En İyi Yatırım Arsa ve Arazi mi?

Arz ve talep arasındaki denge ve bağlılık, pek çoğumuzun hayatında en az bir kere duyduğu mikroekonominin temelinde yatan bir kavramdır. Buna göre arzı kısıtlı bir üründe talep sabit kalsa dahi değer her zaman artış eğiliminde olacaktır.

Neden Arsa Yatırımı?

Yukarıdaki söylemden hareketle yeryüzündeki yaklaşık 510 milyon km² yüzölçümünün artmayacağı için arazilerin değeri her zaman yükselecektir. Arsa yatırımının her zaman cazip olmasının altında genel anlamda bu gerçeklik yatar.

Emsal.com’daki köşemde bu ay “dünyada mekân ahirette iman” diyerek büyüyen bizlerin Türkiye’deki arazi yatırımı refleksleri ile söz konusu alandaki fırsatları ve tehditleri inceleyecek; neden arsa almalıyız? Yatırım için arsa almak mantıklı mı? Toprak almak kazandırır mı? Arsaya yatırım yapmak mantıklı mı? gibi pek çok soruya yanıt vermeye çalışacağız.

Türkiye’de gayrimenkul ile ilgili çok fazla mevzuat olması, planlama yetkilerinin dağınıklığı, sağlıklı-şeffaf verinin eksikliği ve rant üzerine kurulu olan sistem yüzünden aslında çok basit bir yatırım enstrümanı karmaşık ve riskli hâle gelmektedir.

Arsa Yatırımı Nasıl Olmalı?

Arsa yatırımı nasıl olmalı? diye soracak olursanız buradaki ilk kural, yatırımın başlama ve bitiş zamanının belirlenmesidir. Esasında bu kaide, her yatırımda geçerlidir.

Bir yatırımda giriş değil, çıkış önemlidir. Arsa/arazi yatırımı uzun vadeli bir model olduğu için de tutma süresi (holding period) en önemli kriterdir. Tutma süresi sonunda beklediğiniz getiriye uygun seviyeyi bulunca taşınmazı elinizden çıkararak yatırımı sonlandırabilirsiniz.

Bir diğer kural da fırsat maliyetidir. Nitekim araziye yatırdığınız kaynak sebebi ile başka bir yatırımı yapamaz hâle gelirsiniz. Söz konusu eksikliğin sizde yaratacağı kaybı öngörmeniz gerekir. Tüm bu temel kurallara uyduktan sonra da ürünü tespit etme safhasına geçebilirsiniz.

Yatırımlık Arsa Neye Göre Alınır?

Temel iki kuralı açıkladıktan sonra, şu soruların yanıtlarını belirlemeniz gerekmektedir:

• Ne kadar yatıracaksınız?
• Ne kadar süre elinizde tutacaksınız?
• Elden çıkardığınızda ne elde etmeyi planlıyorsunuz?
• Kaçırdığınız/kaçırabileceğiniz fırsatların maliyetlerini öngördünüz mü?

Tarla mı Yoksa Arsa mı?

Temelde iki tip arazi vardır. Bunların birincisi, ham hâlde herhangi bir imar planı görmemiş, genelde tarla, orman vb. statüde olan ve “arazi” olarak tanımlanan bölgelerdir. İkincisi ise planlanmış, kentleşme durumu netleşmiş ve “arsa” olarak tanımlanan alanlardır.

Arsa/Arazi Yatırımı Nereye Yapılmalı?

Arazi yatırımlarında kısa ve orta vadede arazinin ürettiği değerler üzerinden çalışmak gerekirken uzun vadede imar planı yapılıp yapılmayacağı gibi beklentiler üzerine değerlendirme yapmak daha doğru olacaktır. Arsa yatırımında ise mevcut imar planı üzerinden yaratılabilecek değer tespiti ile daha rasyonel ve veriye dayalı çalışmalar gerçekleştirilebilir.

Arazilerle ilgilenirken üst ölçekli planlar, bakanlıkların verdiği kararlar ve tespitler, kamulaştırma, sit-doğal afet durumu vb. çok fazla kriter bulunduğu için kesinlikle bir uzman ile istişare etmek, gerekirse yerinde tespitler ve ölçümler yaptırmak daha doğru olacaktır. Kısa vadeli çalışmalarda ise özellikle tarımsal arazilerde planlanan ürünün yetiştirilmesi ile oluşacak değer, iyi analiz edilmelidir. Arazilerde sıfırdan paylı mülkiyet kurulamazken arsalarda hisseli ticaret yapılabilir. Bu tip hisseli ticaretlerde diğer hissedarların durumlarının belirlenmesi de yatırımın sağlığı için hayli önemlidir.

Tarla Almak İyi Bir Yatırım mı?

Tarla almanın iyi bir yatırım olup olmadığı, bahse konu gayrimenkulü ne için aldığınıza göre değişen bir cevabı olan sorudur. Tarlayı tarla olarak değerlendirmek istiyorsanız iyi bir teknik analiz ve fizibilite yapmalısınız. Zira yanlış bölgedeki ve topraktaki yanlış bir ürün, çok büyük maliyetler yaratabilir.

Günümüzde tarlalar farklı yatırım beklentileri ile alınmaktadır. İmar planı yapılması beklentisi, yol ya da benzeri bir altyapı projesinin planlanması, manzarasının güzel olması ya da hobi bahçeleri gibi kavramlar ile pek çok kişi bu yatırımı tercih etmektedir. Tarla yatırımında çok fazla hayal kırıklığı yaşansa da mutlu olan geniş bir kesim de elbette vardır.

Sit alanı olmayan, yol cephesi bulunan, toprak ve zeytin kanunları ile çatışmayan ve özellikle çok verimli olmayan tarla yatırımları uzun vadede gelecek için fırsatlar sunmaktadır. Bununla birlikte yeterli piyasa verisinin bulunmaması, ülkenin çok stabil bir ekonomik sisteminin olmaması ve ranta dayalı bir modelle yaşadığımız için hangi sürede ne kadar getiri elde edebileceğiniz konusunda planlama yapmak çok zordur.

Öte yandan uzun vadeli olarak ele alındığından, yapılan yatırım ne kadar büyükse etkisi de o kadar fazla olur. Bu nedenle bireysel yatırımlarınızı güvenilir kişilerle ortaklaşa büyüterek ortaklı bir yapı, kooperatif ya da şirket kurarak gerçekleştirmeniz, çok daha yüksek verimler elde etmenizi sağlayabilir. Belirttiğim amaçla başarılı işler yapan gayrimenkul yatırım fonları dahi bulunmaktadır.

Arsa Yatırım Tavsiyeleri

Yüksek risk yüksek getiri demektir. Her ne kadar size ait bir toprak parçasının riski yok gibi gelse de geçen süre zarfında sizden pek çok şeyi de götürebilir.

Tam da bu aşamada özetle arazi yatırımı nasıl yapılır? sorusuna yanıt verecek bazı tavsiyelerimi maddeler hâlinde aktarmak isterim:

• Ülkede resmî bir arazi yatırım uzmanı kavramı olmadığı için mevzuata hakim, iyi analiz yapabilen, sizlere spekülasyon değil rasyonel verilerle gerçeği söyleyen bir uzmanla yürümenizde fayda var.
• Planladığınız mülkü mutlaka tapu müdürlüğü ve belediyeden sorgulayın. Gerekirse ekspertiz raporu alın. Buna destek olan dijital platformları inceleyin.
• Edinmek istediğiniz araziyi mutlaka gidip görün.
• “Nereye gideceğini bilmeyen kaptana hiçbir rüzgâr yardım edemez.” Bu nedenle yazımın başında verdiğim iki kurala uymadan diğer kısımlara geçmeyin.
• Size büyük yatırımcıların yer aldığını söyleyen, “şimdi al bana dua edersin, buradan otoban geçecek” diyen pek çok satıcı adayı olacaktır. Aldatılmamaya dikkat edin, söz konusu gayrimenkul o kadar mükemmelse kendisinin de alabileceği fikrini düşünün.
• Hisseli bir durum varsa, bu mülkü edinirken iki kat daha fazla özen gösterin.
• Mümkünse çevrenizle bir araya gelip grup olarak yatırım yapın. Öyle ki arsa yatırımında birlik, her zaman güçtür.
• Sulh hukuk, icra ve açık arttırmalı satışları (TOKİ, Emlak Konut GYO, Milli Emlak Genel Müdürlüğü) takip edin. Böylelikle karşınıza çok büyük fırsatlar çıkabilir.
• Sadece Türkiye ile sınırlı kalmayın. Artık internetten her yer hakkında detaylı bilgilere erişebilirsiniz.
• Uzun vadeli bir yatırım yapacaksanız bu dönemde araziden gelir elde etmek hakkında fikir üretin (kiralamak, işletmek, endüstriyel ağaç dikmek gibi).
• Vergi ve hukuk konusunda iyi danışmanlarınız olsun.

Herkese şimdiden bol kazançlar.