (KAKS) olarak bilinmektedir. KAKS; yani emsal, bir arsaya yapılabilecek toplam net inşaat alanını hesaplamak için kullanılır. Yani bir arsanın net alanı ile imar planı üzerinde yer alan KAKS değerini çarparak, o arsaya yapılabilecek maksimum net inşaat alanı hesaplanabilir.
Umarız ki yeni mecramız emsal.com; gayrimenkul alanına emsal teşkil edecek ve tüm sektörün hesaplarını en düzgün şekilde tutmasını sağlayacak bilgi/haber akışıyla uzun soluklu bir yayın hayatına sahip olacaktır.
Sağlıkla kalın…
