İçindekiler
Kat karşılığı sözleşmeler, genelde noterlerde matbu evraklar üzerinden yapılmaktadır. Oysaki bu sözleşmeler ya da arsa paylı sözleşmeler, matbu evraklar üzerinden yapılmaması gereken, yapıldığında mutlaka arsa sahibi veya yükleniciyi işin belli bir aşamasında mağdur etme ihtimali olan yüksek montanlı sözleşmelerdir. Dolayısıyla bu tür sözleşmeler yapılırken işe hâkim birinden teknik destek almak şarttır.
Kat karşılığı sözleşmeler yapılmadan önce mutlaka bazı hazırlıklar yapılmalı, malik ve yüklenici arasında konsensüsü sağlanmayan, gri olan bir nokta kalmayacak şekilde notere gidilmelidir.
İmar Durumunun Araştırılması
Daha sözleşme ya da anlaşma aşamasına varmadan en başta inşaat yapılacak arsanın imar durumunun, ilgili belediyeden çok iyi şekilde araştırılması gerekmektedir. Arsanın o günkü mer-i imar planlarında izin verilen fonksiyon, taban alanı ve yapılacak toplam inşaat alanı, taşınmazın kot durumu ve yapılacak inşaat yüksekliği vb. hususlarda dikkatlice kritiği yapılmalıdır. Dolayısıyla tarafların anlaştıkları inşaat durumu ile belediyenin vereceği ruhsattaki inşaat durumu mutlaka karşılaştırılarak öncesinde çok ciddi anlamda kıyaslama yapılmalıdır. Aksi takdirde verilen ile anlaşılan yapı durumu, sözleşme olsa bile nihayete ermeyecek, zaman ve maddi olarak kayıplara sebep olacaktır.
Avan Projelerin Onaylatılması
Uygulamada çok yapılmasa da yapıldığında arsa sahibi ile yüklenici açısından çok avantajlı bir durum oluşmasını sağlayacak avan projeler, ilgili belediye tarafından onaylatılmalıdır. Avan projeyi kısaca açıklamakta fayda olduğunu düşünüyorum. Avan proje, kısaca ön proje olarak adlandırılmaktadır. Uygulama projesine başlanmadan ilgili parsele yapılacak inşaatın parsel üzerinde konumu, büyüklüğü, toplam inşaat alanı hakkında yapılacak bir özet projedir. Bu proje, belediyeye onaylatılarak ileride doğabilecek birçok ihtilafı ortadan kaldırmaktadır.
Avan projenin hazırlanması ile onaylanması zaman istemekte ve maliyetli olmaktadır. Burada bu maliyeti kimin karşılayacağı sorusu akıllara gelebilir. Nitekim proje hazırlanma aşaması ya da sonrasında taraflarda birinin vazgeçme durumunda, bu maliyetin kimin üstüne kalacağı düşünülebilir. Bu noktada mağduriyet yaşanmaması adına taraflar arasında avan proje için ön protokol yapılarak olumsuz bir durumun önüne geçilebilir. Sonrasında yapılacak ana sözleşmede bu avan proje, sözleşme eki olarak değerlendirilebilir.
Yüklenicinin Yasal ve Mali Yönden Araştırılması
Sözleşme ile sorumluluk altına girecek yüklenici şirketin, ileride doğabilecek problemler oluşmadan yasal ve mali yönden incelenmesi gerekir. Bu konu, uygulamada pek olmasa da toprak sahibi tarafından mutlaka araştırılması gereken bir konudur. Şirketin birikimi, borç kaynağı, daha önce hakkında açılmış icra iflas takibi olup olmadığı, yaptığı işler, hatta imalat yaptığı inşaatlardaki mal sahipleri ile görüşülerek yüklenicinin güvenilirlik düzeyi ve finansal yapısı hakkında mutlaka araştırma yapılmalıdır.
Taşınmaz Üzerinde İpotek ve Haczin Bulunup Bulunmadığının Araştırılması
Taşınmazın, üzerinde yapılacak yapı için müteahhide sorunsuz olarak teslim edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde taşınmaz üzerindeki ipotek/haciz gibi durumlarda yapı ruhsatının alınması çok uzun sürmekte, hatta bu durum sonu belli olmayan bir maceraya sürüklenmektedir. Dolaysıyla zamanında ruhsat alınması ve inşaata başlanması için mutlaka takyidat belgesi temiz olmalıdır.
Kat karşılığı veya arsa paylı sözleşmelerde malik ve yüklenici açısından herhangi bir mağduriyet yaşanmaması, inşaatın zamanında bitirilmesi, inşaat aşamasında da sürecin sorunsuz tamamlanması için yukarıda anlatmaya çalıştığım “ön hazırlık” çalışmaları, sözleşme öncesi çok dikkatli bir şekilde yapılmalıdır. Aksi takdirde sözleşme sonrası yaşanacak sorunların çözülmesinde uzun yıllara sarih yargılama süreçleri olmakta ve bu durum dolayısıyla birçok ihtiyaç sahibi ya da yatırımcı mağdur olmaktadır.
