Son yıllarda turizm amaçlı kısa dönem kiralamalar, Türkiye’nin büyük kentlerinde konut piyasasının dinamiklerini önemli ölçüde dönüştürmeye başladı. Özellikle Airbnb gibi platformlar üzerinden yapılan günlük veya haftalık kiralamalar, hem yerel ekonomiye katkı sağladı hem de konutun asli barınma işlevini aşındırarak “yatırım aracına” dönüştürdü. Wachsmuth & Weisler (2018), bu dönüşümü “platform kapitalizminin konut üzerindeki etkisi” olarak tanımlayarak, dünya genelinde kiralık konut arzının giderek ticarileştiğini vurgulamakta.

Kısa Süreli Kiralamaların Piyasa Üzerindeki Etkileri

Kısa dönem kiralama ekonomisi, konut piyasasının dinamiklerini yalnızca ekonomik değil, mekânsal ve toplumsal düzeyde de yeniden şekillendiriyor. Bu etki özellikle turizm baskısının yoğun olduğu büyük kentlerde belirginleşiyor: İstanbul, İzmir ve Antalya gibi şehirlerde kısa dönem kiralamalar, uzun vadeli kiralık arzı üzerinde doğrudan baskı yaratıyor.

Kira Artışları ve Arz Daralması

Wachsmuth & Weisler (2018)’in çalışmalarına göre, kısa dönem kiralama platformları, yüksek gelir getirisi sağladıkları bölgelerde kiralık konut arzını azaltarak kira fiyatlarını yukarı yönlü etkiliyor.

Türkiye’de de benzer bir eğilim gözleniyor: Turistik bölgelerde kısa süreli kiralamalar, mülk sahipleri için daha yüksek getiri anlamına geldiği için konutlar uzun dönemli kiralama pazarından çekiliyor. Bu durum özellikle merkezî semtlerde yaşam maliyetlerinin artmasına ve kiracı profilinin değişmesine neden oluyor.

Fonksiyonel Dönüşüm: Konuttan Ticarete

Turizm odaklı kısa dönem kiralamalar, yalnızca ekonomik bir model değil, aynı zamanda kentsel kullanım biçiminde bir dönüşüm yaratıyor. Guttentag (2015), bu süreci “konutun otelleşmesi” olarak tanımlıyor: Konut alanları giderek ticari kullanıma dönüşüyor, apartman daireleri fiilen mini otellere evriliyor.
İstanbul’da Galata, Karaköy ve Cihangir gibi bölgelerde bu dönüşüm açık biçimde gözleniyor. Sokak ölçeğinde sürekli değişen kullanıcı profili, komşuluk ilişkilerini zayıflatırken; binanın bakım yükü ve ortak yaşam düzeni bozulabiliyor.

Mahalle Dokusu ve Sosyal Etkiler

Ev sahibi ile kiracı arasındaki ilişki yerini “ev sahibi–turist” ilişkisine bırakıyor. Cocola – Gant & Gago (2019)’un Barselona üzerine yaptığı araştırma, kısa dönem kiralamaların mahallenin sosyal dokusunu parçaladığını ve yerel halkı kent merkezlerinden dışarı ittiğini ortaya koyuyor.

Benzer biçimde, Türkiye’de de turizm amaçlı kiralama yapılan mahallelerde gürültü, güvenlik, apartman aidat yükü ve geçici nüfus artışı gibi sorunlar sıkça gündeme geliyor. Bu da planlama ölçeğinde “yaşam kalitesi – turizm ekonomisi” gerilimini belirginleştiriyor. Gurran & Phibbs (2017), kentlerin bu gerilimi çözebilmesi için “yerel ölçekli sınırlama ve gelir denetimi” modellerine yönelmesi gerektiğini vurguluyor.

Gayrimenkul Değerleme Perspektifinden Zorluklar

Kısa dönem kiralamaların hızla yaygınlaşması, gayrimenkul değerleme sürecinde yasal statü, gelir projeksiyonu ve risk analizi açısından yeni belirsizlikler yaratmıştır. Geleneksel değerleme yöntemleri – özellikle gelir yaklaşımı – sürekli kiracı varlığına ve öngörülebilir kira akışına dayanır. Ancak kısa dönem kiralamalarda bu koşullar büyük ölçüde değişkenlik gösterir.

Gelir Yaklaşımında Belirsizlik

Kısa dönem kiralama gelirleri, mevsimsellik, turizm talebi ve platform komisyonları gibi değişken faktörlerden etkilenir. Bu durum, değerleme uzmanlarının sabit kira geliri varsayımına dayanan modelleri kullanmasını zorlaştırır.
Pizam (2010) ve Dogru, Mody & Suess (2019), kısa dönem kiralamalarda gelir dalgalanmalarının klasik kira piyasalarına göre %30 – 40 daha yüksek olduğunu belirtir. Dolayısıyla bu tür taşınmazlarda değer tespit edilirken çok daha geniş bir belirsizlik aralığı söz konusudur.

Yasal Statü ve Kullanım Uyuşmazlığı

Değerleme sürecinin en kritik aşamalarından biri taşınmazın mevzuata uygun fiili kullanımının belirlenmesidir. Kısa dönem kiralamalarda bu aşama, tapuda “konut” olarak görünen bir taşınmazın fiilen “ticari” kullanılması nedeniyle karmaşık hâle gelir. IVSC (International Valuation Standards Council, 2022), değerleme uzmanının mülkün yasal kullanımını “mevcut izin, ruhsat ve mevzuat kapsamında fiilen yürütülen faaliyetle tutarlılık içinde” değerlendirmesi gerektiğini vurgular. Ancak Türkiye’de kayıt dışı kiralamalarda bu bilgiye ulaşmak çoğu zaman mümkün değildir; bu da değerleme raporlarında belirsizlik notu veya “piyasa dışı kullanım riski” uyarısının yer almasına yol açar.

Bu durumun pratikte önemli bir sonucu vardır: Yasal çerçeveye göre konut olarak değerlendirilen bir mülk, aslında kısa dönem kiralama yoluyla ticari gelir üretmektedir. Değerleme uzmanı mülkü konut olarak ele aldığı için, kira çarpanı ve gelir katsayısı ticari taşınmazlara kıyasla daha düşük olur. Bu da doğal olarak daha düşük bir değer tahminine yol açar. Buna karşılık mülk sahibi, taşınmazın gerçekte kısa dönem kiralamalardan elde ettiği gelirleri esas alarak “değerin düşük hesaplandığı” gerekçesiyle bankaya veya değerleme kuruluşuna itirazda bulunur. Bu tür itirazlar son dönemde giderek artmaktadır.

Bu fark, yasal statü ile piyasa gerçeği arasındaki boşluğun doğrudan finansal bir sonuca dönüştüğü tipik bir örnektir. Değerleme uzmanı açısından etik olarak yasal durumu esas almak zorunludur; ancak piyasa fiilen bu sınırların dışında işlemektedir.

Emsal ve Veri Erişimi Sorunu

Kısa dönem kiralamalarda en büyük metodolojik zorluklardan biri de güvenilir emsal verisine ulaşmaktır. Airbnb gibi platformlar, ilan fiyatlarını sık sık güncellediği için değerleme uzmanları açısından standartlaştırılmış piyasa verisi oluşturmak güçleşir.

Wachsmuth & Weisler (2018), kısa dönem kiralama piyasasında “fiyat oynaklığı ve veri kapalılığı” nedeniyle mekânsal analizlerin bileşen bazında güvenilirlik sorunu yaşadığını belirtir. Türkiye’de ise resmi kurumlar (TÜİK, Tapu Kadastro, BDDK) henüz kısa dönem kiralama verilerini ayrı bir kategori olarak yayınlamamaktadır.

Risk Analizi ve Değerleme Etiği

Kayıt dışı kiralamalarda taşınmazın yasal gelir potansiyeli ile fiili kazancı arasında fark oluşur. Bu farkın rapora nasıl yansıtılacağı etik bir sorun alanıdır.
IVSC (2022) ve RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2021) standartları, değerleme uzmanının yalnızca “yasal olarak elde edilebilir gelirleri” baz almasını önerir. Ancak piyasa gerçekleri ile yasal durum arasındaki uçurum, Türkiye’deki uzmanları çoğu zaman gri bir alanda bırakmaktadır.

Sonuç olarak kısa dönem kiralama piyasası, değerleme disiplininde yalnızca yeni bir mülkiyet tipi değil; aynı zamanda metodolojik ve etik bir sınav alanıdır.

Kısa Dönem Kiralamalar Küresel Ölçekte Nasıl Denetleniyor?

Kısa dönem kiralamalar, yalnızca Türkiye’de değil, dünyanın birçok büyük kentinde konut piyasasının en tartışmalı başlıklarından biri hâline geldi. Dijital platformların yaygınlaşmasıyla birlikte bu kiralama modeli, konut arzını daraltarak kiraları yükseltirken, aynı zamanda şehirlerin turizm – barınma dengesi üzerinde ciddi baskı yarattı.

Avrupa’da Katı Kısıtlamalar Dönemi

Örneğin Barselona, kısa dönem kiralamaları sınırlama konusunda öncü kentlerden biri. Belediye 2021’de, Airbnb gibi platformlarda izin belgesi olmayan tüm ilanları yasakladı ve konutların yıllık kiralama süresini 90 günle sınırlandırdı (Ajuntament de Barcelona, 2021). Bu politika, yerel halkın barınma krizini hafifletmek ve konut stokunun turizm baskısıyla erimesini engellemek amacıyla getirildi.

Amsterdam da benzer bir yolu izledi; 2020’de şehir merkezindeki mahallelerde kısa dönem kiralamaları tamamen yasakladı ve diğer bölgelerde yıllık en fazla 30 gün kiralama izni getirdi (Gemeente Amsterdam, 2020). Kuralın ihlali durumunda ise 20.000 avroya kadar para cezası uygulanıyor.

Paris’te ise kısa dönem kiralamalar yalnızca belediyeden alınan özel izinle yapılabiliyor. Konutun “birincil ikamet” olarak kayıtlı olması şartı bulunuyor ve kiralama süresi yılda 120 günü geçemiyor (Mairie de Paris, 2022). Bu düzenlemeyle birlikte şehir, Airbnb’den gelen verileri doğrudan belediye sistemine entegre ederek otomatik denetim mekanizması kurdu.

ABD ve Diğer Örnekler

New York’ta 2023 itibarıyla yürürlüğe giren “Local Law 18” ile platformlar, şehir yönetimine kiralayan kişilerin kimlik ve adres bilgilerini iletmek zorunda hale geldi (City of New York, 2023). İzin belgesi olmayan hiçbir konutun platformlarda listelenmesi mümkün değil. Bu yasa, yasa dışı kiralamalarda ciddi bir düşüş yaratarak kayıt sistemini güçlendirdi.

Avustralya’da ise Sydney ve Melbourne belediyeleri, Gurran & Phibbs (2017)’in de tartıştığı üzere, kısa dönem kiralamaları “konut piyasasının yeni baskı unsuru” olarak değerlendiriyor. Yerel yönetimler, her kiralamayı dijital izin kodlarıyla takip ederek vergi kaybı ve komşuluk şikayetlerini azaltmayı hedefliyor.

Ortak Nokta: Şeffaflık ve Takip

Bu örnekler, küresel ölçekte iki ortak eğilimi ortaya koyuyor:

1. Belge zorunluluğu ve süre sınırlaması: Neredeyse tüm büyük kentler, kısa dönem kiralamalar için yıllık maksimum gün sayısı belirliyor.
2. Platform – veri entegrasyonu: Belediyeler, Airbnb ve benzeri platformlardan veri alarak kayıt dışı ilanları tespit ediyor.

Türkiye Modeli: Merkezi Denetim, Yerel Etki

Kısa dönem kiralamalar konusunda birçok ülke yerel yönetim temelli bir denetim modeli benimserken, Türkiye’de süreç tamamen merkezi idare eliyle yürütülüyor. Kültür ve Turizm Bakanlığı, hem izin belgesi verme hem de denetim süreçlerinde tek yetkili kurum konumunda. Bu durum, uygulamanın ölçeğini genişletirken yerel düzeyde denetim kapasitesinin sınırlı kalmasına da yol açabiliyor.

Avrupa örneklerinde, özellikle Barselona ve Paris gibi kentlerde belediyeler doğrudan platform verilerine erişiyor, saha ekipleriyle mahalle düzeyinde denetim yapabiliyor. Türkiye’de ise bu yetki merkezi kurumda toplandığı için yerinden izleme mekanizması henüz tam olarak gelişmiş değil. Bu fark, düzenlemenin uygulanabilirliği açısından en kritik tartışma başlıklarından biri.

Bununla birlikte Türkiye modeli, ülke genelinde veri standardizasyonu ve belge bütünlüğü sağlama potansiyeli taşıyor. Merkezi sistem sayesinde, ilerleyen dönemde kısa dönem kiralama verilerinin gayrimenkul değerleme, turizm istatistikleri ve vergi analizleriyle entegre edilmesi mümkün olabilir. Özellikle BDDK ve TÜİK verileriyle uyumlu hâle getirildiğinde, bu sistemin kayıt dışı ekonomiyi azaltmada önemli bir araç haline gelmesi bekleniyor.

Yine de sistemin başarısı, yalnızca mevzuatla değil; yerel yönetimlerin ve sektör paydaşlarının sürece aktif katılımıyla mümkün olacak. Gurran & Phibbs (2017)’in de vurguladığı gibi, kısa dönem kiralama politikaları yalnızca ekonomik değil, aynı zamanda mekânsal bir konudur: Denetim, barınma hakkı, turizm gelirleri ve kentsel yaşam kalitesi arasındaki dengeyi doğru kurmak gerekir.

2023: İlk Yasal Çerçevenin Oluşturulması

Türkiye’de turizm amaçlı kısa dönem kiralama faaliyetlerinin kontrol altına alınabilmesi amacıyla “Turizm Amaçlı Konutların Kiralanmasına İlişkin Yönetmelik” 28 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yönetmelik, kısa dönem kiralama faaliyetlerinin yalnızca Kültür ve Turizm Bakanlığından izin belgesi alınarak yapılabilmesini zorunlu hale getirdi. Bu belgeyle birlikte, konutların güvenlik, komşuluk ve yapı standartlarına uygunluğunun da denetim altına alınması hedeflendi.

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

Uygulamanın ilk yılı, sahada kayıt dışı kiralamaların hâlâ yüksek oranda sürdüğünü gösterdi. Gerek belge sürecinin karmaşıklığı, gerek denetim mekanizmalarının sınırlılığı nedeniyle birçok konut fiilen turizm amaçlı kullanılmaya devam etti. Bu durum, hem vergi kaybına hem de piyasada haksız rekabete yol açtı. Ayrıca, gayrimenkul değerleme süreçlerinde de yasal statüsü belirsiz mülklerin değerlendirilmesi güçleşti.

2025 Yönetmelik Değişikliği: Denetimde Yeni Dönem

Kültür ve Turizm Bakanlığı, 10 Ekim 2025 tarihli ve 33043 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan düzenleme ile Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelikte önemli değişikliklere gitti. Bu değişiklik, kısa dönem kiralama piyasasında izin belgesi, denetim ve idari yaptırım süreçlerini daha net bir çerçeveye oturtmayı amaçlıyor.

Ne Değişti?

Yönetmelikle birlikte artık izin belgesi, yalnızca konutun bu faaliyet için uygunluğunu belgeleyen bir “uygunluk göstergesi” olarak tanımlandı; konutun asli fonksiyonunu veya imar planındaki kullanım kararını değiştirmediği özellikle vurgulandı (Madde 5/A).
Bu ifade, kısa dönem kiralamanın konutu fiilen ticari bir birime dönüştürmediğini, dolayısıyla imar ve planlama açısından konut niteliğini koruduğunu hukuken netleştirdi.

Bunun yanında yönetmelik, izin belgeli konutların en az iki yılda bir denetlenmesini zorunlu hale getirdi (Madde 6, fıkra 4). Denetimler artık yalnızca belge aşamasında değil, belgelendirmeden sonra da periyodik olarak yapılacak. Belgede veya sahada eksiklik tespit edilmesi halinde ise kademeli bir yaptırım süreci öngörülüyor:

• İlk tespitte belge sahibine 30 gün tamamlama süresi,
• İkinci tespitte 15 günlük ek süre,
• Eksiklik devam ederse idari para cezası ve nihayetinde belge iptali uygulanacak.

Ayrıca yönetmelik, devremülkleri de kapsama dâhil etti ve yangın güvenliği, bilgilendirme kartları gibi konularda fiziksel standartları güçlendirdi.

Hukuki ve Sektörel Önemi

Bu değişiklikler, 2023’te yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun’un (Resmî Gazete, 2 Kasım 2023, Sayı: 32357) uygulamasını pekiştiriyor. Söz konusu kanun, izin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralama yapanlara, her bir konut için 100.000 TL idari para cezası öngörmüştü. Yeni düzenleme ise bu yaptırımların denetim yoluyla uygulanabilirliğini sağlamayı hedefliyor.

Sonuç

Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 2025 tarihli yönetmelik değişikliği, kısa dönem kiralama faaliyetlerinde yıllardır süregelen yasal belirsizlikleri gidermeyi ve kayıt dışılığı azaltmayı hedefleyen önemli bir adım olarak değerlendirilebilir. Düzenli denetim mekanizmasının devreye alınmasıyla birlikte, sektörde belge güvenilirliği ve veri doğruluğu açısından kayda değer bir iyileşme beklenmektedir.

Bununla birlikte, kısa dönem kiralamaların şehirlerdeki konut arzı ve sosyal doku üzerindeki etkileri, politika yapıcıların dikkatle izlemeye devam etmesi gereken bir konudur. Avrupa’daki örnekler (Gurran & Phibbs, 2017; Cocola-Gant & Gago, 2019) denetim ve sınırlamaların barınma piyasasında olumlu sonuçlar doğurabilmesi için yerel koşullara duyarlı politikalarla desteklenmesi gerektiğini göstermektedir. Türkiye’de denetim modelinin merkezi yapısı, ulusal ölçekte bütüncül bir sistem kurulmasını kolaylaştırsa da yerel düzeyde uygulama farklılıklarının ortaya çıkması olasıdır.

Gayrimenkul değerleme açısından bakıldığında, yeni denetim dönemi uzmanlara daha net yasal veri, izin belgesi doğrulaması ve belirlenmiş standartlar sunma potansiyeli taşımaktadır. IVSC (2022) ve RICS (2021) standartlarının da vurguladığı üzere, taşınmazın yasal statüsünün açık biçimde tanımlanması, raporların doğruluğu ve uluslararası karşılaştırılabilirliği açısından büyük önem taşır. Bu nedenle sistemin sürdürülebilirliği, yalnızca cezai yaptırımlara değil; aynı zamanda şeffaf veri paylaşımı ve sektör işbirliğine bağlı olacaktır.

Sonuç olarak, kısa dönem kiralamalar artık yalnızca turizm ekonomisinin değil, konut piyasasının da geleceğini şekillendiren bir değişken hâline geldi; bu nedenle her yeni düzenleme, sadece piyasa dengesi açısından değil, kentlerin yaşam kalitesi ve sürdürülebilirliği açısından da değerlendirilmelidir.

The post Kısa Dönem Kiralamalarda Yeni Denetim Dönemi appeared first on EMSAL.COM.

Kanuna rağmen, tarımsal alanlar ile orman veya meralarda kaçak yapılaşma son yıllarda artmıştır. Pandemi döneminde ise bu alanlara bağ evi, köy evi, kooperatif hissesi, kulube, çiftlik evi, bungalov gibi yapılar yoğun şekilde yapılmıştır. Bu konuda değişik zamanlara gerek Tarım Bakanlığı ve gerekse T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı uyarılarına rağmen, bu alanlar ve bunların üzerine yapılan yapıların alınıp satıldığı görülmektedir. Bu alanlardaki plansız ve izinsiz tarım dışı yapıların bir tür “tarım alanı gecekonduları” oluşturduğu yolunda kamuoyunda da şikayet söz konusudur.

Yeni Yönetmeliklerde Hangi Yapılara İzin Verildi?

2017 yılında çıkarılan bir Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik vardı ancak bu yönetmelik tarım dışı araziler ile tarım arazilerindeki işgal ve kötü kullanımı engelleyememiştir. Bu sebeple Yönetmelik kaldırılarak, bu alanı yeniden düzenleyen iki ayrı yönetmelik yayınlanmıştır.

Bu yeni Yönetmeliklerden biri Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmeliktir. Bu Yönetmelik, tarımsal arazileri tanımlamakta ve bu alanlarda yapılacak koruma ve geliştirme çalışmalarını düzenlemektedir.

Diğer ise Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliğidir. Bu Yönetmelik, arazilerdeki kullanımları yapılacak 1 / 25.000 ve 1 / 5000 ölçeklerde planlamaktadır. Arazi imar planı diyebileceğimiz bu planlarla, tarımsal arazilerde hangi tür faaliyetlerin yapılacağı ve bu faaliyetler esnasında yapılabilecek tesis ve binaları da düzenlemektedir. Hem tarım yapılarını ve hem de tarım alanı dışı yapıları düzenlemekte, ayrıca “tarım dışı” kullanımları özel izne bağlamaktadır.

Bu alanlarda artık, bina, apartman, villa, imalat işyeri, köy evi, çiftlik evi, bungalov yapılmayacaktır. Sadece 2005 yılında Kanun’un çıkmasından önce yapılmış binaların kazanılmış hakkı vardır. Bu müktesep haklar da her türlü yapılar için değil “onaylı köy ve / veya mezraların yerleşik alanı ve civarı ile yerleşik alanlar izinli” sayılır. Yani bu yapılar eğer köy yerleşik alanı ya da mücavir sahası içindeyse müktesep haktan yararlanır.

Bu yönetmelikte izin verilen yapı türleri şunlardır:

• Tarımsal amaca dönük yem, ürün depolama, saklama, bozulacak ürünlerde hemen işlemek için tesisler,
• Tarımsal işlemeyi desteklemek amaçlı ‘’ bağ evi’’,
• Tarımsal alanda enerji ihtiyacını karşılamak amaçlı küçük çaplı GES tesisi,
• En verimsiz tarımsal alan olarak görülen marjinal tarım arazilerinde Tarım dışı olabilecek maden işletme, enerji tesisleri ise özel izinle olabilecektir. Bunun için Bakanlıkça ‘’ kamu yararı kararı’’ alınacaktır.

Buna göre izinli yapılmış bağ evleri hariç diğer konaklama amaçlı yapılar kaçak duruma düşmüştür.

Tarım dışı kullanım amaçlı talepler için Toprak Koruma Kurulu kararı gereklidir. Kuru marjinal tarım arazilerinde yapılacak tarım dışı kullanım taleplerini ise kurul kararına gerek olmadan vali izne bağlayabilir.

Tarım arazilerinin bölünmesi, başkasına satılması, miras paylaşımında kurallar da Kanun’da izne bağlandığından, emlak piyasasında bu kurallara aykırılık görülmektedir. Bu arazilerde, malikin dışarıdan bir kişiye pay satışı yapması yasaktır. Arazilerin bölünebilir olması sulu, kuru, dikili, özel ürün yetiştirilebilir olmasına göre değişmektedir. Bir arazinin bölünme (ifraz kuralı) Sivas’ta farklı İzmir’de farklı olabilmektedir. Bunun sebebi, yetiştirilen ürün cinsi ve arazinin özelliğine göre ilçe tarım müdürlüklerinin değerlendirme yapmasıdır.

Tarım Arazilerinde Kanuna Aykırı Yapılaşmanın Cezaları

Kanun ve bu yönetmeliklere aykırılık hâlinde hem kaçak yapı yıkılacak hem de para ve hapis cezası uygulanacaktır. Kaçak yapıyı yıktırmak belediye ve kaymakamlıkların görevidir. Bunların işlem yapmaması hâlinde Bakanlık kendisi de yıkabilecektir. Kaçak yapı sahipleri Kanun’un 20 ve 21. maddesinde belirtilen şekilde ceza alacaktır. Bu maddelerdeki para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak uygulanmaktadır.

20. Madde

Kanun 20. maddesi tarımsal amaçlı arazi kullanım plan ve projelerine aykırılık durumunda uygulanacak cezalar ve yükümlülüklere aykırılıkta cezalandırmayı düzenlemektedir.

Bu plân veya projelere aykırı hareket edilmesi hâlinde valilikçe resen tespit yaptırılarak sorumlulara; bin Türk lirasından az olmamak kaydıyla bozulan arazinin her metrekaresi için on Türk lirası idarî para cezası uygulanarak projeye uygunluk sağlanması için azami iki ay süre verilir. Büyük ova koruma alanlarındaki bu cezalar iki katı olarak uygulanır. Bu sürenin sonunda aykırı kullanımların devam etmesi durumunda; valilikçe faaliyet durdurulur ve birinci cümlede belirtilen idarî para cezası üç katı olarak uygulanır. İzinsiz bütün yapılar, masrafları Bakanlıkça karşılanmak kaydıyla, bir ay içinde belediyeler veya il özel idarelerince yıkılır ve taşınmazlar tarımsal üretime uygun hâle getirilir. Arazinin tarımsal üretime uygun hâle getirilmesi için yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan Bakanlıkça genel hükümlere göre tahsil edilir.

Hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen bir ay içinde belediye veya il özel idarelerince yıkılmayan yapılar, yıkım masrafları Bakanlıkça karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım masrafları %100 fazlası ile ilgili belediye veya il özel idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi hâlinde ilgisine göre Hazine ve Maliye Bakanlığı veya İller Bankası Anonim Şirketi tarafından belediye veya il özel idaresinin 2 / 7 / 2008 tarihli ve 5779 sayılı İl Özel İdarelerine ve Belediyelere Genel Bütçe Vergi Gelirlerinden Pay Verilmesi Hakkında Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek, genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere takip eden ayın sonuna kadar Bakanlık merkez muhasebe birimi hesabına aktarılır.

Verilen iki aylık süre sonunda valiliğin yaptıracağı tespitlerle plân veya projelere uyulduğu ve arazi tahribatının durduğu ve tarımsal üretime uygun hâle getirildiği belirlenirse sınırlama ve hak mahrumiyetleri ortadan kalkar.

21. Madde

21. madde ise tarım arazilerinin amacı dışında kullanılmasına ve toprak koruma projelerine uyulmamasına ilişkin cezalar ve yükümlülükleri düzenlemektedir.

Tarımsal amaçlı yapılara ve tarım dışı arazi kullanımına izinsiz başlanılması, alınan izne uygun kullanılmaması veya hazırlanan toprak koruma projelerine uyulmaması durumunda cezalar söz konusudur.

Valilik işlemi durduracak, araziyi bozan ve kullanan kişiye metrekare başına ceza verecektir. Büyük ova kararı alınmış yerlerde bu ceza iki katıdır. Verilen 1 ay içinde ruhsat almaz veya yıkmaz ise ceza artacaktır. Bu süre geçtikten sonra yapının yıkılarak ortadan kaldırılması için 2 aylık süre verilecektir. Bu süre geçtikten sonra da yıkılmazsa, para cezası 3 kata çıkacak ve yapı yıkılacaktır.

Diğer taraftan, emlak firmaları da bu tip tarım arazilerinin bölünerek ya da çok hisseli hâle getirilmek amacıyla satışına aracılık etmesi hâlinde ceza alacaklardır. Bu kişilere verilecek ceza “bir yıldan üç yıla kadar hapis ve yüz günden bin güne kadar adli para cezası verilir. Ayrıca bu tüzel kişi hakkında elli bin Türk lirasından iki yüz elli bin Türk lirasına kadar idarî para cezası” olacaktır. Bu tür yapı ve tesisleri inşasında, projesinde destek veren mühendis, mimar gibi kişiler de ceza alacaktır.

İmar Barışı Kapsamındaki Yapıların Durumu

Kanun ve Yönetmelikte “imar barışı kapsamına girmiş yapılar” için bir açıklama bulunmamaktadır. İmar Barışı 31.12.2017 tarihinden önce imarlı veya imarsız her türlü arazideki kaçak yapılara belli şartlarla kullanım izni getirmiştir. Bu yapıların yıkılması da önlenmiştir. Buna göre, tarımsal bir alanda tarım amaçlı veya tarım dışı amaçlı yapılar için imar barışına dair yapı kayıt belgesi alınışsa bu yapılar için yukarıdaki cezaların verilmeyeceği ve yıkım yapılmayacağı görülmektedir.

The post Tarım Arazilerindeki Kaçak Yapılaşmaya Sıkı Denetim Geldi! appeared first on EMSAL.COM.

Uluslararası yatırımcılara yapılan gayrimenkul satışlarında birim fiyatlar ve geleceğe yönelik beklentiler hakkında kapsamlı bir bakış sunan bu rapor, sektörün yönünü analiz etmek isteyenler için önemli bir başvuru kaynağı niteliği taşıyor.

GİGDEKS Baz Puanı 169,4’e Yükseldi

Güncel verilere göre bir önceki çeyrekte 136,7 seviyesine kadar gerileyen GİGDEKS baz puanı 2026’nın ilk çeyreğinde güçlü bir toparlanma göstererek 169,4 puana yükseldi. GİGDEKS 20 verileri böylece 2025’in ikinci yarısından itibaren devam eden düşüş eğiliminin sona erdiğini ortaya koydu. Bunun yanında uluslararası yatırımcılara satılan konutlarda da ortalama satış fiyatı 220.722 dolar seviyesinden 273.635 dolara yükseldi.

Satış Öngörülerinde Pozitif Değişim

GİGDEKS 20 anketine katılan GİGDER üyelerinin %40,9’u, önümüzdeki üç ayda uluslararası yatırımcılara yönelik konut satışlarında kayda değer bir değişim öngörmediklerini ifade ettiler.

Düşüş öngörenlerin oranı %13,6 olarak kaydedilirken satışların artacağını düşünenlerin oranı ise bir önceki çeyrekte belirtilen %31,8’den %45,5’e yükseldi. Bu tablo, kısa vadede uluslararası yatırımcılara konut satışının çizdiği potansiyeli gözler önüne serdi.

Türkiye, Küresel Yatırımcılar İçin Yeni Cazibe Merkezi Olabilir

GİGDER üyelerinin %54,6’sı, Dubai’den uzaklaşan varlıklı bireylerin yeni tercihinin Türkiye olabileceğini öngördü. Kalan %45,4’lük kesim ise bu konuda daha temkinli bir yaklaşım sergiledi. Bu veriler, Orta Doğu’da yükselen jeopolitik gerilimin küresel sermayenin güvenli liman arayışını hızlandırdırması sonrası Dubai’ye yönelik ilginin zayıflamasıyla birlikte varlıklı yatırımcıların rotasını Türkiye’ye çevirip çevirmeyeceğine ilişkin önemli ipuçları sunuyor.

İkinci El Konutlar Uluslararası Yatırımcının Radarında

2026’nın ilk çeyreğinde GİGDER üyelerinin uluslararası yatırımcılara yaptığı konut satışlarının %33,5’i ikinci el segmentinde gerçekleşti. Bu sonuç, yatırımcıların Türkiye’de yalnızca yeni projelere değil, mevcut konut stokuna da aktif biçimde yöneldiğini ortaya koyuyor.

GİGDEKS 20 çalışmasını PDF olarak görüntüleyin.

The post GİGDEKS 20: Baz Puanda Düşüş Eğilimi Son Buldu appeared first on EMSAL.COM.

Bu yazıda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ni uygulamakla yükümlü olan tüm uygulamacılara; 14 / 01 / 2026 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmeliğin bazı maddelerinde yapılan değişikliklerin / eklemelerin neler olduğu ve uygulamada nasıl anlaşılması gerektiği üzerinde durulacaktır.

Asma Kat Tanımı Değişikliği

Yönetmeliğin değiştirilemez hükümlerinden olan tanımlar içerisinde yer alan asma kat tanımı; asma katın hangi kullanımlarda ve hangi ölçülerde yapılabileceğine dair sınırlamalar getirmektedir. Değişiklikten önce bu sınırlamalara sanayi siteleri de dahil edilmekte herhangi bir ayırım yapılmamaktaydı.

Yapılan düzenleme ile “Asma kat: Zemin katı ticari olarak kullanılmayan konut alanları haricinde, zemin katta ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlanan, ait olduğu bağımsız bölümün (Ek ibare:RG-14 / 1 / 2026-33137) sanayi siteleri hariç diğer yapılarda 1 / 3’ünden az yapılamayan, iç yüksekliği 2.40 metreden az olmayan, yola bakan cephe veya cephelerde merdiveni de dâhil 3.00 metreden fazla yaklaşmayan katı (imar planlarında konut alanı olarak gösterilen yerlerde aynı yol güzergâhındaki mevcut yapılaşmaya bakılarak asma kat yapılıp yapılamayacağına karar vermeye ilgili idare yetkilidir.)” ifade eder, şekline dönüştürülerek “sanayi siteleri” tanımda yer alan kısıtlamaların dışında tutulmuştur.

Deprem Yalıtım Katı İç Yüksekliği

Yönetmeliğin değiştirilemeyen genel hükümler maddesi olan 5’inci maddesinin 8’inci fıkrasında deprem yalıtım katının iç yüksekliği daha önce 1.40 metre iken “hiçbir kullanıma konu edilmemek” kaydıyla 2.40 metreye yükseltilmiştir.

Mevcut veya İnşaatı Devam Eden Binalarda Yangın Merdiveni İhtiyacının Doğması

Yönetmeliğin 23’üncü maddesi bahçe mesafeleri ile ilgili olup Yönetmeliğin “Uygulama Esasları” bölümünde belirtildiği üzere değiştirilemez hükümlerinden değildir. Bu özelliğinin yanı sıra, bazı durumlarda uygulama imar planlarındaki imar durumunun değiştirilmesi nedeniyle mevcut veya ruhsatlı binalarda tadilat yapmak isteyenler, zorunlu olarak sağlanması gereken bazı mahalleri karşılayamadıkları için getirilen yeni düzenlemenin avantajlarından yararlanamamaktadır. Yangın merdivenleri de bu kapsamda değerlendirilen kullanımlardan biridir.

Bu mağduriyetin giderilebilmesi amacıyla Yönetmeliğin 23’üncü maddesine dokuzuncu fıkra; “(9) (Ek:RG-14 / 1 / 2026-33137) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki yükseklik, kat, alan artışları ya da kullanım amacı değişiklikleri nedeniyle yangın merdiveni yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak tadilatlarla yangın merdiveni tesis edilememesi halinde, can ve mal güvenliğini teminen parsel sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla yan ve arka bahçe mesafeleri içinde, parsel sınırına en az 3.00 metre mesafe bırakılmak kaydıyla ön bahçe mesafeleri içinde Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikteki koşullara uyulmak suretiyle asgari ölçülerde yangın merdiveni yapılabilir” şeklinde eklenmiştir. Mevcut yapı ise yapıldığı tarihteki mevzuat hükümlerine göre ruhsatlı ve ruhsatına da uygun olarak inşa edilmiş yapı olarak anlaşılmalıdır.

Uygulama imar planı, plan hükümleri ve açıklama raporlarında bir yasaklama söz konusu olmaması kaydıyla bu hükmün uygulanabileceği aksi durumda plan ve hükümlerinde değişikliğe gidilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.

Yapı Aplikasyon Projesi

Yapı aplikasyon projesi 14 / 01 / 2026 öncesi Yönetmelikte 57’nci maddede “(4) Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere harita mühendislerince hazırlanıp imzalanan projeyi ifade eder” şeklinde tanımlanmışken;

14 / 01 / 2026 tarihli Resmi Gazete’de Yayımlanan değişiklikte “(4) (Değişik:RG-14 / 1 / 2026-33137) Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere hazırlanan, ilaveten ortometrik olarak ölçülen yapının ve parselin zemin kotlarını içeren ve harita mühendislerince hazırlanıp imzalanarak ilgili idare tarafından onaylanan projeyi ifade eder. Bu proje elektronik ortamda hazırlanıp ilgili mevzuat kapsamında güvenli elektronik imza ile imzalanmak suretiyle oluşturulabilir” şeklinde değiştirilmiştir.

Yapılan değişiklik diğer hükümlerin yanı sıra bahse konu aplikasyon projesinin içeriğinin onayına yönelik temel bir değişiklik getirmiş, yerinde inşa edilen yapının ortometrik olarak ölçülmesi ve idare tarafından onaylanmasını hükme bağlamıştır. Ayrıca yapılan değişiklikle resmi işlemlere esas olacak projelerde elektronik imza uygulamasının daha yaygın kullanılmasına başlandığı / başlanacağı değerlendirilmektedir.

Tek Bağımsız Bölümlü Konut Yapılarının Bulunduğu Parsellerde Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Faaliyetler

PAİY’nin 59’uncu maddesi yapı ruhsatına tabi olmayan inşai faaliyetleri kapsamaktadır. Ancak uygulamalarda bazı kullanım alanları ve yerinde yapılan bazı inşai faaliyetler mevzuatta sayılmadığı için bu kullanımların / inşai uygulamaların ruhsata tabi olup olmayacağı ile ilgili olarak uygulamacılar ve karar vericiler tereddüde düşmekteydi. Özellikle de site şeklinde yapılaşmış tek bağımsız bölümlü konut yapılarının bulunduğu alanlarda yapılan giriş kapısı rüzgarlığı, araç gölgeliği gibi yapılar yakınmalara sebep olmaktaydı. Yapılan değişiklik tek bağımsız bölümlü konut yapısı / yapılarının bulunduğu parsellerle ilgili olarak bir düzenleme getirmiştir.

Yukarıda bahsedilen soruna çözüm olarak Yönetmelikte 14 / 01 / 2026 tarihinde yapılan değişiklikle tereddüt yaşanan bazı inşai faaliyetler ve uygulamalar PAİY’nin 59’uncu maddesine dördüncü fıkra olarak eklenmiştir. Ancak bu fıkrada yalnızca “tek bağımsız bölümlü müstakil konut yapılarından müteşekkil parsellerle” sınırlı olmak üzere;

a) Otopark Yönetmeliği kapsamında bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı olacak şekilde, en az iki yanı açık, iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmayan, bahçe mesafeleri içinde de yapılabilen ve yangına dayanıklı malzemeden olacak şekilde takılıp sökülür nitelikte metal profiller üzerine basit garaj örtüsü yapılması,

b) Binanın giriş kapısı önünde alanı 7 m2’yi ve iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmamak üzere dış mekâna açılan sökülür takılır nitelikte malzemeden rüzgârlık holü yapılması ruhsata tabi değildir.

Ancak bu uygulamanın yapılabilmesi için;

• Parselde tek bağımsız bölümlü müstakil konut yapısı ya da yapılarının bulunması,
• 634 sayılı Kanun uyarınca tüm hissedar / maliklerden muvafakat alınması,
• Her bir müstakil konutta benzer uygulamanın yapılması,
• Görsel ve yapısal olarak bütünlük arz etmek üzere bu uygulamalarda can güvenliği tedbirleri öncelikle dikkate alınması,
• Fen ve sanat kurallarına uygun olması,
• Taşıyıcı sisteme zarar verilmemesi,
• Yangın önlemlerinin alınması ve
• Parsel sınırlarının hiçbir şekilde ihlal edilmemesi gerekmektedir.

Madde metninde “parsel sınırlarının ihlal edilmemesi” ifadesine yer verildiğinden, bahse konu imalatların yapı yaklaşma sınırları dışında da yapılabileceği anlaşılmaktadır. “Fen ve sanat kurallarına uygun olması, taşıyıcı sisteme zarar verilmemesi ve yangın önlemlerinin alınması” konularının bir uzman raporuna bağlanıp bağlanmayacağı ile ilgili herhangi bir hüküm getirilmemiştir. Bu nedenle, yapılacak imalatın sorumluluğunun yapan malike bırakıldığı değerlendirilmektedir.

Uygulamacılara faydalı olması dileğimle.

The post Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Düzenlemeleri ve Uygulamadaki Karşılıkları appeared first on EMSAL.COM.

Kentsel Stres Nedir, Nasıl Oluşur?

Stres kavramı klasik olarak sağlık bilimleri çerçevesinde bireysel düzeyde ele alınsa da kentsel stres, bireysel deneyimlerin ötesine geçerek kentlilerin genelinde ortaya çıkan ortak bir baskı ve memnuniyetsizlik durumunu ifade etmektedir. Kentsel stres düzeyinin artması, kent yaşam kalitesinin düşmesine, sosyal uyumun zayıflamasına ve toplumsal refahın gerilemesine neden olmaktadır.

Literatürde kentsel strese yol açan faktörler farklı şekillerde sınıflandırılmakla birlikte, genel olarak şu beş ana başlık altında toplanmaktadır:

• Kentsel çevre kaynaklı faktörler
• Kentsel yaşam koşullarından kaynaklanan faktörler
• Sosyal faktörler
• Ekonomik faktörler
• Sağlık faktörleri

Kentsel Stresin Etkileri Nelerdir?

Kentsel çevreye bağlı stres unsurları arasında; aşırı yoğunluk, düzensiz yapılaşma, trafik yoğunluğu, yetersiz yeşil alanlar ve çevresel kirlilik öne çıkmaktadır. Kentsel yaşam koşulları ise hava ve gürültü kirliliği, yetersiz gün ışığı ve iklimsel konfor eksikliği gibi unsurlar üzerinden stres üretmektedir.

Sosyal faktörler kapsamında güvenlik algısının zayıflaması, sosyal destek ağlarının yetersizliği ve toplumsal eşitsizlikler dikkat çekerken; ekonomik faktörler işsizlik, gelir adaletsizliği ve satın alma gücündeki düşüş üzerinden kentsel stres düzeyini artırmaktadır.

Sağlık faktörleri ise hem fiziksel hem de ruhsal sağlık üzerindeki olumsuz etkileri içermekte; hareketsizlik, beslenme sorunları ve psikolojik yıpranma gibi sonuçlarla kendini göstermektedir.

Bu çok boyutlu yapı, kentsel stresin yalnızca bireysel bir sorun olmadığını; planlama kararlarından uygulama süreçlerine kadar uzanan geniş bir çerçevede değerlendirilmesi gereken yapısal bir mesele olduğunu ortaya koymaktadır. Nitekim kentsel stres faktörleri, alınan plan kararları ve uygulanan projelerin niteliğine bağlı olarak ya azaltılmakta ya da daha da derinleşmektedir.

Kentsel Dönüşüm Nasıl Uygulanırsa Kentsel Stres Azalır?

Bu noktada kentsel dönüşüm uygulamalarının rolü kritik hâle gelmektedir. Türkiye’de kentsel dönüşüm çoğunlukla fiziksel yapı stokunun yenilenmesi ve deprem riskinin azaltılması odağında ele alınmaktadır. Ancak dönüşüm süreçlerinin yalnızca fiziksel iyileştirme ile sınırlı kalması, kentsel stresin temel nedenlerini ortadan kaldırmakta yetersiz kalmaktadır. Aksine, yoğunluk artışı, yetersiz sosyal donatı alanları ve insan ölçeğinden uzak tasarımlar, kentsel stres düzeyini artırabilmektedir.

Dolayısıyla kentsel dönüşümün başarısı, yalnızca yeni yapı üretimi ile değil; yaşam kalitesini artıran, sosyal bütünleşmeyi destekleyen ve çevresel sürdürülebilirliği gözeten bir yaklaşım benimsenmesi ile mümkündür.

Bu çerçevede;

• Erişilebilir yeşil alanların artırılması,
• Kamusal mekânların güçlendirilmesi,
• Yeni iş imkanlarının oluşturulması, güvenli ve kapsayıcı mahalle yapılarının oluşturulması,
• Sosyal altyapının geliştirilmesi dönüşüm süreçlerinin temel bileşenleri olmalıdır.

Sonuç olarak, kentsel stres günümüz şehirlerinin görünmeyen ancak derin etkiler yaratan önemli bir sorunudur. Kentsel dönüşüm ise bu sorunun çözümünde önemli bir araç olma potansiyeline sahiptir. Ancak bu potansiyelin hayata geçirilebilmesi için dönüşümün yalnızca fiziksel değil; sosyal, ekonomik ve psikolojik boyutlarıyla ele alınması gerekmektedir. Gerçek anlamda sürdürülebilir ve yaşanabilir kentler, ancak kentsel stresin azaltılmasını hedefleyen bütüncül planlama yaklaşımları ile mümkün olacaktır.

Kaynakça:

• Kentsel Dönüşüm ve Kentsel Stres Kavramlarının Olası İlişkileri (Ece Özmen, Tolga Kayacan)

The post Kentsel Stres Kavramı ve Kentsel Dönüşümün Yaşam Kalitesine Etkisi appeared first on EMSAL.COM.

T.C. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı koordinasyonuyla, Dünya Bankası finansmanıyla yürütülen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi;

– Yalnızca afet riski altındaki alanlarının güvenli yapı ve alanlara dönüştürülmesi değil bu alanlar dışındaki riskli yapıların da dönüşümünü sağlayarak; sağlıklı, güvenli ve yaşanılabilir çevreler oluşturulması,

– Kentsel dönüşüm uygulamaları yapılırken, dünyaya zarar vermeden ve sahip olduğumuz kaynakların kısıtlı olduğu bilinci ile şehirleşme faaliyetlerini “sürdürülebilir” bir biçimde hayata geçirilmesi,

– Riskli yapıların etkili ve etkin dönüşümünde ihtiyaç duyulan yeniden inşa maliyetlerinin karşılanmasında yüz yüze gelinen temel zorlukların ortadan kaldırılması,

– Çeşitli kriterlerle seçilen proje illerimiz İstanbul, İzmir, Manisa, Kahramanmaraş, Kocaeli ve Tekirdağ’da olası bir depreme ve iklim tehlikelerine karşı gerçekleştirilecek ve yaklaşık 7.000 bağımsız birimi kapsaması beklenen kentsel dönüşümü, ülkemize ve dünyaya örnek teşkil etmesinin sağlanması,

– Kentsel dönüşümde, daha geniş bir tabana finansman erişimi sağlayarak (kırılgan gruplar gözetilerek), afetlere dayanıklı ve iklim değişikliğine dirençli bir yaşam alanı oluşturmak için vatandaşımıza her türlü desteğin verilmesini amaçlamaktadır. (1)

Bu proje kapsamında vatandaşlara sağlanan finansal destekler, başvuru süreçleri ve kredibilite şartları belirli kriterlere bağlanmıştır.

Proje Başvuru ve Uygulama Süreci

Proje süreci, hak sahipleri ile müteahhitler arasındaki iş birliğine ve dijital sistemler üzerinden yürütülen onay mekanizmalarına dayanmaktadır.

Sözleşme ve Müteahhit Seçimi

• Müteahhit Şartları: Hak sahipleri, Bakanlığın ŞANTİYE-M sistemine kayıtlı lisanslı müteahhitlerle anlaşmalıdır.
• Sınıflandırma: H ve G1 sınıfı müteahhitler zemin + 3 kat ve 1 bodrum için iş bitirme belgesiyle başvurabilirken, daha yüksek katlı yapılar için en az G sınıfı belge aranmaktadır.
• Ortaklıklar: Adi ortaklıklarda ortak sayısının en fazla iki, ortaklık sınıfının ise en az D olması şarttır.
• Taahhütname: Müteahhit, proje şartlarına uyacağına dair hazırlanan ek taahhütnameyi malikler ile yapılan sözleşmeye eklemek zorundadır.

Başvuru Adımları

1. Müteahhit Başvurusu: İnşaat ruhsatı alındıktan sonra müteahhit, e-devlet üzerinden ARAAD (AFDİS) sistemine giriş yaparak projeyi kaydeder.
2. Vatandaş Başvurusu: Hak sahipleri, e-devlet (ARAAD/AFDİS) üzerinden ön başvurularını tamamladıktan sonra protokol imzalı bankalara fiziki başvurularını yaparlar.
3. Onay ve Kredi Kullanımı: Başkanlık incelemesinin ardından onaylanan krediler hak sahiplerinin bankadaki vadesiz TL hesaplarına aktarılır ve blokeli olarak bekletilir.
4. Ödeme Kademeleri: İnşaatın ilerleme seviyesine göre blokeli tutarlar, Başkanlık onayıyla kademeli olarak bloke çözülerek müteahhit hesabına aktarılır.

Finansal Destekler ve Kredi Şartları

Proje, uygun maliyetli finansman seçenekleri ile kentsel dönüşümü teşvik etmektedir.

• Faiz Oranı: Aylık %0,69 faiz imkanı.
• Vade ve Limit: 180 ay (15 yıl) vade ve maksimum 3 milyon TL kredi limiti.
• Geri Ödeme: İlk yıl geri ödemesiz dönem avantajı sunulmaktadır.

Faiz İndirimi Kategorileri

Belirli gruplara faiz oranında yıllık %0,25 ek indirim uygulanmaktadır. Bu dört kategorinin tamamını karşılayan bir vatandaş (0,25 + 0,25 + 0,25 + 0,50), yıllık toplamda %1,25 oranına varan bir faiz indirimi alabilmektedir.

Bu kategoriler şunlardır:

• 1. Kategori: Türkiye Cumhuriyeti sınırları içerisinde kendisi ve hane halkı bireyleri üzerinde riskli yapı haricinde başka konutu olmayan malikler.
• 2. Kategori: Orta ve düşük gelirli haneler.
• 3. Kategori: Şehit aileleri, harp ve vazife malulleri ile dul ve yetimleri, emekliler, en az %40 engelli vatandaşlar veya hane halkı reisinin bu bireylere bakmakla yükümlü olduğu haneler, hane halkı reisinin kadın olduğu haneler.
• 4. Kategori: A sınıfı Enerji Kimlik Belgesi (EKB) olan binalar için yıllık %0,50; B sınıfı için yıllık %0,25 ek indirim sağlanır.

Kredibilite Kriterleri

Kredi onayı için adayların aşağıdaki finansal şartları sağlaması gerekmektedir:

• Açık ve devam eden icra, haciz veya yasal takip kaydı bulunmamalıdır.
• Kredi taksit tutarının belgelenmiş hane halkı aylık gelirine oranı %70’i aşmamalıdır.

Sonuç

Ülkemizdeki kentsel dönüşüm uygulamaları 2012 yılında yayımlanan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında derli toplu bir hale gelmiştir. O günden bugüne sayısız uygulama değişikliği olmuşsa da vatandaşlara maddi destek veren düzenlemeler her zaman bu uygulamaları hızlandırmıştır.

İstanbul’da uygulanan Yarısı Bizden kampanyasının yıl sonuna kadar riskli yapı tespiti kesinleşen yapılarda uygulanacak olması karşısında Dünya Bankası finansmanıyla yürütülen 3 Milyon TL’ye varan düşük faizli kredi imkanı olumlu bir gelişmedir. Bununla birlikte bu kredinin Yarısı Bizden kampanyasına göre daha sıkı şartlara sahip bir destek paketi olduğu dikkate alınmalıdır. Bu yüzden riskli yapı tespitini yıl sonuna kadar kesinleştiren riskli yapı maliklerinin şartları daha esnek ve bir kısmı hibeden oluşan Yarısı Bizden kampanyasından yararlanma fırsatını gözden kaçırmamaları önemlidir.

(1) https://kentseldirenclilik.csb.gov.tr/projenin-amaclari-i-109491

Bu çalışma, İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında sunulan resmi bilgilendirme dokümanları baz alınarak hazırlanmıştır.

The post İstanbul’da Yeni Dönem: 3 Milyon TL Kentsel Dönüşüm Kredisi ve Uygulama Rehberi appeared first on EMSAL.COM.

2025 yazı ve 2026 kışı; su kaynakları, enerji arz güvenliği ve afet risk azaltım stratejilerinin kurumsal ve teknik kapasitesini sınayan kritik örnekler oluşturmuştur. Ardışık kuraklık ve taşkın olayları; havza ölçeğinde entegre planlama eksikliklerini, rezervuar işletme optimizasyonundaki zafiyetleri ve kentsel drenaj altyapısının tasarım debileri karşısındaki yetersizliğini her yönüyle görünür hâle getirmiştir.

Doğal verilerin mühendislik ve ekolojik parametreleri ile güvenilir hidrolojik projeksiyonlar dikkate alınmadan doğayla barışık yaşayabilmek mümkün değildir. Yıllardır ilgili kurumlar ve kamuoyuyla paylaştığımız teknik uyarıların karşılık bulmaması ise kurumsal öğrenme kapasitesini sorgulatmaktadır. Sorunların döngüsel biçimde tekrarlanması, politika düzeyinde kalıcı bir revizyon ihtiyacına işaret etmektedir. Son yağışlar kuraklık gerçeğini perdelememeli; kurak dönemler de taşkın riskinin unutulduğu gibi. Bu çerçevede mevcut su, enerji ve arazi kullanım politikalarının bütüncül ve performans esaslı biçimde yeniden değerlendirilmesi zorunludur.

Yaşananları teknik verilerle değerlendirmek gerekirse;

Şubat 2026 Sel ve Taşkınları

12 – 13 Şubat 2026 tarihlerinde özellikle Ege ve Akdeniz bölgelerinde etkili olan yağışlar sonucunda birçok yerleşim alanı, tarım arazisi ve ulaşım altyapısı yaşanan sel ve taşkınlardan etkilenmiştir.

9 – 10 şubat tarihlerinde ülke genelinde, yağışlar özellikle batı ve güney bölgelerde zaman zaman kuvvet kazanarak geniş bir alanda hissedilmiştir. Bu yağışlar bazı bölgelerde kar, bazı bölgelerde yağmur şeklinde gerçekleşmiştir. 12 – 13 Şubat tarihlerinde ise lokal olarak yüksek günlük yağış değerleri ölçülmüştür. 12 Şubat yağışları; Antalya İbradı 127,2 mm, Muğla Fethiye 124,3 mm, Isparta Davraz 109 mm, Mersin Gülnar 106,1 mm ve 13 Şubat yağışları; Adana Aladağ 136,1 mm, Mersin Toroslar 111,5 mm, Antalya Gündoğmuş 111,2 mm olarak ölçülmüştür.

Bölgedeki ana istasyonlarda geçmiş yıllarda günlük maksimum değerler; Antalya 418,1 mm, Mersin 216,0 mm, Adana 204,4 mm, Muğla 170,6 mm, İzmir 145,3 mm, Isparta 132,0 mm olarak ölçülmüştür.

12 – 13 şubat tarihlerinde ölçülen yağış değerleri etki bakımından yüksek olmasına rağmen, geçmişte ölçülen maksimum günlük yağışlarla karşılaştırıldığında daha düşük seviyededir. Son yağışların meteorolojik açıdan “olağanüstü” değil, geçmişte ölçülmüş ekstrem değer aralığında olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla taşkınların nedeni yalnızca yağış şiddeti değildir. Esas belirleyici faktör; arazi kullanımındaki değişim, yüzey akış katsayısının artması ve dere yataklarına yapılan müdahalelerdir.

2025 Yılı Kuraklığı ve Tarihsel Süreç

Bölgesel meteorolojik veriler incelendiğinde; 1972, 1992, 2008 ve 2009 yıllarında şiddetli kuraklıklar yaşanmıştır. 1987 – 1994 döneminde 8 yıl üst üste kurak koşullar görülmüştür. Son sekiz yılda ise 5 yıl kurak, 3 yıl ise nispeten yağışlı geçmiştir. Bu veriler, 2025 yılı kuraklığının tarihsel kuraklık periyotlarıyla karşılaştırıldığında istisnai bir durum oluşturmadığını, beklenen bir süreç olduğunu göstermektedir.

Kuraklık ve aşırı yağış olayları, ölçülmüş meteorolojik parametreler çerçevesinde değerlendirilmelidir. Mevcut veriler, gerçekleşen yağışların geçmişten beri yapılan ölçümler aralığı içinde olduğunu ortaya koymaktadır.

İklim Değişimi Tartışması

İklim değişimi küresel ölçekte bir gerçektir ancak her kuraklık ve her taşkın olayını doğrudan iklim değişimi ile açıklamak, teknik sorunların tespitini ve çözümünü geciktirmektedir.

Meteorolojik olarak beklenen aralıkta gerçekleşen yağış ve kuraklıkların “iklim değişimi” başlığı altında genellenmesi; arazi planlaması hataları, yetersiz altyapı tasarımı, havza yönetim eksiklikleri gibi sorunların görmezden gelinmesine yol açmaktadır.

İklim değişimi tartışmaları sürecinde, “iklim değişimine dirençli kentler” söylemi ile hareket edilirken, yeni yapılmakta olan deprem konutlarının sel suları altında kaldığına tanık olmaktayız. Bu yaşananların iklim değişimi süreci ile nasıl açıklanacağı ise merak konusu olmaktadır.

Su Azlığı ve Belediyelerin Rolü

İçme ve Kullanma Suyu

Mevzuata göre içme ve kullanma suyu temini merkezi idarenin planlaması çerçevesinde yürütülmesi gereken bir süreçtir. İçme ve kullanma suyu sağlanması konusunda yerel yönetimler teknik ve yasal yetki sınırları içerinde kalmalıdır. Belediyelerin su sağlanması konusunda alanını genişletmeye çalışması yeni sorunları beraberinde getirir.

Bulut Modifikasyonu / Yağmur Bombası

Bulut tohumlama, yalnızca uygun sinoptik ve mikro – fiziksel koşullarda yağış verimini marjinal düzeyde artırabilen bir atmosferik müdahaledir; havza ölçeğinde içme suyu arz güvenliğini sağlayacak kanıtlanmış ve tekrarlanabilir bir kapasite sunmaz. Kurak dönemlerde nem sınırlı olduğundan etkinliği düşer. Buna karşın politik söylemde “hızlı çözüm” olarak sunulması, talep yönetimi, kayıp – kaçak azaltımı ve bütüncül su politikalarının ertelenmesine yol açabilmektedir. Ayrıca yerel idarelerin asli yetki ve görev alanı dışında kalmaktadır.

Deniz Suyundan Arıtma

Deniz suyunun arıtılması teknik olarak mümkündür. Yüksek enerji tüketimi, yatırım amortismanı ve konsantre deşarjının çevresel yükü dikkate alındığında maliyet – etkinliği tartışmalıdır. Mevcut yüzey ve yeraltı suyu rezervlerinin işletme performansı, kayıp – kaçak oranları ve sektörel tüketim dağılımı analiz edilmeden çözüm olarak sunulamaz. Bu nedenle karar süreci; talep yönetimi, su verimliliği ve havza su bütçesi optimizasyonu tamamlandıktan sonra, ulusal ölçekte bütüncül planlama çerçevesinde değerlendirilmelidir. Su sorunu, yerel ölçekte siyasi tercihlere indirgenmemelidir.

Sel ve Taşkınların Esas Nedeni

Son yıllardaki taşkın olayları; arazi kullanımına bağlı olarak, yüzey geçirimsizliğinin artması, dere yataklarının daraltılması, taşkın alanlarının yerleşime açılması, yetersiz altyapı boyutlandırması ile doğrudan ilişkilidir.

Merkezi idare, ulaşım ve büyük altyapı yatırımlarında taşkın risk analizlerini güncellemelidir. Yerel yönetimler ise imar planlarını ve drenaj sistemlerini mevcut maksimum yağış değerlerine göre revize etmelidir.

“İklim değişimine uyumlu kentler” söyleminden önce, kentler mevcut meteorolojik parametrelere uyumlu hâle getirilmelidir. Kentler mevcut meteorolojik verilere uygun planlanır ve projelendirilir ise iklim değişiminin etkisi de giderilmiş olur.

Meteorolojik Hizmetler ve Ticari Yaklaşımlar

Su azlığı ile sel ve taşkın sonrası belediyelere çeşitli yazılım ve danışmanlık hizmetlerini pazarlamaya çalışanların sayları artmaktadır. Oysa meteorolojik değerlendirme; yalnızca yazılım değil, alanında yetkin meslek insanlarının teknik analizini gerektirir. Ayrıca yerel yönetimlerin merkezi idareler tarafından sağlanan hizmetlerin isim değişikliği ile kendilerine pazarlanmasına dikkat etmesi gerekir.

Su Yönetimi ve Mevzuat

Su yönetimi yalnızca suyun depolanması ve dağıtımı değildir. Havza ölçeğinde tüm süreçlerin birlikte ele alınmasını gerektirir. Mevcut uygulama su ile ilgili süreçler konusunda yeterli değildir.

Su Kanunu

Su ile ilgili yaşanan sorunlarda sürekli olarak “Su Kanunu Eksikliği” söylemi gündeme getirilmektedir. Mevcut mevzuat; havza koruma, taşkın alanlarının yerleşime açılmaması, su tahsis öncelikleri, atıksu arıtımı, kaynakların korunması, suların kirletilmemesi gibi pek çok konuları kapsamaktadır.

Özellikle belirtmek gerekir ki; 1943 tarihli 4373 sayılı Taşkın Kanunu etkin biçimde uygulanabilseydi, bugün yaşanan birçok sorun ortaya çıkmayacaktı.

Sorun Mevzuat Eksikliği Değil Uygulama Eksikliği

Sonuç olarak; 2025 yazındaki su azlığının ve 2026 kışındaki sel ve taşkınların; iklim değişimi gerekçesine indirgenmesi ve mevzuat eksikliğine bağlanması yönetimsel sorunların sonucudur. Hangi kurumun hangi yetki çerçevesinde ne yapacağı bellidir. Yerel yönetimler yetki sınırları içinde kalmalı, merkezi idare ulusal planlama sorumluluğunu yerine getirmelidir.

Sorunları doğru teşhis etmek, çözümün ilk adımıdır. Sorun iklim değişiminde olmadığına göre; 2025 yazından ve 2026 kışında yaşananlardan yukarıda açıkladığımız bilim, teknik, mevzuat ve yönetim konusunda dersler çıkartmamız ve ortak hareket ederek çözüm bulmamız gerekmektedir.

Su sorunu; arz artırımı ile değil, bütüncül planlama ve tüketim disiplini gerektirir.

The post İklim Değişimi ve Dirençli Kentler Sadece Söylem mi? appeared first on EMSAL.COM.

Kitapta kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca teknik bir yeniden yapılaşma değil; aynı zamanda ciddi hukuki sonuçlar doğuran karmaşık bir süreç olduğu ve yanlış atılan tek bir adımın geri dönüşü olmayan hak kayıplarına yol açabileceği vurgulanıyor. Hangi aşamada hangi belge gerekir, hangi hatalar süreci kilitler veya hangi yol hak kaybını önler; tüm bu sorular eserde cevabını buluyor.

Eserin Konusu

Kitap, kentsel dönüşüm sürecini yalnızca teorik hükümler üzerinden değil; sahada karşılaşılan gerçek sorunlar, uygulamada yapılan kritik hatalar ve yargıya taşınan uyuşmazlıklar üzerinden ele alıyor.

Kentsel dönüşüm sürecini şansa bırakmak istemeyenler için kaleme alınan eserde riskli yapı tespitinden itiraz sürecine, malik çoğunluğunun sağlanmasından sözleşme aşamasına, idari ve adli yargı yollarından güncel içtihatlara kadar dönüşümün her aşaması pratik, anlaşılır ve doğrudan uygulanabilir biçimde açıklanıyor.

Eserde Yer alan Başlıca Bölümler

Riskli yapı tespitinden itiraz süreçlerine, malik çoğunluğundan sözleşme aşamasına ve yargı yollarına kadar tüm aşamaları pratik ve anlaşılır bir dille açıklayan kitabın bölüm başlıkları ve başlıca içerikleri ise şöyle:

Kentsel dönüşümün hukuki temelleri ve 6306 sayılı kanun kapsamında normatif çerçevenin analizi

• 6306 Sayılı Kanun’un mmacı ve kapsamı nedir?
• Ölçülülük, eşitlik, hukuki güvenlik, vb. İlkelerin dönüşüm sürecine etkisi?
• Kentsel dönüşüm sürecinde idarenin ihmal veya hatalı işlemleri nedeniyle doğan sorumluluğu nedir?
• Kentsel dönüşüm uygulamalarında en sık karşılaşılan hukuka aykırılık türleri nelerdir?

Riskli yapı tespit sürecinin teknik, idari ve yargısal boyutları

• 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı kavramı nedir?
• 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapının unsurları nelerdir?
• 6306 sayılı kanun kapsamında riskli yapı tespiti kimler tarafından başlatılabilir?
• Riskli yapı tespitinde yetkili lisanslı kuruluşlar hangileridir?
• Teknik rapor maliyetleri kim tarafından karşılanır?
• Riskli yapı raporunun teknik içeriği nasıl olmalıdır?
• Riskli yapı tespitinde karot numunesi alınması zorunlu mudur?
• Riskli yapı tespiti kararının tebliğ süreci nasıl işler?
• Riskli yapı tespitine itiraz üzerine yapılan teknik inceleme süreci nasıl işler?
• Riskli yapı raporuna karşı dava açılabilir mi?
• Riskli yapı tespiti sürecinin engellenmesi halinde hangi hukuki yollara başvurulabilir?
• Riskli yapı raporunun yeniden alınmasını gerektiren durumlar nelerdir?
• Riskli yapı tespiti kararı tapu siciline nasıl işlenir?
• Riskli yapı raporu iptal edilirse süreç nasıl devam eder?

Salt çoğunluk ilkesi ve malikler arası karar mekanizmalarının hukuki sonuçları

• Salt çoğunluk kavramı nedir ve hangi kararlar için uygulanır?
• Kentsel dönüşümde pay satış süreci nasıl ilerler?
• Pay satış işlemlerine karşı açılabilecek davalar nelerdir?
• Pay satış işlemi idare mahkemesi tarafından iptal edilirse süreç nasıl devam eder?
• Kentsel dönüşüm sürecinde azınlık hakları nasıl korunur?
• Azınlıkta kalan malikler aleyhine sebepsiz zenginleşme durumu nasıl değerlendirilir?
• Azınlıkta kalan maliklerin paylarının satış değerinin tespitinde esas alınan kriterler nelerdir?
• Ortak karar protokolü düzenlenmesi ve toplantı yapılması zorunlu mudur?
• Satılacak pay üzerindeki hak ve şerhlerin hukuki durumu nedir?

Arsa sahibi – yüklenici ilişkileri ve inşaat sözleşmelerinde sorumluluk rejimi

• Yeniden değerleme sürecinde yapılabilecek inşaat sözleşmeleri hangileridir?
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların yükümlülükleri nelerdir?
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde teminat türleri ve alınma yöntemleri nelerdir?
• Cezai şartlar sözleşmede nasıl düzenlenir?
• Gecikme tazminatı maddesi sözleşmede nasıl düzenlenmelidir?
• Mücbir sebep maddesi sözleşmede nasıl düzenlenmelidir?
• Teknik şartname sözleşmede nasıl yer alır?

Proje, Ruhsat, Yıkım ve Hak Sahipliği Süreçleri

• Taşınma ve kira yardımı nasıl uygulanır?
• Kentsel dönüşüm sürecinde mevcut kira sözleşmelerinin hukuki durumu nedir?
• 6306 Sayılı Kanun’un TBK 350/2 kapsamındaki uygulaması nasıl değerlendirilmelidir?
• Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların hak ve yükümlülükleri nelerdir?
• Kentsel dönüşüm sürecinde harç ve vergi muafiyetleri nelerdir?

Riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarının planlama, kamulaştırma ve imar hukuku açısından değerlendirilmesi

• Riskli alan ilan edilebilecek alanlar ve gerekli şartlar nelerdir?
• Riskli alan tespiti nasıl yapılır ve kimler tespit talebinde bulunabilir?
• Riskli alan tespitine karşı açılabilecek davalar nelerdir?
• Riskli alan içinde olup riskli yapı dışında kalan yapıların hukuki durumu nedir?
• Riskli alanlarda acele kamulaştırma uygulaması ve danıştay içtihatları nasıl değerlendirilir?
• Rezerv yapı alanlarının tespiti ve gerekli şartlar nelerdir?
• Rezerv yapı alanı kararının iptali mümkün müdür?
• Rezerv yapı alanlarında imar planları nasıl hazırlanır ve uygulanır?
• İmar hakkı transferi nasıl uygulanır? Maliklere ne gibi avantaj ve hak sağlar?

The post Sorularla Kentsel Dönüşüm Hukuku appeared first on EMSAL.COM.

İmar hakkı aktarımı uygulamasında temel olarak iki parsel türü bulunmaktadır. Verici parsel, imar planında kamu hizmet alanında kaldığı için yapılaşma hakkı kullanılamayan parselleri ifade eder. Alıcı parsel ise verici parselde kullanılamayan yapılaşma hakkının aktarıldığı ve bu hakların kullanılabildiği parsellerdir. Aktarım işlemi plan kararları, değerleme çalışmaları ve idari onay süreçleri ile birlikte yürütülmektedir.

Uygulamada şehir planlama büroları, ilgili idareler ve değerleme uzmanları bu sürecin farklı aşamalarında görev almaktadır. Aktarımın plan kararları ile uyumlu olması, yoğunluk dengesi ve altyapı kapasitesi gibi unsurların dikkate alınması planlama sürecinin önemli bir parçasını oluşturmaktadır. Bu nedenle imar hakkı aktarımı hem planlama hem de mülkiyet düzeni açısından çok aşamalı bir uygulama sürecini içermektedir.

Başvuru ve İşleyiş Süreci

İmar hakkı aktarımı işlemi, alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin veya hissedarlarının muvafakatı bulunması hâlinde gerçekleştirilebilmektedir. Başvuru verici parsel malikleri veya kamu hizmetini vermekle yükümlü idare tarafından yapılabilir. İmar planını uygulamakla yetkili idare, plan kararlarında belirtilen arazi kullanımına göre ilgili kamu kurumunun uygun görüşünü alarak aktarım işlemini yürütür. İmar planından hangi kurumun kamu hizmetini üstleneceğinin belirlenememesi durumunda tüm kamu kurumlarından görüş alınır. Kamu kurumlarının görüşlerini en geç otuz gün içerisinde bildirmesi gerekmektedir. Bu süre içerisinde görüş bildirilmemesi halinde imar hakkı aktarımına ilişkin olumsuz bir görüş bulunmadığı kabul edilir.

Değer Tespitinin Yapılması

İmar hakkı aktarımı kapsamında alıcı ve verici parseller için değer tespiti yapılmaktadır. Değerleme işlemleri yönetmelikte yer alan 38 / C maddesi esaslarına göre yürütülür.

Uzlaşma Süreci

Alıcı parsel maliklerinin tamamı ile verici parsel malikinin veya hissedarlarının, yapılan değer tespitlerine ve gerçekleştirilecek imar hakkı aktarımına muvafakat ettiğini gösteren bir uzlaşma tutanağı düzenlenir.

Parselasyon Planı Kapsamında Tahsis İşlemleri

Uygulama imar planına göre oluşmuş alıcı parselin belediye veya kamu mülkiyetinde olması ve malik kurumun muvafakatinin bulunması halinde, aynı il sınırları ve uygulamayı yapacak idarenin yetki alanı içerisinde kalmak şartıyla verici parsel ile alıcı parseller aynı parselasyon planına konu edilebilir. Bu durumda yönetmelikte belirtilen değerleme esaslarına göre verici ve alıcı parsellerin değerleri belirlenir ve verici parselin imar haklarıyla birlikte tespit edilen değerine karşılık gelen alan alıcı parsele tahsis edilir.

İdari Onay Süreci

Alıcı ve verici parsellerin bilgileri, değerleri ve yüzölçümlerini içeren işlem için belediye encümeni kararı, il idare kurulu kararı veya ilgili kurum onayı alınır.

Belge ve Kayıt İşlemleri

İmar hakkı aktarımı işlemine ilişkin tüm bilgi ve belgelerin, işlemi onaylayan idarenin ilgili birimleri tarafından arşivlenmesi zorunludur.

Tapu ve Kamu Alanı İşlemleri

İmar hakkı aktarımı sonucunda verici parselin bulunduğu alanda yer alan park, yol ve meydan gibi tescile tabi olmayan umumi hizmet alanları tapudan terkin edilir. Tescile tabi diğer kamu hizmet alanları ise ilgili mevzuat hükümlerine göre tescil edilir. Bu alanların tapu kütüğüne kamu hizmeti dışında kullanılamayacağı ve özel mülkiyete konu edilemeyeceğine dair şerh düşülür.

Mülkiyet Düzenlemesi

Verici parselin kamuya bedelsiz terk edilmesinin ardından alıcı parsel üzerinde yeni mülkiyet düzeni oluşturulur. Bu düzenleme iki farklı şekilde yapılabilir:

Alıcı parsel malikinin muvafakati ile, ruhsat aşamasında verici parsel malikine imar hakkına karşılık gelen mülkiyet hakkı kat irtifakı esasına göre düzenlenebilir.

Verici ve alıcı parsellerin aktarım öncesindeki imar haklarının, aktarım sonucunda alıcı parsel üzerinde oluşan toplam imar hakkına oranı kadar hisselendirme yapılabilir. Bu durumda alıcı parsel üzerinde mülkiyete esas yeni tescil talep belgesi düzenlenir ve resmi senet ile mülkiyet devri gerçekleştirilir. Tapu sicilinde edinme sebebi imar hakkı aktarımı olarak gösterilir.

Değerleme Esasları

İmar hakkı aktarımı öncesinde verici ve alıcı parsellerin değer tespiti yapılır. Verici parselin değer tespitinde, kullanılamayan imar hakkının değeri esas alınır. Bu değer, verici parselin en yakın komşuluğundaki imar parsellerinde kullanılan emsal değerinden fazla olamaz. Birden fazla komşuluk durumunda ise komşu imar parsellerinin emsal değerlerinin ortalaması dikkate alınır. Değerleme işlemi, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş en az iki lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşunun belirlediği değerlerin ortalamasından az olmamak kaydıyla idarece oluşturulan kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenir. Değerleme raporlarına ilişkin maliyetler ise imar hakkı aktarımını talep eden tarafından karşılanır.

Sonuç

İmar hakkı aktarımı, uygulama imar planı bulunan alanlarda kamu hizmet alanlarında kalan parsellerin yapılaşma haklarının başka parsellere taşınmasını sağlayan bir planlama uygulamasıdır. Süreç; başvuru, değerleme, uzlaşma, idari onay, parselasyon ve tapu işlemleri gibi farklı aşamalardan oluşmaktadır. Bu aşamalar ilgili mevzuatta belirlenen usul ve esaslara göre yürütülmekte olup uygulama sürecinde ilgili idareler, şehir planlama büroları ve değerleme uzmanları birlikte görev almaktadır.

The post İmar Hakkı Aktarımı Başvuru ve İşleyiş Süreci appeared first on EMSAL.COM.

Konut üretiminin ihtiyacın gerisinde kalmasındaki kritik noktanın arsa maliyeti olduğunu söyleyen Çekici, “Kamu arsalarının erişilebilir konut üretimi için devreye alınması maliyet dengesini sağlamlaştıracaktır. Kamu – özel iş birliği modeli, arsa payını daha makul seviyelere taşıyabilir. Planlı arsa geliştirme ve uzun vadeli bir konut politikasına ihtiyaç var. Uzun vadeli bir politika, üretim ölçeğimizi büyüterek daha erişilebilir projelerin hayata geçmesini de sağlayacaktır” diyor.

Sıfır Konut Stoku Sorununa GYODER Çözümü

Mevcut satış hızının devam etmesi hâlinde piyasadaki sıfır konut stokunun kısa sürede tükenebileceğini ifade ediyorsunuz. GYODER olarak konuyla ilgili çözüm öneriniz nedir?

Mevcut satış temposu özellikle büyük şehirlerde talebin güçlü ve süreklilik arz eden bir yapıya sahip olduğunu ortaya koydu. Bazı segmentlerde sıfır stokların hızla azalması, konut ihtiyacının canlılığını net biçimde gösteriyor. Bu tablo, üretimin bu talep hızına planlı ve düzenli biçimde cevap vermesini gerektiğini de anlatıyor. Gayrimenkul sektörü uzun vadeli bir planlama alanı; arsa geliştirme süreci, finansman yapısı ve üretim takvimi birlikte ele alındığında arzın sürekliliği sağlıklı biçimde koruyabiliriz.

GYODER olarak sunduğumuz çözümün temelinde, üretimin finansman altyapısını güçlendirmek ve maliyet dengesini daha sürdürülebilir bir zemine taşımak var. Üretici finansmanının sermaye piyasaları üzerinden çeşitlenmesini, fon bazlı üretim modellerinin yaygınlaşmasını ve kurumsal yatırımın sektöre daha güçlü şekilde entegre edilmesini öncelikli görüyoruz. Dünyada konut üretimi banka kredileri, emeklilik fonları ve yatırım fonları gibi uzun vadeli kaynakların birlikte oluşturduğu bir finansman yapısıyla ilerliyor. Bu yapı üretimin daha planlı ve düzenli şekilde devam etmesini destekliyor. Türkiye’de de benzer bir finansman altyapısının güçlenmesinin arzın sürekliliğine katkı sağlayacağına inanıyoruz.

Bunun yanında kamu arsalarının erişilebilir konut üretimi amacıyla planlı biçimde değerlendirilmesi, arsa maliyetinin dengelenmesine ve üretimin daha geniş kesimlere ulaşmasına imkân tanıyabilir. Finansman çeşitliliği ve arsa politikasının birlikte ele alındığı bir modelin piyasada daha güçlü bir denge oluşturacağı kanaatindeyiz.

Konut Üretimi Neden Yetersiz? 

Günümüzde konut üretimi neden talebin gerisinde kalıyor? Bu anlamda en kritik kırılma noktası nedir?

Türkiye’de konut talebi güçlü ve süreklilik gösteren bir yapıya sahip. Artan hane sayısı, genç nüfus ve şehirleşme talebi canlı tutuyor. Üretim tarafında ise maliyet yapısı belirleyici oluyor. Özellikle arsa maliyetinin toplam proje maliyeti içindeki payı yüksek seviyelerde seyrettiğinde fiyat dengesi daha hassas bir zeminde oluşuyor. Bu durum üretim planlamasının kapsamını ve hızını doğrudan etkiliyor.

GYODER olarak bu tabloda en kritik kırılma noktasının arsa maliyeti olduğunu düşünüyoruz. Arsanın proje içindeki payı dengeli seviyelere geldiğinde üretim daha geniş kesimlere hitap edebilir ve erişilebilir konut üretimi güçlenir. Türkiye’de sektörün teknik kapasitesi ve üretim deneyimi güçlü; uygun maliyet zemini oluştuğunda arz tarafı daha hızlı devreye girer. Bu nedenle arsa başlığında sağlanacak yapısal bir denge, talep ile üretim arasındaki mesafeyi doğal biçimde kapatacaktır.

Arsa Maliyetlerini Düşürmek İçin Neler Yapılabilir?

Gelişmiş ülkelerde arsa maliyetinin ortalama %20 seviyelerinde kalabildiğini söylüyorsunuz. Türkiye’de bu oranı aşağı çekmek için hangi yapısal reformlara ihtiyaç var?

Gelişmiş ülkelerde arsa maliyeti, uzun vadeli planlama yaklaşımı ile dengeli seviyelerde tutulabiliyor. Kamu, konut üretimine ayrılan bölgeleri önceden planlıyor ve altyapısıyla birlikte geliştirilmiş şekilde piyasaya sunuyor. Arsa arzı belli bir program çerçevesinde ilerlemekte. Bazı modellerde kamu, arsayı projeye ortak ediyor ya da uzun vadeli kullanım hakkı da tanıyor. Bu yaklaşım arsa maliyetini proje içinde makul seviyede tutarak daha erişilebilir konut üretimine zemin hazırlıyor.

Türkiye’de de bu yaklaşımın mevcut üretim kapasitesini daha da güçlendireceğine inanıyoruz. Kamu arsalarının erişilebilir konut üretimi amacıyla planlı biçimde devreye alınması maliyet dengesini sağlamlaştıracaktır. Kamu – özel iş birliği modeli, arsa payını daha makul seviyelere taşıyabilir. Planlı arsa geliştirme ve uzun vadeli bir konut politikasına ihtiyaç var. Uzun vadeli bir politika, üretim ölçeğimizi büyüterek daha erişilebilir projelerin hayata geçmesini de sağlayacaktır. Bu çerçevenin konut üretiminde daha kapsayıcı bir dönemi de destekleyeceğine inanıyoruz.

2025’te Konut Satışlarındaki Yükseliş Nasıl Açıklanabilir? Konut Neden Güvenli Liman?

Yüksek faiz ortamına rağmen 2025’te rekor kıran konut satışlarını nasıl değerlendiriyorsunuz? Konutun “güvenli liman” olarak görülmesinin arkasında demografik ve sosyolojik hangi dinamikler var?

2025 verileri, konut talebinin güçlü ve yapısal bir zemine dayandığını net biçimde ortaya koydu. Satış hacminin yıl genelinde yüksek seyretmesi, piyasada canlı bir talep tabanı olduğunu gösteriyor. Faiz oranları önemli bir parametre; ancak piyasanın yönünü belirleyen asıl unsur erişilebilirlik ve finansman yapısının genişliği. Banka kredili satış oranlarındaki değişim de finansman modelinin çeşitlenmesi gerektiğine işaret ediyor. Bu tablo, talebin farklı finansman kanallarıyla da desteklenebileceğini ortaya koyuyor.

Türkiye’de konut talebinin arkasında güçlü bir toplumsal refleks var. Halkımız için ev sahibi olmak yalnızca bir yatırım tercihi değil, aynı zamanda bir güven duygusu. Aileler için mülkiyet gelecek planlamasının önemli bir parçası. Kiradan çıkma isteği ve birikimi somut bir varlıkta değerlendirme eğilimi oldukça güçlü. Konutun fiziki ve kalıcı bir değer sunması da bu tercihi destekliyor. Bu kültürel yaklaşım, konutu Türkiye’de her zaman güvenle tercih edilen bir alan hâline getiriyor.

2026’da Konut Satışları Nasıl Seyreder? 

2026’da konut satışlarında nasıl bir performans bekliyorsunuz, yeni bir satış rekoru öngörünüz var mı?

2025 yılı verileri, konut piyasasının güçlü bir hacmi sürdürebildiğini açık biçimde ortaya koydu. Yıl boyunca satışların yüksek seviyede gerçekleşmesi, talep tabanının canlı kaldığını gösteriyor. Özellikle kredi dışı satışların payının artması, talebin farklı kanallardan da destek bulabildiğini ortaya koydu. Bu tablo, 2026’da da hareketliliğin devam edeceğine işaret ediyor.

Demografik dinamizm ve hane oluşum hızı talebi beslemeye devam ediyor. Finansman araçlarının çeşitlenmesi ve üretim tarafındaki planlı ilerleme satış hacmini daha da güçlendirecektir. Piyasadaki erişilebilirlik koşullarının destekleyici seyretmesi hâlinde yüksek satış seviyelerinin korunması mümkün görünüyor. Bu çerçevede 2026’nın konut piyasasında güçlü performansın sürdüğü bir yıl olacağını öngörüyoruz.

Gayrimenkul Sektöründe Kadın Temsili Nasıl Artar?

Gayrimenkul gibi geleneksel olarak erkek egemen görülen bir sektörde kadın lider olmanın avantajları ve zorlukları hakkında neler söylemek istersiniz? Sektörde kadın temsilini artırmak için nasıl politikalar geliştirilmeli?

Gayrimenkul sektörü büyük yatırımların, teknik uzmanlığın ve sahadaki yoğun emeğin bir araya geldiği güçlü bir alan. Uzun yıllar erkek ağırlıklı bir yapı olarak şekillendi; bugün ise daha kapsayıcı bir dönüşüm sürecinden geçiyor. Kadınların sektörde daha görünür hale gelmesi ve liderlik pozisyonlarında yer alması bu değişimin en somut göstergesi. Bu sektörün çatı kuruluşunda liderlik sorumluluğunu taşımanın benim için özel bir anlamı var. Attığımız her adımın sektörün geleceğini şekillendirdiğinin bilinciyle hareket ediyorum. Gayrimenkulü daha kapsayıcı ve daha ileriye dönük bir anlayışla büyütmek temel önceliklerimden biri.

Bu dönüşümün kalıcı hâle gelmesi için politika tarafında da süreklilik önemli. Eğitim programlarının güçlendirilmesi, teknik alanlarda kadın istihdamını teşvik eden uygulamaların yaygınlaşması ve mentorluk mekanizmalarının kurumsallaşması bu süreci hızlandıracaktır. GYODER olarak kadın temsilini güçlendirmeye yönelik projeleri artırmayı ve sektör paydaşlarıyla kuracağımız iş birlikleriyle bu alanda somut katkı sağlamayı hedefliyoruz. Kadınların daha görünür, daha etkin ve daha fazla söz sahibi olduğu bir yapı, sektörün gelişimini daha da ileri taşıyacaktır.

Bu yıl düzenlenecek GYODER Gayrimenkul Zirvesi’nde hangi konular mercek altına alınacak?

Her yıl olduğu gibi bu yıl da gayrimenkul sektörünün tüm paydaşlarını aynı çatı altında buluşturarak ortak aklı güçlendirmeyi amaçlıyoruz. 20. GYODER Gayrimenkul Zirvesi’ni 27–28 Nisan tarihlerinde Zorlu PSM’de gerçekleştireceğiz. Zirvemizde finansmandan konuta erişime, istihdamdan kentsel dönüşüme, sürdürülebilirlikten yeni iş ve yatırım modellerine kadar sektörün ana gündem başlıklarını kapsamlı biçimde ele alacağız. Farklı bakış açılarını bir araya getirerek çözüm alanları üretmeyi ve gayrimenkulün geleceğine daha kapsayıcı bir perspektif sunmayı hedefliyoruz.

GYODER olarak zirvemizi sektörün dönüşümüne yön veren güçlü bir düşünce ve çözüm platformu olarak görüyoruz. Bu yıl da sektörün nabzını tutan, kalıcı iş birliklerini destekleyen ve somut adımlara alan açan bir buluşma zemini sunacağız.

The post Planlı Arsa Geliştirme ve Uzun Vadeli Konut Politikasına İhtiyaç Var appeared first on EMSAL.COM.