6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapıların yenilenmesini kolaylaştırmak amacıyla karar alma süreçlerine ve mülkiyet hakkına ilişkin özel düzenlemeler içermekle birlikte, dönüşümün finansmanına ilişkin sorunları tamamen ortadan kaldırmamaktadır. Bu kapsamda Dünya Bankası finansmanıyla hayata geçirilen İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi, riskli yapı maliklerinin uzun vadeli ve düşük faizli finansmana erişimini sağlayarak kentsel dönüşümün önündeki ekonomik engellerin azaltılmasını amaçlamaktadır.

Proje, yalnızca yapıların depreme dayanıklı biçimde yeniden inşa edilmesini değil, aynı zamanda enerji verimliliği yüksek ve iklim değişikliğine dirençli yapıların oluşturulmasını da hedeflemektedir. İzmir’de uygulanmaya başlanan ve zaman içerisinde kapsamı genişletilen proje, kentsel dönüşümün finansmanında önemli bir alternatif oluşturmuştur.

Bu çalışmada Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinin kapsamı, kredi koşulları, başvuru aşamaları, kat maliklerinin bireysel kredi kullanımı, ipotek işlemleri ve yükleniciye yapılan hakediş ödemeleri uygulama esasları çerçevesinde ele alınacaktır.

Projenin Kapsamı ve Uygulandığı İller

İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi, Dünya Bankası finansmanı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yürütülmektedir. Projenin finansman anlaşması 30 Aralık 2022 tarihinde imzalanmış, İzmir’deki resmî tanıtımı ise 7 Mart 2024 tarihinde gerçekleştirilmiştir. Proje kapsamında Bakanlık uygulamaları için 330,5 milyon avro tutarında finansman sağlandığı açıklanmıştır. Başlangıçta İzmir’de uygulanmaya başlanan projenin kapsamı İstanbul, Manisa, Kahramanmaraş ve Tekirdağ illeriyle genişletilmiştir.

Projenin temel amacı, deprem ve diğer afet risklerine karşı dayanıksız yapıların yenilenmesini teşvik etmek, yapı güvenliğini artırmak ve hak sahiplerinin uygun finansman koşullarıyla kentsel dönüşüm süreçlerine katılmasını sağlamaktır. Bununla birlikte, bir ilin proje kapsamına alınmış olması ile o ilde fiilen kredi başvurularının kabul edilmeye başlanması birbirinden farklı hususlardır. Bu nedenle başvuru öncesinde ilgili ildeki uygulama durumunun ayrıca kontrol edilmesi gerekmektedir.

Krediden Kimler Yararlanabilir?

Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılabilmesi için öncelikle taşınmazın proje kapsamındaki illerden birinde bulunması ve aranan hukuki ve teknik koşulları taşıması gerekmektedir. 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilen binaların malikleri ile proje koşullarına uygun olan diğer hak sahipleri kredi desteğinden yararlanabilmektedir.

Kredi başvuruları, kat malikleri tarafından bireysel olarak gerçekleştirilmektedir. Aynı apartmanda bulunan kat maliklerinin tamamının kredi kullanması zorunlu değildir. Bazı malikler kredi kullanmayı tercih ederken diğer malikler inşaat bedellerini kendi ekonomik imkânlarıyla karşılayabilmektedir.

Ayrıca her kat malikinin kredi başvurusu ayrı değerlendirilmektedir. Bir kat malikinin başvurusunun kabul edilmesi, diğer maliklerin başvurularının da kabul edileceği anlamına gelmemektedir. Riskli yapı tespitinin yapılmış olması da tek başına krediye hak kazanılması sonucunu doğurmamaktadır. Yapının teknik uygunluğu, yüklenicinin yeterliliği ve başvuru sahibinin hane gelirinin yeterli olması şartlarını taşıması gerekmektedir.

Kredi Tutarı, Faiz Oranı ve Geri Ödeme Koşulları

Dünya Bankası destekli İklim ve Afetlere Dayanıklı Şehirler Projesi kapsamında kat maliklerine, 3.000.000 TL’ye kadar, aylık %0,69 faiz oranıyla ve azami 180 ay vadeyle kredi kullanma imkânı sağlanmaktadır. Kullanılabilecek kredi miktarının belirlenmesinde esas alınan husus, kat malikinin yüklenici ile imzaladığı arsa payı karşılığı inşaat veya inşaat yapım sözleşmesi kapsamında üstlendiği ödeme yükümlülüğüdür.

Buna göre kat malikinin sözleşme kapsamında yükleniciye ödemeyi taahhüt ettiği bedel 3.000.000 TL’nin altında ise kredi miktarı sözleşmede belirlenen bedelle sınırlı olacaktır. Sözleşmede belirlenen ödeme yükümlülüğünün 3.000.000 TL’yi aşması hâlinde ise kat maliki, azami kredi limiti olan 3.000.000 TL’den yararlanabilecektir.

Örneğin, yüklenici ile yapılan sözleşmede kat malikinin ödeyeceği inşaat bedeli 2.000.000 TL olarak belirlenmişse kullanılabilecek kredi miktarı 2.000.000 TL olacaktır. Buna karşılık sözleşmede belirlenen bedelin 4.000.000 TL olması hâlinde kat maliki en fazla 3.000.000 TL kredi kullanabilecek, kalan 1.000.000 TL’yi kendi imkânlarıyla karşılamak durumunda kalacaktır. Dolayısıyla kredi tutarının belirlenmesinde kat malikinin ekonomik gücü değil, sözleşmeyle üstlendiği ödeme yükümlülüğü ve projenin azami kredi limiti esas alınmaktadır.

Bununla birlikte kat malikinin ekonomik durumu, belirlenen kredi tutarının geri ödenebilirliğinin değerlendirilmesi bakımından önem taşımaktadır.

Hane Halkı Geliri ve Kredi Ödeme Yeterliliği

Proje kapsamında aranan kredibilite şartlarından biri, aylık kredi taksitinin belgelenen hane halkı gelirinin %70’ini aşmamasıdır. Örneğin, 3.000.000 TL kredi kullanan bir kat malikinin, aylık %0,69 faiz oranı ve 180 ay eşit taksitli geri ödeme planı üzerinden hesaplanan aylık kredi taksiti yaklaşık 29.157 TL olacaktır.

Bu durumda kredi taksitinin hane halkı gelirinin %70’ini aşmaması gerektiğinden, başvuru sahibinin belgelemesi gereken asgari aylık hane halkı geliri yaklaşık 41.653 TL olacaktır.

Kredi uygulamasında öngörülen bir yıllık geri ödemesiz dönemin ardından kat malikleri kredi taksitlerini ödemeye başlamaktadır.

Faiz İndirimleri ve Özel Destekler

Proje kapsamında belirli sosyal gruplara ve enerji verimliliği yüksek yapılara yönelik ilave faiz indirimleri öngörülmektedir. Bakanlık açıklamalarında düşük gelirli hak sahipleri, riskli yapıdaki konutu dışında başka konutu bulunmayanlar, emekliler, şehit aileleri, engelli birey bulunan haneler ve belirlenen koşulları taşıyan kadın hane reisleri bakımından farklı indirim kategorilerine yer verilmiştir.

Bunun yanında yeni yapılacak binanın enerji performansı da kredi maliyetini etkileyebilmektedir. A sınıfı enerji performansına sahip yapılar için yıllık %0,50; B sınıfı enerji performansına sahip yapılar için yıllık %0,25 oranında faiz indirimi öngörülmektedir.

Belirli koşulların birlikte gerçekleşmesi hâlinde birden fazla indirim kategorisinden yararlanılması da mümkün olabilmektedir. Bu düzenlemeler, kentsel dönüşüm finansmanının yalnızca yapı güvenliğini değil, sosyal destek ve enerji verimliliği hedeflerini de kapsadığını göstermektedir.

Kat Malikleri Açısından Kredi Başvuru Süreci

Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi başvuruları, Bakanlığın ARAAD sistemi üzerinden yürütülmektedir. Başvuru süreci; riskli yapı tespiti, yıkım, ön başvuru, yapı ruhsatının alınması, yüklenicinin proje başvurusu, kat maliklerinin bireysel kredi başvuruları ve ipotek işlemlerinden oluşmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti, Yıkım ve Ön Başvuru

Kredi uygulamasından yararlanılabilmesi için öncelikle binanın 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş olması veya projenin kabul ettiği diğer uygunluk koşullarını taşıması gerekmektedir.

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesi ve binanın yıkım sürecine girmesiyle birlikte ARAAD sistemi üzerinden ön başvuru yapılabilmektedir. Bakanlık uygulamasında bu aşama Tip-1 ön başvurusu olarak adlandırılmaktadır. Tip-1 başvurusu, esas itibarıyla taleplerin toplanmasına yönelik olup doğrudan kredi tahsisi sonucunu doğurmamaktadır.

Ön başvuru binanın yıkımından önce de yapılabilmektedir. Binanın yıkılmış olması ve Tip-1 ön başvurusunun yapılmamış bulunması, diğer koşulların sağlanması hâlinde sonraki aşamada kredi başvurusu yapılmasına engel değildir.

Yapı Ruhsatının Alınması ve Yüklenicinin Başvurusu

Binanın yıkılmasının ardından kat malikleri tarafından belirlenen yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya eser sözleşmesi imzalanması ve yeni yapıya ilişkin mimari ve teknik projelerin hazırlanarak yapı ruhsatının alınması gerekmektedir. Yapı ruhsatının alınmasından sonra yüklenici, riskli yapı kimlik numarası ve yeni yapıya ait yapı ruhsatı bilgilerini kullanarak ARAAD sistemi üzerinden proje başvurusunda bulunmaktadır.

Bakanlık uygulamasında bu başvuru Tip-3 proje başvurusu olarak adlandırılmaktadır. Yüklenici tarafından yapı ruhsatı, müteahhitlik yetki belgeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, gerekli taahhütnameler ve projenin teknik uygunluğunu gösteren belgeler sisteme yüklenmektedir. Başvuru üzerine Bakanlık tarafından projenin kredi programına uygunluğu incelenmektedir. Yüklenicinin proje başvurusu uygun bulunmadan kat maliklerinin bireysel kredi başvuru aşamasına geçilememektedir.

Kat Maliklerinin Bireysel Kredi Başvuruları

Yüklenicinin başvurusunun uygun bulunmasının ardından kat malikleri için bireysel kredi başvuru süreci başlamaktadır. Bu aşamada kredi kullanmak isteyen her kat maliki, kendi adına ARAAD sistemine giriş yaparak başvurusunu gerçekleştirmektedir.

Başvuru kapsamında özellikle; tapu ve mülkiyet bilgileri, Web Tapu üzerinden temin edilen taşınmaz kayıtları, hane halkının gelir durumunu gösteren belgeler, banka ve ilgili idare tarafından talep edilen diğer belgeler sunulmaktadır.

Kat maliklerinin kredi başvuruları birbirinden bağımsız olarak değerlendirilmektedir. Her başvuru sahibi bakımından gelir durumu, devam eden icra veya haciz kayıtları ve kredi ödeme kapasitesi ayrıca incelenmektedir. Apartmandaki bütün kat maliklerinin Dünya Bankası kredisinden yararlanması zorunlu değildir.

Kat maliklerinden bir kısmı kredi kullanmayı tercih ederken diğerleri inşaat maliyetlerini kendi imkânlarıyla karşılayabilir. Dolayısıyla kentsel dönüşüm projesine katılmak ile Dünya Bankası kredisi kullanmak birbirinden farklı hukuki işlemlerdir. 6306 sayılı Kanun kapsamında salt çoğunlukla alınan yeniden yapım kararları, kat maliklerinin tamamı bakımından kendiliğinden bireysel kredi borçlanması yükümlülüğü doğurmaz.

Kat İrtifakının Kurulması ve İpotek İşlemleri

Kat maliklerinin kredi başvurularının değerlendirilmesinin ardından, kredi kullandırılması için gerekli teminat işlemlerinin tamamlanması gerekmektedir. Bu kapsamda yeni yapıya ilişkin kat irtifakının kurulması ve kat irtifakı tapularının oluşturulması önem taşımaktadır. Kat irtifakı tapularının düzenlenmesinin ardından kredi kullanacak kat maliklerinin bağımsız bölümleri üzerinde, kredi sözleşmesinde öngörülen koşullara uygun olarak banka lehine ipotek tesis edilmektedir.

Ziraat Bankası aracılığıyla yürütülen uygulamada, kredi kullanan kat maliklerinin kat irtifakı tapuları üzerinden ipotek işlemleri gerçekleştirilmektedir. Bu noktada özellikle vurgulanması gereken husus, ipotek işleminin kredi kullanacak malik bakımından bireysel olarak yürütülmesidir.

Kredi Tutarının Kat Malikinin Hesabına Blokeli Olarak Yatırılması

Kredi başvurusunun kabul edilmesi ve gerekli banka işlemlerinin tamamlanmasının ardından kredi tutarı, başvuru sahibi kat maliki adına açılan banka hesabına aktarılmaktadır. Ancak bu tutar, kat malikinin serbestçe kullanabileceği bir para niteliğinde değildir. Kredi tutarı, kat maliki adına açılan hesapta blokeli olarak tutulmaktadır.

Dolayısıyla kat malikinin söz konusu tutarı hesabından çekmesi, başka bir hesaba aktarması veya kredi amacı dışında kullanması mümkün değildir. Kredinin kat maliki adına tahsis edilmiş olması ile kredi bedelinin kat malikinin serbest tasarrufuna bırakılması birbirinden farklıdır. Bu uygulama, kredi kaynaklarının yalnızca riskli yapının yeniden inşasında kullanılmasını sağlamayı amaçlamaktadır.

Kredi Bedelinin Yükleniciye Hakediş Esasına Göre Aktarılması

Kredi tutarının kat maliki adına açılan hesapta bloke edilmesinin ardından, yükleniciye ödeme yapılması inşaatın ilerleme seviyesine bağlanmıştır. Yüklenici, inşaatın belirli aşamalarının tamamlandığını ve gerçekleşen imalat seviyesini ilgili belgelerle ortaya koymaktadır. İnşaatın ilerleme seviyesinin uygun bulunması üzerine, kat malikinin blokeli hesabında bulunan kredi tutarından ilgili ilerleme seviyesine karşılık gelen miktar serbest bırakılmakta ve yüklenicinin banka hesabına aktarılmaktadır.

Örneğin, 3.000.000 TL kredi kullanan bir kat malikinin bulunduğu projede, onaylanan kümülatif inşaat ilerleme seviyesinin %30 olması ve başka bir ödeme düzeltmesi bulunmaması hâlinde, toplam kredi tutarının %30’una karşılık gelen 900.000 TL’nin yükleniciye aktarılması söz konusu olabilecektir.

Bu sistemde kat maliki kredi borçlusu, yüklenici ise inşaatın gerçekleşme seviyesine göre serbest bırakılan finansmanın alıcısı konumundadır.

Yüklenicinin Yeterliliği ve Sözleşmenin Önemi

Dünya Bankası destekli kredi uygulamasında yüklenicinin seçimi, yalnızca inşaatın tamamlanması bakımından değil, finansmana erişim bakımından da belirleyici öneme sahiptir. Bakanlığın açıklamalarına göre yüklenicilerin kural olarak en az G grubu müteahhitlik yetki belgesine sahip olmaları gerekmektedir.

Dolayısıyla kat maliklerinin yüklenici seçiminde yalnızca teklif edilen inşaat bedelini veya bağımsız bölüm paylaşımını dikkate almaları yeterli değildir. Yüklenicinin kredi programının aradığı teknik ve idari şartları sağlayıp sağlamadığı da sözleşme imzalanmadan önce araştırılmalıdır. Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde krediye ilişkin yükümlülüklerin açık biçimde düzenlenmesi önemlidir.

Kredi başvurusu için gerekli belgelerin hazırlanması, yüklenicinin başvuru yükümlülükleri, kredi başvurusunun reddedilmesinin sözleşmeye etkileri ve kredi ödemelerinin inşaat ilerleme seviyesine göre yapılması hususlarının sözleşmede açıkça belirlenmesi gerekmektedir. Ayrıca kredi kullanan ve kullanmayan kat maliklerinin ödeme yükümlülüklerinin birbirinden ayrılması, her bir kat malikinin ödeyeceği yapım bedelinin açıkça sözleşmeye yazılması gerekmektedir. Bu sebeple Dünya Bankası Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisinin kullanılacağı projelerde hazırlanacak inşaat yapım sözleşmelerinin yukarıda bahsedilen bilgiler doğrultusunda hazırlanmalıdır.

Sonuç ve Değerlendirme

Dünya Bankası destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi kentsel dönüşümün finansmanında önemli bir alternatif oluşturmaktadır. İzmir’de uygulanmaya başlanan ve kapsamı altı ile genişletilen proje, riskli yapıların dönüşümünde uzun vadeli finansman modellerinin önemini ortaya koymaktadır. Proje kapsamında sağlanan 3.000.000 TL’ye kadar kredi imkânı, aylık %0,69 faiz oranı ve azami 180 ay vade, kat maliklerinin finansman ihtiyacının karşılanmasına katkı sağlamaktadır.

Kredi tutarının yüklenici ile yapılan sözleşmede belirlenen inşaat bedeline göre tespit edilmesi, kat maliklerinin hane halkı gelirlerinin kredi ödeme yeterliliği bakımından değerlendirilmesi ve kredi bedelinin hakediş esasına göre yükleniciye aktarılması, uygulamanın temel özelliklerini oluşturmaktadır. Ayrıca kat maliklerinin kredi kullanma konusunda serbest olmaları ve her başvurunun bireysel olarak değerlendirilmesi, farklı ekonomik koşullara sahip maliklerin aynı kentsel dönüşüm projesinde yer alabilmesini mümkün kılmaktadır.

Bununla birlikte kredi uygulamasının başarıya ulaşabilmesi, kat maliklerinin başvuru koşulları hakkında doğru bilgilendirilmesine, yüklenicilerin teknik ve mali yeterliliklerinin değerlendirilmesine ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin kredi uygulamasına uygun biçimde hazırlanmasına bağlıdır.

Sonuç olarak, Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisi, yalnızca finansman sağlayan bir destek mekanizması değil, aynı zamanda kentsel dönüşüm sürecinin planlanmasını ve uygulanmasını doğrudan etkileyen bir finansman modelidir. Bu nedenle kredi kullanımına dayalı kentsel dönüşüm projelerinde hukuki, teknik ve mali süreçlerin bir bütün olarak değerlendirilmesi önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinden kimler yararlanabilir?
Proje kapsamındaki illerde bulunan ve gerekli hukuki, teknik ve gelir koşullarını sağlayan riskli yapı malikleri kredi desteğinden yararlanabilir.

2. Dünya Bankası destekli kentsel dönüşüm kredisinin tutarı ve vadesi ne kadardır?
Kredi, aylık %0,69 faiz oranıyla 3 milyon TL’ye kadar ve azami 180 ay vadeyle kullanılabilir. Kredi tutarı, kat malikinin sözleşmeyle üstlendiği ödeme yükümlülüğüyle sınırlıdır.

3. Kentsel dönüşüm kredisi yükleniciye nasıl ödenir?
Kredi tutarı, kat malikinin hesabına blokeli olarak aktarılır. İnşaatın ilerleme seviyesi onaylandıkça ilgili tutar serbest bırakılarak yüklenicinin hesabına ödenir.

The post Dünya Bankası Destekli Kentsel Dönüşüm Kredisi: Kapsamı, Başvuru Şartları ve Uygulama Süreci appeared first on EMSAL.COM.

Yapay zekâ, dijital ikizler, kestirimci bakım, enerji verimliliği, döngüsel ekonomi, veri kalitesi ve insan kaynağı aynı araştırma gündeminin parçaları hâline gelmiş durumda. Bununla birlikte çalışmaların ortak mesajı yalnızca teknolojinin yükselişi değil. Araştırmalar, teknolojik yatırımların başarılı olabilmesi için liderlik, kurumsal hazırlık, çalışan yetkinliği ve doğru veri yönetiminin birlikte ele alınması gerektiğini gösteriyor.

Üretken Yapay Zekâ Tesis Yönetimine Nasıl Giriyor?

2026 yılında yayımlanan dikkat çekici çalışmalardan biri, Usman Mehmood ve Muhammad Bilal Zafar tarafından hazırlanan Generative AI in Facility Management: A Structural Topic Modeling Review with Qualitative Synthesis başlıklı araştırma oldu.

Çalışma, üretken yapay zekânın tesis yönetimindeki kullanım alanlarını yapısal konu modellemesi ve nitel analiz aracılığıyla inceliyor. Araştırmada sentetik arıza verisi üretimi, otomatik iş emri oluşturma, anormallik tespiti, görsel denetim, sesli bakım asistanları ve mevzuat destekli tasarım araçları öne çıkıyor.

Burada önemli gördüğüm nokta, yapay zekânın tesis yöneticisinin yerini alan bir sistem olarak değil, çok sayıdaki operasyonel veriyi anlamlandırmasına yardımcı olan bir karar destek mekanizması olarak değerlendirilmesi. Verinin doğru olmadığı veya süreçlerin açık biçimde tanımlanmadığı yapılarda yapay zekânın da beklenen faydayı üretmesi kolay görünmüyor.

Dijital İkizlerden Üretken Dijital İkizlere

London South Bank University öncülüğünde hazırlanan Generative Digital Twins for Facility Management in the Built Environment araştırması, 779 akademik çalışmayı inceleyerek dijital ikizlerle üretken yapay zekâyı aynı yapı içinde değerlendiriyor.

Çalışmada önerilen “üretken dijital ikiz” yaklaşımı, binanın yalnızca dijital bir kopyasını oluşturmayı değil, mevcut veriler üzerinden alternatif senaryolar üretmeyi ve yöneticilere olası sonuçları önceden gösterebilmeyi amaçlıyor.

Araştırmacılar bu yapının uygulanabilmesi için teknolojik bileşenlerin yanında organizasyon kültürü, insan kaynağı, çevresel hedefler ve operasyonel süreçlerin birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirtiyor. Sistem arızaları, gerçek zamanlı veri akışı, insan ile yapay zekâ arasındaki etkileşim ve organizasyon yapısının dijital ikizlere göre yeniden düzenlenmesi ise gelecek araştırma alanları arasında gösteriliyor.

Arıza Oluştuktan Sonra Değil, Oluşmadan Önce Müdahale Etmek

A Digital Twin Implementation Strategy for Predictive Maintenance in Facility Management başlıklı çalışma ise, BIM, IoT ve dijital ikiz teknolojilerinin kestirimci bakım süreçlerinde nasıl bir araya getirilebileceğini araştırıyor.

Dijital ikizler; ekipmanlardan gelen verilerin gerçek zamanlı izlenmesine, performans değişikliklerinin fark edilmesine ve olası arızaların önceden tahmin edilmesine imkân sağlayabiliyor. Böylece bakım yönetimi, arıza sonrasında müdahale eden yapıdan “öngör ve önle” yaklaşımına doğru ilerliyor.

Ancak araştırma, uygulamanın önünde önemli engeller bulunduğunu da ortaya koyuyor:

• İlk yatırım maliyetlerinin yüksek olması,
• Sensör ve yazılımlardan gelen verilerin uyumsuzluğu,
• Standartların yeterince gelişmemiş olması,
• Eski binalarda güvenilir dijital verinin bulunmaması,
• Nitelikli çalışan eksikliği,
• Kurumsal direnç ve görev tanımlarındaki belirsizlikler.

Bu bulgular, dijital ikiz yatırımının yalnızca bir yazılım veya sensör satın alma projesi olmadığını gösteriyor. İnsan, süreç ve teknoloji arasında gerçek bir uyum kurulması gerekiyor.

Dijital Dönüşümün Önündeki Asıl Engel Teknoloji Mi?

Suudi Arabistan tesis yönetimi sektörü üzerinde gerçekleştirilen bir araştırmada dijital dönüşümün önündeki 25 farklı sorun incelenmiş ve bunlar yedi ana faktör altında toplanmış.

Katılımcılara göre en önemli sorunlar; uygulama bütçesinin yetersizliği, araştırma ve geliştirme kapasitesinin sınırlı olması ve üst yönetimin sürece yeterince sahip çıkmaması. Dijital kültür, altyapı, uygulama maliyetleri, iş güvencesine ilişkin kaygılar ve kurumsal sistemlerin entegrasyonu da belirleyici başlıklar arasında yer alıyor.

Araştırmanın benim açımdan en anlamlı sonucu, dijital dönüşümün çoğu zaman teknoloji eksikliğinden önce bir liderlik ve organizasyon meselesi olduğudur. Yönetim, neden dönüşmek istediğini açık biçimde ortaya koyamıyorsa alınan sistemlerin bir süre sonra pahalı birer kayıt aracına dönüşme riski bulunuyor.

Bu sonucu destekleyen başka bir 2026 araştırmasında, dijital tesis yönetiminin başarı faktörleri 47 ampirik çalışma üzerinden incelenmiş. Liderlik desteği, eğitim programları ve paydaş katılımının başarı üzerinde teknolojiye özgü birçok faktörden daha güçlü etkiler oluşturduğu görülmüş. Altyapı hazırlığı, veri kalitesi ve değişim yönetimi de istatistiksel açıdan anlamlı sonuçlar vermiş.

Bazen Büyük Tasarruflar Karmaşık Yatırımlar Gerektirmiyor

Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki kamu binaları üzerinde gerçekleştirilen Application of DMAIC to Save Energy from Governmental Buildings başlıklı çalışma, tesis yönetiminde sürekli iyileştirme yöntemlerinin enerji performansına nasıl uygulanabileceğini araştırıyor.

Araştırmada, genellikle üretim ve kalite yönetimi alanlarında kullanılan DMAIC yöntemi tercih edilmiş. Bu yaklaşım; tanımlama, ölçme, analiz etme, iyileştirme ve kontrol aşamalarından oluşuyor. Amaç, enerji tüketimini tahminlere göre değil, ölçülebilir veriler ve neden-sonuç ilişkileri üzerinden değerlendirmek.

Çalışmada sıcak iklim koşullarına uygun yansıtıcı “serin boya” uygulaması ele alınmış. Araştırma sonuçlarına göre yaklaşık 8.620 AED tutarındaki uygulamayla yılda 238.000 kWh seviyesinde enerji tasarrufu potansiyeli belirlenmiş ve yatırımın geri dönüş süresi yaklaşık 33 gün olarak hesaplanmış.

Bu örnek, tesis yönetiminde verimliliğin her zaman büyük otomasyon yatırımları veya kapsamlı sistem değişiklikleriyle başlamadığını gösteriyor. Doğru sorunun belirlenmesi, mevcut tüketimin ölçülmesi ve uygun çözümün sahada doğrulanması bazen çok daha hızlı sonuç verebiliyor.

Benzer uygulamalar özellikle geniş çatı ve cephe yüzeylerine sahip kamu binaları, depolar, alışveriş merkezleri, okullar, hastaneler ve endüstriyel tesisler açısından değerlendirilebilir. Ancak her projede iklim, yapı kabuğu, kullanım yoğunluğu ve mevcut sistem performansının ayrı ayrı ölçülmesi gerekir.

Geleceğin Tesis Yöneticisi Hangi Yetkinliklere İhtiyaç Duyuyor?

2026 yılında yayımlanan Skills and Competencies for Industry – Ready Facility Managers araştırması, sektörün insan kaynağı tarafına odaklanıyor. Çalışmada 100 uluslararası iş ilanı incelenmiş, 15 sektör uzmanıyla görüşülmüş ve 34 farklı tesis yönetimi pozisyonu değerlendirilmiş.

Araştırma sonucunda 10 yetkinlik alanı altında toplam 54 beceri belirlenmiş. İnsan kaynakları ve ilişki yönetimi ile stratejik ve finansal yönetim en fazla talep gören alanlar arasında bulunuyor. İletişim, mali yönetim, operasyon ve bakım bilgisi ise neredeyse bütün yönetim seviyelerinde önemini koruyor.

Bu tablo, geleceğin tesis yöneticisinin yalnızca teknik sistemleri bilen bir yönetici olmayacağını açık biçimde gösteriyor. Finansal sonuçları okuyabilen, insan ilişkilerini yönetebilen, teknolojik yatırımları değerlendirebilen ve farklı uzmanlıkları ortak bir hedefte buluşturabilen yöneticilere duyulan ihtiyaç artıyor.

Döngüsel Ekonomi Tesis Yönetiminin Merkezine Geliyor

Kumasi Technical University tarafından hazırlanan çalışma, döngüsel ekonomi ilkelerinin Gana’daki tesis yönetimi uygulamalarına nasıl dâhil edilebileceğini inceliyor.

Araştırma; varlık yönetimi, satın alma, enerji, su ve atık süreçlerini tek bir yaşam döngüsü yaklaşımı içinde ele alan çok seviyeli bir model öneriyor. Kısa vadeli maliyet anlayışı, yetersiz yaşam döngüsü verileri ve gelişmemiş geri kazanım pazarları uygulamanın önündeki temel engeller olarak gösteriliyor.

Bu yaklaşımda tesis yönetimi, binayı yalnızca çalışır durumda tutan bir destek hizmeti olmaktan çıkıyor. Malzemenin kullanım ömrünü uzatan, yeniden kullanım olanaklarını değerlendiren, atığı azaltan ve satın alma kararlarını binanın bütün yaşam döngüsüne göre veren stratejik bir role yaklaşıyor.

Teknolojik Yenilikler Hangi Ülkelerde Yoğunlaşıyor?

23 Eylül 2026 tarihinde yayımlanan Technological Ecosystem Mapping in Facilities Management: Insights from Patent Data Mining başlıklı çalışma, yılın en güncel tesis yönetimi araştırmalarından biri.

Brezilya’daki Universidade Nove de Julho, Universidade de São Paulo ve UniSENAI bağlantılı araştırmacılar; 1977 – 2026 dönemindeki 2.967 patent, 3.018 mucit ve 2.007 başvuru sahibini incelemiş.

Patent faaliyetinin özellikle 2000 yılından sonra hızlandığı; teknolojik yeniliklerin sistem mimarileri, operasyonel kontrol ve dijital altyapı çevresinde sekiz ana kümede toplandığı görülmüş. Yenilik faaliyetleri Güney Kore, Japonya ve ABD’de yoğunlaşırken kurumlar ve mucitler arasındaki iş birliği ağlarının hâlâ parçalı olduğu belirlenmiş.

Araştırma; yapay zekâ destekli analiz, IoT, sistem entegrasyonu ve birlikte çalışabilirlik standartlarını sektörün geleceği açısından kritik alanlar arasında gösteriyor.

2026 Araştırmalarının Ortak Mesajı

Bu yıl yayımlanan çalışmaları birlikte değerlendirdiğimde birkaç temel yönelim görüyorum.

İlk olarak, reaktif bakım anlayışından veri destekli ve öngörücü yönetime doğru belirgin bir geçiş bulunuyor. İkinci olarak, dijital ikizler artık yalnızca binayı görselleştiren modeller olarak değil, karar üreten ve alternatif senaryolar geliştiren sistemler olarak değerlendiriliyor. Üçüncü olarak, sürdürülebilirlik enerji tüketiminin ötesine geçerek malzeme, satın alma, su, atık ve varlık yaşam döngüsünü kapsıyor.

Bununla birlikte araştırmalar, her tesisin dijital ikiz veya yapay zekâ yatırımıyla başlaması gerektiğini söylemiyor. Birleşik Arap Emirlikleri’ndeki DMAIC uygulamasında görüldüğü gibi, doğru ölçüm ve doğru iyileştirme yöntemiyle daha sade çözümler de önemli finansal ve çevresel sonuçlar sağlayabiliyor.

Bence araştırmaların en önemli ortak sonucu şu noktada birleşiyor: Teknolojinin başarısı yine yönetim kalitesine bağlı.

Liderlik desteği, çalışanların sürece katılması, görevlerin doğru tanımlanması, verinin güvenilirliği ve organizasyonun değişime hazırlanması sağlanmadan en gelişmiş sistemlerin bile sürdürülebilir fayda üretmesi oldukça zor görünüyor.

Sonuç olarak 2026 yılı araştırmaları, tesis yönetiminin “binaların bakımını yapan bir operasyon” tanımından hızla uzaklaştığını gösteriyor. Sektör; veri, teknoloji, insan, finans, sürdürülebilirlik ve yönetişimi aynı karar mekanizmasında bir araya getiren stratejik bir yapıya dönüşüyor.

Bana göre önümüzdeki dönemde başarılı tesis yönetimi şirketlerini birbirinden ayıracak konu, en fazla teknolojiye sahip olmaları değil; ihtiyaçlarını doğru belirleyerek uygun teknolojiyi, doğru süreçler ve yetkin insanlarla birlikte kullanabilmeleri olacak.

Teknoloji bize binayı daha ayrıntılı gösterebilir, arızaları önceden haber verebilir ve yüzlerce veriyi birkaç saniye içinde değerlendirebilir. Ancak hangi bilginin önemli olduğuna, hangi yatırımın öncelikli tutulacağına ve oluşturulan değerin kullanıcıya nasıl yansıtılacağına karar verme sorumluluğu hâlâ yönetimin üzerinde.

Sizce tesis yönetimi sektörünün bugünkü önceliği daha fazla teknoloji yatırımı yapmak mı, yoksa mevcut teknolojiyi yönetecek kurumsal ve insan kaynağı kapasitesini geliştirmek mi?

Sıkça Sorulan Sorular

1. Yapay zekâ tesis yönetiminde hangi alanlarda kullanılıyor?

Yapay zekâ; otomatik iş emri oluşturma, arıza tespiti, görsel denetim ve bakım süreçlerini desteklemek için kullanılıyor.

2. Dijital ikizler tesis yönetimine ne gibi katkılar sağlıyor?

Dijital ikizler, bina verilerini gerçek zamanlı izlemeye, olası arızaları tahmin etmeye ve farklı senaryoları değerlendirmeye yardımcı oluyor.

3. Tesis yönetiminde dijital dönüşümün önündeki temel engeller nelerdir?

Yetersiz bütçe, veri kalitesi sorunları, nitelikli çalışan eksikliği, üst yönetim desteğinin yetersizliği ve kurumsal direnç öne çıkıyor.

The post 2026 Yılında Tesis Yönetimi: Teknolojiden Önce Yönetim Anlayışı Değişiyor appeared first on EMSAL.COM.

Bu soruların her biri şüphesiz önemli ancak idari yapılanma, harita üzerinde sınır çizmekten ya da teknik bir mülki taksimat yapmaktan ibaret değildir. Bu mesele; kamu hizmetlerinin nerede örgütleneceğini, planlama kararlarının hangi mekânsal ölçekte alınacağını, yatırımların nereye aktarılacağını ve sosyoekonomik hayatın nasıl izleneceğini doğrudan belirleyen temel bir kamu politikası tercihidir.

Bugün karşı karşıya olduğumuz asıl sorun, birimlerin sayısından ziyade; mevcut idari ölçekler ile ülkenin gerçek ekonomik, sosyal ve mekânsal örgütlenmesi arasındaki uyumsuzluktur.

İnsanların günlük yaşamı, iş ilişkileri, ulaşım hatları ve hizmete erişim biçimleri idari sınırları çoktan aşmış durumda. Buna karşın kamu yönetimi hâlâ büyük ölçüde bu kağıt üzerindeki sınırlara tutunuyor. Sonuçta, bütüncül bir mekânsal gerçeklik farklı idari birimler arasında parçalanıyor; bambaşka büyüklük ve işleve sahip yerleşimler aynı hukuki statüye zorlanıyor. Bu durum yalnızca yönetimde verimsizlik yaratmıyor; bölgesel politikadan yatırım programlamasına, istatistik üretiminden kamu kaynaklarının adil dağılımına kadar geniş bir alanda tıkanmalara yol açıyor.

İdari Birimin Ölçeği Nüfustan İbaret Değildir

Ölçek tartışmalarında nüfus elbette bir göstergedir ama tek başına yetersizdir. Bir idari birimin ideal ölçeğini; coğrafi bütünlük, yerleşimlerin birbiriyle kurduğu sosyal ve ekonomik bağlar, ulaşım aksları, merkez – çevre ilişkileri ve kamunun örgütlenme kapasitesi belirler. Yani mesele sadece “Bu sınır içinde kaç kişi yaşıyor?” sorusundan ibaret değildir; “Bu insanlar nasıl bir mekânsal ilişki ağında yaşıyor ve hangi hizmet sistemine bağlı?” sorusuna da yanıt vermelidir.

Cumhuriyet’in ilk yıllarında bu mantığın izlerini görmek mümkün. Ülkenin bütünlüğü, ulaşım imkânları ve hizmetlerin etkinliği gözetilerek 1923’te 73 olan il sayısı 1926’da 63’e indirildi. Bu, rasyonel bir ölçek arayışının erken bir örneğiydi. Zamanla nüfus artışı, kentsel büyüme ve hizmet ihtiyacı il ve ilçe sayılarını tekrar artırdı. Ancak sonraki süreçte yeni idari birimlerin kurulmasında her zaman nesnel kriterler belirleyici olamadı; siyasi tercihler de sürece dahil oldu.

Türkiye’de istatistik altyapısı uzun yıllardır büyük ölçüde idari sınırlara bağlı olarak çalışıyor. Oysa idari sınırlar değiştikçe istatistiksel seriler de bozuluyor. İl ve ilçe sınırlarının değiştirilmesi, yeni belediyeler kurulması veya köylerin mahalleye dönüştürülmesi yalnızca yönetim sistemini değil, araştırma ve veri altyapısını da etkiliyor. Bugün geldiğimiz noktada ise sistemik bir ölçek uçurumu var:

• Bir tarafta 16 milyonluk İstanbul, diğer tarafta 84 bin nüfuslu Bayburt il statüsünde.
• İstanbul’un Esenyurt ilçesi 1 milyona yaklaşan nüfusuyla pek çok ili geride bırakırken, Çankırı’nın Bayramören ilçesinde nüfus 500 civarında.
• Büyükşehirler arasında da durum farklı değil: İstanbul da büyükşehir, 750 bin nüfuslu Erzurum da…
• Mahalle ölçeğine indiğimizde tablo daha da çarpıcı. Nüfusu 100 bini aşan adeta “küçük şehir” kıvamında 4 mahalle var. 50 binin üzerindeki mahalle sayısı 70’e yaklaşıyor, 10 bini geçenlerin sayısı ise 2 bini aşıyor. Öte yandan birkaç kişinin yaşadığı mahallelerimiz de var.

Bu tablo, idari birimler arasındaki dengesizliğin istisna olmaktan çıkıp kronik bir yapısal soruna dönüştüğünü net bir şekilde gösteriyor. Bu yüzden idari reformu sadece “yeni il/ilçe açmak” ya da “birleştirmek” gibi basite indirgeyemeyiz. Asıl ihtiyacımız olan, kamu politikalarının hangi ölçekte işlevsel olduğunu ortaya koyacak sistematik bir mekânsal analiz çerçevesinin geliştirilmesidir.

İdari Coğrafya ile İşlevsel Coğrafya Ayrımı

Bugün kent ve kır tanımlarımız da büyük ölçüde idari sınırlara veya nüfus eşiklerine dayanıyor. Sorunun özünü kavramak için idari birimler ile işlevsel bölgeler arasındaki farkı görmek gerekir. İdari birimler; devletin ve yerel yönetimlerin kanunla çizilmiş örgütlenme sınırlarıdır. İşlevsel bölgeler ise insanların, işletmelerin ve kurumların fiilen oluşturduğu organik ilişkiler ağıdır.

Oysa bir kentin gerçek sınırı, belediye sınırından ibaret değil. İnsanların işe, eğitime, sağlığa ve ticarete yönelik günlük hareketleri çoğu zaman idari sınırları aşıyor. Örneğin, bir ilçedeki sanayi alanı komşu ilçeye taşabilir; bir insan bir ilçede yaşayıp diğerinde çalışabilir, sağlık hizmetini bir başkasından alabilir. Mekânsal planlama açısından asıl kritik soru şudur: Hangi yerleşimler, hangi işlevler üzerinden birbiriyle bütünleşiyor?

Türkiye’deki planlama sisteminin en büyük zayıflığı, bu işlevsel ilişkileri idari sınırların gölgesinde bırakmasıdır. Bölgesel gelişme politikalarında, birbiriyle sıkı ekonomik bağları olan yerleşimler sırf farklı idari birimlerde yer aldıkları için birlikte değerlendirilemiyor. Aynı şekilde, bir ilin kendi içindeki derin gelişmişlik farkları, il genel ortalamalarının arkasında kaybolup gidiyor.

Aynı ölçek sorunu şehir ve kır tanımlarında da yaşanıyor. Kentleşmeyi sadece nüfus eşiğine ve idari statüye bağlayan eski anlayış artık işlevsizdir. Bugün bir yerleşimin kentsel niteliği; nüfus yoğunluğu, istihdam yapısı, günlük hareketlilik ve çevresiyle kurduğu fonksiyonel bağlar üzerinden okunmak zorundadır. Şehir ile kır arasındaki keskin idari sınırlar silinmiş, geniş geçiş alanları oluşmuştur. Artık “şehir” sınırından ziyade, o şehrin etki alanını kapsayan “işlevsel kentsel alan” kavramını merkeze almalıyız.

İdari Reformdan Önce Veri Altyapısı

Mevcut yapının bir diğer olumsuz sonucu da istatistik sisteminde görülüyor. Veriler idari sınırlara göre toplandığı için, idari sınırlar değiştiğinde tarihsel karşılaştırılabilirlik bozuluyor. En önemlisi de ortalama veriler mekândaki gerçek eşitsizlikleri maskeliyor. Doğru bir mekânsal politika için daha fazla veri toplamaya değil; doğru ölçekte ve coğrafi referansı olan veri üretmeye ihtiyacımız var.

Bu noktada Mekânsal Adres Kayıt Sistemi (MAKS) ve TÜİK’in hazırladığı Kent – Kır Nüfus İstatistikleri son derece kritik adımlardır. Veriyi idari sınırlardan bağımsız, doğrudan coğrafi konumla ilişkilendirerek üretmek; yarın idari sınırlar değişse bile mekânsal gerçekliği kesintisiz izlememizi sağlar. Buradaki temel yaklaşım şu olmalıdır: Veri idari sınırlara hapsedilmemeli, aksine idari sınırlar verinin gösterdiği gerçekliğe göre şekillenmelidir.

Türkiye’nin ölçek sorununu çözmenin ilk adımı aceleyle yeni bir idari harita çizmek olamaz. Öncelikle ülkenin mekânsal hareketliliğini, istihdam akışlarını, ulaşım koridorlarını ve hizmet erişim hatlarını idari sınırlardan bağımsız okuyabilen dinamik bir veri ve analiz altyapısı kurulmalıdır. Özetle; idari reformdan önce veri reformu şarttır. Geleceğin mekânsal yönetim modeli tek ölçekli ve statik olamaz; çok ölçekli ve çok katmanlı olmak zorundadır. İl ve ilçe, kamu yönetiminin temel idari omurgası olarak kalacaktır; ancak bu yapının üzerine işlevsel kentsel alanlar, şehir – bölgeler, ekonomik havzalar ve ulaşım koridorları gibi esnek mekânsal katmanlar entegre edilmelidir.

Bu ölçek arayışının en alt ama belki de en kritik halkasını ise mahalleler oluşturmaktadır. Günümüzde bazı kentlerde, tek bir mahallenin nüfusu bağlı olduğu şehrin toplam nüfusunun %40’ına kadar ulaşabilmektedir. Birer “azman mahalleye” dönüşen bu devasa idari birimlerde ne muhtarlık kurumunun yönetim kapasitesi ne de mahalle ölçeğinde kamu hizmeti sunumu sürdürülebilir durumdadır. Mahalle, yönetimsel bir formalite ya da kontrolsüzce büyüyen bir idari yapı olmaktan çıkarılmalıdır. Türkiye’de mahalle teşkilatı; katılımı güçlendiren, kentsel hizmetlere erişimi kolaylaştıran ve kentin temel planlama ile komşuluk birimi olarak mantıksal sınırlar dahilinde yeniden ele alınmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Türkiye’de kaç il olmalı?

Bu soru aslında idari yapımız için doğru bir başlangıç noktası değildir; asıl sorulması gereken soru, mevcut idari ölçekler ile ülkenin gerçek sosyoekonomik ve mekânsal örgütlenmesinin nasıl uyumlu hâle getirileceğidir.

2. “İdari coğrafya” ile “işlevsel coğrafya” arasındaki fark neden önemlidir?

İdari coğrafya kanunla çizilmiş statik sınırları temsil ederken, işlevsel coğrafya insanların günlük yaşam, istihdam ve hizmet ilişkilerinden doğan dinamik bağları ifade eder. Mekânsal planlamanın başarısı, idari sınırlara takılmadan bu işlevsel kentsel alanları merkeze almasına bağlıdır.

3. Türkiye’de idari yapılanmadaki ölçek sorununu çözmek için önce hangi düzenleme yapılmalı?

Yeni il ve ilçe ihdas etmeden önce idari sınırlardan bağımsız dinamik bir mekânsal veri ve analiz altyapısı (veri reformu) kurulmalıdır. Bu veri altyapısıyla birlikte, alt ölçekte kent nüfusunun %40’ına varan azman mahalleler yerine rasyonel komşuluk ve planlama birimleri oluşturulmalıdır.

The post Türkiye’nin İdari Yapılanmasında Ölçek Sorunu ve Kentsel Nitelik appeared first on EMSAL.COM.

Ülkemizde kentsel dönüşüm uygulamalarının temel hukuki dayanağı olan 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği, riskli yapıların hızlı şekilde yenilenmesini hedeflemekle birlikte dönüşüm sürecinde eski yapının fiili kullanım biçimi ile yeni projedeki mimari düzenlemeler arasında farklılıklar ortaya çıktığında ilgili mevzuat hatta sadece hukuki çözüm yetersiz kalabilmektedir.

Bu konuda ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümü, yalnızca hukuki düzenlemeler ile değil aynı zamanda teknik incelemelere ve objektif değerleme yöntemlerine dayanmalıdır. Bu uyuşmazlıkların başında yıkılan bina yerine inşa edilen binalarda yani alan kayıpları ve terasların kullanımına dayalı talepler gelmektedir.

Bu makalede, alan kaybı ve teras kullanımına ilişkin tipik anlaşmazlıklar hukuki ve teknik açıdan incelenmekte; çözüm önerilmektedir.

Alan Kaybı Uyuşmazlıklarının Kaynağı

6306 sayılı Kanun kapsamındaki binalara ait mimari projelerde alan kaybı iddiaları genellikle şu nedenlerle ortaya çıkar:

• Fiili kullanım ile tapu kayıtları arasındaki uyumsuzluk, eski yapılarda balkonların kapatılması, ortak alanların (garaj, sığınak, kapıcı odası vs.) bağımsız bölüm gibi kullanılması, yapı kayıt belgesi ile ruhsatta yer almayan çekme kat vs. alanların kullanılması vs.
• Yeni projede mimari zorunluluklar nedeniyle net alanların veya iş yerlerinde cephe (vitrin) ölçülerinin değişmesi, Deprem Yönetmeliği, yangın merdiveni, asansör boşlukları gibi teknik gerekliliklerin bağımsız bölüm alanlarını etkilemesi.
• Yeni proje için alınan imar durumuna göre emsal artışı ya da plan notları ile bağımsız bölümlerin (konut / ticari) tespiti, asgari alan ve yükseklik ölçüleri ile bağımsız bölüm dağılımının yeniden düzenlenmesi.
• Maliklerin eski kullanım alışkanlıklarını yeni projede aynen talep etmesi.

Bu durumlarda malik, “yeni projede kullanım alanım küçüldü” iddiasında bulunabilir; ancak fiili kullanımın hukuki alanla örtüşmemesi hâlinde öncelikle teknik tespit zorunludur.

Teras Kullanımı ve Ortak Alan Sorunları

Teraslar, kentsel dönüşüm projelerinde en sık tartışma yaratan alanlardandır. Sorunlar sıklıkla şu başlıklarda toplanır:

• Eski binada bir bağımsız bölümün terası fiilen özel kullanımda iken tapuda ortak alan olarak görünmesi,
• Yeni projede terasların ortak alan olarak planlanması,
• Terasın bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmesi talepleri,
• Terasın kullanım hakkının kime ait olacağı konusunda kat malikleri arasında anlaşmazlık (teras çıkışlarının sadece bağımsız bölümden yapılıp yapılmadığı vs.)
•  Ruhsata aykırı (kaçak) çekme kat kullanımı.

Bu ve benzeri durumlarda 6306 sayılı Kanun özel bir düzenleme içermediğinden, Kat Mülkiyeti Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar Yönetmeliği, İlgili Büyükşehir İmar Yönetmeliği, Plan Notları ve proje müellifinin teknik raporları belirleyici olmaktadır.

Öncelikle ilgilinin eski projede fiilen kullanılan alan ve ruhsatlı projesi, tapu kayıtları ve yönetim planına göre gerçek hak sahibi olduğu alan tespit edilmelidir. Terasın hangi daireye ait olduğu veya kullanım hakkının kime ait olduğu öncelikle onaylı mimari projede ve apartmanın yönetim planında belirlenir. Eğer mimari projede terasa erişim sadece tek bir dairenin içinden verildiyse ve dışarıdan başka bir giriş yoksa, bu teras o bağımsız bölümün Kat Mülkiyeti Kanunu metrekare anlamında “bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yer (eklenti)” sayılır ve ilgili bağımsız bölümün ayrılmaz bir parçası / balkonu gibi kabul edilir. Ancak ortak alan olduğu yani, sadece bağımsız bölümden değil merdivenden tüm maliklerin erişimine açık olarak çıkış yapılan teras kanunen ortak alan vasfında olup bunun malik tarafından fiilen kullanımı ya da üstünün kapatılması, girişinin ayrılması gibi durumlar ortak alan vasfını ortadan kaldırmaz ve yeni projede ortak alan olarak kullanımına engel olmaz. Tapuya işlenmiş dairenin eklentisi olan terası açık alan olarak dilediğiniz gibi kullanabilirsiniz; ancak üzerini kapatmak, etrafını örmek veya kalıcı bir oda hâline getirmek istediğinizde, kat maliklerinin 4 / 5 çoğunluğu ile muvafakati ve imar mevzuatına uymak yasal bir zorunluluktur.

Yargıtayın da konuyla ilgili kararları mevcuttur. 18. Hukuk Dairesi 2009 / 12544 E., 2009 / 11718 K. kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28.maddesinde; yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olduğu öngörülmüştür. Öte yandan aynı Yasanın 19.maddesinin ikinci fıkrasına göre de kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana taşınmazın ortak yerlerinde onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 4. maddesinde ortak alan olarak kabul edilen terasın salt olduğu gibi kullanma şekli yönetim planı ile teras katta bulunan kat maliklerine verilmiştir.

Maddede “Yönetim planı ile kullanma şeklinin ve kimin tarafından kullanılacağının belirlenmesi terasın ortak alan olma niteliğinde bir değişiklik meydana getirmediği gibi burayı kullanan bağımsız bölüm maliklerinin dava konusu yere müdahale edip kendi bağımsız bölümlerine buranın bir bölümünü katacak şekilde onaylı mimari projeye aykırı olarak tesis ve değişiklik yapmaları yasal mevzuata uygun düşmez” demiştir.

Hukuki Çerçeve: Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6306 Sayılı Kanun’un Uygulanması

6306 sayılı Kanun “Uygulama İşlemleri” başlıklı 6’ıncı maddesi önceki vasfıyla tescil ilkesini getirmiş ve kural olarak bağımsız bölümlerin önceki hakları (cins, kat, konum, cephe, metrekare vs.) korunarak yeni proje üzerinden kat irtifakı kurulacağı düzenlemiş ayrıca dönüşüm sürecine ilişkin özel hükümler içerse de bağımsız bölüm alanları, ortak alanlar ve eklentiler konusunda Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uygulanmaya devam edeceği belirtilmişidir.

Kat Mülkiyet Kanununa (KMK) “Ana yapının harap olması” başlıklı 47’nci maddesi “Ana yapının tümü harap olmuşsa, ana gayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer” hükmünde olup, riskli yapı ilan edilerek yıkılan binalarda kat mülkiyeti sona erer ve kat mülkiyeti terkin edilerek cins tashihi yapılmak suretiyle tapuda arsa vasfına döner.

Bu sebeple yıkılan binaya ait mimari proje, kullanım hakları, yapı kayıt belgesi ile sağlanan haklar, kat malikleri kurulu kararları ve uygulamalar sona erer. Yeni bina bakımından, inşaat yapım sözleşmesi ve eki mimari projeye göre alınacak yapı ruhsatına esas mimari projedeki bağımsız bölüm dağılımı ve ortak alanlar ile tapuya gönderilecek arsa payları işlenen bağımsız bölüm listesine göre kat irtifakı kurulur. Bu sebeple yeni binada hem dairelerin net ve brüt metrekareleri, hem ortak alanların neler olduğu, terasların ortak alan sayılıp sayılmadığı gibi hususların sözleşme ve yönetim planına yazılması faydalıdır.

Bu sebeple maliklerin sözleşme hazırlık aşamasında eski binaya ait ruhsatlı proje, vaziyet planı, tapu kayıtlarını esas alarak kesin ve çizili imar durumuna uygun proje hazırlatması ve bunun sözleşmeye eklenerek tercihen ruhsat öncesi belediyesinden mimari proje ön onayı alınması ve ardından ruhsata esas mimarı projenin hazırlanması, yeni binada hem maliklerin kendi arasında hem de yüklenici ile olan süreci sağlıklı ve şeffaf yürütmelerini sağlayacaktır.

Belirtmek gerekir ki 6306 sayılı Kanun’da yapılan değişiklikle salt çoğunluk ile ruhsat alınmakla birlikte kat irtifak kurulumu, proje tadilatı gibi ilerleyen süreçlerde genel hükümlere göre işlem yapılmakta ve sayısal çoğunluk aranmaktadır. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel görüşleri de bu yönde olup “6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliğinde Yapılan Değişiklikler Hk” konulu dağıtımlı yazılan E-81467545-502.99-199831 sayı 12.03.2026 tarihli görüşünde;

“Taşınmazda kat irtifakı / kat mülkiyeti kurulması, yapı kullanma izin belgesi düzenlenmesi gibi yapı ruhsatının alınması ve yapım işine devam edilmesi için mecburi olmayan, yapı ruhsatı alındıktan sonra tesis edilen/edilebilen bu ve benzeri işlemlerin zikredilen hüküm kapsamında değerlendirilebilmesi mümkün olmayıp, bahse konu işlemlerin salt çoğunluğun kararıyla değil, meri mevzuatına göre yürütülmesi gerekmektedir” diyerek genel hükümlerin uygulanacağını belirtmiştir. Bu nedenle salt çoğunluk ile sözleşme imzalansa ce ruhsat alınsa dahi kat irtifak kurulum vb. süreçlerde KMK’nin öngördüğü sayısal çoğunluk sağlanmalıdır, somut olayın şartlarına göre resen kat irtifak kurulum vs. gibi istisnai durumlar ise saklıdır.

Önemli bir nokta olarak, yönetim planın da özellikle işyerleri olan binalar bakımından kullanım kararlarını göstermesi ve bunun yüklenici değil oturum sağlayacak malikler tarafından hazırlanarak sözleşmeye eklenmesi ve 4 / 5 çoğunluk sağlanarak tapuya tescil edilmesi önerilir. Zira Kat Mülkiyeti Kanunu m 10 / 4 gereği yüklenici hem kat irtifakını kurabilmekte hem de yönetim planının tapuya işletmektedir. Yüklenicinin de parselde kök malik ya da temlik suretiyle hissedar olması, bahçe, teras vb. ortak alanları kendi ihtiyacına uygun ancak diğer maliklerin aleyhine olacak şekilde yönetim planına ekletmesi sorununu karşımıza çıkartabilir, bu sebeple maliklerin yönetim planını kendisi hazırlayarak sözleşmeye ekletmesi ve tapuya bu metnin işlenmesi noktasında denetim yapması önerilir. Örneğin bir dosyamızda sözleşme ekine yönetim planı koyulduğu hâlde yüklenicinin kırtasiyede satılan standart yönetim planını tapuya işletmesi sebebiyle ortak kullanım alanında epey sorun yaşanmış ve düzeltilmesi için yeniden karar alınarak yönetim planının oluşturulması ve tapuda işlenmesi gerekmiş ve süreç epey zahmetli olmuştu, bu sebeple maliklere ve avukatlara yönetim planının tapuya tescili aşamasını takip etmelerini öneriyorum.

Yönetim planı makalemizin konusu olan teras kullanımları ve diğer ortak alanların kullanımı noktasında da belirleyici olduğundan önem taşımaktadır.

Bağımsız Bölüm Alanı

KMK’ye göre bağımsız bölümün alanı, onaylı mimari proje ve ruhsat ekleri esas alınarak belirlenir ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği 4’üncü maddede açık tanımı yapılmıştır.

Terasın Hukuki Niteliği

KMK m. 4’e göre teraslar kural olarak ortak alan niteliğindedir. Ortak alanlarda her malik arsa payı oranında kullanım hakkı sahibidir. Özel kullanım hakkı ancak: yönetim planı, proje, kat malikleri kurulunun oybirliği ile verilebilir.

6306 Sayılı Kanun’un Etkisi

Kanun, çoğunluk kararlarıyla dönüşüm sürecini hızlandırsa da ortak alanların tahsisi konusunda KMK hükümlerini bertaraf etmez. Bu nedenle teras kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar teknik ve hukuki inceleme gerektirir.

SPK Onaylı Lisanslı Firmalardan Değerleme Raporu Alınmasının Önemi

Sıkça karşımıza çıkan alan kaybı ve teras kullanımına ilişkin uyuşmazlıklarda önemli ve belirleyici olan ruhsat tarihinde geçerli imar planı, plan notları ve imar durumu kullanım kararları olup çekme mesafeleri, yola terk, otopark zorunlulukları, asansör ve merdiven boşlukları gibi zorunlu ortak alanlar ayrılması sonucu kullanım alanı küçülmesi kaçınılmazdır. İmar durumu ve mimari zorunluluklara uygun hazırlanacak mimari proje ve alınacak yapı ruhsatı geçerlidir. Bununla birlikte imardan kaynaklanan ya da sözleşme gereği Yüklenici ile yapılan ticari anlaşma sonucu oluşan kullanım değişiklikleri (metrekare kaybı, dükkan yerine konut verilmesi vb.) sebebiyle hak sahibinin yaşadığı değer kaybı hem eski hem yeni projenin (karşılaştırmalı) incelenmesi ile hazırlanan değerleme raporu esas alınarak, gerektiğinde arabuluculuk yöntemi ile dava açılmasına gerek kalmaksızın çözülebilir.

Örneğin batar kat denen tavan yüksekliği üst katlara göre fazla olan zemin kat dairelerin Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde yapılan değişiklik ile sınırlanması , sadece ticari kullanımı olmayan konut ve ticari imarlı binalarda zemin katların düz kat olarak yapılma zorunluluğu gibi yasal sınırlamalar sebebiyle alan kaybı yaşayan malikler yönünden , kendilerine değerleme raporunda belirlenecek şerefiye farkı ödenmesi yada bu bedelin inşaat bedelinden mahsup edilmesi yoluyla çözüm bulunması mümkündür. Nitekim alan kaybı iddiaları çoğu zaman subjektiftir; teknik ölçüm ve değerleme yapılmadıkça sağlıklı bir değerlendirme mümkün değildir.

Değerleme Raporunun Sağladığı Faydalar

• Eski ve yeni projedeki bağımsız bölüm alanları karşılaştırılır.
• Fiili kullanım ile hukuki alan arasındaki farklar tespit edilir.
• Terasın bağımsız bölüme değer katkısı hesaplanır.
• Alan ve hacim kaybının parasal karşılığı belirlenir.
• Taraflar arasında adil paylaşım için somut veri oluşturur.
• Yargı sürecinde bilirkişi incelemesine temel teşkil eder.

Çözüm Yolları

1. Teknik İnceleme ve Alan Tespiti

Eski binanın ruhsatı, mimari projesi, tapu kayıtları ve fiili kullanım durumu karşılaştırılarak net alan belirlenmelidir.

2. Terasın Hukuki Niteliğinin Netleştirilmesi

Terasın ortak alan mı, eklenti mi, özel kullanım alanı mı olduğu proje ve yönetim planı üzerinden belirlenmelidir.

3. Değerleme Raporu ile Maddi Telafi

Alan ve hacim kaybı varsa, bunun parasal karşılığı hesaplanmalıdır.

4. Arabuluculuk

Değerleme Raporu üzerinden yapılacak arabuluculuk süreci uyuşmazlıkların hızlı ve düşük maliyetli çözümü için etkili bir yöntemdir.

5. Yargı Yolu

Anlaşmazlık Çözülemezse Malik Ne yapabilir?

Mimari görüş de alması da önerilerek, Türk Borçlar Kanunu kapsamında teslim edilen bağımsız bölüm yönünden eksik iş sebebiyle dava yoluna gidebilir. Bu durumda ilgilinin teslim tutanağı imzalanırken ihtirazi kayıt (çekince) koyması ve yasal süresi içinde yükleniciye ihtarname göndermesi dava sürecinin sağlığı açısından zorunludur.

Süreçte açılabilecek davalara örnek olarak,

• TBK m. 112 vd ve m. 475 vd’a göre eksik teslim edilen metrekare oranında, teslim tarihindeki rayiç değer üzerinden parasal karşılık olarak bedel indirimi (tazminat) davası,
• Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3’e göre bina yıkılmadan ve tercihen riskli yapı ilan edilmeden önce yasal şartları sağlamak kaydıyla, bağımsız bölümlerin büyüklük ve konumları arsa payı ile orantısız ise mahkemeden payların yeniden düzenlenmesi için arsa payı düzeltim davası,
• TBK m. 475’e göre alan kaybı bağımsız bölümün kullanım amacını tamamen ortadan kaldıracak ölçüde fahiş ise sözleşme feshi davası,
• Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) m 683’e göre mülkiyet hakkına dayanarak el atmanın önlenmesi davası açılabilir.

Makalemizin konuya açıklık getirmesi ve ilgililere çözüm yolunda ışık olması dileğiyle.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kentsel dönüşümde yeni projede alan kaybı neden yaşanabilir?

Yeni projede deprem ve yangın yönetmelikleri, asansör ve merdiven boşlukları, çekme mesafeleri, otopark zorunlulukları ve imar koşulları gibi teknik gereklilikler nedeniyle bağımsız bölüm alanları değişebilir.

2. Terasın kullanım hakkının kime ait olduğu nasıl belirlenir?

Terasın hukuki niteliği öncelikle onaylı mimari proje ve yönetim planına göre belirlenir. Teras ortak alan niteliğindeyse, bir malik tarafından fiilen kullanılması tek başına bu niteliği değiştirmez.

3. Alan kaybı nedeniyle yaşanan anlaşmazlıklar nasıl çözülebilir?

Öncelikle eski ve yeni projeler ile tapu kayıtları karşılaştırılarak teknik tespit yapılabilir. Yeni projede alan ve hacim kaybına bağlı değer kaybı oluşuyorsa değerleme raporuyla maddi karşılığı belirlenerek dava açılmadan ara buluculuk yoluyla çözüm sağlanabilir; anlaşma olmazsa yargı yoluna başvurulabilir.

The post Kentsel Dönüşümde Alan Kaybı ve Teras Kullanımı Anlaşmazlıklarına Çözüm Yolları appeared first on EMSAL.COM.

Daha ciddi bir etik sorun, kişinin kendi güvenliğinden şüphe duyduğu veya teknik inceleme sonucunda riskli olduğu tespit edilen bağımsız bir bölümü üçüncü şahıslara kiralamasıdır. Bu durumda tehlike ortadan kaldırılmamakta, yalnızca başka bir bireye devredilmektedir.

Bu çalışma, İstanbul’daki kentsel dönüşüm meselesini yalnızca mühendislik ve şehircilik perspektifinden değil; risk algısı, bireysel sorumluluk, toplumsal sessizlik ve etik düşünce çerçevesinde incelemektedir.

Temel sav şudur: Bir tehlikenin farkında olmak sorumluluğu azaltmaz; aksine artırır.

Artık “Bilmiyorduk” Diyebilir miyiz?

Deprem doğal bir olgudur. Ancak depremin kitlesel bir felakete dönüşmesi yalnızca doğanın sonucu değildir. Fay hatlarını insanlar oluşturmaz; şehirleri insanlar inşa eder. Bir binanın hangi zemine inşa edileceği, taşıyıcı sisteminin nasıl tasarlanacağı, projesine uygun şekilde inşa edilip edilmeyeceği, yapım sürecinde yeterli denetimin sağlanıp sağlanmayacağı ve kullanım süresince taşıyıcı sisteme müdahale edilip edilmeyeceği, insan kararlarının sonucudur. Bu nedenle deprem ile deprem afeti eş anlamlı değildir.

Deprem doğal bir tehlikedir; büyük ölçekli can ve mal kayıpları ise bu tehlikenin kırılgan bir yapılaşma ile etkileşimi sonucunda ortaya çıkmaktadır. Bu durum İstanbul için onlarca yıldır bilinmektedir. Bilimsel araştırmalar Marmara Bölgesi’ndeki deprem riskini ortaya koymuş; kamu kurumları yapı stoğunun kırılganlığı, altyapı eksiklikleri, ulaşım, acil toplanma alanları ve geçici barınma ihtiyaçları üzerine kapsamlı çalışmalar yürütmüştür. Dolayısıyla İstanbul için temel soru artık yalnızca “Deprem olacak mı?” değildir; asıl soru şudur: “Bu riskin farkında olmamıza rağmen neden yeterli adımlar atılmamaktadır?”

Bilgi ile Uygulama Arasındaki Uçurum

Aristoteles’in Nikomakhos’a Etik adlı eserinde vurguladığı temel düşüncelerden biri, etiğin yalnızca teorik bilgi üretmek için değil, insan davranışlarını yönlendirmek için var olduğudur. Bu yaklaşım deprem güvenliği açısından kritik önem taşımaktadır. Bir bireyin “Binamız eski”, “Projesine uygun olmayabilir”, “Kaçak katlar bulunmaktadır” gibi tespitlerde bulunması yeterli değildir.

“Taşıyıcı sistemle ilgili endişelerimiz bulunmaktadır.” “Deprem analizi gerçekleştirdik.”“Raporda ciddi eksiklikler tespit edilmiştir.” şeklindeki ifadeler tek başına can güvenliğini sağlamaz. Bilgi ancak; güçlendirme, yeniden inşa, resmî denetim, tahliye, yapısal müdahale veya benzeri somut tedbirlerle koruyucu nitelik kazanır.

Bu bağlamda karşı karşıya olduğumuz mesele yalnızca bilgi eksikliği değildir; daha kritik bir sorun söz konusudur: Bilinen risk karşısında eylemsizlik.

Riskli Yapıda Yaşamak Her Zaman Aynı Şekilde Değerlendirilemez

Riskli olduğu değerlendirilen bir yapıda ikamet etmeyi sürdüren bireyler aynı etik kategoride değerlendirilemez. Emekliler, düşük gelirli aileler, yüksek kira maliyetlerini karşılayamayan kişiler, alternatif konutu bulunmayan kiracılar veya dönüşüm maliyetini üstlenemeyen malikler açısından bu durum genellikle özgür bir tercih değildir.

Bu nedenle kentsel dönüşüm tartışması, “Bina riskliyse neden ayrılmıyorlar?” sorusuna indirgenmemelidir. Ancak, kişinin alternatif bir konut imkânı bulunmasına rağmen, kendisinin ikamet etmek istemediği bir yapıyı üçüncü şahıslara kiralaması, farklı bir etik boyutu gündeme getirmektedir. Bu durumda, birey kendi üstlenmek istemediği riski başka bir kişiye devretmektedir. Risk ortadan kalkmamakta, yalnızca el değiştirmektedir.

7 Kat Ruhsatlı Bir Yapının 15 Kat Olarak İnşa Edilmesi

Konuyu somutlaştırmak amacıyla genelleştirilmiş bir senaryo ele alınabilir: Bir yapının ruhsatının 7 kat için düzenlendiği, ancak fiilen 15 kat olarak inşa edildiği varsayılsın. Burada teknik açıdan önemli bir ayrım yapılmalıdır:

Bir yapının ruhsata aykırı olması, depremde kesinlikle yıkılacağı anlamına gelmez. Bu tür bir iddia bilimsel açıdan geçerli değildir. Ancak, 7 kat için tasarlanmış bir taşıyıcı sistemin 15 kata çıkarılması, mühendislik açısından titizlikle incelenmesi gereken kritik bir durumdur. Çünkü ek katlarla birlikte; yapının toplam kütlesi, deprem etkileri, kolon ve perdelerdeki talep değerleri, temel yükleri, devrilme etkileri, kat ötelemeleri ve taşıyıcı sistemin genel davranışı önemli ölçüde değişebilir. Bu nedenle, uygulama ile proje arasındaki bu tür büyük farklılıklar, mevcut taşıyıcı sistemin bütüncül bir şekilde yeniden değerlendirilmesini zorunlu kılmaktadır. Ancak söz konusu mesele yalnızca mühendislik boyutuyla sınırlı değildir.

Binada ikamet eden veya mülkiyet sahibi olan kişilerin; yapının 7 kat olarak ruhsatlandırıldığını, fiilen 15 kat olarak inşa edildiğini, bu süreci yürütenleri ve yapım geçmişini bildiğini varsayalım. Buna rağmen, yapıdan bağımsız birimler satın almaktadırlar. Daha sonra deprem güvenliği konusunda endişe duyarak bağımsız bir teknik kuruluşa inceleme yaptırmaktadırlar. Bu inceleme ciddi yapısal yetersizlikler ortaya koyuyorsa, etik sorumluluk düzeyi değişmektedir; zira bu aşamada “bilmiyordum” savunmasının geçerliliği büyük ölçüde ortadan kalkmaktadır.

Analiz Yaptırmak ile Sonucun Gereğini Yerine Getirmek Aynı Şey Değildir

Bir yapının deprem performansının değerlendirilmesi sorumlu bir yaklaşımdır; ancak rapor hazırlanması tek başına yeterli değildir. Asıl mesele, elde edilen sonuçların nasıl değerlendirildiğidir. Bu bağlamda, özel mühendislik raporları ile mevzuat çerçevesinde düzenlenen resmî “riskli yapı tespiti” birbirinden ayrılmalıdır; her teknik rapor aynı hukuki sonuçları doğurmaz. Bununla birlikte, etik sorumluluk açısından konu daha kapsamlıdır. Güvenilir bir teknik inceleme sonucunda yaşam güvenliğini etkileyebilecek ciddi riskler tespit eden bir kişi, bu bilgiyi göz ardı edemez. Bilgi sorumluluk doğurur; genellikle bilgi düzeyi arttıkça sorumluluk da artar.

Kendi Oturmadığı Yapıyı Başkasına Kiralamak

Bu durum, meselenin en kritik etik boyutlarından birini oluşturur. Bir malik, “Bu binada yaşamayı güvenli bulmuyorum” diyerek kendi risk değerlendirmesini yapabilir. Ancak aynı kişinin “Burada yaşamam ama kiraya veririm” demesi, başka bir bireyin yaşamını tehlikeye attığı için farklı bir ahlaki sorun teşkil eder.

Ayrıca, malik ile kiracı arasında genellikle bilgi dengesizliği bulunmaktadır. Malik; binanın geçmişi, ruhsat sorunları, sonradan yapılan müdahaleler, müteahhit bilgileri, geçmişteki anlaşmazlıklar ve teknik incelemeler hakkında bilgi sahibi olabilirken, kiracı genellikle yalnızca kendisine sunulan birimi görmektedir. Bu durum ciddi bir bilgi asimetrisine yol açmaktadır.

Immanuel Kant’ın ahlak felsefesindeki temel ilkelerden biri, bireyin asla yalnızca bir araç olarak kullanılmaması gerektiğini savunur. Bu ilke konut güvenliği bağlamında değerlendirildiğinde şu rahatsız edici soru ortaya çıkmaktadır: Kendi taşınmazımızın ekonomik getirisini korumak adına, başka bir kişinin bilmediği bir riski üstlenmesine göz yumabilir miyiz? Bir konutun kira geliri, bir bireyin yaşam güvenliğinin önüne geçmemelidir.

Bilinçli Satın Alma

Benzer bir sorun, ciddi ruhsat veya yapısal kusurları bilinen yapılardan bağımsız bölüm edinilmesinde de görülmektedir. İlk bakışta şu şekilde ifade edilebilir: “Riskin farkındayım ve kendi kaynaklarımla ediniyorum.”

Ancak bir yapının deprem güvenliği yalnızca malikinin özel tercihi değildir. Bir binanın çökmesi, yalnızca ilgili kişinin varlıklarını değil; arama – kurtarma ekiplerini, sağlık sistemini, itfaiye hizmetlerini, ulaşım altyapısını, komşu yapıları ve kamu kaynaklarını da etkiler. Bu nedenle yapısal güvenlik güçlü bir kamusal nitelik taşır. Bilinen yapısal veya hukuki sorunların ekonomik değer üzerinden sürekli el değiştirmesi, riskin gayrimenkul piyasasında dolaştırılması anlamına gelebilir.

Müteahhidi Tanımak ve Sessiz Kalmak

Daha karmaşık bir durum, yapıyı gerçekleştiren kişilerin yakından tanınmasıdır. Bireyler müteahhiti, ailesini, ortaklarını veya yapının geçmişini yakından biliyor olabilir. Arkadaşlık, komşuluk, akrabalık veya ticari ilişkiler doğal olarak sosyal sadakatler oluşturur. Ancak yaşam güvenliği söz konusu olduğunda, kişisel ilişkilerin teknik gerçekliğin önüne geçmemesi gerekir. Zamanla şu ifadeler toplumda normalleşebilir:

“Bu durum zaten genel olarak bilinmektedir.”

“Uygulama uzun yıllardır bu şekildedir.”

“Şimdiye kadar herhangi bir olumsuzluk yaşanmadı.”

“Sorumluluk bana ait değildir.”

“Kimse itirazda bulunmuyor.”

“Şu aşamada ihtilaf yaratmaya gerek görülmemektedir.”

Bu noktada mesele bireysel tutumun ötesine geçmektedir. Kolektif sessizlik oluşmaktadır. Bir toplumda herkesin farkında olduğu bir hata, müdahale edilmediğinde zamanla olağanlaşabilir.

Ahlaki Çözülmeden Etik Erozyona

Bu süreç günlük dilde “ahlaki çürüme” olarak ifade edilebilir; ancak akademik açıdan etik erozyon kavramı daha açıklayıcıdır. Çünkü erozyon ani değil, kademeli bir süreçtir. Önce küçük bir ihlal kabullenilir; ardından bir diğeri olağanlaşır. Bazı kişiler durumu bilmekle birlikte sessiz kalır.

Yapı el değiştirir; yeni sahibi “Ben yapmadım” der. Ardından yeniden devir gerçekleşir; bir süre sonra kiraya verilir. Yeni kullanıcı yapının geçmişini bilmez. İlk ihlal ile güncel kullanıcı arasındaki zaman farkı, sorumluluğu görünmez kılar. Ancak fiziksel gerçeklik ortadan kalkmaz. Deprem meydana geldiğinde, geçmişteki tüm kararların sonuçları eş zamanlı olarak günümüze yansır.

Hannah Arendt ve Düşüncesiz Normalleşme

Hannah Arendt’in “kötülüğün sıradanlığı” kavramı, kendine has ve oldukça ağır bir tarihsel bağlamda formüle edilmiştir; bu nedenle deprem güvenliğiyle doğrudan eşleştirilmesi uygun değildir.

Bununla birlikte, Arendt’in vurguladığı düşünmeme ve eylemlerin sonuçlarını sorgulamama olgusu, bu alanda anlamlı bir analitik çerçeve sunabilir.

“Ben yapmadım.”

“Herkes böyle yapıyor.”

“Devlet çözsün.”

“Belediye neden zamanında izin verdi?”

“Benim yapabileceğim bir şey yok” gibi ifadeler, kendi bağlamlarında anlaşılabilir görünse de sorumluluğun parçalı bir şekilde başkalarına devredilmesi, kimsenin bütünden sorumlu olmadığı bir yapıya yol açar.

Afet riskleri tam da bu tür sistemlerde artış gösterir.

“Ben Yapmadım” Her Şeyi Açıklar mı?

Yıllar önce gerçekleşmiş bir mevzuat ihlalinden, binayı sonradan edinen kişinin doğrudan sorumlu tutulması hukuki açıdan doğru değildir. Ancak geçmişteki eylemlerden kaynaklanan sorumluluk ile güncel riskin bilinmesinden sonraki sorumluluk aynı değildir. Kişinin yapısal durumu bilmemesi ayrı bir durumdur; riskin öğrenilmesiyle birlikte sorumluluk değişir. Bağımsız teknik inceleme yaptırılması ve sonuçların değerlendirilmesi ise daha farklı bir aşamayı temsil eder.

Bu nedenle; riski bilmeden bir yapıda yaşamak, riski öğrendikten sonra yaşamaya devam etmek ve riski bilerek aynı yapıyı üçüncü kişilere kiralamak etik açıdan eşdeğer değildir.

“Yıllardır Ayakta” İfadesi Mühendislik Açısından Kanıt Değildir

Riskli yapılara ilişkin yaygın savunmalardan biri “Bu bina yıllardır ayakta” ifadesidir. Ancak bir yapının uzun süre dikey yükler altında ayakta kalması, güçlü bir depremde yeterli performans sergileyeceğinin kanıtı değildir. Bir yapının deprem güvenliği; taşıyıcı sistem düzenine, malzeme özelliklerine, detaylandırmaya, zemin koşullarına, yapım kalitesine, sonradan yapılan müdahalelere ve deprem etkileri altındaki davranışına bağlıdır.

Dolayısıyla, “bugüne kadar yıkılmadı” ifadesinden “gelecekte de yıkılmaz” sonucuna varılamaz.

Gayrimenkul Değeri ile İnsan Hayatı Arasındaki İlişki

Kentsel dönüşüm tartışmalarının en önemli psikolojik ve ekonomik boyutlarından biri, gayrimenkulün Türkiye’deki anlamıdır. Bir konut, çoğu aile için yalnızca barınma alanı değil; uzun vadeli birikim, miras, emeklilik güvencesi, kira geliri ve ekonomik güvenlik kaynağıdır. Bu nedenle, bir yapının riskli olduğunun saptanması, malik açısından yalnızca teknik bir bilgi değil, aynı zamanda ciddi bir ekonomik tehdittir. Bu gerçek göz ardı edilmemelidir.

Kentsel dönüşüm sisteminin, bireylere gerçekçi ekonomik alternatifler sunması gerekmektedir. Ancak ekonomik kaygıların anlaşılabilir olması, her eylemi etik açıdan meşru kılmaz. Özellikle, kişinin kendisi için kabul etmediği bir riski ekonomik kazanç amacıyla başkasına aktarması, farklı bir etik sınır oluşturur.

Kiracının Bilgi Edinme Hakkı

Geleceğin kentsel dönüşüm politikalarının temel bileşenlerinden biri, kiracıların yapıya dair bilgilere erişimini sağlamak olmalıdır. Bir birey otomobil satın alırken aracın geçmişindeki önemli hasarlar hakkında bilgi edinebilirken, yaşamının büyük kısmını geçireceği bir binada ruhsat geçmişi, taşıyıcı sistem değişiklikleri, sonradan eklenen bölümler, güçlendirme çalışmaları, teknik raporlar ve deprem performansına ilişkin değerlendirmeler gibi kritik bilgilere çoğu zaman erişememektedir. Bu durum ciddi bir bilgi asimetrisine yol açmaktadır.

Uzun vadede, yapıların teknik geçmişini kayıt altına alan güvenilir ve şeffaf bir “dijital yapı pasaportu” benzeri sistemin geliştirilmesi, yalnızca şehircilik açısından değil, yaşam hakkı bakımından da büyük önem taşımaktadır.

Kentsel Dönüşüm Yalnızca Bina Yenileme Süreci Değildir

Kentsel dönüşüm, yalnızca eski bir yapının yıkılıp yerine yenisinin inşa edilmesi değildir. Gerçek dönüşüm; güvenli yapılaşma, doğru mühendislik uygulamaları, etkin denetim, şeffaf bilgi akışı, sosyal adalet ve ekonomik erişilebilirlik ilkeleri üzerine inşa edilmelidir.

Bu yaklaşım, toplumsal sorumluluk ilkesi üzerine inşa edilmelidir. Yeni bir yapının cephesi, kullanılan mermer, satış değeri veya kat planı, dönüşümün başarısını tek başına yansıtmaz. Temel ölçüt şudur: İnsanların yaşam güvenliği gerçekten artmış mıdır?

Depremden Önce Yıkılan Şey

Büyük depremlerde ilk yıkım her zaman betonda gerçekleşmez; süreç çok daha önce başlamış olabilir. Projeye aykırı ilk müdahalede, denetimin göz ardı edildiği ilk uygulamada, “bir şey olmaz” denilen ilk anda, teknik raporun dikkate alınmadığı toplantıda, riskin ekonomik kaygılarla ertelendiği kararda ve bireyin üstlenmek istemediği riskin başkasına aktarıldığı noktada yıkım başlar. Deprem, bu kararların sonuçlarını yalnızca birkaç saniye içinde görünür kılar. Bu nedenle İstanbul’un deprem sorunu yalnızca “Binalarımız sağlam mı?” sorusuyla ele alınamaz. Bir diğer kritik soru şudur: “Birbirimizin hayatından ne kadar sorumluyuz?”

Sonuç: Yalnızca Binalarımızı Değil, Yaklaşımımızı da Güçlendirmeliyiz

İstanbul’un deprem sorunu yalnızca jeolojik veya mühendislik temelli bir mesele değildir; aynı zamanda ekonomik, hukuki, toplumsal ve etik boyutlar taşımaktadır. Deprem tehlikesi ve yapı stokunun büyük bölümünün geçmişte farklı standartlara göre inşa edildiği bilinmektedir. Ruhsata ve projeye aykırı yapılaşmanın tarihsel bir sorun olduğu ve geçmiş depremlerin Türkiye’de ciddi sonuçlar doğurduğu tecrübe edilmiştir. Bu risklerin bilindiği yapılarda herhangi bir önlem alınmaması, yalnızca “deprem bilinci eksikliği” ile açıklanamaz; bu durum bir sorumluluk sorunu teşkil etmektedir.

Daha da ciddi bir etik sorun, bireyin kendisi için kabul etmediği yapısal riski, aynı bilgiye sahip olmayan kişilere aktarmasıdır. Aristoteles’in etik anlayışında olduğu üzere, bilginin davranışa dönüşmesi gerekmektedir. Kant’ın vurguladığı gibi, insan ekonomik hedeflere ulaşmak için bir araç olarak değerlendirilemez.

Toplumsal yaşamda hataların sürekli göz ardı edilmesi, zamanla bu durumların olağan kabul edilmesine yol açabilmektedir. İstanbul’un depreme hazırlanması için yalnızca kolonların, perdelerin, temellerin ve yapı stokunun güçlendirilmesi yeterli değildir. Denetim, hukuk, bilginin şeffaflığı, kiracıların bilgi edinme hakkı ve kentsel dönüşümün ekonomik ile sosyal araçları da güçlendirilmelidir. En önemlisi, toplumsal sorumluluk bilincinin geliştirilmesidir; çünkü bir kenti depreme dirençli kılan yalnızca betonun dayanımı değil, o kentte yaşayan bireylerin birbirlerinin yaşamına verdikleri değerdir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Bir binanın ruhsata aykırı inşa edilmesi deprem performansını nasıl etkiler?

Ek katlar, yapının kütlesini, temel yüklerini ve taşıyıcı elemanlar üzerindeki deprem etkilerini artırabilir. Bu nedenle yapının deprem performansı bütüncül olarak değerlendirilmelidir.

2. Özel mühendislik raporu ile resmî riskli yapı tespiti arasındaki fark nedir?

Özel mühendislik raporu teknik değerlendirme sunarken, mevzuat kapsamında yapılan resmî riskli yapı tespiti hukuki sonuçlar doğurabilir. Her teknik rapor aynı hukuki etkiye sahip değildir.

3. Bir binanın deprem güvenliğini belirleyen temel teknik faktörler nelerdir?

Taşıyıcı sistemin özellikleri, malzeme kalitesi, yapım tekniği, zemin koşulları, yapısal müdahaleler ve binanın deprem etkileri altındaki davranışı temel faktörlerdir.

The post İstanbul’da Deprem Riski, Toplumsal Sessizlik ve Etik Sorumluluk appeared first on EMSAL.COM.

Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden Hesaplanır?

Tapu harcı, taşınmazın tapuda devredilmesi sırasında beyan edilen gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanır. Ancak bu bedel, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Emlak vergisi değeri, belediyeler tarafından emlak vergisinin hesaplanmasında esas alınan vergi değeridir; taşınmazın piyasa fiyatıyla aynı olmak zorunda değildir. 492 sayılı Harçlar Kanunu‘nun 63. maddesi ile Kanun’a ekli (4) sayılı tarifenin I/20-a bölümü, satış işlemlerinde uygulanacak bu temel kuralı düzenler.

Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) web sayfasında, İşletme ve Girişimci – Harçlar kategorisi altında yer alan “Gayrimenkul Alım Satım İşlemlerinde Tapu Harcı Hangi Bedel Üzerinden Ödenmelidir?” başlıklı açıklamada, “Gayrimenkul alım ve satımında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden satıcı ve alıcı tarafından ayrı ayrı olmak üzere (KDV hariç tutar üzerinden) binde 20 oranında ödenmelidir” ifadesine yer verilmektedir. Bu açıklama doğrultusunda tapu harcının, emlak vergisi değerinden az olmamak kaydıyla beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 oranında tahsil edilmesi gerektiği belirtilmektedir.

Tapu Harcı Hesaplama Formülü

Hesaplama yapılırken önce satış bedeli ile emlak vergisi değeri karşılaştırılır. Bu iki tutardan yüksek olanı, standart satış işleminde harca esas bedel olarak dikkate alınır.

• Harca esas bedel = Gerçek satış bedeli ile emlak vergisi değerinden yüksek olanı
• Alıcının tapu harcı = Harca esas bedel × yüzde 2
• Satıcının tapu harcı = Harca esas bedel × yüzde 2
• Toplam tapu harcı = Harca esas bedel × yüzde 4

Burada gerçek satış bedeli, alıcı ile satıcı arasında taşınmazın devri karşılığında kararlaştırılan toplam bedeldir. Bedelin bir bölümünün konut kredisiyle, kalanının nakit veya banka transferiyle ödenmesi, gerçek satış bedelinin yalnızca peşinat üzerinden hesaplanmasını gerektirmez. GİB açıklamasına göre, satış bedelinin bütün ödeme bileşenleri dikkate alınmalıdır.

2026 Tapu Harcı Hesaplama Örnekleri

Aşağıdaki tutarlar, genel yüzde 2’lik alıcı ve satıcı oranları kullanılarak hazırlanmış örnek hesaplamalardır.

İkinci örnekte satış bedeli 2 milyon TL olmasına rağmen emlak vergisi değeri 2,5 milyon TL olduğu için harç bu yüksek tutar üzerinden hesaplanır. İlk ve üçüncü örneklerde ise gerçek satış bedeli emlak vergisi değerini aştığından hesaplamada satış bedeli esas alınır.

Tapu harcı ile döner sermaye hizmet bedeli aynı ödeme değildir. Tapu işlemi sırasında döner sermaye bedeli de tahakkuk edebilir. Bu nedenle toplam işlem maliyeti hesaplanırken iki kalemin ayrı ayrı kontrol edilmesi gerekir.

Alıcı ve Satıcının Tapu Harcı Yükümlülüğü Nasıl Paylaşılır?

Standart bir taşınmaz satışında alıcı da satıcı da harca esas bedelin yüzde 2’si oranında tapu harcı ödemekle yükümlüdür. Dolayısıyla toplam yüzde 4’lük tapu harcı, mevzuat bakımından tarafların ayrı ayrı sorumluluğuna dayanır.

Alıcı, taşınmazın mülkiyetini devralan taraf olarak harca esas bedelin yüzde 2’sini öder. Örneğin, harca esas bedeli 4 milyon TL olan bir konutun satışında alıcının tapu harcı: 4.000.000 TL × yüzde 2 = 80.000 TL

Satıcı da taşınmazın mülkiyetini devreden taraf olarak aynı harca esas bedel üzerinden yüzde 2 oranında harç öder. Aynı örnekte satıcının ödeyeceği tutar da 80.000 TL’dir. Böylece iki tarafın toplam tapu harcı 160.000 TL olur.

Alıcı ve satıcı, aralarında yaptıkları sözleşmeyle tapu harcının ekonomik yükünü farklı şekilde paylaşmayı kararlaştırabilir. Örneğin taraflar, iki tarafın harcını da alıcının karşılaması konusunda anlaşabilir. Ancak bu tür bir anlaşma, kanundan doğan harç yükümlülüğünün idare karşısındaki hukuki niteliğiyle aynı şey değildir. Tarafların kendi aralarındaki ödeme düzenlemesi, resmî işlemde kimin hangi tutarı ödemekle yükümlü olduğunu otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Bu nedenle satış sözleşmesinde harç ve diğer masrafların kim tarafından karşılanacağının açıkça belirtilmesi, sonradan ortaya çıkabilecek anlaşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olur.

Taşınmaz Türüne Göre Tapu Harcı Değişir mi?

Genel satış işlemlerinde konut, arsa, dükkân, ofis ve benzeri taşınmazlar için tapu harcı oranı, taşınmazın kullanım amacına göre değişmez. Standart satışlarda hem alıcı hem satıcı için yüzde 2 oranı uygulanır. Bununla birlikte işlem türü, taşınmazın hukuki niteliği veya özel bir istisnanın bulunması, somut olayda farklı bir uygulamaya yol açabilir.

Konut Satışlarında Tapu Harcı

Örneğin, ikinci el bir konutun gerçek satış bedeli 3,5 milyon TL ve emlak vergisi değeri 2,8 milyon TL ise harca esas tutar 3,5 milyon TL olur.

• Alıcının harcı: 70.000 TL
• Satıcının harcı: 70.000 TL
• Toplam tapu harcı: 140.000 TL

Konutun sıfır veya ikinci el olması, tek başına tapu harcı oranını değiştirmez. Bununla birlikte yeni konut satışlarında KDV gibi farklı vergisel yükümlülükler de gündeme gelebilir. KDV, tapu harcından ayrı bir vergidir. Bu iki kalem birbirine karıştırılmamalıdır.

Ticari Taşınmaz Satışlarında Tapu Harcı

Dükkân, mağaza, depo ve ofis gibi ticari amaçla kullanılan taşınmazların satışında da genel olarak aynı tapu harcı oranı uygulanır. Örneğin, bir iş yerinin harca esas bedeli 6 milyon TL ise alıcı 120.000 TL, satıcı 120.000 TL olmak üzere toplam 240.000 TL tapu harcı hesaplanır.

Ticari taşınmazın bir şirketin aktifinde bulunması, satıcının ticari faaliyet kapsamında işlem yapması veya satışın KDV’ye tabi olması gibi unsurlar ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa, Arazi ve Hisseli Taşınmaz Satışlarında Tapu Harcı

Arsa ve arazi satışlarında da standart devir işlemi bakımından aynı genel oran geçerlidir. Hisseli bir taşınmazda ise devredilen payın gerçek satış bedeli ve ilgili paya ilişkin emlak vergisi değeri dikkate alınarak hesaplama yapılması gerekir.

Birden fazla kişinin mülkiyeti devraldığı durumlarda harç yükümlülüğünün paylar bakımından nasıl hesaplandığı ve tahsil edildiği, tapu işlemindeki tescil yapısına göre kontrol edilmelidir.

Tapu Harcı İnternetten Nereden ve Nasıl Ödenir?

Tapu harcı, tapu müdürlüğünde satış işlemi başlatıldıktan ve ödeme tahakkuku oluşturulduktan sonra internet üzerinden ödenebilir. Bunun için Gelir İdaresi Başkanlığının Dijital Vergi Dairesi ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) resmî e-Tahsilat yönlendirmeleri kullanılabilir.

İnternetten Tapu Harcı Ödeme Adımları

1. Resmî ödeme kanalına giriş yapın

GİB’in Dijital Vergi Dairesi veya TKGM’nin resmî e-Tahsilat sayfasındaki yönlendirmeleri kullanın. Arama motorlarında çıkan reklam bağlantıları yerine kurumların resmî internet adreslerini tercih edin.

2. Kimlik ve işlem bilgilerini girin

İlgili ödeme ekranında istenen kimlik veya vergi kimlik numarası ile e-tahsilat seri numarasını girerek borç tutarını görüntüleyin. İşlem bilgileriyle ekrandaki tutarın uyumlu olduğundan emin olun.

3. Ödemeyi tamamlayın ve dekontu saklayın

Sistem tarafından sunulan ödeme yöntemlerinden uygun olanı seçerek işlemi onaylayın. Ödeme dekontunu saklayın ve ödemenin tapu müdürlüğü sistemine yansıdığını kontrol edin.

Tapu Harcı Hangi Kanallardan Ödenebilir?

Tapu harcı ödemeleri şu kanallardan yapılabilir:

• Dijital Vergi Dairesi üzerinden çevrimiçi ödeme,
• Anlaşmalı bankaların internet bankacılığı veya şubeleri,
• İlgili ödeme sisteminin sunduğu kartla ödeme seçenekleri,
• Vergi dairesi üzerinden ödeme.

Döner sermaye hizmet bedeli için ayrı bir tahakkuk veya ödeme ekranı bulunabilir. Tapu harcının ödenmiş olması, varsa diğer işlem bedellerinin de otomatik olarak ödendiği anlamına gelmez.

Ödeme sırasında tutar, seri numarası ve işlem türünün kontrol edilmesi önemlidir. Yanlış veya mükerrer ödeme yapıldığını düşünen kişiler, iade ya da düzeltme sürecini ilgili resmî kurum üzerinden takip etmelidir.

Eksik veya Düşük Bedel Beyanının Sonuçları Nelerdir?

Tapuda beyan edilen tutar, taşınmazın gerçek satış bedelini yansıtmıyorsa veya emlak vergisi değerinin altında kalıyorsa inceleme sonucunda eksik harç tespit edilebilir. Gerçek satış bedelinin belirlenmesinde işlemin niteliğine göre ödeme kayıtları, banka hareketleri, satış belgeleri ve diğer bilgi ve belgeler önem taşıyabilir.

Tapuda gerçek satış bedelinin düşük gösterilmesi veya emlak vergisi değerinin altında bir tutarın esas alınması, eksik tapu harcına ve vergi ziyaı cezasına neden olabilir. Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinde yapılan değişiklikle, düşük bedel beyanı nedeniyle uygulanacak vergi ziyaı cezası yüzde 25’ten bir kata yükseltilmiştir. Örneğin söz konusu taşınmaz gerçekte 5.000.000 TL’ye satılmış ancak tapuda 2.000.000 TL gösterilmişse eksik harç, aradaki 3.000.000 TL fark üzerinden hesaplanır.

Eksik beyanın tespit edilmesinden önce, mükellefin durumu kendiliğinden ilgili vergi dairesine bildirmesi hâlinde Vergi Usul Kanunu’nun 371. maddesindeki pişmanlık hükümlerinden yararlanma imkânı bulunabilir.

Özetle; 2026 yılında taşınmaz satışlarında tapu harcı, gerçek satış bedeli ile emlak vergisi değerinden yüksek olan tutar üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 oranında alınır. Konut, arsa, arazi ve ticari taşınmazlarda genel oran aynı olmakla birlikte, işlem türüne göre farklı vergisel uygulamalar gündeme gelebilir. Tapu harcına ek olarak döner sermaye hizmet bedeli de ödenebilir. Harcın eksik veya düşük bedel üzerinden beyan edilmesi ise eksik harç ve vergi ziyaı cezası gibi sonuçlar doğurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. 2026 yılında tapu harcı yüzde kaçtır?

Standart taşınmaz satışlarında alıcı yüzde 2, satıcı yüzde 2 oranında harç öder. Böylece toplam tapu harcı, harca esas bedelin yüzde 4’üne karşılık gelir.

2. Tapu harcı satış bedelinden mi, belediye rayiç değerinden mi hesaplanır?

Gerçek satış bedeli emlak vergisi değerinden yüksekse gerçek satış bedeli esas alınır. Gerçek satış bedeli daha düşükse emlak vergisi değeri üzerinden hesaplama yapılır. Belediye rayiç değeri olarak bilinen tutar, emlak vergisi değerini ifade etse de taşınmazın gerçek piyasa fiyatıyla aynı olmak zorunda değildir.

3. Tapu harcı internetten ödenebilir mi?

Tapu işlemi için oluşturulan e-tahsilat seri numarasıyla GİB’in Dijital Vergi Dairesi ve ilgili resmî ödeme kanalları kullanılabilir. Ödeme sonrasında dekont saklanmalı ve işlemin sistemde tamamlandığı kontrol edilmelidir.

The post 2026 Tapu Harcı Rehberi: Alıcı ve Satıcı Ne Kadar Öder, Tutar Nasıl Hesaplanır? appeared first on EMSAL.COM.

Türkiye gayrimenkul piyasası değerlendirilirken çoğunlukla konut satışları, fiyat endeksleri, kira seviyeleri ve inşaat maliyetleri ön plana çıkıyor. Ancak yeni gayrimenkul arzının yönünü anlamak açısından sektör temsilcilerinin mevcut duruma ve geleceğe ilişkin beklentileri de önemli bir öncü gösterge niteliğinde. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından 24 Eylül 2026 tarihinde yayımlanan Hizmet, Perakende Ticaret ve İnşaat Güven Endeksleri, bu açıdan dikkat çekici veriler içeriyor.

Eylül 2026’da mevsim etkilerinden arındırılmış inşaat sektörü güven endeksi, bir önceki aya göre yüzde 0,2 azalarak 83,0 seviyesinde gerçekleşti. Ağustos ayında endeks 83,1 düzeyindeydi. Aylık değişimin yalnızca 0,1 puan olması ilk bakışta sınırlı bir hareket olarak değerlendirilebilir. Ancak burada asıl önemli unsur, endeks seviyesinin 100 eşik değerinin altında bulunmasıdır.

Güven endekslerinde 100’ün üzerindeki değerler iyimser görünümü, 100’ün altındaki değerler ise daha temkinli veya kötümser beklentiyi ifade ediyor. Bu açıdan 83,0 seviyesi, inşaat sektöründe güçlü bir iyimserlik ortamının henüz oluşmadığını ortaya koyuyor.

Alt Göstergelerde Neden Farklı Bir Görünüm Var?

Ana endeksteki sınırlı değişimin arkasına bakıldığında iki temel göstergenin farklı yönlerde hareket ettiği görülüyor. İnşaat sektöründe alınan kayıtlı siparişlerin mevcut düzeyi endeksi, ağustos ayındaki 78,9 seviyesinden Eylül ayında 80,4’e yükseldi. Bu göstergedeki aylık artış yüzde 1,9 oldu.

Buna karşılık gelecek üç aylık dönemde toplam çalışan sayısı beklentisi, 87,3 seviyesinden 85,5’e geriledi. Aylık düşüş yüzde 2,1 olarak gerçekleşti. Ortaya çıkan tablo, sektör açısından önemli bir ayrışmaya işaret ediyor. Bir tarafta mevcut siparişlere ilişkin değerlendirme iyileşirken diğer tarafta işletmeler yakın dönemde çalışan sayısının artışına yönelik daha ihtiyatlı bir beklenti ortaya koyuyor.

Başka bir ifadeyle, mevcut iş görünümünde sınırlı bir toparlanma sinyali bulunurken kapasite ve istihdam beklentisinde aynı ölçüde güçlü bir iyileşme görülmüyor.

Güven Endeksini Tek Başına Okumak Neden Yeterli Değil?

Gayrimenkul ve inşaat piyasalarında öncü göstergeler zaman zaman gerçekleşmiş piyasa verileriyle aynı anlamda değerlendirilebiliyor. Oysa inşaat güven endeksindeki düşüş, tek başına inşaat üretiminin azalacağı anlamına gelmediği gibi endeksteki yükseliş de otomatik olarak yeni konut arzının veya gayrimenkul fiyatlarının artacağı anlamına gelmez.

Çünkü güven endeksi gerçekleşmiş üretimi değil, sektörde faaliyet gösteren girişimlerin mevcut durum değerlendirmelerini ve yakın geleceğe ilişkin beklentilerini ölçüyor.

Bu nedenle sektörün genel görünümünü değerlendirmek için güven endeksinin şu göstergelerle birlikte analiz edilmesi gerekiyor:

• İnşaat üretim endeksi
• Yapı ruhsatları ve yapı kullanma izin belgeleri
• İnşaat maliyetleri
• Finansman koşulları
• Konut ve ticari gayrimenkul satışları
• Yeni proje stoku
• Satış ve pazarlama süreleri

Örneğin maliyetlerin yüksek seyrettiği, finansmana erişimin zorlaştığı ve satış hızının yavaşladığı bir ortamda mevcut siparişlerdeki artış, tek başına yeni proje geliştirme iştahının güçlendiğini göstermeyebilir.

Hizmet ve Perakende Sektörleriyle Karşılaştırma

Eylül 2026 verilerinde sektörler arasındaki fark da dikkat çekiyor. Hizmet sektörü güven endeksi 111,9, perakende ticaret sektörü güven endeksi ise 111,3 seviyesinde bulunuyor. İnşaat sektörü ise 83,0 ile 100 eşik değerinin altında kalıyor.

Perakende ticarette güven bir önceki aya göre yüzde 1,1 yükselirken hizmet sektöründe değişim görülmedi. İnşaat sektöründe ise yüzde 0,2’lik sınırlı bir gerileme yaşandı. Bu fark, ekonomik faaliyetin farklı alanlarında beklentilerin aynı yönde ilerlemediğini ortaya koyuyor.

Gayrimenkul geliştirme sektörü; yüksek sermaye ihtiyacı, uzun yatırım süresi, arsa maliyetleri, inşaat giderleri ve finansman yapısı nedeniyle geleceğe ilişkin beklentilerdeki değişimlere birçok sektörden daha duyarlı olabiliyor. Bugün başlanan bir gayrimenkul projesinin tamamlanması ve satılması birkaç yıl sürebildiğinden, geliştiricinin bugünkü yatırım kararı aynı zamanda gelecekteki piyasa koşullarına ilişkin bir beklenti içeriyor.

Gayrimenkul Geliştirme Açısından Veriler Ne İfade Ediyor?

Bir gayrimenkul geliştirme projesinin başarısı yalnızca satış fiyatına bağlı değildir.

Sağlıklı bir fizibilite analizinde;

Satış fiyatı + satış hızı + inşaat maliyeti + finansman maliyeti + geliştirme süresi + geliştirici getirisi birlikte değerlendirilmelidir.

Sektör güveninin zayıf seyrettiği dönemlerde geliştiriciler yeni projelere daha seçici yaklaşabilir, projeleri etaplara ayırabilir, risk primlerini yükseltebilir veya yatırım kararlarını erteleyebilir. Bu tür davranışlar zaman içerisinde; yeni yapı arzını, arsa talebini, finansman ihtiyacını ve geliştirme projelerinde kabul edilen getiri seviyelerini etkileyebilir. Bu nedenle güven endeksi doğrudan bir proje fizibilitesi sonucu üretmese de geliştiricilerin piyasaya ilişkin algısını anlamak açısından önemli bir tamamlayıcı göstergedir.

Gayrimenkul Değerlemesinde Güven Endeksinin Yeri

İnşaat güven endeksinin doğrudan bir değerleme yöntemi veya mekanik değerleme girdisi olarak kullanılması doğru değildir. Ancak özellikle; arsa, geliştirme projesi, devam eden inşaat ve proje geliştirmeye uygun gayrimenkullerin değerlemelerinde piyasa koşullarının yorumlanması açısından tamamlayıcı veri olarak değerlendirilebilir.

Örneğin sektörün geleceğe yönelik beklentilerinin zayıf olduğu bir ortamda geliştiricilerin yeni proje başlangıçlarını azaltması veya daha yüksek getiri beklentisiyle hareket etmesi, arsa talebi ve proje fizibilitesi üzerinde etkili olabilir. Değerleme açısından esas olan, güven endeksinden tek başına değer sonucu üretmek değil; endeksi piyasanın risk algısını destekleyen veya sorgulayan göstergelerden biri olarak değerlendirmektir.

Önümüzdeki Dönemde Hangi Göstergeler İzlenmeli?

Eylül 2026 verilerinin en önemli unsurlarından biri sipariş göstergesi ile istihdam beklentisinin farklı yönlerde hareket etmesidir. Mevcut siparişlerdeki artışın önümüzdeki aylarda devam edip etmeyeceği sektörün iş hacmi açısından önemli olacak. Aynı zamanda çalışan sayısı beklentisinin yeniden yükselip yükselmemesi, şirketlerin kapasite artırma eğilimini anlamak açısından takip edilmeli.

Yeni yapı arzının yönünü değerlendirmek için ise özellikle; yapı ruhsatları, yapı kullanma izin belgeleri, inşaat üretim endeksi, inşaat maliyet endeksi, kredi koşulları ve konut satış verileri birlikte ele alınmalı. Bugünkü ruhsat ve yatırım kararları, birkaç yıl sonraki gayrimenkul arzını doğrudan etkilediği için bu göstergeler aynı zamanda gelecekteki piyasa dengesi açısından da önem taşıyor.

Sonuç: Sektörün Mevcut İş Hacmi ile Geleceğe İlişkin Kapasite Beklentisi Ayrışıyor

Eylül 2026 inşaat sektörü güven endeksi, tek başına sert bir bozulmaya işaret etmiyor. Ana endeksteki aylık değişim oldukça sınırlı. Ancak alt göstergeler daha dikkat çekici bir mesaj veriyor: Mevcut siparişlerde iyileşme görülürken gelecek üç aya ilişkin istihdam beklentisi zayıflıyor. Bu nedenle veriyi yalnızca “inşaat güveni düştü” şeklinde değerlendirmek yerine, sektörün mevcut iş hacmi ile geleceğe ilişkin kapasite beklentisinin ayrıştığı bir dönem olarak okumak daha sağlıklı.

Gayrimenkul geliştirme piyasasında doğru analiz, tek bir endeks veya tek bir aylık değişime bağlı kalmadan; üretim, maliyet, finansman, arz, satış ve beklenti göstergelerinin birlikte değerlendirilmesiyle mümkün. Bugünkü güven göstergeleri doğrudan yarının gayrimenkul fiyatını söylemez. Ancak geliştiricilerin yarına nasıl baktığını anlamak açısından önemli bir erken sinyal sunar.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İnşaat sektöründeki sipariş artışı gayrimenkul arzını artırır mı?
Tek başına artırmaz. Yeni arz için siparişlerin yanı sıra maliyetler, finansman koşulları, ruhsatlar ve satış hızının da uygun olması gerekir.

2. İnşaat sektöründeki istihdam beklentisi neden önemli?
İstihdam beklentisi, şirketlerin yakın dönemde kapasite artırma veya yeni yatırımlara yönelme eğilimi hakkında fikir verebilir.

3. Gayrimenkul değerlemesinde inşaat sektörü verileri nasıl kullanılır?
Güven endeksi doğrudan bir değerleme girdisi değildir; ancak arsa ve geliştirme projelerinde piyasa koşulları, risk algısı ve fizibilitenin değerlendirilmesine yardımcı olan tamamlayıcı bir veri olarak kullanılabilir.

The post İnşaatta Tablo: Siparişlerde Toparlanma, İstihdam Beklentisinde Zayıflama appeared first on EMSAL.COM.

İlk zamanlarda insanların bana sorduğu sorular daha basitti:

“Buradan ev alınır mı?”

“Fiyatlar nasıl?”

“Kira getirisi ne kadar?”

Bugün ise soruların değiştiğini görüyorum.

Yatırımcı artık yalnızca bir evin fiyatını merak etmiyor. O evin bulunduğu bölgenin nereye gittiğini, projenin nasıl yönetileceğini, satın aldıktan sonra kendisine kimlerin destek olacağını ve birkaç yıl sonra elindeki gayrimenkulün ne ifade edeceğini de bilmek istiyor.

Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasasındaki asıl değişim de burada. İskele neden bu kadar konuşuluyor? Son yıllarda özellikle İskele ve Long Beach bölgesinin çok daha fazla gündeme geldiğine şahit oluyoruz. Bunun yalnızca burada yapılan yeni konut projeleri ile açıklanabileceğini düşünmüyorum. Bölgenin uluslararası yatırım çevrelerinde de görünür hâle gelmesi önemli.

Forbes’ın 2024 yılında yayımladığı “4 Hot Markets for Overseas Property Investment in Early 2024” başlıklı çalışmada İskele Long Beach bölgesi, yurt dışında gayrimenkul yatırımı açısından öne çıkarılan dört pazardan biri olarak gösterildi. Çalışmada bölgedeki ortalama mülk fiyatlarının önceki üç yılda yüzde 100 arttığı ve metrekare başına ortalama fiyatın 241 dolar seviyesinde olduğu belirtiliyordu.  Burada bir parantez açmak gerekiyor. Bir bölgenin Forbes’ta yer alması, o bölgedeki her gayrimenkulün iyi bir yatırım olduğu anlamına gelmez. Benim sahada en sık anlatmaya çalıştığım konulardan biri de bu.

Bir bölgenin hikâyesi ile o bölgedeki doğru gayrimenkulü seçmek aynı şey değil. İskele bugün ciddi bir dönüşüm geçiriyor. Fakat yatırımcı açısından önemli olan bu dönüşümün içinde doğru konumu, doğru projeyi ve kendi ihtiyacına uygun gayrimenkulü bulabilmek.

Kıbrıs’ta Gayrimenkul Yatırımını Belirleyen Unsurlar

Türkiye’den gelen yatırımcılarla yaptığım görüşmelerde zaman içerisinde bunun çok net değiştiğini gördüm. İlk görüşmede genellikle fiyat konuşuyoruz. Sonra konu kiraya geliyor. Ardından tapu, ödeme planı, teslim tarihi, aidat, mülk yönetimi ve satış sonrası hizmetler konuşulmaya başlanıyor. Aslında bütün bunlar tek bir sorunun parçaları: “Ben bu yatırımı yaptıktan sonra ne olacak?”

Yurt dışında gayrimenkul yatırımını Türkiye’deki bir konut yatırımından ayıran önemli noktalardan biri de bu. Yatırımcı satın aldığı evin bulunduğu yerde yaşamıyorsa, evin anahtarını teslim almak sürecin sonu değil, yeni bir sürecin başlangıcı oluyor.

Kiracı bulunacak mı? Mülkün bakımı kim tarafından yapılacak? Aidatlar ve diğer giderler ne olacak? Tapu sürecinde kim yardımcı olacak? Bir gün satmak istesem nasıl bir süreç beni bekliyor? Bunlar satın alma kararından sonra düşünülmesi gereken konular değil. Karar verilmeden önce sorulması gereken sorular.

Her Yatırımcı İçin Aynı Proje Uygun Değil

Sahada geçirdiğim yıllarda bunu da çok net öğrendim. Bir yatırımcı için denize yakınlık en önemli kriter olabilir. Bir başkası düzenli kira geliri ister. Bir başkası birkaç yıl sonra satmayı düşünür. Bir başkası ise emeklilik döneminde kullanabileceği bir ev arar.

Dolayısıyla “en iyi proje” diye tek bir cevap vermek bana doğru gelmiyor. Doğru proje, yatırımcının amacıyla örtüşen projedir. Bu nedenle bir gayrimenkulü değerlendirirken yalnızca metrekare fiyatına bakmamak gerektiğini düşünüyorum.

Projenin konumu, çevresindeki yapılaşma, sosyal imkânlar, ulaşım, teslim durumu, işletme modeli, aidatlar, kira talebi ve satış sonrası hizmetler birlikte değerlendirilmeli. Özellikle kira konusunda da biraz daha gerçekçi olmak gerekiyor. Bir broşürde yazan kira rakamı ile yatırımcının gerçekten elde edeceği net gelir aynı şey olmayabilir. Doluluk, işletme giderleri, bakım masrafları ve bölgedeki arz – talep dengesi hesaba katılmadan yapılan bir kira hesabı eksik kalır.

Kuzey Kıbrıs Gayrimenkulünün Geleceğini Bilinçli Yatırımcılar Şekillendirecek

Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasasının önümüzdeki yıllarda daha da profesyonelleşeceğini düşünüyorum. Çünkü yatırımcı artık daha bilinçli. İnternetten onlarca projeyi karşılaştırabiliyor. Bölge hakkında araştırma yapabiliyor. Fiyatları görebiliyor. Daha önce yatırım yapmış insanlarla konuşabiliyor. Bu durum gayrimenkul sektöründe danışmanlığın da şeklini değiştiriyor.

Artık sadece bir proje göstermek yeterli değil. Yatırımcıya bölgeyi anlatmak, rakamları doğru okumak, riskleri açıkça konuşmak ve satış sonrasında da yanında olmak gerekiyor. Benim için iyi bir gayrimenkul danışmanlığının temelinde de bu var. Çünkü sonuçta yatırımcı bir metrekare satın almıyor. Bir karar veriyor ve bu kararın arkasında çoğu zaman yıllarca biriktirdiği para, geleceğe ilişkin planları ve ciddi bir beklenti bulunuyor. Bu yüzden Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı konuşurken benim cevabım artık “ev alınır” ya da “alınmaz” şeklinde değil. Önce yatırımcının neden almak istediğini anlamak gerekiyor. Çünkü doğru gayrimenkul; sadece doğru fiyatta bulunan gayrimenkul değil, doğru yatırımcının doğru zamanda, doğru bölgede ve kendi hedeflerine uygun şekilde yaptığı gayrimenkul seçimidir. Bana göre Kuzey Kıbrıs gayrimenkul piyasasının önümüzdeki dönemindeki en büyük fırsatı da tam olarak bu bilinçli yatırımcı profilinin büyümesi olacak.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımı yaparken nelere dikkat edilmeli?

Bölgenin konumu, projenin özellikleri, teslim durumu, aidatlar, kira talebi, işletme modeli ve satış sonrası hizmetler birlikte değerlendirilmelidir.

2. Kuzey Kıbrıs’ta doğru gayrimenkul nasıl seçilir?

Gayrimenkul seçimi yalnızca fiyata göre değil, yatırımcının hedefleri, bütçesi, bölge tercihi, kira beklentisi ve gelecekteki satış potansiyeli dikkate alınarak yapılmalıdır.

3. Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul yatırımında hangi bölgeler öne çıkıyor?

İskele ve Long Beach, son yıllarda gelişen konut projeleri ve uluslararası yatırımcıların artan ilgisiyle Kuzey Kıbrıs’ın öne çıkan gayrimenkul bölgeleri arasında yer alıyor.

The post Kuzey Kıbrıs’ta Gayrimenkul Yatırımı ve Bölgesel Dinamikler appeared first on EMSAL.COM.

Temsilciler kurulunun apartman adına gerçekleştirdiği görüşmeler, aldığı danışmanlık ve benzeri hizmetler veya imzaladığı ön sözleşmelerin maliklere bağlayıcı olup olmadığı ise verilen yetkinin kapsamına göre değerlendirilmelidir. Malikler, bu kişilere kat malikleri karar defterinde alınan bir kararla yetki vermişse öncelikle söz konusu yetkinin sınırlarına bakılması gerekir. Bunun yanında temsilcilere ayrıca vekaletname verilmiş olması da mümkündür. Söz konusu vekaletname, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında verilmiş bir temsil belgesidir.

Malik Temsilci Kuruluna Neden İhtiyaç Duyulur?

Arsa payı karşılığı, bedel karşılığı veya götürü usulde düzenlenen inşaat sözleşmelerinde tüm maliklerin aynı anda temsil edilmesi ve gerekli her aşamada bir araya gelmesinin güç ve maliyetli olması, maliklerin kendi aralarından bir temsilciler heyeti veya kurulu seçmesini pratik bir çözüm hâline getirmiştir. Bu kurul kimi yapılarda 3, kimi yapılarda 5, 7 veya 11 kişiden oluşabilmektedir. Belirlenmiş bir sayı sınırı bulunmamakla birlikte, malik sayısının fazla olması veya site içerisindeki her blok için bir temsilci belirlenmesi kurulun üye sayısının artmasına neden olabilmektedir.

Uygulamada bu kişiler çoğu zaman “komşuluk hukuku” anlayışıyla herhangi bir ücret talep etmeden görevlerini yerine getirmektedir. Bununla birlikte bazı durumlarda özel anlaşmalar yapılarak müteahhitten hizmet bedeli almaları da söz konusu olabilmektedir. Müteahhitle yapılacak sözleşme kapsamında maliklerin adına hareket eden bu kurul üyeleri uygulamada oldukça önemli bir görev üstlenmesine rağmen, 6306 sayılı Afet Kanunu, Uygulama Yönetmeliği veya başka bir yasal düzenlemede bu kurula özel olarak yer verilmemiştir. Dolayısıyla söz konusu yapı, esas olarak uygulamanın ortaya çıkardığı işlevsel bir kurul niteliğindedir.

Malik Temsilci Kurulunun Görev ve Yetkileri Nelerdir?

Kurul üyeleri, kendilerine verilen sözleşme ve vekaletname kapsamındaki yetkiler doğrultusunda hem görev üstlenmekte hem de maliklerin adına işlem yapabilmektedir. Uygulamada kurulun başlıca görevleri şu şekilde sıralanabilir:

• Müteahhitlerle görüşmeleri ve pazarlıkları yürütmek, maliklerin lehine en uygun teklifleri almaya çalışmak,
• Belediye, bakanlık veya kentsel dönüşüm başkanlığı ile gerekli görüşmeleri yapmak,
• Hukuki hizmet alınacak hukuk bürolarıyla görüşmek,
• Mimar, şehir plancısı ve harita mühendisleri gibi uzmanlarla görüşmeleri yürütmek,
• Bazı maliklerin katılamadığı durumlarda ön sözleşmeleri imzalamak,
• Noter işlemlerinde bazı maliklerin adına temsil görevini üstlenmek,
• Sözleşmeye imza atmayan azınlık hisselerin satış sürecini takip etmek,
• Müteahhidin sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğini takip etmek,
• Ruhsat, kat irtifakı ve inşaatın farklı aşamalarında devredilmesi gereken payların devrini gerçekleştirmek,
• Malikler lehine alınacak nakit veya banka teminat mektubu gibi güvenceleri teslim almak ve gerektiğinde bunları paraya çevirmek,
• İşlerin aksaması hâlinde müteahhide ihtar gönderilmesini sağlamak, dava açılması gerekiyorsa avukata vekaletname vermek ve dava sürecini başlatmak,
• İskân ve kat mülkiyeti işlemlerini takip etmek veya ettirmek; yapıdaki ayıp ve eksiklikler bulunması hâlinde gerekli işlemleri yapmak.

Görüldüğü üzere temsilciler kurulunun üstlendiği görevlerin önemli bir bölümü teknik bilgi ve uzmanlık gerektirmektedir. Bu işlemlerin bir mimar, şehir plancısı veya kentsel dönüşüm ve inşaat hukuku konusunda uzman bir hukukçu tarafından daha sağlıklı yürütülmesi mümkündür. Buna karşılık kurul üyeleri çoğunlukla bu süreçlerle ilk kez karşılaşmaktadır. Bu nedenle planlama, imar, inşaat, mimarlık ve hukuk gibi farklı disiplinleri bir araya getiren bu sürecin tüm yönleriyle eksiksiz yürütülmesi her zaman mümkün olmayabilir.

Malik Temsilci Kurulu Görevlerini Yerine Getirmezse Ne Olur?

Temsilciler kurulunun, deneyimli ve profesyonel müteahhitler karşısında maliklerin haklarını yeterli şekilde koruyup koruyamayacağı önemli bir sorudur. Kurul üyelerinin gerekli takibi yapmaması, bazı işlemleri ihmal etmesi veya hata yapması hâlinde sorumluluk doğup doğmayacağı ise ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu noktada 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında vekilin sorumluluğuna ilişkin hükümler gündeme gelmektedir. Kanun’un 505. maddesine göre vekil, vekalet verenin açık talimatlarına uymakla yükümlüdür. Ancak vekalet verenden izin alma imkanının bulunmadığı ve durumun özelliklerine göre izin alınmış olsaydı vekalet verenin de aynı yönde hareket edeceğinin açık olduğu hâllerde vekil talimattan ayrılabilir.

Bunun dışındaki durumlarda ise “Vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz” hükmü uygulanmaktadır. Bu düzenlemeden hareketle, maliklerin vekil eden sıfatıyla temsilciler kuruluna verdikleri yetkilerin mümkün olduğunca açık ve sınırları belirli şekilde ortaya konulması önem taşımaktadır. Bu yetki ve görevler, müteahhitle imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde düzenlenebileceği gibi, maliklerin kendi aralarında imzalayacakları özel bir protokolle de belirlenebilir.

Böylece kurul üyelerinin hangi işlemleri yapabileceği, hangi konularda karar alabileceği ve hangi durumlarda ayrıca maliklerin onayını alması gerektiği daha net hâle gelir.

Açıkça belirlenen yetki ve yükümlülüklere rağmen hatalı işlem yapan veya yapması gereken bir işlemi yerine getirmeyen kurul üyeleri, ortaya çıkan zarardan sorumlu tutulabilir. Bu sorumluluğun işin tamamlanmasından itibaren 5 yıl devam ettiği belirtilmektedir. Ortada bir suiistimal bulunması ve eylemin dolandırıcılık suçu kapsamında değerlendirilmesi hâlinde ise ceza ve tazminat zamanaşımı bakımından daha uzun süreler gündeme gelebilir.

Temsilciler kuruluna ilişkin özel bir protokolün bulunmaması ise kurul üyelerinin sorumluluğunu ve yetki sınırlarını daha tartışmalı hâle getirebilir. Çünkü vekaletnamede yer alan her yetkinin kullanılması hâlinde, söz konusu işlemin kurulun mevcut yetkisi kapsamında mı olduğu yoksa ayrıca maliklerden özel bir onay alınmasının mı gerektiği gündeme gelebilecektir.

Sonuç olarak, temsilciler kurulu üyeleri kimi zaman ihmal nedeniyle, kimi zaman da yeterli bilgi ve deneyime sahip olmamaları nedeniyle hatalı işlemler gerçekleştirebilir. Bu durum, diğer maliklerin ve bazı durumlarda müteahhidin dahi kurul üyelerine karşı tazminat talebinde bulunmasına yol açabilecek sonuçlar doğurabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Malik temsilci kurulunun yaptığı işlemler tüm maliklerini bağlar mı?

Malik temsilci kurulunun yaptığı işlemlerin maliklere bağlayıcı olup olmadığı, kurul üyelerine verilen yetkinin kapsamına göre belirlenir. Karar defteri veya vekaletname ile verilen yetkinin sınırları bu konuda önem taşır.

2. Malik temsilci kurulu hangi görevleri üstlenebilir?

Kurul; müteahhitlerle görüşme ve pazarlık yapma, belediye ve ilgili kurumlarla iletişim kurma, sözleşme ve noter işlemlerini takip etme, teminatları alma ve kentsel dönüşüm sürecindeki teknik ve hukuki işlemleri yürütme gibi görevler üstlenebilir.

3. Malik temsilci kurulu görevini yerine getirmez veya hatalı işlem yaparsa sorumlu olur mu?

Temsilciler kurulunun yetki ve talimatlara aykırı hareket etmesi veya görevlerini gerektiği şekilde yerine getirmemesi nedeniyle zarar oluşması hâlinde, şartlara göre sorumluluğu gündeme gelebilir.

The post Kentsel Dönüşümde Site ve Apartman Malik Temsilcilerinin Yükümlülüğü appeared first on EMSAL.COM.

Deprem Bölgesinin Depremsellik Özellikleri Nedir?

AFAD Deprem Araştırma Dairesi’ne (AFAD – DAD) 24 Eylül 2026 tarihinde Mw: 5.4 büyüklüğünde olan depremin çevresinin 1992 – 2026 tarihleri arasında büyüklüğü 2.0 ve daha fazla olan depremlerin merkezlerinin dağılımı Şekil 2’de gösterilmiştir. Şekil 2’de görüleceği gibi, 24 Eylül 2026 tarihli depremin batı bölgesinde, özellikle Atatürk Barajı alanında ve doğusunda deprem etkinliği yoğunlaşmaları izlenmektedir.

1990 yılından itibaren su tutmaya başlayan ve 1992 yılında hidroelektrik üretimi devreye giren baraj çevresinde deprem etkinliğinin arttığı gözlenmiş ve Mw: 5.1 ve Mw: 5.4 büyüklüğünde iki depremle birlikte yoğun bir deprem etkinliği oluşmuştur.

817 km² büyüklüğünde alanı kaplayan ve 48.5 milyar ton su tutan Atatürk Barajı’nın doğu bölgesinde geçmiş yıllarda çok sayıda büyüklüğü 3.0 ve 4.0’den büyük deprem etkinliği oluşması dikkat çekicidir (Şekil 2). Bu deprem etkinliğinin önemli bir bölümü Samsat ilçesi civarında, bir bölümü Bozova Fayı’nın güneydoğu kesiminde, diğerleri ise barajın doğusunda Şanlıurfa il merkezinin kuzeyi ile Hilvan İlçesinin güneyi arasındaki bölgede oluşmuştur. Diri fay sınıfında olan Bozova Fayı’nın Atatürk Barajı’na çok yakın konumlanması (Şekil 2) ayrıca deprem tehlikesi bakımından dikkatle incelenmesi gereken bir konudur.

24 Eylül 2026 tarihindeki Mw: 5.4 büyüklüğündeki deprem merkezi (kırmızı yıldız) ise dikkat çektiğimiz bu etkinlik alanının güneydoğusunda yer almıştır. Bu bölgede oluşan deprem etkinliğinde depremlerden 10 tanesinin büyüklükleri 4.0 ile 4.9 büyüklükleri arasında değişmektedir. 24 Eylül 2026 tarihli deprem etkinliğinin yer aldığı bu bölgede MTA Türkiye Diri Fay Haritası’nda herhangi bir diri fay bilgisi yoktur. Bölgenin depremsellik etkinliğinde gözlemlenen bu gelişme, 24 Eylül 2026 tarihindeki Mw: 5.4 büyüklüğündeki depremden sonra ilgili bölgenin depremsellik ve deprem tehlikesi konuları daha fazla önem kazanmıştır.

24 Eylül 2026 tarihindeki Mw: 5.4 büyüklüğündeki depremden hemen sonra basın ve yayın organları ve ilgili ulusal ve uluslararası kuruluşlar depremin büyüklüğünü, yerini, derinliğini ve hangi illerde hissedildiğini duyurdular. Bu duyurular sırasında depremin büyüklüğü ve yeri ile ilgili farklı değerler olduğu gözlendi (tablo 1 ve şekil 3). Yayınlanan bilgilere göre depremin büyüklüğü 5.1 ile 5.4 arasında değişiyordu ve derinliği 5 km ile 10 km arasında değişen sığ bir derinlikteydi. Böyle bir durumda depremin yeri ve fay hareketinin özellikleri kesin olarak belirlenmeden deprem ile ilgili değerlendirmeler ve yorumların yapılması sağlıklı olmayacaktır. Depremin hangi diri fayla ilişkili olduğu nasıl söylenecektir? Bölgenin deprem tehlikesi ile ilgili nasıl değerlendirme yapılacaktır? Bu sorularımın yanıtları belki önümüzdeki aylarda yapılacak yeni araştırmalar ile belirlenebilecektir.

Bir Depremi Kaydeden Deprem Kayıt Merkezlerinin Bulgularındaki Bu Farklılıklar Neden Oluyor?

Birçok ülkede; deprem kayıt, değerlendirme ve araştırma merkezleri bulunur. Ülkeler genellikle kendi sınırları içerisindeki depremlere yoğunlaşırlar. Ancak, deprem kayıt cihazları özelliklerine bağlı olarak bulundukları ülke sınırları dışındaki kuvvetli depremleri de kaydederler ve rapor olarak WEB sayfalarında yayınlarlar. Büyük depremler dünyadaki tüm deprem kayıt merkezleri tarafından algılanır.

Türkiye’de ve yakın çevresinde olan depremlerin merkezi, büyüklüğü ve derinliği ile ilgili bilgiler (parametre) AFAD Deprem Araştırma Dairesi (AFAD – DAD) ve Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü (KRDAE) gibi ulusal merkezler tarafından yayın organlarına ve resmi kurumlara ulaştırılır. Benzer bilgiler, uluslararası deprem kayıt ve analiz merkezlerinden eş zamanlı olarak da yayınlanmaktadır.

24 Eylül 2026 tarihinde Şanlıurfa ilimize bağlı Hilvan İlçesi’nin güneyinde olan ve çevre illerden de hissedilen deprem hem ulusal hem de diğer ülkelerdeki deprem merkezleri tarafından algılanmış ve ilgili deprem ile ilgili zaman, yer, büyüklük ve derinlik değerleri kendi WEB sayfalarında rapor edilmiştir. Bu deprem kayıt ve değerlendirme merkezlerinin 24 Eylül 2026 tarihinde ve yerel saatle 10:40 da olan depremle ilgili olarak WEB sayfalarında raporladıkları oluş zamanı, yer, büyüklük ve derinlikle ilgili bilgiler derlenerek Tablo 1’de ve Şekil 3’de gösterilmiştir.

Tablo 1. 24 Eylül 2026 tarihinde Şanlıurfa Hilvan civarında olan depremin (EMSC, 20260924_0000086) farklı deprem kayıt ve değerlendirme merkezlerine göre saptanan deprem parametreleri. EMSC ile AFAD-DAD büyüklük hariç diğer deprem parametrelerini aynı beyan etmişlerdir.

Aynı Deprem İçin Farklı Deprem Araştırma Merkezleri Neden Farklı Değerler Veriyor?

Tablo 1 ve şekil 3 incelendiğinde depremin merkezi, büyüklüğü ve derinliğine ait değerlerin oldukça farklı olduğu belirgin olarak görülecektir. Bu değerlerin farklılıklar göstermesi, deprembilim çalışmalarında bir dereceye kadar beklenen bir durumdur. Çünkü, her ülkenin kayıt ve değerlendirme merkezlerinin işlettiği deprem kayıt istasyonlarının sayısı, coğrafik dağılımı ve elde ettikleri veri sayısı ve duyarlılığı birbirinden farklıdır. Ayrıca, kayıt yapan istasyon sayısı, depremin olduğu yerle ilgili jeolojik ve jeofizik yapının özellikleri, kullanılan hesaplama yöntemi vb. nedenlere de bağlıdır. Yapılan uluslararası anlaşmalara göre bazı deprem kayıt merkezleri kendi kayıt verilerini diğer merkezlerle paylaşmaktadır. Bu durumda veri sayısı artacağından deprem parametrelerinin hesaplama hataları daha az olabilmektedir.

Yukarıda saydığımız nedenlerden dolayı şekil 3’te oluşan görünüm depremin üst merkezinin (episantır) yerini tartışmalı duruma getirmektedir. Bu koşullarda depremin oluştuğu fayın nerede ve nasıl araştırılacağı belirsiz bir duruma gelmektedir. Depremin hangi fayla ilişkili olduğu konusunda MTA Türkiye Diri Fay Haritası’nda bir bilgi yoktur. Sahaya çıkıp depremle ilgili fay araştırmasında nereye yoğunlaşılacağına karar vermek çok zor olacaktır. Şekil 3‘deki dağılıma göre, eğer AFAD – DAD’ın belirlediği yer doğruysa 24 Eylül 2026 Şanlıurfa civarındaki depremin merkezi Şanlıurfa Havaalanı güneyindedir.

Ulusal ve uluslararası deprem kayıt merkezlerinin değerlendirmelerine göre depremin fay düzlemi çözümleri uyumludur ve depreme neden olan fay hareketinin kuzeydoğu – güneybatı yönünde veya kuzeybatı – güneydoğu yönünde doğrultu atımlı bir fayla ilişkili olduğunu açıkça göstermektedir. Bu durumun aydınlanması için jeologların ve jeofizikçilerin sahada ayrıntılı etütler yaparak Şanlıurfa Havaalanı dahil bölgenin deprem tehlikesini belirlenmesi önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

 1. Deprem Büyüklüğü Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

Deprem büyüklüğü depremi kaydeden aletlerden elde edilen sismik dalgaların kayıtlar kullanılarak geliştirilmiş matematik bağıntılarla hesaplanan bir somut değerdir. Kaydedilen sismik dalganın genliği ve periyodu ve deprem merkezinin kayıtçıya uzaklığı bilgileri kullanılarak büyüklük değeri saptanır. Cisim dalgası, yüzey dalgası, dalga süresi ve sismik moment adlarıyla belirlenmiş deprem büyüklük değerleri vardır. Günümüzde sismik moment büyüklüğü standart büyüklük ölçeği olarak kabul edilmiştir.

2. Deprem büyüklüğü ile deprem şiddeti neden farklıdır?

Deprem büyüklüğü aletsel kayıtlardan hesaplanmıştır ve depremin enerjisi ile ilişkilidir. Deprem büyüklüğü kayıtçının uzaklığı, deprem derinliği ve oluşan fayın türü ile ilgili değildir. Depremi oluşturan fayın boyu, fay üzerindeki hareket değeri ve deprem sırasında açığa çıkan deprem enerjisi büyüklüğün düzeyini belirler. Deprem şiddeti ise, büyüklüğü ne olursa olsun depremin herhangi bir uzaklıkta yarattığı yer hareketi değeri ve hasar derecesi ile ölçülür. Aynı büyüklükte depreme yakın olanlar depremi şiddetli, uzak olanlar ise depremi az şiddetli algılarlar.

3.Küçük depremler büyük depremlerin habercisi veya öncüsü müdür?

Deprem etkinliği yüksek olan bölgelerde gelişmiş deprem kayıtçıları ile çok küçük depremler sürekli kaydedilmekte ve haritalanmaktadır. Küçük depremlerin sayısı büyük depremlere kıyasla daha fazla olur. Küçük depremler zaman ve mekânda izlenerek bölgedeki fayların özellikleri ve hareketleri hakkında bilgi elde edilir. Ancak, deprembilimde bugüne kadar yapılan ve sürmekte olan çok ayrıntılı araştırmalara rağmen, küçük depremlerin büyük depremin zamanını, yerini ve büyüklüğünü saatler ve günler öncesinden saptayan (prediksiyon) bir yöntem henüz bulunamamıştır.

Kaynaklar:

• AFAD-DAD, https://deprem.afad.gov.tr/, Afet ve Acil Durum Başkanlığı, Deprem Araştırma Dairesi Başkanlığı, Ankara.
• AUST, Geoscience Australia, Canberra, ACT, Australia – Canberra, Avusturalya.
• CSLC, EMSC – CSLOC– Arpajon, Fransa
• EMSC, https://www.emsc-csem.org EMSC– Arpajon, Fransa.
• Eyidoğan, H., 2008. 3 Eylül 2008 Atatürk Barajı deprem: Barajın tetiklediği deprem mi? Bilim ve Gelecek, Sayı 58, 78 – 84.
• Eyidoğan, H., 2017. Atatürk Barajı Deprem Tetiklemeyi Sürdürüyor, Bilim ve Gelecek, Sayı 167, 2 – 4.
• GFZ, GeoForschungsZentrum (GFZ)– Potsdam, Almanya.
• GSA, GeoSphere Austria– Viyana, Avusturya.
• GSRAS, Geophysical Survey of the Russian Academy of Sciences– Obninsk, Rusya.
• IGN, Instituto Geografico Nacional – Madrid, İspanya.
• IPMA, Instituto Portugues do Mar e da Atmosfera– Lizbon, Portekiz.
• KRDAE, http://udim.koeri.boun.edu.tr/zeqmap/hgmmap.asp -BÜ Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü, İstanbul, Türkiye.
• MCSM, Ukrainian NDC, Main Center of Special Monitoring – Kiev, Ukrayna.
• MTA Türkiye Diri Fay Haritası, https://www.mta.gov.tr/v3.0/hizmetler/yenilenmis-diri-fay-haritalari
• NEIC, https://www.usgs.gov/programs/earthquake-hazards/national-earthquake-information-center-neic National Earthquake Information Center, U.S. Geological Survey– Golden, Amerika Birleşik Devletleri.
• OCA, http://sismoazur.oca.eu/ Nis, Fransa.

The post 24 Eylül 2026 Şanlıurfa (Hilvan) Depremi’nin Yer Bilimsel Hikâyesi appeared first on EMSAL.COM.