İçindekiler
Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (PAİY) Resmi Gazete’de Yayımlandığı 03 / 07 / 2017 tarihinden bu yana 22 kez değişikliğe uğratılmıştır. Yapılan bazı değişiklikler Yönetmelikten kaynaklanan eksiklikler olsa da bazıları “uygulama süreçleri içerisinde nasılsa düzenlenir” yaklaşımıyla yeri ve zamanı geldikçe düzeltmelere / eklemelere tabi tutulmaktadır. 14 / 01 / 2026 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Yönetmelikte yapılan son değişiklikler de bu bağlamda değerlendirilebilir.
Bu yazıda Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ni uygulamakla yükümlü olan tüm uygulamacılara; 14 / 01 / 2026 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmeliğin bazı maddelerinde yapılan değişikliklerin / eklemelerin neler olduğu ve uygulamada nasıl anlaşılması gerektiği üzerinde durulacaktır.
Asma Kat Tanımı Değişikliği
Yönetmeliğin değiştirilemez hükümlerinden olan tanımlar içerisinde yer alan asma kat tanımı; asma katın hangi kullanımlarda ve hangi ölçülerde yapılabileceğine dair sınırlamalar getirmektedir. Değişiklikten önce bu sınırlamalara sanayi siteleri de dahil edilmekte herhangi bir ayırım yapılmamaktaydı.
Yapılan düzenleme ile “Asma kat: Zemin katı ticari olarak kullanılmayan konut alanları haricinde, zemin katta ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlanan, ait olduğu bağımsız bölümün (Ek ibare:RG-14 / 1 / 2026-33137) sanayi siteleri hariç diğer yapılarda 1 / 3’ünden az yapılamayan, iç yüksekliği 2.40 metreden az olmayan, yola bakan cephe veya cephelerde merdiveni de dâhil 3.00 metreden fazla yaklaşmayan katı (imar planlarında konut alanı olarak gösterilen yerlerde aynı yol güzergâhındaki mevcut yapılaşmaya bakılarak asma kat yapılıp yapılamayacağına karar vermeye ilgili idare yetkilidir.)” ifade eder, şekline dönüştürülerek “sanayi siteleri” tanımda yer alan kısıtlamaların dışında tutulmuştur.
Deprem Yalıtım Katı İç Yüksekliği
Yönetmeliğin değiştirilemeyen genel hükümler maddesi olan 5’inci maddesinin 8’inci fıkrasında deprem yalıtım katının iç yüksekliği daha önce 1.40 metre iken “hiçbir kullanıma konu edilmemek” kaydıyla 2.40 metreye yükseltilmiştir.
Mevcut veya İnşaatı Devam Eden Binalarda Yangın Merdiveni İhtiyacının Doğması
Yönetmeliğin 23’üncü maddesi bahçe mesafeleri ile ilgili olup Yönetmeliğin “Uygulama Esasları” bölümünde belirtildiği üzere değiştirilemez hükümlerinden değildir. Bu özelliğinin yanı sıra, bazı durumlarda uygulama imar planlarındaki imar durumunun değiştirilmesi nedeniyle mevcut veya ruhsatlı binalarda tadilat yapmak isteyenler, zorunlu olarak sağlanması gereken bazı mahalleri karşılayamadıkları için getirilen yeni düzenlemenin avantajlarından yararlanamamaktadır. Yangın merdivenleri de bu kapsamda değerlendirilen kullanımlardan biridir.
Bu mağduriyetin giderilebilmesi amacıyla Yönetmeliğin 23’üncü maddesine dokuzuncu fıkra; “(9) (Ek:RG-14 / 1 / 2026-33137) Mevzuat değişikliği veya yapıdaki yükseklik, kat, alan artışları ya da kullanım amacı değişiklikleri nedeniyle yangın merdiveni yapılması zorunlu hale gelen mevcut yapılara ilişkin ilave veya tadilat ruhsatı taleplerinde; bina içinde yapılacak tadilatlarla yangın merdiveni tesis edilememesi halinde, can ve mal güvenliğini teminen parsel sınırına en az 1.50 metre mesafe bırakılmak kaydıyla yan ve arka bahçe mesafeleri içinde, parsel sınırına en az 3.00 metre mesafe bırakılmak kaydıyla ön bahçe mesafeleri içinde Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelikteki koşullara uyulmak suretiyle asgari ölçülerde yangın merdiveni yapılabilir” şeklinde eklenmiştir. Mevcut yapı ise yapıldığı tarihteki mevzuat hükümlerine göre ruhsatlı ve ruhsatına da uygun olarak inşa edilmiş yapı olarak anlaşılmalıdır.
Uygulama imar planı, plan hükümleri ve açıklama raporlarında bir yasaklama söz konusu olmaması kaydıyla bu hükmün uygulanabileceği aksi durumda plan ve hükümlerinde değişikliğe gidilmesi gerektiği değerlendirilmektedir.
Yapı Aplikasyon Projesi
Yapı aplikasyon projesi 14 / 01 / 2026 öncesi Yönetmelikte 57’nci maddede “(4) Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere harita mühendislerince hazırlanıp imzalanan projeyi ifade eder” şeklinde tanımlanmışken;
14 / 01 / 2026 tarihli Resmi Gazete’de Yayımlanan değişiklikte “(4) (Değişik:RG-14 / 1 / 2026-33137) Yapı aplikasyon projesi; parsele ait aplikasyon krokisine dayanılarak ve vaziyet planına göre yapının araziye aplikasyonunu sağlamak üzere, yürürlükteki imar planında gösterilen ya da planda belirtilmemiş ise bu Yönetmelikte belirlenen yapı yaklaşma mesafeleri, yapı projelerine göre köşe koordinatları ve röper noktaları ülke koordinat sistemine işlenmek üzere hazırlanan, ilaveten ortometrik olarak ölçülen yapının ve parselin zemin kotlarını içeren ve harita mühendislerince hazırlanıp imzalanarak ilgili idare tarafından onaylanan projeyi ifade eder. Bu proje elektronik ortamda hazırlanıp ilgili mevzuat kapsamında güvenli elektronik imza ile imzalanmak suretiyle oluşturulabilir” şeklinde değiştirilmiştir.
Yapılan değişiklik diğer hükümlerin yanı sıra bahse konu aplikasyon projesinin içeriğinin onayına yönelik temel bir değişiklik getirmiş, yerinde inşa edilen yapının ortometrik olarak ölçülmesi ve idare tarafından onaylanmasını hükme bağlamıştır. Ayrıca yapılan değişiklikle resmi işlemlere esas olacak projelerde elektronik imza uygulamasının daha yaygın kullanılmasına başlandığı / başlanacağı değerlendirilmektedir.
Tek Bağımsız Bölümlü Konut Yapılarının Bulunduğu Parsellerde Yapı Ruhsatı Gerektirmeyen Faaliyetler
PAİY’nin 59’uncu maddesi yapı ruhsatına tabi olmayan inşai faaliyetleri kapsamaktadır. Ancak uygulamalarda bazı kullanım alanları ve yerinde yapılan bazı inşai faaliyetler mevzuatta sayılmadığı için bu kullanımların / inşai uygulamaların ruhsata tabi olup olmayacağı ile ilgili olarak uygulamacılar ve karar vericiler tereddüde düşmekteydi. Özellikle de site şeklinde yapılaşmış tek bağımsız bölümlü konut yapılarının bulunduğu alanlarda yapılan giriş kapısı rüzgarlığı, araç gölgeliği gibi yapılar yakınmalara sebep olmaktaydı. Yapılan değişiklik tek bağımsız bölümlü konut yapısı / yapılarının bulunduğu parsellerle ilgili olarak bir düzenleme getirmiştir.
Yukarıda bahsedilen soruna çözüm olarak Yönetmelikte 14 / 01 / 2026 tarihinde yapılan değişiklikle tereddüt yaşanan bazı inşai faaliyetler ve uygulamalar PAİY’nin 59’uncu maddesine dördüncü fıkra olarak eklenmiştir. Ancak bu fıkrada yalnızca “tek bağımsız bölümlü müstakil konut yapılarından müteşekkil parsellerle” sınırlı olmak üzere;
a) Otopark Yönetmeliği kapsamında bağımsız bölüm için ayrılması gereken otopark sayısı ile sınırlı olacak şekilde, en az iki yanı açık, iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmayan, bahçe mesafeleri içinde de yapılabilen ve yangına dayanıklı malzemeden olacak şekilde takılıp sökülür nitelikte metal profiller üzerine basit garaj örtüsü yapılması,
b) Binanın giriş kapısı önünde alanı 7 m2’yi ve iç yüksekliği 3.00 metreyi aşmamak üzere dış mekâna açılan sökülür takılır nitelikte malzemeden rüzgârlık holü yapılması ruhsata tabi değildir.
Ancak bu uygulamanın yapılabilmesi için;
- Parselde tek bağımsız bölümlü müstakil konut yapısı ya da yapılarının bulunması,
- 634 sayılı Kanun uyarınca tüm hissedar / maliklerden muvafakat alınması,
- Her bir müstakil konutta benzer uygulamanın yapılması,
- Görsel ve yapısal olarak bütünlük arz etmek üzere bu uygulamalarda can güvenliği tedbirleri öncelikle dikkate alınması,
- Fen ve sanat kurallarına uygun olması,
- Taşıyıcı sisteme zarar verilmemesi,
- Yangın önlemlerinin alınması ve
- Parsel sınırlarının hiçbir şekilde ihlal edilmemesi gerekmektedir.
Madde metninde “parsel sınırlarının ihlal edilmemesi” ifadesine yer verildiğinden, bahse konu imalatların yapı yaklaşma sınırları dışında da yapılabileceği anlaşılmaktadır. “Fen ve sanat kurallarına uygun olması, taşıyıcı sisteme zarar verilmemesi ve yangın önlemlerinin alınması” konularının bir uzman raporuna bağlanıp bağlanmayacağı ile ilgili herhangi bir hüküm getirilmemiştir. Bu nedenle, yapılacak imalatın sorumluluğunun yapan malike bırakıldığı değerlendirilmektedir.
Uygulamacılara faydalı olması dileğimle.
