İçindekiler
Türkiye, özellikle 1999 Marmara Depremi sonrasında, mevcut yapı stokunun güvenliği ve şehirleşme politikalarının yeniden şekillendirilmesi ihtiyacı ile karşı karşıya kalmıştır. Bu ihtiyaç doğrultusunda yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, afet riski taşıyan yapıların dönüştürülmesini hızlandırmak amacıyla idareye ve malik çoğunluğuna olağanüstü yetkiler tanımıştır.
6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun temel amacı, can ve mal güvenliğinin sağlanması olmakla birlikte, uygulamada dönüşüm sürecinin yalnızca teknik ve idari bir mesele olmaktan çıktığı; mülkiyet hakkı, sözleşme özgürlüğü, azınlık hakları ve adil yargılanma ilkeleri bakımından ciddi hukuki tartışmaları da beraberinde getirdiği görülmektedir.
Bu bağlamda; 6306 sayılı Kanun’un en tartışmalı kurumlarından biri, şüphesiz “pay satışı” uygulamasıdır. Kanunun 6. maddesi kapsamında düzenlenen bu mekanizma ile riskli yapı maliklerinden çoğunluk kararına katılmayan maliklerin arsa paylarının, açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satılması mümkün hâle getirilmiştir. Kanun koyucu tarafından bu yöntem, dönüşüm sürecini tıkayan uyuşmazlıkların giderilmesi ve çoğunluk iradesinin hayata geçirilmesi amacıyla öngörülmüş olsa da uygulamada pay satışı işlemlerinin çoğu zaman azınlık maliklerini sistem dışına iten, mülkiyet hakkını ağır şekilde sınırlayan ve çoğunluk gücünün kötüye kullanılmasına açık bir araç hâline dönüştüğü yönünde ciddi eleştiriler bulunmaktadır.
6306 sayılı Kanun’un öngördüğü sistemde, mülkiyet hakkına yapılan müdahale ile salt çoğunluğun iradesi arasında hassas bir dengenin korunması gerekir. Ne var ki uygulama, çoğu kez bu dengenin mülkiyet hakkı aleyhine bozulduğunu; salt çoğunluk iradesinin, azınlık maliklerin mülkiyet hakkını zedeleyen hatta fiilen ortadan kaldıran bir araca dönüştüğünü göstermektedir. Bu yönüyle pay satışı işlemleri, yalnızca teknik bir uygulama işlemi değil; aynı zamanda Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkına doğrudan müdahale teşkil eden ağır sonuçlu bir idari tasarruf niteliği taşımaktadır. Öte yandan, süreci kasıtlı biçimde tıkayan bazı kat maliklerinin dönüşümü bütünüyle durdurmasının önüne geçilmesi de önem taşır.
Bununla birlikte, meselenin yalnızca azınlık maliklerin korunması boyutuyla ele alınması da yeterli değildir. Salt çoğunluğun usulüne uygun biçimde sağlandığı ve azınlıkta kalan maliklerin arsa paylarının korunduğu, adil dağılınım sağlandığı durumlarda, çoğunluğun mülkiyet hakkı ve dönüşüm iradesi de korunmalıdır. Nitekim uygulamada, bazı azınlık maliklerin süreci sürekli itirazlarla tıkadığı, uzattığı ve bu nedenle diğer maliklerin hem zaman kaybına hem de ciddi maddi zararlara uğradığı örneklerle de karşılaşılmaktadır. Bu nedenle hukuki denetim, bir yandan azınlık maliklerin mülkiyet hakkını güvence altına alırken, diğer yandan çoğunluğun meşru ve usule uygun dönüşüm kararının keyfi biçimde engellenmesini de önleyecek dengeli bir yaklaşım benimsemelidir.
Nitekim Danıştay, Bölge İdare Mahkemeleri ve Anayasa Mahkemesi kararlarında da pay satışı işlemlerinin sıkı bir yargısal denetime tabi tutulması gerektiği yönünde önemli değerlendirmeler yapılmaktadır. Özellikle idarenin sahip olduğu yetkinin kamu yararı amacı dışında kullanılmaması, çoğunluk iradesinin azınlık maliklerini tasfiye aracına dönüşmemesi ve dönüşüm sürecinin hukuk devleti ilkesi çerçevesinde yürütülmesi gerektiği vurgulanmaktadır.
Bu çalışmada; 6306 sayılı Kanun kapsamında pay satışı kurumunun hukuki dayanağı, uygulama usulü, hukuki niteliği ve yargısal denetimi ayrıntılı şekilde incelenecektir. Ayrıca uygulamada en sık karşılaşılan hukuka aykırılıklar, güncel yargı kararları ışığında değerlendirilecektir.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Pay Satışının Hukuki Dayanağı
Pay Satışının Temel Hukuki Dayanağı
6306 sayılı Kanun ile Türk hukukunda, klasik mülkiyet hukuku anlayışından önemli ölçüde ayrılan özel bir dönüşüm rejimi oluşturulmuştur. Kanunun temel amacı, afet riski taşıyan yapıların süratle dönüştürülmesini sağlamak olup bu doğrultuda maliklerin bireysel iradesi yerine çoğunluk iradesine üstünlük tanıyan bir sistem benimsenmiştir. Bu sistemin en önemli araçlarından biri pay satışı mekanizmasıdır.
Pay satışının temel hukuki dayanağı, 6306 sayılı Kanun’un 6. Maddesi ve 6306 Sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği’nin 15 / A maddesidir. Bu hükümler, riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda yapılacak uygulamalara ilişkin kararların maliklerin salt çoğunluğu ile alınabilmesi kabul edilerek oybirliği esasına dayanan klasik kat mülkiyeti sistemine istisna getirilmiştir.
Bu çerçevede, kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin kararlara katılmayan maliklerin arsa payları, kanunda öngörülen usul ve güvenceler çerçevesinde satış sürecine konu olabilmektedir. Böylece dönüşüm sürecinin azınlık maliklerin muhalefeti nedeniyle tamamen durmasının önüne geçilmesi amaçlanmıştır. Ancak bu düzenlemeler, doğrudan mülkiyet hakkına müdahale niteliği taşıdığından, anayasal ilkeler ve idare hukuku bakımından son derece dikkatli ve dengeli bir uygulamayı zorunlu kılar.
04.02.2026 Tarihli Değişiklik ve Toplantı Zorunluluğu
04.02.2026 tarihli değişiklik ile birlikte, pay satışına esas kararların usulüne uygun toplantı yapılmaksızın alınabilmesinin önüne geçilmiş ve maliklerin ortak bir toplantı çerçevesinde karar alması zorunlu hâle getirilmiştir.
Bu değişiklik öncesinde uygulamada sıklıkla; elden imza dolaştırılması, sonradan imza tamamlama, maliklerin birbirinden habersiz şekilde karar oluşturulması, toplantı yapılmaksızın karar tutanağı hazırlanması gibi uygulamalar görülmekteydi.
Yeni düzenleme ile birlikte toplantının belirli bir tarih, yer ve gündem çerçevesinde yapılması zorunlu hâle getirilmiş; maliklerin bilgi alma ve karar sürecine etkin katılımı amaçlanmıştır. Bu değişiklik, pay satışı gibi mülkiyet hakkına ağır müdahale oluşturan bir mekanizmanın en azından asgari usuli güvenceler altında yürütülmesi bakımından önemli bir gelişme niteliğindedir. Ancak riskli yapı kararının kesinleşmesinden sonra 6306 sayılı yasa kapsamında yapılacak iş bu toplantı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yapılan toplantı usul ve yönteminden farklıdır. Kat maliklerinin hepsine ayrı ayrı tebligat yapılmaksızın toplantı, gün ve saatin belirlenip taşınmazın bulunduğu muhtara Ek – 12 belgesinin asılması ve salt çoğunlukla toplanıp karar alınması yeterlidir. Bu anlamda Kat Mülkiyeti Kanuna göre yapılması gereken Kat Malikleri Toplantısı’na göre daha kolay bir yöntem ve usul düzenlenmiştir.
Pay Satışı Süreci ve Usulü
Toplantı Şartı
6306 Sayılı Yasa’da 04.02.2026 tarihli yapılan değişiklik sonrası pay satışı süreci öncesi en az salt çoğunlukla toplantı yapılması en önemli aşamadır. Toplantının yukarıda bahsettiğimiz usulüne uygun yapılmaması ve salt çoğunlukla karar alınmaması, işlemin iptaline yol açabilecek ağır hukuka aykırılıklar doğurmaktadır.
Salt Çoğunluk ile Karar Alınıp Yüklenicinin Seçilmesi ve Yeni Yapılacak Yapıda Dağılımın Adil ve Arsa Payları ile Uyumlu Olması
Salt çoğunlukla seçilen yükleniciyle yapılacak anlaşmanın, kat maliklerinin mülkiyet hakkını koruyan ve arsa paylarıyla uyumlu adil koşullar içermesi gerekir.
Bu çerçevede özellikle şu ölçütler gözetilmelidir:
- Anlaşma şartları, kat maliklerinin arsa paylarını korumalı ve mülkiyet hakkını ölçüsüz biçimde sınırlamamalıdır.
- Yükleniciye bırakılacak arsa payı veya ödenecek yapım bedeli, maliklerin aleyhine olacak şekilde aşırı yararlanma sonucunu doğurmamalıdır.
Salt Çoğunlukla Seçilen Yüklenici ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi veya Eser Sözleşmesinin Denetlenebilir Olması
Seçilen yüklenici ile imzalanacak sözleşmede, kat maliklerinin arsa payları ile bu paylara karşılık gelen mülkiyet haklarının açık, net ve denetlenebilir biçimde gösterilmesi gerekir. Sözleşme hükümlerinin belirsiz bırakılması hem maliklerin haklarının korunmasını güçleştirir hem de pay satışı işleminin hukuka uygunluğunu tartışmalı hâle getirir.
Bu husus, taraf olduğum İzmir 6. İdare Mahkemesi’nin 2025 / 1867 E. ve 2026 / 328 K. sayılı kararında “davacının sözleşmeye katılması hâlinde durumunun önceki bağımsız bölümü ve arsa payı ile orantılı olup olmadığı…dolayısıyla hakkaniyetli bir paylaşım yapılıp yapılmadığı gibi hususlarda sözleşmenin denetlenebilir olmadığı … ortada usulüne uygun olarak düzenlenmiş sözleşme bulunmadığı…” diyerek azınlık maliklerinin elde edeceği bağımsız bölüm ve arsa payının önceki durumu ile orantılı olup olmadığının ve paylaşımın hakkaniyete uygun şekilde yapılıp yapılmadığının sözleşmeden denetlenemediğini belirtmiştir. Bu nedenle, usulüne uygun ve yeterince açık bir sözleşme bulunmaması, pay satışı işlemini hukuka aykırı hâle getirmektedir.
Salt Çoğunlukla İmzalanan Sözleşmeye Azınlıkta Kalan Kat Maliklerinin Davet Edilmesi
Salt çoğunlukla alınan karar doğrultusunda yüklenici ile sözleşme imzalanmasından sonra, karara katılmayan veya toplantıya iştirak etmeyen maliklerin de sözleşmeye davet edilmesi zorunludur. Bu husus 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin birinci fıkrasında açıkça düzenlenmiştir. Kanun hükmüne göre sözleşmeyi imzalamayan maliklere yapılacak bildirim iki farklı yöntemle gerçekleştirilebilmektedir: Kararın, sözleşme şartlarının ve sözleşme eklerinin noter aracılığıyla tebliğ edilmesi veya ilgili mahalle veya köy muhtarlığında on beş gün süreyle ilan edilmesi.
Muhtarlık ilanı yolunun tercih edilmesi hâlinde, on beş günlük ilan süresinin son günü bildirim tarihi olarak kabul edilmektedir. Bildirimin yapılmasından itibaren maliklere ayrıca on beş günlük bir değerlendirme ve kabul süresi tanınmaktadır. Bu süre içerisinde sözleşmeyi kabul etmeyen veya herhangi bir irade açıklamasında bulunmayan maliklerin arsa payları bakımından pay satışı süreci başlatılabilmektedir.
Dolayısıyla sözleşmeye davet prosedürü, pay satışının ön koşulu niteliğindedir. Karara katılmayan malike alınan kararın ve sözleşme şartlarının usulüne uygun şekilde bildirilmemesi, kanunda öngörülen sürelerin beklenmemesi veya davet yazısında sözleşmenin kabul edilmemesi hâlinde pay satışına gidileceği hususunun açıkça belirtilmemesi, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale sonucunu doğurduğundan pay satış işleminin iptaline yol açabilecek ağır usul eksiklikleri olarak değerlendirilmelidir.
Satışa Konu Arsa Payının Değer Tespiti
Pay satışı sürecinin en kritik aşamalarından biri satışa esas alınacak muhammen bedelin belirlenmesidir. Bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmaması durumunda idari yargı satış iptaline karar verebilmektedir.
Pay Satışı İşlemine Karşı Açılabilecek Davalar
İptal Davaları
6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilen pay satışı işlemleri önemli ölçüde idari işlem niteliği taşımaktadır. Bu nedenle işlemlerin önemli bir kısmı idare mahkemelerinde iptal davasına konu olmaktadır.
Özellikle toplantı usulsüzlükleri, çağrı eksiklikleri, salt çoğunluk hesabındaki hatalar, yapılacak toplantıda toplantıya katılmayan kat maliklerin verdiği vekâletnamesinin usulüne uygun olmaması, değerleme raporlarının gerçeği yansıtmaması, yüklenici ile imzalanan kat karşılığı inşat sözleşmesinin veya eser sözleşmelerinin belirsiz veya adil olmaması, sözleşmeye davetin usulüne uygun yapılmaması, idare mahkemelerinde açılan iptal davalarının temelini oluşturmaktadır.
Yürütmenin Durdurulması
Pay satışı işlemleri kısa sürede tapu devrine dönüşebildiğinden, yürütmenin durdurulması kararı büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde mülkiyetin el değiştirmesi nedeniyle davalar fiilen konusuz hâle gelebilmektedir. Bu sebeple İdare Mahkemeleri davalı idarenin savunması alınıncaya kadar geçici yürütmeyi durdurma kararı verdiğini görmekteyiz.
Rayiç Bedelin Düşük Belirlenmesi Nedeniyle Açılacak Davalar
Pay satışına esas alınan muhammen bedelin gerçek piyasa değerini yansıtmaması hâlinde idare mahkemesinde iptal davası açılması mümkündür. Özellikle emsal satışların dikkate alınmaması, ticari niteliğin göz ardı edilmesi, proje sonrası değer artışının hesaba katılmaması, objektif değerleme kriterlerine uyulmaması, işlemin iptaline yol açabilmektedir.
Anayasa Mahkemesi Kararları ve Mülkiyet Hakkı
Anayasa Mahkemesi’nin Hanife Yıldız Torum ve Nimet Filiz Seven Başvurusu (B. No: 2018 / 1567, 10.02.2022) kararı, kentsel dönüşüm sürecinde mülkiyet hakkına ilişkin en önemli bireysel başvuru kararlarından biridir. Mahkeme kararında, maliklerin mülkiyet hakkına ilişkin itirazlarının etkili biçimde incelenememesi ve davaların fiilen konusuz kalması nedeniyle mülkiyet hakkıyla bağlantılı etkili başvuru hakkının ihlal edildiğine karar verilmiştir. Mahkeme ayrıca pay satışının mülkten yoksun bırakma sonucunu doğurduğunu açıkça kabul etmiş; mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin dar yorumlanması gerektiğini vurgulamıştır.
Nitekim son yıllarda idare mahkemeleri ve bölge idare mahkemeleri tarafından verilen birçok kararda; toplantı usulsüzlükleri, düşük rayiç bedel tespitleri, eksik inceleme, maliklerin yeterince bilgilendirilmemesi gibi nedenlerle pay satışı işlemlerinin iptaline daha sık rastlanmaktadır.
Sonuç ve Değerlendirme
6306 sayılı Kanun kapsamında düzenlenen pay satışı kurumu, afet riski altındaki yapı stokunun dönüştürülmesi bakımından önemli bir araç olmakla birlikte; mülkiyet hakkına doğrudan müdahale oluşturan istisnai bir rejim niteliği taşımaktadır.
04.02.2026 tarihli değişiklik ile birlikte toplantı zorunluluğunun getirilmesi, maliklerin bilgi alma ve karar sürecine katılımı bakımından önemli bir usuli güvence oluşturmuştur.
Özellikle Anayasa Mahkemesi ve idari yargı mercilerinin son dönemde geliştirdiği yaklaşım, pay satışı işlemlerinin artık çok daha sıkı bir anayasal ve usuli denetime tabi tutulduğunu göstermektedir. Yargı mercileri, dönüşüm sürecinin hızlandırılması amacının, mülkiyet hakkını ölçüsüz şekilde sınırlandıran uygulamaları meşrulaştırmayacağını açık biçimde ortaya koymaktadır.
Aksi hâlde pay satışı sistemi, kentsel dönüşümün hızlandırılması amacından uzaklaşarak, çoğunluk maliklerin azınlık maliklere karşı kullandığı bir mülkiyet transfer mekanizmasına dönüşme riski taşımaktadır. Bu nedenle 6306 sayılı Kanun’un uygulanmasında yalnızca dönüşüm hızının değil, anayasal mülkiyet hakkı güvencelerinin de ön planda tutulması zorunludur.
