İçindekiler
2026 yılı itibarıyla kira artışları hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından önceki yıllara kıyasla çok daha net ve öngörülebilir bir yasal çerçeveye oturdu. 2026 kira artış oranları, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuat doğrultusunda belirlenirken, TÜFE verileri esas alınarak keyfi artışların ve piyasa dengesini bozan uygulamaların önüne geçiliyor. Bu sistem, hem mülk sahiplerinin ekonomik kaybını sınırlamayı hem de kiracıların barınma güvencesini korumayı amaçlamaktadır.
2026 Yılında Kira Artışında Yasal Çerçeve
2026’da kira artışlarının hukuki temeli Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine dayanıyor. Buna göre 2026 yılında konut ve çatılı iş yeri kiralarında kira artışı, TÜFE’nin son 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu oran, sözleşmede daha yüksek bir artış kararlaştırılmış olsa bile bağlayıcıdır. Yani sözleşmede “%50 artış yapılır” gibi bir hüküm bulunsa dahi, bu hüküm geçersizdir ve yalnızca TÜFE ortalaması uygulanabilir.
Bu düzenleme, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde kiracıların yüksek kira artışlarına maruz kalmasını engellemek amacıyla getirilmiştir. Ev sahipleri ise yalnızca kanunun izin verdiği sınırlar içinde artış talep edebilir.
Eski ve Yeni Kira Sözleşmeleri İçin 2026 Artış Oranı
2026’da kira artışının nasıl uygulanacağı, sözleşmenin başlangıç tarihine göre değil, sözleşmenin yenilenip yenilenmediğine göre belirlenir. Eski veya yeni fark etmeksizin, yenilenen her kira sözleşmesi için artış TÜFE 12 aylık ortalamasıyla sınırlıdır. Yani ister 2015 yılında yapılmış bir sözleşme olsun ister 2025’te imzalanmış olsun, 2026’da yenilenen her kira sözleşmesinde geçerli olan üst sınır TÜFE ortalamasıdır.
Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Artış Oranı
Bir kira sözleşmesi süresi dolduğunda ve taraflar kiracı-mülk sahibi ilişkilerini devam ettirdiğinde, sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar. Bu uzama sonrası ev sahibi kira bedelini artırmak isterse, uygulayabileceği artış oranı TÜFE’nin son 12 aylık ortalaması ile sınırlıdır. Bu oran, TÜİK tarafından her ay açıklanır ve artış hangi ayda yapılıyorsa o ayın verisi baz alınır. Ev sahibinin bu oranın üzerinde artış talep etmesi hukuka aykırıdır.
Devam Eden Sözleşmelerde Kira Artışı
Devam eden kira sözleşmelerinde artış, sözleşmede belirtilen tarihte yapılır. Eğer sözleşmede bir artış oranı belirlenmişse, bu oran TÜFE ortalamasını aşmadığı sürece geçerlidir. Ancak sözleşmedeki oran TÜFE’den yüksekse, otomatik olarak TÜFE uygulanır.
Kiracı, yasal sınırın üzerinde yapılan bir artışı kabul etmek zorunda değildir ve fazla ödenen bedeli geri isteme hakkına sahiptir.
Peki kira sözleşmelerinde hesaplama nasıl yapılır?
2026 kira artış hesaplama formülü:
- Mevcut kira × TÜFE oranı = Artış tutarı
- Mevcut kira + Artış tutarı = Yeni kira
Örnekle açıklamak gerekirse, mevcut kiranın 15.000 TL olduğu bir senaryoda:
2026 TÜFE 12 aylık ortalaması: %34,88
- Artış tutarı: 15.000 × 0,3488 = 5.232 TL
- Yeni kira bedeli: 15.000 + 5.232 = 20.232 TL
Buna göre 2026’da yasal olarak talep edilebilecek yeni kira bedeli 20.232 TL olur.
Kiracı Kira Artışını Kabul Etmezse Ne Olur?
Kiracı, ev sahibinin talep ettiği artış yasal sınırın üzerindeyse bunu reddedebilir. Bu durumda kiracı mevcut yasal kira bedelini ödemeye devam eder. Ev sahibi bu nedenle tahliye talep edemez. Ancak taraflar yasal oran üzerinden anlaşamazsa, ev sahibi kira tespit davası açabilir. Mahkeme, TÜFE ve emsal kira bedellerini dikkate alarak yeni kira bedelini belirler.
Ev Sahibinin Kira Artışı Talep Etme Hakkı (2026)
Ev sahibi her yıl kira artışı talep edebilir; ancak bu talep kanuni sınırlar içindeyse geçerlidir. 2026’da ev sahibi TÜFE oranında artış isteyebilir ya da kiralanan mülkte 5 yıl dolmuşsa rayiç bedel üzerinden kira tespiti talep edebilir. Bunlar dışında, keyfi veya piyasa gerekçeli artış taleplerinin hukuki karşılığı yoktur.
2026’da İş Yeri Kiralarında Kira Artış Oranı
İş yeri kiralarında da 2026 itibarıyla TÜFE esaslı sistem uygulanmaktadır. Konut ve çatılı iş yeri ayrımı yapılmaksızın, tüm kira ilişkilerinde artış üst sınırı TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. Bu düzenleme, ticari kiracıların da öngörülemez kira artışlarına karşı korunmasını sağlar.
İş Yeri Kiralarında TÜFE Uygulaması
İş yeri kiralarında taraflar sözleşmede farklı bir oran belirlemiş olsa bile, bu oran TÜFE ortalamasını geçemez. Yüksek oranlar hukuken geçersiz sayılır. Örneğin sözleşmede %40 artış yazıyorsa ama TÜFE %25 ise, uygulanacak oran %25 olur.
Sözleşmede Farklı Oran Varsa Geçerli Olur mu?
Sözleşmede TÜFE’den daha yüksek bir oran varsa, bu hüküm geçersizdir. Ancak sözleşmede TÜFE’den daha düşük bir oran belirlenmişse, bu kiracı lehine olduğu için geçerlidir. Kanun, üst sınırı belirler; taraflar belirlenen sınırın altındaki oranları uygulamada serbesttir.
5 Yılı Dolduran Kiralarda Kira Artışı Nasıl Belirlenir?
Bir kira ilişkisi 5 yılı doldurduğunda, ev sahibi artık yalnızca TÜFE’ye bağlı kalmak zorunda değildir. Bu durumda kira tespit davası açarak; bölgedeki emsal kiraları, taşınmazın durumunu, enflasyon ve ekonomik koşulları dikkate alan bir kira bedeli belirlenmesini isteyebilir. Mahkeme, hakkaniyete uygun bir kira tespiti yapar ve bu bedel bağlayıcı olur.
