Orman Vasfını Yitirmiş Arazilerde Hak Sahipliği ve Satış Prosedürü

Orman Vasfını Yitirmiş Arazi (2 / B) Nedir? 

2 / B arazisi; 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2. maddesinin (B) bendi uyarınca, bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş ve kadastro marifetiyle orman sınırları dışına çıkartılmış, bir daha geri kazanılamayan ve ıslah edilemeyen arazileri ifade etmektedir. 6831 sayılı Kanun uyarınca yapılan bu tespitlerin hukuki zemini, fiili durum ile resmi kayıtlar arasındaki uyumsuzluğu giderme amacına dayanır.

Kanuni düzenleme gereğince, 31 / 12 / 1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybetmiş olan aşağıdaki taşınmazlar orman sınırları dışına çıkarılır:

• Tarım Alanları: Tarla, bağ, bahçe, meyvelik, zeytinlik, fındıklık, fıstıklık (antep fıstığı, çam fıstığı) gibi çeşitli tarımsal kullanım alanları.
• Hayvancılık Alanları: Otlak, kışlak, yaylak gibi hayvancılıkta yarar sağlandığı tespit edilen araziler.
• Yerleşim Alanları: Şehir, kasaba ve köy yapılarının toplu olarak bulunduğu yerleşim alanları.

Orman sınırları dışına çıkartılan bu yerler devlete ait ise hazine adına, hükmi şahsiyeti haiz amme müesseselerine ait ise bu müesseseler adına, hususi orman ise sahipleri adına tescil edilir. Uygulama kesinleştikten sonra tapuda kesin tashih ve tescil işlemi gerçekleştirilir. Ancak mevzuat uyarınca; muhafaza ormanı, millî parklar, tabiat parkları, tabiatı koruma alanları, izin / irtifak hakkı tesis edilen alanlar ile yanan orman sahaları hiçbir şekilde 2 / B uygulamasına konu edilemez. Ayrıca 2 / B alanlarında bulunan yerleri kullananlardan satış işlemleri tamamlanıncaya kadar ecrimisil alınmayacağı kanunla hüküm altına alınmıştır.

Hak Sahipliğinin Hukuki Rejimi

2 / B alanında bulunan taşınmazların hak sahiplerine doğrudan satışı 6292 sayılı Kanun’un 6. maddesinde düzenlenmiştir. Mevzuat uyarınca doğrudan satın alma hakkı herkese tanınan genel bir hak olmayıp, belirli kanuni şartları taşıyan kişilere tanınmış özel bir hukuki imkândır.

Hak Sahibi Sayılmanın Temel Şartları

• Zaman ve Kayıt Şartı:

6292 sayılı Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen / sonra düzenlenecek güncelleme listelerine, kadastro tutanaklarına veya kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan tapu kütüklerinin beyanlar hanesinde, taşınmazın 31 / 12 / 2011 tarihinden önce kullanıcısı ve / veya üzerindeki muhdesatın sahibi olarak gösterilmiş olmak gerekir

• Başvuru ve Süre Şartı 

Kanunda öngörülen başvuru süreleri içerisinde yetkili idareye usulüne uygun başvuruda bulunulması ve başvuru bedelinin yatırılması gereklidir.

• Kullanıcısı Görünmeyen Arazilerin Durumu

Resmi kayıtlarda 31 / 12 / 2011 öncesi kullanıcısı veya muhdesat sahibi görünmeyen taşınmazlar için hak sahiplerine öncelikli doğrudan satış yapılmaz. Bu alanlar idare tarafından genel hükümlere göre ihale usulüyle satışa çıkarılır ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabilir.

Doğrudan Satış Prosedürü ve Başvuru Süreci

Doğrudan satış süreci idari başvuru ile başlar, idarece yapılan değer tespiti ve tebligat aşamaları ile devam eder ve tapuda tescil ile nihayete erer.

Başvuru mercileri ve başvuru bedelleri:

Hak sahipleri başvurularını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine (Milli Emlak Müdürlükleri), Defterdarlıklara veya Mal Müdürlüklerine yapabilir. Başvuru sırasında yatırılması gereken bedeller şu şekildedir:

• Belediye ve mücavir alan sınırları içinde: 2.000 TL başvuru bedeli alınır.
• Belediye ve mücavir alan sınırları dışında: 1.000 TL başvuru bedeli alınır.

Yatırılan bu başvuru bedelleri, taşınmazın nihai satış bedelinden mahsup edilir. Kişilerin hak sahibi olmadığının anlaşılması veya satışın gerçekleşmemesi durumunda ise başvuru bedeli başvuru sahibine faizsiz olarak iade edilir.

Başvuru için gerekli belgeler:

1. Başvuru dilekçesi,
2. T.C. Kimlik numarasını içeren nüfus cüzdanı fotokopisi,
3. Başvuru bedelinin yatırıldığına ilişkin banka makbuzu,
4. Kanuni mirasçılardan başvuru yapılıyorsa veraset ilamının onaylı örneği,
5. Akdi haleflerden başvuru yapılıyorsa noter tasdikli yazılı muvafakatname,
6. Tüzel kişiler için gayrimenkul tasarrufuna izinli olduğunu ve temsilciyi gösterir ilgili yıla ait yetki belgesi,
7. Varsa ecrimisil bedeli ödendiğine ilişkin belge örneği.

Satış Bedelinin Belirlenmesi, İndirim Mekanizmaları ve Ödeme Koşulları

6292 sayılı Kanun uyarınca 2 / B arazilerinin satış bedeli, dört yüz metrekareye kadar olan kısmı için rayiç bedelin %50’si, fazlası için rayiç bedelin %70’i üzerinden hesaplanır. Birden fazla taşınmazda hak sahibi olunması hâlinde %50 satış bedeli hesaplaması, hak sahibinin tercih edeceği sadece bir taşınmaz için uygulanır. Taşınmazın üzerindeki yapı ve tesislerden ayrıca bir bedel talep edilmez.

Taksitli Satış Detayları ve Tapu Devri Mekanizması

Peşinat tutarı; münhasıran bilfiil tarımsal amaçlı olarak kullanılan ve üzerinde tarımsal amaçlı yapılar (mandıra, sera, ağıl, kümes vb.) ile sürekli ikamet amacıyla kullanılan konut hariç yapı bulunmayan yerler için %10’u, diğer yerler için %20’si, yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren en geç üç ay içinde ödenecektir. Kalan tutar; belediye ve mücavir alan sınırları içinde en fazla 5 yılda 10 eşit taksitte, belediye sınırları dışında ise en fazla 6 yılda 12 eşit taksitte faizsiz olarak ödenir.

Sözleşmenin aksatılmasına ilişkin olarak; taksit süresinin sonuna kadar ödenmek kaydıyla en çok iki taksitin vadesinde ödenmemesi sözleşmenin feshine yol açmaz; ancak vadesinde ödenmeyen taksit tutarlarına 6183 sayılı Kanun uyarınca gecikme zammı uygulanır.

Taksitli satışlarda mülkiyetin devri için borcun tamamen ödenmesi beklenmez. Kalan borç tutarı için taşınmaz üzerinde Hazine lehine kanuni ipotek tesis edilmesi veya banka teminat mektubu verilmesi şartıyla mülkiyet hak sahibine devredilir ve tapu siciline resen tescil olunur.

Doğrudan Satış Başvuru Usulünde Güncel Durum

6292 sayılı Kanun’daki başvuru süresi uygulama ihtiyacına binaen defalarca uzatılmıştır. Güncel mevzuat çerçevesinde (7579 sayılı Kanun uyarınca) belirlenen son başvuru tarihi 31 Aralık 2026’dır. 22.05.2026 Tarih ve 33261 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7579 sayılı Kanun Geçici Madde 1 uyarınca;

6292 sayılı Kanun kapsamında 2 / B alanlarında bulunan taşınmazlar ile Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak;
a) Süresi içinde başvuru yapmayanların başvuru süresi,
b) Kendilerine yapılan tebligatta belirtilen bedeli süresi içinde ödemeyenlerin ödeme süresi,
c) Taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi,
31 / 12 / 2026 tarihine kadar uzatılmıştır.

Hak sahiplerinin hak kaybına uğramamaları için belirtilen tarihe kadar başvurularını tamamlamaları, taşınmazın imar, kadastro ve takyidat durumunu gayrimenkul hukuku alanında uzman avukat eşliğinde incelemeleri tavsiye olunur.

Sıkça Sorulan Sorular

1. 2 / B arazileri için doğrudan satış başvurusu ne zamana kadar yapılabilir?

Güncel mevzuat çerçevesinde (7579 sayılı Kanun uyarınca) belirlenen son başvuru tarihi 31 Aralık 2026’dır.

2. Doğrudan satış başvurusu sonrası ödemeyi peşin olarak yapmak zorunda mıyım?

Hayır, bu ödeme mevzuat çerçevesinde peşin, yarısı peşin kalanı taksitli veya tamamı taksitli (5 yılda 10 taksit veya 6 yılda 12 taksit olarak) ödeme yöntemleriyle tamamlanabilir.

3. Doğrudan satış başvurusuna ilişkin hak sahipliğimi üçüncü kişiye devredebilir miyim?

Evet, doğrudan satış başvurusuna ilişkin hak sahipliğinizi noter tarafından düzenlenecek muvafakatname ile üçüncü kişiye devredebilirsiniz.