İçindekiler
Bildiğimiz üzere ekonomi modeli olarak faiz indirimiyle başladığımız dönemden itibaren dövizin ve enflasyonun artması, buna bağlı olarak (inşaat maliyetlerindeki döviz endeksli artışlarla birlikte) konut arzının çok az, talebin ise çok olduğu bir dönem geçirdik.
Kamu yönetimi gerek satış gerek kiralama fiyatlarını stabil hâle getirmek (kontrol altına alabilmek) için 2022’nin sonlarına doğru konut politikaları üzerine çeşitli stratejiler geliştirerek önemli kampanyalar gerçekleştirdi. Bu kampanyaların birçoğu özellikle konut arzını artırmaya yönelik. Konut alıcılarının erişilebilir konut arzına ulaşabilmeleri için düşük faizli konut kredileri ortaya çıkarılmıştı. Yani son dönemde kamu ve özel sektörde konut arzını artırmaya yönelik çok önemli çalışmalar gerçekleşti.
2023 yılına girdiğimizde mayıs ayındaki seçim en önemli gündemlerden biriydi. Ancak şubat ayında 10 ilimizi derinden etkileyen bir deprem yaşadık. 10 ilimizdeki konut stoku çok ciddi anlamda yıkıma uğradı ve aynı zamanda 81 ilimiz de psikolojik anlamda ciddi hasar aldı. Dolayısıyla kamu yönetiminin konut arzını genişletmeye yönelik politikaları durağan hâle geldi. Çünkü deprem bölgesindeki 10 şehrin yeniden yapılaşma süreci daha fazla önem kazandı. Böylece konut sektörü, konut arzında (genişleme anlamında seçimin de gündemde olmasıyla beraber) durdu ve sektör aslında seçime endekslenmiş oldu.
Konut yatırımcısı tüm bu gelişmeler çerçevesinde seçim döneminde talebini iyice düşürdü. Bu da rakamlara yansıdı. 2023 Nisan verilerine göre konut satışında bir önceki yıla kıyasla yüzde 35’lik, mayıs ayındaki verilere baktığımızda ise bir önceki yıla göre yüzde 7,7’lik çok ciddi bir düşüş meydana geldi. Ancak haziran itibariyle yeni hükûmet kuruldu. Yeni ekonomi yönetimi ve yeni bakanlar kurulunda hükûmet kabinesinin de kurulmasıyla beraber ekonomi ve konut politikalarındaki stratejilerin ne olacağı artık aşağı yukarı belli olmaya başladı.
Öncelikle ekonomi yönetiminin ilk mesajı, rasyonel bir ekonomi modeline geçişin artık elzem olduğu yönündeydi. Bu şu demek; son dönemde konut yatırımlarının önemli bir bölümünde, enflasyona karşı koruma amaçlı yatırım yapan bir kitle vardı. Yani konutu finansal yatırım aracı olarak gören bir kitleden söz ediyoruz. Ancak rasyonel ekonomi modeline geçilecek olmasıyla beraber aslında yeni ekonomi yönetiminin önemli mesajlarından bir tanesi de konutun yatırım aracı olmaktan çıkarılması yönündeydi. Bu da aslında konutu yatırım amacıyla satın alan kişilerin bankacılık ve yeni finansman enstrümanlarına yönlendirilmesiyle alakalıydı.
Yeni Gelecekte Konut Üretmek Zor Olacak
Güncel durumda şu anda satanın ve alanın az olduğu bir dönemdeyiz. Yeni ekonomi modeli sonrası uygulamaya konulan faiz artışı ile başlayan dövizdeki yükseliş nereye kadar olacak, enflasyonun düşmesine ne zaman katkı sağlamaya başlayacak, bu alanları takip etmeye devam edeceğiz.
Nihayetinde yatırımcının inşaat maliyetleri, döviz endeksli olarak artmaya devam ediyor. Bu çerçevede konut üretim iştahının ve talebin az olacağı bir döneme girmiş bulunmaktayız. Konut üretmek zor olacak, çünkü mevcut ekonomik şartlarda talep zayıf kalabilir. Konut alımıyla alakalı da fiyatlar Türk Lirası cinsinden her ne kadar artma eğiliminde olsa da döviz açısından fiyatların düşebileceğini düşünüyoruz. Dolayısıyla yeni dönemde konut üretimi zorlaşacak. Faizler yükseleceği için finansmana erişimin zor olması nedeniyle konuta olan talebin de azalacağını öngörüyoruz.
Dolayısıyla halk diliyle söyleyeyim; faizler artacak, kredi muslukları neredeyse kuruyacak. Krediye ulaşım hem üretim hem alım tarafından zor olacağı için de konut arzındaki artışın (yeni alınan inşaat ruhsatlarındaki rakamların) azaldığını, konut alım rakamlarının da önceki yıllara göre daha düşük seviyelerde olacağını gözlemleyebiliyoruz.
Yabancı Konut Piyasasının Stratejik Olarak Ele Alınması Gerekiyor
Yabancı konut piyasası 2023 başından itibaren seçim ve deprem dolayısıyla talebini giderek düşürmüştü. Deprem sürecinde özellikle yabancı konut piyasasında toplam 67 bin satışın 25 bine yakını İstanbul’da gerçekleşti. İstanbul’un deprem gerçeğiyle ve seçimle beraber yabancı konut satışında da çok ciddi değişimler başladı.
Her zaman söylediğim gibi yabancıya konut piyasasını coğrafya coğrafya değerlendirmek lazım. Türkiye’den en çok gayrimenkul alanlar arasında olan Rusya vatandaşlarının, depremden ötürü Türk inşaat sektörüne olan güveni azaldı ve deprem korkusu gerekçesiyle de talepler düştü.
İran piyasasında ise, ülkedeki devalüasyon, bankadan para çıkarma zorluğu, fiyatların yüksek bulunması ve ödeme planlarının olmaması (vadeli ödeme planı olmaması) gerekçesiyle talepler azaldı. Bu arada bir dipnot vereyim; Türkiye’ye yatırım yapan bütün coğrafyalarda en büyük şikayetlerden ilki, konut fiyatlarının yüksek seviyelere gelmesi (yatırım iştahının giderek kaybetmesi), ikinci olarak ise ödeme planları geliyor.
Dubai’de %10 peşinat verip hazır bir ürüne 10, 20 ya da 30 sene vadeli yatırım yapabiliyorsunuz. Ancak Türkiye’de bu imkân olmadığı için ödeme planları konusunda şikayet gözlemliyorduk. Yabancıya konut satış piyasası, yılın ilk 6 ayını sessiz ve düşük taleple geçirdi.
Bundan sonra ne bekliyoruz? Geçen seneki talep rüzgarı ve bu seneki durgunluk arasında bir yere oturacak seviyede talep bekliyoruz. Ancak bir önceki konuma devam edeyim. Ruslar bu dönemde talebi düşürdükten sonra rotayı Tayland, Bali, Dubai ve Montenegro’ya çevirdiler. İran piyasası da talebi bekletirken Dubai ve diğer coğrafyalara yatırım yapmaya başladı.
Arap coğrafyası tamamen seçime odaklanmıştı. Bir diğer coğrafya olan Avrupa ile Amerika’da yaşayan Müslüman halklar, Avrupalılar ve Amerikalılar, Türkiye’deki konut fiyatlarına erişebilmenin zor olduğunu düşünmeye başladılar. Bir de Hindistan, Pakistan, Bangladeş gibi önemli coğrafyalar konut fiyatlarını yüksek buldukları için taleplerinde gerilemeye başladılar.
Bundan sonraki dönemde yabancıya satış piyasasını Türkiye’de özellikle İstanbul, Antalya, Mersin, Ankara ve İzmir odaklı bir piyasa olarak gözlemliyoruz. Yabancı konut piyasasının stratejik olarak ele alınması gerekiyor. Özellikle yeni ürünlerin çıkarılması, sadece vatandaş paketinde kalınmaması, rakip ülkelerin ciddi anlamda incelenmesi çok önemli.
Bizim Avrupa’da Yunanistan, İspanya, Portekiz gibi, Ortadoğu’da Dubai, Mısır, Suudi Arabistan gibi ve Amerika, Kanada gibi yabancı konut piyasasını domine eden çok önemli rakiplerimiz var. Yabancıya konut piyasası 400 milyar euro’luk bir piyasa. Biz bunun %2,5-3’ünü yani 10-12 milyar euro’luk bir kısmını alıyoruz ama potansiyel çok daha yüksek. Dolayısıyla şu an diğer ülkelerin yapmış oldukları güncel stratejiler ciddi anlamda incelenip Türkiye konut politikalarına uyan stratejiler lokalize edilerek bu taraftaki talebin artırılması oldukça mümkün.
Genel anlamda öngörümüzü tekrarlamak gerekirse; yabancıya konut satışı geçen seneki talep rüzgarıyla son dönemdeki durgunluk arasında bir noktada ilerleyecek gibi. Ancak şu çok önemli bir gerçek ki, Türkiye’nin golden visa gibi ikametgah programlarına çok çok ihtiyacı var. Bunu sahadan gözlemleyebiliyoruz. Bu konu çok önemli.
Konut Piyasasının Rahatlaması İçin Üreticiler Finansmana Erişebilmeli
Konut piyasasının rahatlaması kısa vadede mümkün görünmüyor. Rahatlayabilmesi için konut arzını teşvik etmek gerekiyor. Konut arzını teşvik etmek için de arz üreticilerine, finansmana erişim (yani üretim anlamında finansmana erişim) sağlanması gerekiyor. Aynı zamanda da ulaşılabilir konutlar için de vatandaşa finansman erişimi sağlanmalı.
Yani özetlemek gerekirse konut arzı üreticileri finansmana erişemiyor. Konut üreticilerine düşük faizle finansmana erişim sağlanmalı. Bunun yanında Türkiye’de mortgage sistemi dizayn edilerek (belli bir dönem için değil hep devam edecek şekilde) düşük faizli, çok vadeli finansman modelleri çalışılması, konut piyasasını çok ciddi anlamda rahatlatacaktır.
Konuta Yatırım Yapmak Her Daim Akıllıca Bir Karar
Eğer doğru lokasyonda, doğru fiyatta, doğru ürüne yatırım yapıyorsanız konuta yatırım yapmak her zaman akıllıca. Son 10 senede en önemli ve en güvenli yatırım aracının konut olduğunu gördük.
Özellikle Mint Lab’in raporu incelendiğinde ve son 10 senenin tarihsel ortalamasına bakıldığında konutun toplam tarihsel ortalama getirisi %33.81, mevduatınki %11.24, borsanın %18.54, doların %24.33, Euro’nun %21.52, altının %29.01, TÜFE’nin %16.43.
Yatırım araçlarının ortalamasına baktığımızda konutun hepsinden daha çok getirisi olduğunu görebiliyoruz. Dolayısıyla konuta şu anda kısa vadeli yatırım olarak baktığımızda akıllıca görünmüyor olabilir ama uzun vadeli yatırım planında konuta yatırım yapmak her daim akıllıca.
Arz Sorununun Çözümü İçin Özel Sektör Teşvik Edilmeli
Konut arzının eksik olması en önemli problemlerden bir tanesi. Bu sorunu çözebilmek için artık kamusal anlamda hamleler yapılması gerekiyor. Konut arzı üretiminin, özel sektörün finansmana erişimi sağlanmadığı müddetçe beklenen duruma gelmesi mümkün görünmüyor. TOKİ ve Emlak Konut vasıtasıyla konut üretmek için stratejiler, hamleler yapılması, bu arzın da ürüne dönüşme dönemine kadar finansmana erişim noktasında özel sektörün teşvik edilmesi gerekiyor. Ancak şu anki beklentiye göre konut arzı sorununu kamu çözecek gibi görünüyor. Özel sektörden bu konuda çok iştah beklemiyorum.
Konut Fiyatlarında Artık Fahiş Artışlar Beklemiyoruz
Satanın az, alanın az olduğu dönemde konut fiyatlarındaki ekstra indirim ya da vade yapmama inadı kırılacak gibi görünüyor. Alıcının az olmasından ötürü piyasadaki ürünlerde bir rekabet başlayacak. Bu rekabet ekstra indirim ve kurum içi vadelendirme sistemlerini kapsayacaktır diye düşünüyorum. Biz bu durumu 2018 yılında yaşadık. O zaman satanın çok, alanın az olduğu bir dönemdeydik, ancak fiyatlar yine de gerilememişti. Ancak dediğim gibi ekstra indirim ve kurum içi vadelerde artışlar olmaya başladı.
Dolayısıyla konut fiyatları sorununa dair yeni dönem öngörümde, konut fiyatlarında artık fahiş artışlar beklemiyoruz. Maksimum enflasyon oranında artışlar bekliyoruz. Yani dolar bazında artış beklemiyoruz. Doların ne olacağı şu anda ön görülemiyor ama konut fiyatlarının dolar bazında artmadığı, Türk Lirası bazında da enflasyona göre artış sağlayabileceği, kurum içi vadelendirmelerle birlikte piyasada olan stokun rekabet edeceği bir döneme girmeyi bekliyoruz.
